「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>管理会社を追求したら前の区分所有者が行方不明だから集金不能で総会で決めた事だから>との回答でした。

あなたがいっているように、特定承継人に対して滞納金は請求できますよね。
今からでも請求すればいいんではないですか。
管理会社は無視すればいいんですよ。

滞納金の時効は５年です。
それ以降の滞納金は本人が時効を援用しますといえば
その分は請求できないし、支払う必要もないと法律で
決められています。
ただ、うまく説明すれば全額支払ってくれると思いますが、
督促する場合対立をしないことです。
滞納者は後ろめたい気持ちは当然ありますから、できるなら
全額支払いたいと思っているでしょうからね。
それを強引に支払えとかいっているようでは時効分は取れない
のは明白です。

滞納している者については、掲示板に貼りだしたら
何か罪になるんだろうか。

銀行から借り入れをしていたら、期限通りに支払いをしないと
情け容赦なく不渡りになる。

>>2516 匿名さん
債権の処分は全員同意だから、総会の決議では足りない。簿外にするだけ。

109が能力不足すぎますね。

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

>>2526さん
大変な状況のようですね。この質問に対して私なりの考えを書き込みますが、
間違っていることもあると思いますので、後は知識の豊富な皆さん方から回答
を期待していてください。

まず規約の改正も行われていないのに管理費、積立金の額が変更されているのが
問題です。
住居部分と店舗部分は専有部分の床面積比になっていますが、その比率が違って
いたんですよね。
店舗部分を多く徴収していたためその返却のため管理費と積立金の額を減らした
んでしょうが、総会の決議はされていないんでしょう。その責任の追及もすべきです。
区分所有者が共用部分の変更で不利益を生じた時は組合員の承認が必要なんですが、
その承認は得ていないと思いますね。
住居部分と店舗部分の差額分を支払うのは債権の処分となりますので、区分所有者
全員の承認が必要となります。
それから一般債権の時効は１０年ですので、それ以前の者は援用すれば法的に
支払う必要はありません。
問題は早く規約改正をすることでしょう。

>第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。

このように、店舗部分の面積にプラスしてもいいんですよね。

一部共用部分の規約ですが、原則は区分所有者が全員で決め、全員が従うものです。ただ、一部共用部分については、その部分を使う人だけで規約を作ることができます。一部共用部分とは、一部の区分所有者のみが利用する共用部分（マンションの住居部と店舗部が分かれている場合の住人専用エントランス等）ですが、全体の規約の中で、一部の区分所有者のみが利用するのだから一部の区分所有者で管理の方法を定めていい、と定めていることが前提です。

この問題は４０数年間継続して法令違反で管理費等を一部の組合員が結託して組合費の負担割合を過小に支払い組合費を食いつぶしてきた証拠はそろったのですからその差額を一部の組合員が現状の強行規定の法令に従うしかないでしょう。
若し仮に、この８０㎡の専有部分の持ち主が集団訴訟はめんどいので一人で告訴しても充分勝訴できますので次期が来たら最終手段に出るでしょう。
おそらくこの問題は本音の部分は伏せて一部を公開している訳ですので、マンション管理士や弁護士も両手をあげて応援してくれるでしょう。私もその一人です。確証を掴んだので投稿しているのです。本人を応援して下さい。

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持ち分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

間違いの訂正です。
昭和５８年の区分所有法改正前の区分所有法第１０条は改正後の区分所有法第１４条になっています。
第１４条は改正後は第１９条になっています。お間違いのないようにしてください。
改正後の第１４条第４項は規約で別段の定めをする事ができる事になっておりますが、
改正前は規約には設定できませんので区分所有法第１０条は強行規定になります。
このマンションの規約は４０数年間専有部分の床面積の割合にしなさいとの国の命令を無視して組合費の不公平な（店舗部分の管理費等が住戸部分の管理費等の四分の一の負担）で推移しています。
これは国は許さないでしょう。政治的問題も考えないといけないでしょう。

※建物の区分所有等に関する法律昭和３７年法第６９号の原文が手元になく古い六法全書から区分所有法第１０条と２項を取り出しての投稿です。成立時の区分所有法の原文を探してはいますが。私のこの条文と間違いはないと思います。間違いがあるようでしたらご指摘下さい。

>>2529さん
どちらにしても、時効のことを考慮すべきです。
強行規定とか任意規定とかいう前に、時効のことも
検討してみてください。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

(共有部分の共有)
第八条 　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、 その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。 ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

時効を考慮して、店舗部分の管理費等を安くしているのも
差し引いて計算しておくべきです。

>>2533 の訂正
誤：（共有部分の共有）
正：（共用部分の共有）

規約に規定するのは妨げないというのなら、規約優先にすべきです。
管理費等は専有部分の床面積比となっているんだったらその条項を
優先すべきです。

区分所有法の強行規定であれば、管理規約に規定しても
それは無効にはなりますね。
やはりマンション管理はやった者勝ちというこになりますかね。
住民も個人で提訴するには、費用も時間もかかりますし、理事会を
敵に回しては情報も遮断されますし。
会社が忙しいに、たかがマンション管理のことを真剣にやるのは
ばかばかしいと思いますよね。

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>2534さんのご意見は奥が深く有りがたく存じます。
専有部分タイプ別月別管理費及び修繕積立金及び駐車場区画別使用料一覧表の作成と配布を以前から請求していますがいまだ配付はありません。
分譲時のものが原始規約の別表で付いておりますので、それらの一覧表を入手後に駐車場等の現場との確認をする準備はしております。
私達はそれなりの資料は保持しておりますのでその資料を基に並行して事を薦めています。マンションの住民は声を上げられるように希望します。
ご連絡ください。

>>2530
費用の負担は管理規約に専有部分の床面積の割合戸の規定ですが、それには反する負担を各組合員から徴収している事が判明したのです。
住戸部分の組合員の費用負担の四分の一以下の負担を店舗部分がしている事が立証されているのです。それに従い四倍の負担を強制されている４８０名の組合員が集団訴訟を計画しているのです。原告は組合員で被告は管理組合になるでしょう。勿論規約違反と管理会社は善管注意義務違反の攻めは免れないでしょう。