「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

皆さん建設的な書き込みをしましょう。

あの相場はあてになることもあるけど、ならないことも多い。
詳細仕様は記載されていないし、点検だけなら人権保護法案だから、戸数は関係がない。

戸数は関係あるでしょう。
１０戸のマンションが高圧洗浄をする場合は高くつきますよ。
機械等の設備を業者は準備しなければなりませんからね。

だから、戸数で考えるのがおかしいという意味ですよ。

だから戸数の大小で、点検費用はかわるんですよ。

塩ビ管の更新・更生工事について勉強中ですが、なかなか奥が深いですね。
業者によって見解がちがいますし、マンションの配管状況によって対応が
違ってきます。
こういったものをいろんな角度から勉強していって、自分のマンションに最も
適したやり方はどれなのかを更なる勉強をしていかなければなりませんね。
業者任せではだめなのは良く理解できますが。

＞＞2146
大規模修膳（建物の外壁塗装が主）よりも設備等の管理方が難しいでしょう。
自分のマンションの共用部分の設備と専有部分の住宅設備を勉強するが難しいです。
特に給排水管設備と電気に関する設備（インターホン、消防設備）等々です。
暇な時に管理人等に質問するが、答えがまちまちで誰を信用すればいいのでしょうか？

>>2147さん
大規模修繕工事は、悪い所の修繕をする事後保全ではなく、
予防保全が主ですからね。
インターホンを私どものマンションで交換しましたが、その際
消防点検を室内に入らず点検ができるように熱感知器の交換も一緒に
やりました。玄関のインターホンのところでできますので在宅も必要
なくなりました。消防点検費用もかなり安くなりました。
それからインターホンはアイホンの一番新しいカラーのものに替えま
したが、ナショナルの機器も含めて、同じ条件で相見積を取りましたが
かなり安くで交換ができました。
機器の取引はまず地元の代理店に納入し、そこから取り付け業者が購入を
するシステムになっているようです。
アイホンや代理店から取り付け業者に納める価格はみな同じになっていました。
価格の差は取り付け料の差ということになります。
相見積を取ったのは取り付け業者に対して行いました。

上記で間違いがありました。
機器の流れですが、アイホン→代理店→電気会社→取り付け工事会社でした。
それから価格を書いていいのか分りませんが、１戸当り９１，０００円でした。
インターホンの価格の全てです。ピクサス

>>2148さん
インターホンの更新時に消防点検時に室内に入らずにできるシステムへの変更を提案したにも関わらず変更されずに今までのままで室内に入っています。
管理会社の担当も理事連中も順番制で無知識ですのでこのようなミスが起きるのです。いまどき消防設備点検でいちいち室内に入るマンションは新築時では皆無です。その他細かい事例が多々ありまして組合費の有効活用に誤りが多すぎる。マンションの設備関係は細かくてかなり高度な知識が必要です。

設備関係の技術は必要ありません。
業者に説明を聞いてその判断をするだけでいいんではないですか。
消防点検時に居室内に入らずにするためには、熱感知器とインターホンを
連動させなければなりません。
しかし、いままでは年２回居室内に入り、それも各部屋全ての点検をして
ましたからね。

設備云々より考え方でしょ。
外見まで見たいかどうか。

点検業者からしたら、売上下がるから、目視も重要とか言うと思う。

>>2152さん
消防点検については、今までは日数が３日と予備日１日の計４日
かかっていましたが、現在は各戸の点検日の調整も必要ありませんし、
１日でできるようになりましたから、点検費用が安くなるのは当然ですよ。
居室内に入らず点検するやり方は消防署も認めていますし、導入に関しては
消防署の立ち入り検査を経て承認されました。

消防点検は年２回ありますし、その都度
各部屋の感知器の点検をしますので、居室内の
全てがみられますからね。
それが玄関のインターホンで点検ができるのはいいですよ。

専有部分の修繕は基本的には区分所有者が自由に行うことができます
しかし、集合住宅ということもあり区分所有法で一部制限が加えられました。
それを基に作成されたのが標準管理規約第１７条です。
それによると専有部分の修繕で承認が必要なものは、フローリングの交換、
配管・配線工事、エアコンの新設やユニットバスの交換、間取りの変更等と
なっています。
これ以外にはどんな工事が承認が必要なんでしょうか。

