「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>管理会社を追求したら前の区分所有者が行方不明だから集金不能で総会で決めた事だから>との回答でした。

あなたがいっているように、特定承継人に対して滞納金は請求できますよね。
今からでも請求すればいいんではないですか。
管理会社は無視すればいいんですよ。

滞納金の時効は５年です。
それ以降の滞納金は本人が時効を援用しますといえば
その分は請求できないし、支払う必要もないと法律で
決められています。
ただ、うまく説明すれば全額支払ってくれると思いますが、
督促する場合対立をしないことです。
滞納者は後ろめたい気持ちは当然ありますから、できるなら
全額支払いたいと思っているでしょうからね。
それを強引に支払えとかいっているようでは時効分は取れない
のは明白です。

滞納している者については、掲示板に貼りだしたら
何か罪になるんだろうか。

銀行から借り入れをしていたら、期限通りに支払いをしないと
情け容赦なく不渡りになる。

>>2516 匿名さん
債権の処分は全員同意だから、総会の決議では足りない。簿外にするだけ。

109が能力不足すぎますね。

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

>>2526さん
大変な状況のようですね。この質問に対して私なりの考えを書き込みますが、
間違っていることもあると思いますので、後は知識の豊富な皆さん方から回答
を期待していてください。

まず規約の改正も行われていないのに管理費、積立金の額が変更されているのが
問題です。
住居部分と店舗部分は専有部分の床面積比になっていますが、その比率が違って
いたんですよね。
店舗部分を多く徴収していたためその返却のため管理費と積立金の額を減らした
んでしょうが、総会の決議はされていないんでしょう。その責任の追及もすべきです。
区分所有者が共用部分の変更で不利益を生じた時は組合員の承認が必要なんですが、
その承認は得ていないと思いますね。
住居部分と店舗部分の差額分を支払うのは債権の処分となりますので、区分所有者
全員の承認が必要となります。
それから一般債権の時効は１０年ですので、それ以前の者は援用すれば法的に
支払う必要はありません。
問題は早く規約改正をすることでしょう。

>第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。

このように、店舗部分の面積にプラスしてもいいんですよね。

一部共用部分の規約ですが、原則は区分所有者が全員で決め、全員が従うものです。ただ、一部共用部分については、その部分を使う人だけで規約を作ることができます。一部共用部分とは、一部の区分所有者のみが利用する共用部分（マンションの住居部と店舗部が分かれている場合の住人専用エントランス等）ですが、全体の規約の中で、一部の区分所有者のみが利用するのだから一部の区分所有者で管理の方法を定めていい、と定めていることが前提です。

この問題は４０数年間継続して法令違反で管理費等を一部の組合員が結託して組合費の負担割合を過小に支払い組合費を食いつぶしてきた証拠はそろったのですからその差額を一部の組合員が現状の強行規定の法令に従うしかないでしょう。
若し仮に、この８０㎡の専有部分の持ち主が集団訴訟はめんどいので一人で告訴しても充分勝訴できますので次期が来たら最終手段に出るでしょう。
おそらくこの問題は本音の部分は伏せて一部を公開している訳ですので、マンション管理士や弁護士も両手をあげて応援してくれるでしょう。私もその一人です。確証を掴んだので投稿しているのです。本人を応援して下さい。

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持ち分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

間違いの訂正です。
昭和５８年の区分所有法改正前の区分所有法第１０条は改正後の区分所有法第１４条になっています。
第１４条は改正後は第１９条になっています。お間違いのないようにしてください。
改正後の第１４条第４項は規約で別段の定めをする事ができる事になっておりますが、
改正前は規約には設定できませんので区分所有法第１０条は強行規定になります。
このマンションの規約は４０数年間専有部分の床面積の割合にしなさいとの国の命令を無視して組合費の不公平な（店舗部分の管理費等が住戸部分の管理費等の四分の一の負担）で推移しています。
これは国は許さないでしょう。政治的問題も考えないといけないでしょう。

※建物の区分所有等に関する法律昭和３７年法第６９号の原文が手元になく古い六法全書から区分所有法第１０条と２項を取り出しての投稿です。成立時の区分所有法の原文を探してはいますが。私のこの条文と間違いはないと思います。間違いがあるようでしたらご指摘下さい。

>>2529さん
どちらにしても、時効のことを考慮すべきです。
強行規定とか任意規定とかいう前に、時効のことも
検討してみてください。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

(共有部分の共有)
第八条 　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、 その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。 ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

