「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

このイベントに関しては、理事会からの要請があったのですか？
一般論からいえば、管理会社がマンションのためにイベントを
計画することはないのではないでしょうか。
それに管理会社がマンションのために費用を負担することはまず
ないでしょう。
管理組合も、地域コミュニティやら子供会等に経費の負担をする
ことは考えられません。
ただ、その条項が規約から削除されていないのなら、理事長にいって
立て替え分を支払ってもらったらいかがですか。
マンション内でイベントが開催され、経費を立替えたのが事実なら
管理組合も放置する訳にはいかないでしょうからね。
書き込みの内容から判断すれば、理事会も管理会社もいきさつは知って
いるようですから。ただ管理会社からの負担はないと思いますよ。
それからそのようなイベントの担当を引き受けることはやめた方がいい
でしょうね。そのイベントは管理組合とは関係ないものですから。

イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
費用は、管理会社負担です。

２７５７の質問は別スレからのものなんですね。
今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
理事長の判断次第ということになります。

祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
できません。これはどこのマンションも同じことです。
自治会からの経費負担は当然あると思います。
管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
第三者（元管理会社社員）は単なる第三者です。

元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

別スレに書き込まれていますね．
>イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
管理会社が計画することはないと思います。
管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
お手伝いです。
経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
ほうほうではないでしょうか。
その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
あるようですから。

マンション管理をしていくには、規約（ルール）を守らなければならないのです。
管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
ています。
子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
自治会であれば全然問題はありません。
立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
たまったものではないでしょう。
しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
費用を出すことはないでしょう。
だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
③理事会が対応する（考えてもらう。）、これしかないでしょう。

この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

勝手に終われ。　費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　　①法人となること
　　②法人の名称
　　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その
期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
法人化するといいでしょう。

マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
どれが一番いいんでしょうか。

大規模修繕工事自体が要りません。　中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。　信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
　設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。　不適切コンサル事件があちこちで起こっています。　実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。　管理組合は食い物にされています。

足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
きたりします。
塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
相見積がないのですから当然です。

大規模修繕工事の内容を教えてください。

大規模修繕はいりません。　前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

２７７５を大規模修繕工事という。

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。

やはり工事というとお金が搾取されるというトラウマ
なんでしょう。

設計監理方式を採用しているマンションはありますか。
そのメリットを教えてください。

しかし、マンコミュの書き込みが極端に少なくなってきているね。
７～８年前からすると考えられないような状況だね。
これは何故なんだろう。

>>2792
貴方は投稿を続け、自己の知識や見解を表現し続けている分だけ沈黙の徒より偉い

かと言って、沈黙を批判するつもりもないのですが。私も似たようなもの、同じですから。

マンションに住んでいる住民のレベルがあがってきたんだと思います。
それから、今までに議論されてきた問題点がある程度認識されたんでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識や情報は繰り返し勉強していかなければ
新しくマンションの住民になられた方には分らない点が数多くあるでしょうからね。
特に工事に関しては、いろんな情報を収集して自分のマンションの工事を効率よく
行っていく必要があると思います。

マンション管理の相談をするスレがあってもいいんじゃないですか。
ここに書き込めば、少なくともすぐ答えてくれますからね。
それに、いろんな情報の提供もまったく的外れでもなく、まじめに
読めば何らかの参考にはなると思いますよ。

「管理費の値上について」
　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～４年の費目
　　ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ固定経費
　　　　に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕をもって
　　　組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。
　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増
※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

「修繕積立金の値上について」
　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

消費税は僅か２％上がるだけだから管理費や積立金に
及ぼす影響は殆どないと思っているようだけど、時の
経過とともにじわりじわり影響が出てくる。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるというのに抵抗が
ある方は多いと思います。
しかし、その要因は修繕積立金が大きく影響していると思います。
専有部分のことは各住民で対応すべきといっていても、もし自分の部屋
から下階に漏水がして迷惑を掛けてしまい、保険で全額賠償をしてくれ
ないとなった場合どうしますか。
又、上階からの漏水で自分の部屋に損害が生じた場合、やはり保険で
全額賠償できなかった場合はどうしますか。
それにお金だけで済む問題ではないものもありますし。
住民間のトラブルが発生するかもしれません。
やはり漏水問題はいずれ必ずやってくる問題とて捉えておき、早めの対応を
検討すべきではないでしょうか。