設計図等の書類を提出して理事会の承認が必要な専有部分の工事は
上記どおりですが、それ以外の工事について、共用部分又は他の
専有部分に影響を及ぼすおそれのある工事については、理事長への
届け出が必要となります。
これは工事業者の立ち入りや資材の搬入、騒音や振動等が発生する
ので住民に告知する必要があるからです。
その届け出をしなければならない工事にはどんなものが具体的には
あるのでしょうか。
例えばクロスの張り替え、キッチンの交換は必要かもしれません。

専有部分の工事は基本的にはそこの住民に任せればいい。

専用使用権のある共用部分の管理で管理組合の責任と負担で
やっているところもあるでしょう。

特に専有部分内にある警報器やガス警報器、インターホン、玄関ドアを
管理組合経費でやっているところはあるでしょう。
その場合は規約か細則で規定しておくべきです。

管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
　　非制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
　　制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
　　　企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
　　　つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

所謂管理組合の会計はなんでもありということですね。

専有部分の工事は共用部分に影響があるもの以外は
そこの住民が自由にできますよ。
自分の家なんですから。

建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をする意味は単なる診断だけでなく、数量調書の作成やそれに
基づく工事費の概算費用の算出までしなければ意味がありません。
大規模修繕工事は悪いところを補修するだけでなく、殆どは予防保全の
ためにするものですから。

クローズアップ現代＋「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」
2019年5月30日(木)放送 19:57 ～ 20:42 （45分）ＮＨＫ総合

いま、都会のマンションに“異変”が起きていることをご存じですか？人気が衰えない新築マンションの平均価格はバブル期以来の高い水準。しかし、その一方で、所有者がいるのに空いたままの「空室数」が過去最高を記録。老朽化に悩む“空洞化マンション”も目立ち始めています。・・・
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html

>>2165さん
現在マンションやアパート、建売住宅がどんどん増えていっていますが、
日本の人口はこれから益々減少していきます。
しかし、人間はわがままです。新しいものには飛びつきますが、中古物件は
敬遠します。
貸しビルも同じことで、丸の内でも新築物件へ引っ越し、中古物件は空きが
でてきたといわれています。
丸の内でそういう状態ですから、それ以外の土地や地方ではこれから空き
マンションや空きビルが多くなるでしょうね。

しかしそれにしてもマンションやアパートは乱立しすぎだね。
空きがでるのは当然のこと。
需要と供給がアンバランスになった結果だな。

さいごはババ抜き。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

何故大規模修繕工事や建物設備の維持保全に努めるかといいますと、
住んでいる時は快適なマンションライフをおくるため、売却や相続、
賃貸に出す時はできるだけ資産価値を落とさないためです。
それに大規模修繕工事は悪くなった個所の保全をおこなうのではなく、
殆どは事前保全が目的ですから。
しかしそれそれをやるには修繕積立金が必要です。

私の専有部７０㎡のマンションにに住んでいます。クローズアップ現代をみて、修繕積立金が２００円/㎡以上は必要との発言ですが、私の毎月の管理費等（修繕積立金１４，０００円、管理費１４，０００円、駐車場使用料１８，０００円、自転車置場使用料５００円　毎月合計４６，５００円、その他固定支出を合計しますと年金暮らしの世帯にとっては負担が大きいようです。本当に修繕積立金等で２００円/㎡もの負担をしなければマンションの管理を維持できないのでしょうか。国の方針は高すぎるようで信用はできません。

>>2171さん
７０㎡としますと積立金は１４，０００円になりますが、実際は大規模修繕
工事だけでなく、給排水管の設備や、消防設備、玄関扉、インターホン等の
交換も必要となってきます。
場合によっては、専有部分の配管の更新工事も必要かもしれません。
駐車場使用料の修繕積立金の充当分がどれぐらいあるのか分かりませんが、その
充当次第によっては積立金の額は十分かもしれませんがあなたの文面ではそれが
分りません。しかし、使用料の金額が大きいですからね。機械式駐車場ですと
メンテナンス費用がかなりかかりますけど。
だが、機械式駐車場を建直す積立金は必要ないのかもしれません。実際建て替え
となるとその期間の代替駐車場の確保をしなければならなくなりますが、その
駐車場の確保はまず不可能ではないでしょうか。