時効を考慮して、店舗部分の管理費等を安くしているのも
差し引いて計算しておくべきです。

>>2533 の訂正
誤：（共有部分の共有）
正：（共用部分の共有）

規約に規定するのは妨げないというのなら、規約優先にすべきです。
管理費等は専有部分の床面積比となっているんだったらその条項を
優先すべきです。

区分所有法の強行規定であれば、管理規約に規定しても
それは無効にはなりますね。
やはりマンション管理はやった者勝ちというこになりますかね。
住民も個人で提訴するには、費用も時間もかかりますし、理事会を
敵に回しては情報も遮断されますし。
会社が忙しいに、たかがマンション管理のことを真剣にやるのは
ばかばかしいと思いますよね。

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>2534さんのご意見は奥が深く有りがたく存じます。
専有部分タイプ別月別管理費及び修繕積立金及び駐車場区画別使用料一覧表の作成と配布を以前から請求していますがいまだ配付はありません。
分譲時のものが原始規約の別表で付いておりますので、それらの一覧表を入手後に駐車場等の現場との確認をする準備はしております。
私達はそれなりの資料は保持しておりますのでその資料を基に並行して事を薦めています。マンションの住民は声を上げられるように希望します。
ご連絡ください。

>>2530
費用の負担は管理規約に専有部分の床面積の割合戸の規定ですが、それには反する負担を各組合員から徴収している事が判明したのです。
住戸部分の組合員の費用負担の四分の一以下の負担を店舗部分がしている事が立証されているのです。それに従い四倍の負担を強制されている４８０名の組合員が集団訴訟を計画しているのです。原告は組合員で被告は管理組合になるでしょう。勿論規約違反と管理会社は善管注意義務違反の攻めは免れないでしょう。

>>2537
この方は管理会社よりの組合役員＝管理会社に属するマンション管理士若しくは管理会社関係の方でしょう。管理会社とはウインウインの関係を強調する方だと思います。至る所で無難な発言をしながら虎視眈々と獲物を狙う子猫に似た発言です。マンション管理を真剣に考えてくれるマンション管理士等は」損得を考えないで行動している方を歓迎します。

規約が改正されていれば、議案書に記載されていると思います。
総会の議案書に記載がなければ改正がされていないということ
になります。

議案書だけではいけません
議長と議事録書名人の署名押印のある議事録は必須でしょう。
理事会の議事録と総会の議事録を掲示と配布をしているマンションはほぼ安心でしょう。
理事会の議事録は配付までは大変ですので掲示のみでもいいでしょうが。
正し、総会は掲示も配付もする事は必須です。中古マンション等では、議事録の掲示さえも怠っているマンションが多いですが、問題の多いマンションとの認識をしています。
このようにマンション内部の情報の公開を努力しているマンションは、だいたい、管理が行き届いて、住民も挨拶はしてくれる等、あかるいです。役員会が管理に対する自信の有無を垣間見えます。

総会の議事録は署名人まで必要でしょうが、理事会議事録には
そういうものは必要ないでしょう。
まず第三者が理事会には出席していないのが普通でしょうから。
私どものマンションでは、理事会議事録は回覧板で（Ａ４２枚程度）、
総会議事録は各戸配布となっています。
総会で提案された議案が承認されたかどうかの確認がされればいいんですよね。
その場合、規約や細則の改正が年月の経過と共に増えてきますので、規約集の
作り変えをした方がいいですね。
規約の改正は承認決議が済んでいるのですから、後は経費だけの問題ですが、
大した金額にはならないので（１冊５００円前後）予備費で対応すればいいの
ではないでしょうか。理事会決議だけでいいと思います。
但し、規約や細則がパソコンに打ち込んであり、それに改正された後の規約とかが
修正されていなければなりませんが。
だれがそれをやるかでしょうね。

マンション管理士もピンからキリまで、管理組合もピンからキリまで、管理会社もピンからキリまで。

だからうちのマンションはキリでいいということには
ならないのでは。

https://tower.jp/artist/268329/%E3%81%B4%E3%82%93%E3%81%8B%E3%82%89%E3...
ピンカラトリオをお楽しみください

https://giwiz-search-ysnippet.c.yimg.jp/im_siggLed_krvAw5ktAzNXGSAKbg-...
ピンカラトリオをお楽しみください。憂さが晴れます。