管理組合が掛ける５年ごとの総合保険は、築１５年以上経過
すると保険料が大幅にあがりますよ。

但し、ドクター保険というのがありますが、それを受けるには
厳しい審査があり、その評価点によって保険料が決まります。
漏水履歴や専有部分も含めた給排水管の更新工事の有無によって
評価点が変わります。
保険料の支払いで一番おおきいのが漏水での賠償金ですから、
保険会社も当然それを考慮します。

築年数が経過したマンションの総合保険料は高くなりますよ。

管理規約の条文が、第Ｄ条、第Ｈ条と定められているとします。
第Ｄ条については、その規定を本当に厳正に履行してしまうと管理組合に不都合が生じると考えられるためか、履行していないわけではないが破ってもいないという程度で済まされています。第Ｈ条については、その規定を根拠に使えば使うほど管理組合に利益が生じるとともに組合員１～数名には不都合がもたらされると思われますが、必要以上にエネルギーを傾注して絶えず採用している状態です。

管理組合運営に関するこうした内部の法的不公平は、ほぼすべての構成員には一目瞭然であり、この問題を知らない者はほとんどいない感じなのですが、どんなに時間が経っても一向に改善される気配はありません。「専門家」の力が必要だとされ、組合は弁護士ともマンション管理士とも契約しましたが、上述の不公平な運営をさらに強化して去っていきました。今までのあらゆる局面において、理事会や総会に表れた組合員たちの選択はこの法的不公平を自分たちのマンションに必要なものとして認め、支持するものでした。

深刻なのは、この法的不公平（法令の扱い、規約の適用に濃淡の差がある）をやり続けている管理組合が金銭面で法に抵触する疑いを抱えていても、そんな疑惑は存在しないとばかりにその疑いを払拭する運営を絶対にやらないことが「区分所有者の共同の利益」になっているという現状です。これに歯止めをかけ、管理組合として金銭の課題に取り組ませることは、資産と時間が無限にあるという人でない限り、誰にもできない難題だと言わざるをえません。管理組合がこうなってしまった主因として、大規模修繕工事が挙げられます。

このようなマンションを「すばらしい」と高く評価する人は、社会の各所に多数いるみたいですね。

管理組合を運営しているのは理事会ですよね。
そして、その理事は輪番制ではないんですか。
弁護士やマン管士に依頼したが解決できなかつたと書いてありますが、
それが正しい解決法かもしれません。
具体的な内容が書き込まれていないので、コメントできません。

お読みいただき、ありがとうございました

漏水が発生したとき、原因調査をおこないますが、その際専有部分の
水栓に問題があり、それを交換する場合の保険の対応はどうされて
いますか。
応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
ますが。名目は当然原因調査としてですが。

ただこの場合、漏水を発生させたら保険？で支払われ、各戸で
自主的に水栓が悪くなったので交換しようとする場合は各戸
負担というのはおかしな気もしますが。

漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
対応しているよね。
これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

>10287 匿名さん 9時間前

>> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

>10288 匿名さん 11分前

>> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で 対応しているよね。
>>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

本当に保険金の不正利用だと思います。
まずはそんな事実があるかどうかを、保険会社とともに確認すべきでは？

>10287　>10288
とはどういうことですか。
ここのスレは2813までしかないですよ。

「管理組合法人化について」
区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。
国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。
以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット
＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。
※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持します。

管理組合法人設立の手続き
総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所
管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。
※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
土地の売却や購入がその代表例となります。

管理組合の法人化については、あまり興味はないでしょうね。

>>2814 匿名さん とはどういうことですか。
>>ここのスレは2813までしかないですよ。

part2　の投稿。質が低いと批判。

管理組合を法人化しているマンションの方で、法人化して
よかった点がありましたら教えてください。
当マンションは法人化に向けて取り組んでいるところですので、
情報の提供をお願い致します。

ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

ペット禁止が管理規約や細則に規定されていても、ペットを
飼いたいと思う者はでてきます。
猫や犬はかわいいですからね。
子供が成長し、家からいなくなるとさびしくなるからペット
を飼いたい心境が芽生えるのだと思います。
わからないでもないですが、やはり規約は順守しないと集合
住宅での共同生活に支障をきたしますから、理事会も割り切って
注意指導していくべきでしょう。

