「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
なんでしょう。

設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
そのメリットを教えてください。

しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
７～８年前からすると考えられないような状況だね。
これは何故なんだろう。

>>2792
貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
行っていく必要があると思います。

マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

「管理費の値上について」
　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～４年の費目
　　ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
　　　　に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
　　　組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。
　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増
※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

「修繕積立金の値上について」
　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

消費税は僅か２％上がるだけだから管理費や積立金に
及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
経過とともにじわりじわり影響が出てくる。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるというのに抵抗が
ある方は多いと思います。
しかし、その要因は修繕積立金が大きく影響していると思います。
専有部分のことは各住民で対応すべきといっていても、もし自分の部屋
から下階に漏水がして迷惑を掛けてしまい、保険で全額賠償をしてくれ
ないとなった場合どうしますか。
又、上階からの漏水で自分の部屋に損害が生じた場合、やはり保険で
全額賠償できなかった場合はどうしますか。
それにお金だけで済む問題ではないものもありますし。
住民間のトラブルが発生するかもしれません。
やはり漏水問題はいずれ必ずやってくる問題とて捉えておき、早めの対応を
検討すべきではないでしょうか。

管理組合が掛ける５年ごとの総合保険は、築１５年以上経過
すると保険料が大幅にあがりますよ。

但し、ドクター保険というのがありますが、それを受けるには
厳しい審査があり、その評価点によって保険料が決まります。
漏水履歴や専有部分も含めた給排水管の更新工事の有無によって
評価点が変わります。
保険料の支払いで一番おおきいのが漏水での賠償金ですから、
保険会社も当然それを考慮します。

築年数が経過したマンションの総合保険料は高くなりますよ。

管理規約の条文が、第Ｄ条、第Ｈ条と定められているとします。
第Ｄ条については、その規定を本当に厳正に履行してしまうと管理組合に不都合が生じると考えられるためか、履行していないわけではないが破ってもいないという程度で済まされています。第Ｈ条については、その規定を根拠に使えば使うほど管理組合に利益が生じるとともに組合員１～数名には不都合がもたらされると思われますが、必要以上にエネルギーを傾注して絶えず採用している状態です。

管理組合運営に関するこうした内部の法的不公平は、ほぼすべての構成員には一目瞭然であり、この問題を知らない者はほとんどいない感じなのですが、どんなに時間が経っても一向に改善される気配はありません。「専門家」の力が必要だとされ、組合は弁護士ともマンション管理士とも契約しましたが、上述の不公平な運営をさらに強化して去っていきました。今までのあらゆる局面において、理事会や総会に表れた組合員たちの選択はこの法的不公平を自分たちのマンションに必要なものとして認め、支持するものでした。

深刻なのは、この法的不公平（法令の扱い、規約の適用に濃淡の差がある）をやり続けている管理組合が金銭面で法に抵触する疑いを抱えていても、そんな疑惑は存在しないとばかりにその疑いを払拭する運営を絶対にやらないことが「区分所有者の共同の利益」になっているという現状です。これに歯止めをかけ、管理組合として金銭の課題に取り組ませることは、資産と時間が無限にあるという人でない限り、誰にもできない難題だと言わざるをえません。管理組合がこうなってしまった主因として、大規模修繕工事が挙げられます。

このようなマンションを「すばらしい」と高く評価する人は、社会の各所に多数いるみたいですね。

管理組合を運営しているのは理事会ですよね。
そして、その理事は輪番制ではないんですか。
弁護士やマン管士に依頼したが解決できなかつたと書いてありますが、
それが正しい解決法かもしれません。
具体的な内容が書き込まれていないので、コメントできません。

お読みいただき、ありがとうございました

漏水が発生したとき、原因調査をおこないますが、その際専有部分の
水栓に問題があり、それを交換する場合の保険の対応はどうされて
いますか。
応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
ますが。名目は当然原因調査としてですが。

ただこの場合、漏水を発生させたら保険？で支払われ、各戸で
自主的に水栓が悪くなったので交換しようとする場合は各戸
負担というのはおかしな気もしますが。

漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
対応しているよね。
これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

>10287 匿名さん 9時間前

>> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

>10288 匿名さん 11分前

>> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で 対応しているよね。
>>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

本当に保険金の不正利用だと思います。
まずはそんな事実があるかどうかを、保険会社とともに確認すべきでは？

>10287　>10288
とはどういうことですか。
ここのスレは2813までしかないですよ。

「管理組合法人化について」
区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。
国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。
以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット
＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。
※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持します。

管理組合法人設立の手続き
総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所
管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。
※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
土地の売却や購入がその代表例となります。

管理組合の法人化については、あまり興味はないでしょうね。

>>2814 匿名さん とはどういうことですか。
>>ここのスレは2813までしかないですよ。

part2　の投稿。質が低いと批判。

管理組合を法人化しているマンションの方で、法人化して
よかった点がありましたら教えてください。
当マンションは法人化に向けて取り組んでいるところですので、
情報の提供をお願い致します。

ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

ペット禁止が管理規約や細則に規定されていても、ペットを
飼いたいと思う者はでてきます。
猫や犬はかわいいですからね。
子供が成長し、家からいなくなるとさびしくなるからペット
を飼いたい心境が芽生えるのだと思います。
わからないでもないですが、やはり規約は順守しないと集合
住宅での共同生活に支障をきたしますから、理事会も割り切って
注意指導していくべきでしょう。

納得

ペットが禁止されているのに飼っている住民がいた場合、
その注意はだれがどのような方法でやればいいんでしょうか。
何かいい方法を教えてください。

うちの場合は、掲示板に掲示するか、回覧板で
対応するかです。
直接本人宅を理事長とかが訪ねて、注意とか
することはまずありません。

やはり嫌なことはできるだけ避けたいというのが
うかがえます。
特に顔見知りであったり、仲良くしている住民であれば
尚更注意等はしづらいでしょうからね。

ペット可のマンションでも、ペットを飼っていない住民との
トラブルが多いみたいですね。

ペット可のマンションでは、その管理については理事会ではなく、
ペット管理委員会とかを設けて、そこで管理していくべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　 滞納状況はどうか。
　 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　 義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　 防犯性は保たれているか。