「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事の周期については、修繕積立金に余裕があるマンションは
１２～１３年周期で行い、積立金不足のところは、１５～２０年若しくは
大規模修繕工事はしなくて、悪くなったところだけを補修するだけでいい
のではないでしょうか。

やはり全てはお金次第なんだね。
納得！

大規模修繕工事をするときは、事前に専門委員には
ネットで検索すればでてきますので、最小限はこの
進め方を勉強しておくことです。

教えてください。
自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしていますが、
それは問題がないのでしょうか。
うちの場合は、年初に年間分をまとめて自治会に振り込みます
ので、滞納金とかあっても関係なく、自治会費は確保されて
います。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としを
するぐらいはいいんじゃないですか。
同じ住民なんですからね。

前期繰越金の取り扱いですが、収支報告書では収入と支出の
合計が前期繰越金が計上されていないのであっていませんが、
予算書では、収入の欄に前期繰越金を計上しているので合計
があっています。
これは何故なんでしょうか。

管理費の中の予備費という項目があるんですが、
それはなんにでも使えるんですよね。

マンション管理センターと全管連の標準管理規約では、
修繕積立金の取り崩しが大きく違います。
全管連の規約では、積立金の取り崩しは、総会でも理事会でも
できるとなっており、条文も同じになっています。
これおかしくないですか。

理事会で修繕積立金の取り崩しができるんなら、
総会の承認決議はいらないのだから、理事会としては
好きなようにお金はつかえるね。

その場合は、修繕積立金の取り崩しは総会の決議でいいのですが、
理事会はその運用、例えば業者選定とか工事の日時等については
理事会決議でオーケーと決めた方がいいでしょう。
あくまで、総会承認のあった取り崩し額の範囲内でということです。

しかし、全管連の標準管理規約をひな形として管理規約を作成
しているマンションも多いと思うのですが、この修繕積立金の
取り崩しについては、どう対応してるんでしょうね。

大規模修繕工事は総会の普通決議で行うが、修繕工事費については
理事会でその額はきめられるんでしょうね。

それはだめですね。
規約の改正をお奨めします。

全管連の標準管理規約があるのを知らない者も
多いんじゃないですか。
特に全管連の標準管理規約をひな形として規約を
作っているマンションの住民は、何も感じていない
だろうね。
全管連の標準管理規約がひな形であり、それしか知ら
ないんだから。

しかし、修繕積立金の取り崩しを総会と理事会
両方ができるとはやっぱりおかしいんじゃないの。

大規模修繕工事の周期は何年がいいでしょうか。

周期については、12年から13年を標準としている文献が
多いようですが、あくまで修繕積立金次第ということに
なります。

その修繕積立金を値上げするのが難しいんですよ。
築年数が経過しているマンションでは、老人が多い
年金生活者中心なので、値上げには敏感に反応され
ますからね。

理事会に一般組合員がオブザーバーとして
出席することはできますか。

規約に規定してあればいいでしょうね。
開かれた理事会として、オープンにしてはどうでしょうか。

管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
やり方を教えてください。
標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
やって進めていけばいいか分りません。

分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
総会の議案を全てみなければならなくなります。
そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
活用されないでしょう。

しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
又誰がするのかが判らない。

管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
暇人がやってくれるよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

>>2760さん
管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去３年間の
平均利用率は８％程度しかないとのことですね。
管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
されたらいかがですか。
専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
契約は破棄された方がいいと思います。
「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
いいと思いますよ。
最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
無効ではありません。

>>2706
暴利と思う点は
作業者（原則委託業者）に作業時間３０分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約３％に相当する。作業時間は３０分であるが最低賃金/時間で支払うと約６％に相当する。年間負担額（管理組合契約料）の６％を管理会社は出費（原則委託業者に）し残り９４％は懐に残る。

追記事項（内容を省略しすぎた？）
作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
管理会社（連絡）経由で業者が訪問する。

この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

>>2708さん
標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
を行うことができる。
この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
の工事（配管や配線）を管理組合として一体として行うことが出来る
としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
尊重されると思います。
その規約？を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
決めればいいことですので。

築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
部分から漏水が発生してきます。
どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
思います。
水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
あたり３，０００円～５，００円もあれば十分でしょう。
点検自体は、１戸当り２０分程度で済みますし、費用も不要です。
もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
もらいました。
シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。

理事会を変えるには、自分でその中に入らなければ
難しいですよ。

管理規約には、強行規定と任意規定というのがあります。
強行規定は、規約改正等の特別決議で、これは規約で変更することは
できません。変更は不可で変更しても無効となります。
強行規定は１０ぐらいしかありません。
しかし、任意規定というのは、区分所有法でいえば、規約に別段の定め
がない限りとあるような場合です。
このた場合は規約で規定することができるとなっています。
民法よりも、特別法である区分所有法、管理規約の順に優先されます。
総会で決められた決議要件は順守するのが基本ですので、その規約が
おかしければ改正するしか方法はありません。

マンション全住民電気一括契約　管理組合決議は無効
　　　　　　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
法的にも有効となります。
専有部分の配管で、共用部分と構造上一体となっている部分の管理に
ついては、その工事を管理組合としてやることは可能です。

高圧一括受電に関しては、別スレが詳しいですよ。

電力やガスの自由化になってかなりの月日が流れたけど、
みなさんどこかと契約しましたか。

part2より
組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
ますよ。
全員という意味が理解されていないんですね。

高圧一括受電導入に関しては、該当マンションは苦労している
ようですね。
一人でも反対者がいると総会決議があっても、導入はできませんからね。
総会での決議は単なる管理組合として一括受電導入に取り組んでいく
という組合のスタンスだけですから。

高圧一括受電に関しては、別スレがあり、当事者や
詳しい方がおられますから、そこを参考にしてください。

管理規約や細則は、住民に読んでもらい、知ってもらわなければ
意味がありません。
特に細則については、集合住宅で快適な生活ができるようにとのルール
やモラル、努力目標でもあるのです。

区分所有者になれば自動的に組合員になるが、
管理規約は別になくても構わないということ。
規約がなければ法律に従うだけのこと。
そういうマンションもごく少数だがあるとのこと。

細則は住民のルールやモラルのことであり、
規約を補足するものでもある。
ただ、細則のひな形がないのは何故だろう。
全管連は作成しているみたいだけど。

part2より
マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

そのようですね。
今日も細則のいろいろをみていたところでした。

ただ、細則のひな形は、標準管理規約と違って抽象的であり、
参考にならないですね。
細則はそれぞれのマンションの決まりごと、ルールですからね。
特に、マンション管理センターのものは、固すぎてだめ。
文体も六法全書みたいなスタイルとなっている。
細則や規約は、マンションの住民に読んでもらい、知って
もらわないと意味がありません。
そのためには、分りやすい文体、表現にすべきです。法律では
ないんですから。

納得しましたか。
規約や細則を法律の辞典みたいにしてはだめだね。

規約の全面改正は大変な労力が必要です。
人材も必要です。
だから、規約と細則の全面改正ができないのです。

各種使用細則はそれぞれのマンションによって、決まり事やモラル等は
違いますから、一概にひな形をつくるのは難しいんでしょうね。
細則は、みなさん集合住宅ですので、○○はしてはいけません。○○は守り
ましょうという類のものになるんでしょうね。

長期修繕計画書は各マンションで作成されていると思いますが、
それを作成する時は、建築士と一緒に検討して作成しましたか。
資金計画や周期、工事内容や工法等も一緒に検討しないと単なる
計画書になってしまいますから。