納得

ペットが禁止されているのに飼っている住民がいた場合、
その注意はだれがどのような方法でやればいいんでしょうか。
何かいい方法を教えてください。

うちの場合は、掲示板に掲示するか、回覧板で
対応するかです。
直接本人宅を理事長とかが訪ねて、注意とか
することはまずありません。

やはり嫌なことはできるだけ避けたいというのが
うかがえます。
特に顔見知りであったり、仲良くしている住民であれば
尚更注意等はしづらいでしょうからね。

ペット可のマンションでも、ペットを飼っていない住民との
トラブルが多いみたいですね。

ペット可のマンションでは、その管理については理事会ではなく、
ペット管理委員会とかを設けて、そこで管理していくべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　 滞納状況はどうか。
　 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　 義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　 防犯性は保たれているか。

管理状況がいいということは、しっかりしたマンション管理が
行われているということになります。
４については、当たり前のことが書き込まれていますが、実行
するのは難しいんでしょうね。

しかし、４についてしっかりできているマンションも
多いですよ。

マンションの管理は、やらなければならないことをしっかり
やるのが資産価値に結び付いてくる。
使わなければならないお金は使う。
業者に吸い取られるとかの発想はだめですね。
そういうことは、補修や点検とはまた別次元のことだからね。

自分の部屋の畳や壁紙、障子・襖の張り替えはどれぐらいを目安として
やっていますか。
又、トイレやキッチン、バスルームや洗面所の交換等はどうしていますか。
早くやればきれいですし、快適なマンションライフが送れます。
しかし、壁紙や畳、襖や障子の張り替えはやらなくても生活に支障は
きたしません。
要は経済力が大きく左右します。
カーテンや照明器具、リビングセットやダイニングセットもしかりです。

資産価値は立地が第一ですが、作った会社の信頼性も次に来ますよ。今や大京は一般的には知られていない会社ですし、上場も廃止されましたから。
管理品質というのは、管理会社だけの責任ではなく、住民側の問題もあります。でも、その点でライオンズマンションは滞納が多いと聞きます。
不動産を購入する上で、変な住民がいること自体が問題ですが、大京アステージはその点、何もしませんので、滞納がどんどん増えます。

基本的には、買おうと思ったときの不安要素が無いことが資産価値だと思いますが、この会社では不安が増します。
youtubeでライオンズマンションと検索して、色々見たらわかると思います。

ライオンズマンションの住民は滞納率が高いのですか。
ある程度グレードの高いマンションと聞いていますけどね。
確かに、建設した会社の信頼性も資産価値に影響はあると思います。
しかし、同じ会社のマンションでも、分譲以降はそこに住んでいる
住民の、マンション管理に対する取り組みも大切な要因となります。
工事の周期や点検、資材のグレード等を決めるのは住民ですから。
又、それ以外の管理に対する取り組みも住民次第です。
騒音やゴミの分別、滞納等の対応の仕方も資産価値に大きく影響してきます。

マンションの住民に理事として注意するのは抵抗がありますね。
できることなら穏便に仲良くしていたいですから。

ペット不可のマンションで、犬の鳴き声が聞こえてきた
場合の対応はどうすればいいのでしょうか。

そういう場合はあるでしょうね。
しかし、なかなか注意にはいけないでしょう。
そのペットをどうするかも考えなければならないし。
やはり組合として、規約違反ということで対応するのが一番でしょう。

結局やったもん勝ちで終わるんじゃないかな。

ペットや騒音問題は、マンション管理のなかでも対応が
難しいものです。
工事とかは理事会は積極的に取り組みますけどね。

人が絡むことにはできるだけ動きたくないというのが
本音。

　警察でも裁判所でもない、管理組合ができる対応は、ペット飼育禁止を居住者に衆知徹底させることで良いと思います（知らなかったといわせないように、繰り返し言い続けること）。

何もしなければ「黙示の承認」をしていたとみなされ、動物アレルギーの人などへ深刻な被害が起きたときに責任を問われることになりかねない（金銭での賠償）。管理組合の責任は、何もしなかった役員だけでなく、（寝耳に水の）区分所有者全員で責任をとることになる（管理組合の会計から賠償）。