管理費の１４，０００円も高いですね。
管理員が常時２名とか清掃員の人数とか日数が多いとか
コンシェルジェがいるとかのグレードの高いマンション
ではないんでしょうか。
それに駐車場使用料が一部管理費に充当されてたら管理費は
更に高いですよね。

駐車場使用料が１４，０００円ですから、そこそこ
大きな街なんでしょうね。
年金暮らしの方にとっては大変でしょうが、そういうマンションを
購入されたということは、それなりの蓄えもあるんだと思いますよ。

最近の若者は車を持ってませんからね。
駐車場が18000円なら。都会でしょうから、余計に手放すと思いますね。

高齢者は返納するでしょうが、若者は返納はしないでしょう。
車はもってなくて殆ど運転はしたことがない者がレンターカーを
借りての運転は危ないですね。

駐車場使用料等は管理費会計（一般会計）の収入で、年度末に剰余金として数千万円を修繕積立金会計（特別会計）へ繰り入れています。マンションのグレードはやや劣ります。

>>2177さん
修繕積立金振り替え分を戸数で割って１２ヶ月で割れば
１戸当り月の修繕積立金の額が算出されます。
それと１４，０００円をプラスしたのがお宅のマンションの
修繕積立金の額となります。

毎年修繕積立金会計に数千万円振り替えるとはすごいですね。
何戸のマンションなんですか。

＞＞2179
５００戸超です。
ＮＨＫのクローズアップ現在を参考にしての試算です。
国の方針の通り忠実に管理費等を徴収すると資金が余りすぎて危険です。

>>2172
駐車場は５００戸超分は平置きですので心配いりません。
その他来客用が１５台分は確保してございます。

管理規約が標準管理規約第２９条、第６１条と同じ条文ならば、管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。繰り入れるなら管理規約を変更しなければならない。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ～

>>2182
ご指摘ありがとうございます。
第６１条は標準管理規約のままで規約違反です。
過去の会計報告を見ると駐車場使用料を一般（管理費）会計の収入にしたり、特別（修繕積立金）会計に繰り入れ変更したりを繰り返しております。急いで理事会で検討したいと思います。気が付きませんでした。

>>2182さん
標準管理規約をひな形として管理規約を作成しているマンションが
殆どですので、第２９条は規定されてるんではないですか。
第６１条については次期繰越金となる訳ですよね。
駐車場使用料については各戸から毎月徴収するときに、管理費充当分と
修繕積立金充当分に口座を分けて振り込めばいいんですが、現実的には
それはむずかしいですよね。
だから一端管理費の収納口座に入れて期末に余剰金があればその一部を
積立金会計に振り替えることもありますね。
当然普通決議は必要ですけど。

余剰金というか前期繰越金という収入になるんですね。
駐車場使用料のうち一定額を修繕積立金振り替え分として
予算化すればいいんではないでしょうか。
それでもなお余事溶菌というか前期繰越金が増えるのであれば、
どこかの時点で追加振り替えをすればいいでしょう。

管理費会計がマイナスになることはまずないでしょう。
それに分譲時から値上げをしたマンションも殆どないと思いますよ。
修繕積立金は段階的に値上げをしていますけどね。

>管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。

管理費の収入から支出を引いたのが余剰金ですよね。
積立金に振り替える額については総会に議案として提案すればいいんではないですか。

使用料収入分以上に積立金会計に振り替えることはないかも
しれませんが、毎年の蓄積分でオーバーすることはあるでしょうね。
やはり規約に規定してた方がいいでしょうね。

>>2182
一般会計の収入に余剰が生じた場合には修繕積立金会計に繰り入れる。
ではどうでしょうか。？

管理規約が標準管理規約第２９条と同じ条文ならば、例えば、機械式駐車場の使用料収入はそれら管理に要する費用である保守費や電気料金の分を引いた残りの全額を修繕積立金会計に繰り入れなければならない。

マンション管理適正化法第九十一条により、国土交通大臣が指定したマンション管理センターの解説書によると、第２９条は、分譲会社が販売戦略として、駐車場使用料を管理費に充当し、管理費の負担額を低く設定しがち、その結果、将来修繕積立金の大幅な増額をめぐって問題となることを避けるための規定ということ。

ある分譲会社の原始規約は、使用料収入を修繕積立金会計に繰り入れなくても良いように、管理費会計で自由に使えるように「ことができる」を追加してある。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができる。