「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

ペット禁止のマンションで、ペットを飼っている者がいた場合
の理事会の対応はどうしていますか。
うちの場合は、苦情がくれば掲示板に掲示するだけです。
みんな嫌なことはやりたがらないですからね。

直接ペットを飼っている者に注意はしずらいからね。

ペットや騒音、ゴミだし等マンションにはトラブルが
多いからね。
一応細則等には違反しているんだが、罰則は設けていないのが
実情だし。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

※基本は個人宅配を基本にしないとね。経費を抑えるために駐車場とかを
　活用しているんだろうが。

宅配はしないと買い物に行けない者もいるし、仕事をしている
女性も多いからね。

工事や点検を管理会社経由にすると間違いなく管理会社に
紹介料等の余分な経費が必要となります。
これらは部分管理として管理組合が直接やれば経費的には
かなり浮くことになります。
業者探しはネットやマン管士会やＮＰＯ、ネット等で簡単に
調べることはできます。
相手は商売です。依頼がくれば一生懸命やってくれますよ。

全て管理会社との委託契約を総合契約にする必要は
ないんですけどね。
管理会社にしてやられていますね。

部分管理をしているマンションは少ないので、
それを導入すれば管理が悪いと思われるからだろうか。

工事や点検はお金が絡むので、理事長もどうすればいいのか
悩むけど、自分では業者探しや価格の交渉等はしたくないので
お金で済む問題だから管理会社に任せておいた方が無難と思って
いる者がほとんどでしょう。
改革をすれば管理会社にも恨まれるし、今までうまくいっていた
フロントとの関係も悪くなるかもしれないしね。
さわらぬ神に祟りなし。

しかし、工事費は安いにこしたことはない。
修繕積立金があればいろんな工事もできるしね。

修繕積立金がいくら必要かを知るためには、
建築士と一緒に、修繕個所や周期等を検討
して、長期修繕計画書を作成し、そこから算出
した総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
がいくらかを知ることからスタートしなければ
ならないでしょう。

最近、マンコミュの書き込みが少ないよね。
何故なんだろう。

もう問題点や質問事項等がいきわたったからじゃないかな。
何か特定の判断が難しい提案がされれば、又盛り上がると
思うよ。

マンションに関する質問をしてもいいけど
上手く答えてくれるのかな。

＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物設備の自主点検はマニュアル表がネットで検索すれば
すぐみつかるから、それを基にやればいいと思うよ。

自主点検はできるけど、大規模修繕の時期をいつにするかの
判断にするのは難しいかもね。
やはり周期については、１３年前後には行った方がいいと思うよ。
補修工事や外壁タイルの戦時用、開放廊下のシートの張り替えとか
すれば新鮮な気持ちになるしね。

大規模修繕工事の周期は、自分の部屋で考えれば、畳やふすまや障子の
張り替え等を１０年でやっても２０年でやっても住めないことはないで
すよね。しかし、快適なマンションライフを送るためにはある程度の時期
がくればやった方がいいですね。
それと一緒ですよ。要は、修繕積立金のあるなしがポイントとなります。

大規模修繕工事の周期については、修繕積立金に余裕があるマンションは
１２～１３年周期で行い、積立金不足のところは、１５～２０年若しくは
大規模修繕工事はしなくて、悪くなったところだけを補修するだけでいい
のではないでしょうか。

やはり全てはお金次第なんだね。
納得！

大規模修繕工事をするときは、事前に専門委員には
ネットで検索すればでてきますので、最小限はこの
進め方を勉強しておくことです。

教えてください。
自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしていますが、
それは問題がないのでしょうか。
うちの場合は、年初に年間分をまとめて自治会に振り込みます
ので、滞納金とかあっても関係なく、自治会費は確保されて
います。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としを
するぐらいはいいんじゃないですか。
同じ住民なんですからね。

前期繰越金の取り扱いですが、収支報告書では収入と支出の
合計が前期繰越金が計上されていないのであっていませんが、
予算書では、収入の欄に前期繰越金を計上しているので合計
があっています。
これは何故なんでしょうか。

管理費の中の予備費という項目があるんですが、
それはなんにでも使えるんですよね。

マンション管理センターと全管連の標準管理規約では、
修繕積立金の取り崩しが大きく違います。
全管連の規約では、積立金の取り崩しは、総会でも理事会でも
できるとなっており、条文も同じになっています。
これおかしくないですか。

理事会で修繕積立金の取り崩しができるんなら、
総会の承認決議はいらないのだから、理事会としては
好きなようにお金はつかえるね。

その場合は、修繕積立金の取り崩しは総会の決議でいいのですが、
理事会はその運用、例えば業者選定とか工事の日時等については
理事会決議でオーケーと決めた方がいいでしょう。
あくまで、総会承認のあった取り崩し額の範囲内でということです。

しかし、全管連の標準管理規約をひな形として管理規約を作成
しているマンションも多いと思うのですが、この修繕積立金の
取り崩しについては、どう対応してるんでしょうね。

大規模修繕工事は総会の普通決議で行うが、修繕工事費については
理事会でその額はきめられるんでしょうね。

それはだめですね。
規約の改正をお奨めします。

全管連の標準管理規約があるのを知らない者も
多いんじゃないですか。
特に全管連の標準管理規約をひな形として規約を
作っているマンションの住民は、何も感じていない
だろうね。
全管連の標準管理規約がひな形であり、それしか知ら
ないんだから。

しかし、修繕積立金の取り崩しを総会と理事会
両方ができるとはやっぱりおかしいんじゃないの。

大規模修繕工事の周期は何年がいいでしょうか。

周期については、12年から13年を標準としている文献が
多いようですが、あくまで修繕積立金次第ということに
なります。

その修繕積立金を値上げするのが難しいんですよ。
築年数が経過しているマンションでは、老人が多い
年金生活者中心なので、値上げには敏感に反応され
ますからね。

理事会に一般組合員がオブザーバーとして
出席することはできますか。

規約に規定してあればいいでしょうね。
開かれた理事会として、オープンにしてはどうでしょうか。

管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
やり方を教えてください。
標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
やって進めていけばいいか分りません。

分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
総会の議案を全てみなければならなくなります。
そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
活用されないでしょう。

しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
又誰がするのかが判らない。

管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
暇人がやってくれるよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

>>2760さん
管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去３年間の
平均利用率は８％程度しかないとのことですね。
管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
されたらいかがですか。
専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
契約は破棄された方がいいと思います。
「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
いいと思いますよ。
最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
無効ではありません。

>>2706
暴利と思う点は
作業者（原則委託業者）に作業時間３０分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約３％に相当する。作業時間は３０分であるが最低賃金/時間で支払うと約６％に相当する。年間負担額（管理組合契約料）の６％を管理会社は出費（原則委託業者に）し残り９４％は懐に残る。

追記事項（内容を省略しすぎた？）
作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
管理会社（連絡）経由で業者が訪問する。

この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

>>2708さん
標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
を行うことができる。
この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
の工事（配管や配線）を管理組合として一体として行うことが出来る
としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
尊重されると思います。
その規約？を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
決めればいいことですので。

築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
部分から漏水が発生してきます。
どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
思います。
水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
あたり３，０００円～５，００円もあれば十分でしょう。
点検自体は、１戸当り２０分程度で済みますし、費用も不要です。
もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
もらいました。
シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。