管理組合が衆知徹底させる努力をしていれば、深刻な被害が起きても、知りながら違反していた人に全ての責任があると証明できる。

　それと、ペット飼育禁止を知らずに専有部分の賃借や購入をした（する）人（善意の第三者？）がいる可能性がある。標準的な手順では、専有部分の賃借や購入を仲介する宅建業者が重要事項説明を行うためにマンション管理業者に情報提供を求める。マンション管理業者は、管理委託契約で定められ管理組合が承諾した項目について開示することができる。情報開示の手順、ペット飼育禁止が開示される項目に明示されているか確認されたい。

（参考）
マンション標準管理委託契約書PDF (2018.03.09)
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20180309_2.pdf
３４ページ

別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項

６ 専有部分使用規制関係

② 専有部分使用規制関係
・ ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 一括受電方式による住戸別契約制限の有無

違反者への告知としては、掲示板、回覧板、メールボックスへの投函等
いろいろあると思いますが、とにかく違反していることを周知させること
が大切なんですね。
それからペット禁止を知らない住民が入居する場合は、不動産会社が重説
で説明するとは思いますが、禁止事項は数多くあるので、それを全部理解
させることは難しいと思います。
やはり、規約と細則を新入居者全員に配布しなければだめでしょうね。
規約や細則の準備がされていないマンションが大半だとは思いますが。

夏目漱石「草枕」の冒頭の言葉
智に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ
兎角人の世は住みにくいですね。
集合住宅であるマンションは、特にそれがあるかもですね。

集合住宅であるマンションの場合は、共存・共栄が
基本です。
楽しいマンションライフが送れるといいですね。

集合住宅でのトラブルが多いものとしては、
騒音問題があります。
ピアノ、深夜の風呂とか洗濯、大きな声での話し声等
どうやって注意してますか、それとも我慢してますか。

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

自主点検ぐらいは、管理組合でやらないとね。
住民でやることによって、団結力もでてくるし。
そうすることによって、大規模修繕工事がうまくいく。

大規模修繕工事や定期点検等については、定期的に
やれるマンションでないと、快適な生活は送れないし、
資産価値もなくなる。

大規模修繕工事を設計監理方式でやっているとこありますか。
もしよかったら、注意点等を教えてください。

設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
するのがいいのか悩みます。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理方式で一番のメリットは、同じ条件で相見積が
取れるということです。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数での
比較でなければ、どこが見積額が安いのかが分りません。

大規模修繕工事のときに、相見積を取らずに業者選定をすると
どうしても、業者との癒着等が発生します。
公正に業者選定をしているといっても、同じ条件での相見積で
ないのに、何を基準に選ぶのですか。
やはり声の大きい者に影響されます。業者もそういう人物を
頼りにしますよ。

やはり住民の勉強不足につきます。
特に責任施工方式は業者に丸投げですからね。
工事価格は材料等でどんなにもなりますから。

長期修繕計画を建築士と一緒に検討して作成し、その計画書が数量調書に
基づいて作成されていればいいんですが、パソコンのソフトに打ち込んで
作成する長期修繕計画では役にたたないでしょうね。

数量調書に基づいて作成されていない、長期修繕計画は
何の役にも立ちません。
数量調書は皆さんご存知ですか？みたことありますか？

建築士が作成した正式な長期修繕計画は、まず鏡として
長期修繕計画書があります。
そして、概算設計書、それから数量調書が作成されます。
全部で１００ページぐらいになりますから、素人が読み込むには
かなりの労力がいります。
しかし、それがあれば、相見積を取るときに同じ条件での見積もりが
取れます。
その場合、材料についてだけ、どこのローカーの○○で品番は○○と
だけ指定すればいいだけのことです。
そうすれば同じ条件での相見積が取れますので、価格の比較は簡単
にできます。

概算設計書、数量調書を読み解けば、大規模修繕工事の各部分
ごとの工事費が分ります。尚、長期修繕計画書での概算工事費の
額は、平均的な材料を使った場合の試算となっています。
グレードの高いマンションであれば、それに見合ったいい材料を
使いますので工事費は高くなります。
大規模修繕工事で計画する工事個所を選出して、各個所ごとの
大規模修繕工事費の概算額を掴んでおくことも大切です。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていればそれが可能です。
やはり内訳書が必要ということになります。