「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2560さん
失礼しました。
当マンションも未収金の有無にかかわらず収支報告書と予算書には
１００％計上していました。
貸借対照表に管理費と修繕積立金の未収金は計上してありました。

管理規約は単棟型、団地型、複合用途型管理規約のどれになっているんですか。
しかし、駐車場使用料に関しては一緒だと思うんですよね。
やはり店舗部分の住民の影響力というかそちらに優秀で時間のある人材が多かっ
たのが不公平の要因だったんでしょう。
使用料に関しては、専有部分の床面積比ではないでしょうしね。
その使用料を決めたのは住民の総会決議できまったのだから、違法性は全くあり
ません。

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。

>管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議>案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、

ここが一番の問題ですよね。
規約の改正がないのに管理費等の徴収変更がされている。
過去の議案書を全てみて、議案としての決議がされていないのなら
明らかに管理規約違反ですね。
それをやった理事会（理事長）の責任追及をすべきです。
金額の追及に関しては微妙といえば微妙ですね。それが判明したとしても、
金額が大きくなりすぎており、住民の責任追求の限界を超えていますので。
落としどころをどこにもっていくかが問題となると思います。

店舗部分の組合員が売りに出しているので逃げられるのではないかと心配です。特定承継人にはこの問題の責任を追及できなくなるのではないでしょうか。仲介を依頼している宅地建物取引業者にその旨を重要事項で説明をするように依頼をしたいのですが、良い方法はありませんでしょうか。？

まだ何も解決していない状況の中で、特定承継人に対して
いままでの責任を要求するのは無理でしょうね。
宅建業者に重説でその分を含めて販売をするようにといっても
そんな不利になるようなことをいって販売はしませんよね。
しかし、特定承継人に対して過去の責任分を要求できないとすると
現住民に対してもそれはできないということになりますね。
早く動かないと今までの行動が水泡にきしてしまいますよ。

>>2566
適切なご指導有難うございます。
私はこの件等を改善する為に規約の立候補制に従い、役員の立候補を幾度もしましたが、その都度妨害されました。
この管理費等の負担割合はほとんどの組合員は知りません。会計報告を一人一人が算盤で計算してまで精査はしないでしょう。
現役の若い組合員が私のところに来て今期の会計報告の合計が可笑しいですと目の前でエクセル関数を駆使して会計報告の瑕疵を指摘してくれました。それが事の始まりでした。
この店舗部分の専有面積８０㎡の管理費が３．０００円で、修繕積立金が４．０００円、住戸部分の専有面積８０㎡の管理費が９．０００円、修繕積立金１０．０００円の差額を規約や会計報告を精査しながら４５年間を割り出してその結果には驚かされました。
さらに店舗部分が２０戸、住宅部分が４８０戸を掛け合わせると膨大な金額になります。こ
れ等の返還請求全額とまではいわなくてもを住戸部分の組合員から請求されると組合は破綻します。熟慮を要します。
この件等を知る事によってこのような事を管理会社が知らないで管理を受託しているのに不信感をもちました。
立候補を妨害する理由も解るような気持ちになりました。組合員が無知なのを利用して管理に熱心に取り組む組合員を排除する悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀の構図を垣間見ました。
全国のマンション管理士諸兄の意見を伺いたいものです。この悪行に加担しているマンション管理士もおります。

明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。
立候補制があるのに立候補しても拒否されているとのことですが、まず
住民に実態を知ってもらうことが一番の近道です。
私でしたら、Ａ４サイズ２枚程度に分りやすくまとめたチラシを各戸配布
しますけどね。
勿論自前ですけど、私も各戸配布や理事の役員に対しては情報提供も含めて
メールボックスへ投函してますけどね。
住戸部分と店舗部分の管理費等の額が規約と違うということを住民に報せる
べきです。
管理費と修繕積立金の各戸別金額を計算した表を作成するのもいいでしょう。
そして現在はそれと違う金額が徴収されていることを知らせれば、住民も
動くのではないでしょうか。

管理組合運営サイト（マンション管理ネット）より
平成１６年４月２３日最高裁で「管理費は定期給付債権（民法１６９条）に当たり消滅時効は５年」との判決が出され管理費の消滅時効は５年であることが確定しました。

そうですよね。
管理費等は５年が消滅時効です。
５年以前のことをとやかくいうより、現在の管理費等の金額が
規約に違反しているのでそれに戻すことを早期にやるべきですね。
５年分については、請求できるでしょうが。

>>2568
>明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

あれっ！
規約には専有部分の床面積比となっているのに店舗部分が
大幅に安いといってませんでしたか。

↑　レス番号は？

>>2570
>管理費等は５年が消滅時効です。
>５年分については、請求できるでしょうが。

誰が誰に対して時効の援用をするのでしょうか？

店舗部分の住民が住居部分の住民に対してでしょう。
店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

>>2571さん
2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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>>2575
>店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

>>2577さん
>>2576をご覧ください。

管理費と修繕積立金については、規約の別表として個別の金額が規定されていませんか？

>>2579
ベッ表にあります。