今日のマンコミュどうしたんだろう。
このｽﾚ以外はどこも書き込みがない。
お盆はまだなんだけどな。

管理規約と各種細則の全面改正をするときは、原始規約から総会で
変更になった議案書をみて改正をしていけばいいですよ。
ただ、各種細則については
理事会運用細則や規約改正委員会細則、大規模修繕工事委員会細則、
ペット細則、監視カメラ細則、駐車場細則や駐輪場細則等ないものが
たくさんあるでしょうから、それについては管理会社にいって他所の
細則を参考にすればいいと思います。

管理規約と各種細則の全面改正は、余程の人材がいないと
できないと思いますよ。
自分のマンションは管理規約と各種細則の全面改正をして
規約集を作り変えたというところがありますか。

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

４５年間規約とは関係ない徴収方法がとられて
いたんですよね。
組合員全員の総意であれば、それはそのまま生かすべきでしょう。
今後改定はしなければならないでしょうが、今までの分を規約通り
にするには金額が大きすぎてマンション管理は破綻しますからね。

管理費等の別表を管理規約のものとするか細則の別表と
すかという話しからかなり外れてきましたね。
管理費等の別表はどこのマンションにもあるのが普通ですよ。
ないマンションを探すのが難しいですよ。

>>2552
住居部分の８０㎡の組合員４５（５４０か月）年間の管理費等支払総額
管理費　　　　９．０００円×５４０＝　４．８６０．０００円
修繕積立金　１０．０００円×５４０＝　５．４００．０００円
支払合計　　　　　　　　　+　　　＝１０．２６０．０００円

店舗部分の８０㎡の組合員４５（５４０か月）年間の管理費等支払総額
管理費　　　　３．０００円×５４０＝　１．６２０．０００円
修繕積立金　　４．０００円×５４０＝　２．１６０．０００円
支払い合計「４５年分」　　+　　　＝　３．７８０．０００円

住居部分計　　　　　　　　　　　　　１０．２６０．０００円
店舗部分　　　　　　　　　－　　　＝　３．７８０．０００円
差し引き計　　　　　　　　　　　　＝　６．４００．０００円

住居部分の組合員負担分と店舗部分の負担分の差額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．４００．０００円
をどうするかが今後の問題になりますが、昨日の情報では駐車場にも
同じように不公平な問題が発覚したようです。

長年店舗部分の組合員と管理会社のなれあいみたいなものが垣間見られます。

駐車場や他の施設使用等も公平性を欠いている問題が発覚しそうです。

２５５４さんへ、残念ですが管理費等の組合員別負担割合表は規約のベッ表にはなく、管理規約（昭和５８年改正前もの）で、専有部分の床面積の割合　と規定されているだけです。過去の議案書等ではこの問題は変更はされていません。過去の役員は店舗部分の組合員が主に運営しています。

長文で恐縮に存じます。こういった事実が組合内部で行われている事例でしょう。

駐車場については専有部分の床面積比とかの規定はないでしょうから
それを問題視するとややこしくなりますよ。
管理費等は専有部分の床面積比となっているのに、その別表がないと
いうことは何を基準に徴収していたんですかね。
店舗部分の管理費等が規約から安く徴収されていたということですね。
しかし、４５年経過しているのを遡って規約通りその差額分を徴収する
というのはむずかしいでしようね。
少なくとも裁判で請求するなら１０年以上前の分は時効で請求できない
可能性が高いので１０年分を裁判で勝ち取る方がいいでしょう。

https://www.waka-consul.com/single-post/2016/05/07/%E7%AE%A1%E7%90%86%...
参考になりませんか。？

>>2556
駐車場も全て平置きで、各区画によって使用料も異なります。
有志と各区画を調査して使用料の１００％合計は出しているようですが、
店舗部分の使用料は住宅部分の使用料はよりは安いようです。
これから有志で各期の総会の議案書等を持ちより、、収支報告書を精査中です。
皆さんにお尋ねしますが、管理費や修繕積立金は収入の部に未収金があるにも関わらず１００％回収になっていますが、
駐車場は区画数も使用料も決まっているので、管理費や修繕積立金と同じように１００％回収で収入の部に計上するべきだと思いますが、
駐車場使用料は未収金が発生していたらその分を減額して報告しています。
この件について、皆さんの意見をお聞かせください。

使用料は予算書では１００％回収で計上します。
しかし収支報告書は予算とは違いますよ。
使用料の未収金は管理費等の未収金と同じ扱いをしますね。

>>2559
私のマンションの収支報告書、予算書では管理費、修繕積立金は未収金の有無にかかわらず、１００％計上しています。
駐車場使用料は収支報告書には未収金の分を差し引いて計上されていて。予算書は今期の収支報告書の金額を仮に計上しております。

>>2560さん
失礼しました。
当マンションも未収金の有無にかかわらず収支報告書と予算書には
１００％計上していました。
貸借対照表に管理費と修繕積立金の未収金は計上してありました。

管理規約は単棟型、団地型、複合用途型管理規約のどれになっているんですか。
しかし、駐車場使用料に関しては一緒だと思うんですよね。
やはり店舗部分の住民の影響力というかそちらに優秀で時間のある人材が多かっ
たのが不公平の要因だったんでしょう。
使用料に関しては、専有部分の床面積比ではないでしょうしね。
その使用料を決めたのは住民の総会決議できまったのだから、違法性は全くあり
ません。

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。

>管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議>案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、

ここが一番の問題ですよね。
規約の改正がないのに管理費等の徴収変更がされている。
過去の議案書を全てみて、議案としての決議がされていないのなら
明らかに管理規約違反ですね。
それをやった理事会（理事長）の責任追及をすべきです。
金額の追及に関しては微妙といえば微妙ですね。それが判明したとしても、
金額が大きくなりすぎており、住民の責任追求の限界を超えていますので。
落としどころをどこにもっていくかが問題となると思います。

店舗部分の組合員が売りに出しているので逃げられるのではないかと心配です。特定承継人にはこの問題の責任を追及できなくなるのではないでしょうか。仲介を依頼している宅地建物取引業者にその旨を重要事項で説明をするように依頼をしたいのですが、良い方法はありませんでしょうか。？

まだ何も解決していない状況の中で、特定承継人に対して
いままでの責任を要求するのは無理でしょうね。
宅建業者に重説でその分を含めて販売をするようにといっても
そんな不利になるようなことをいって販売はしませんよね。
しかし、特定承継人に対して過去の責任分を要求できないとすると
現住民に対してもそれはできないということになりますね。
早く動かないと今までの行動が水泡にきしてしまいますよ。

>>2566
適切なご指導有難うございます。
私はこの件等を改善する為に規約の立候補制に従い、役員の立候補を幾度もしましたが、その都度妨害されました。
この管理費等の負担割合はほとんどの組合員は知りません。会計報告を一人一人が算盤で計算してまで精査はしないでしょう。
現役の若い組合員が私のところに来て今期の会計報告の合計が可笑しいですと目の前でエクセル関数を駆使して会計報告の瑕疵を指摘してくれました。それが事の始まりでした。
この店舗部分の専有面積８０㎡の管理費が３．０００円で、修繕積立金が４．０００円、住戸部分の専有面積８０㎡の管理費が９．０００円、修繕積立金１０．０００円の差額を規約や会計報告を精査しながら４５年間を割り出してその結果には驚かされました。
さらに店舗部分が２０戸、住宅部分が４８０戸を掛け合わせると膨大な金額になります。こ
れ等の返還請求全額とまではいわなくてもを住戸部分の組合員から請求されると組合は破綻します。熟慮を要します。
この件等を知る事によってこのような事を管理会社が知らないで管理を受託しているのに不信感をもちました。
立候補を妨害する理由も解るような気持ちになりました。組合員が無知なのを利用して管理に熱心に取り組む組合員を排除する悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀の構図を垣間見ました。
全国のマンション管理士諸兄の意見を伺いたいものです。この悪行に加担しているマンション管理士もおります。

明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。
立候補制があるのに立候補しても拒否されているとのことですが、まず
住民に実態を知ってもらうことが一番の近道です。
私でしたら、Ａ４サイズ２枚程度に分りやすくまとめたチラシを各戸配布
しますけどね。
勿論自前ですけど、私も各戸配布や理事の役員に対しては情報提供も含めて
メールボックスへ投函してますけどね。
住戸部分と店舗部分の管理費等の額が規約と違うということを住民に報せる
べきです。
管理費と修繕積立金の各戸別金額を計算した表を作成するのもいいでしょう。
そして現在はそれと違う金額が徴収されていることを知らせれば、住民も
動くのではないでしょうか。

管理組合運営サイト（マンション管理ネット）より
平成１６年４月２３日最高裁で「管理費は定期給付債権（民法１６９条）に当たり消滅時効は５年」との判決が出され管理費の消滅時効は５年であることが確定しました。

そうですよね。
管理費等は５年が消滅時効です。
５年以前のことをとやかくいうより、現在の管理費等の金額が
規約に違反しているのでそれに戻すことを早期にやるべきですね。
５年分については、請求できるでしょうが。