「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

騒音やペット、ゴミの分別、滞納金等マンション管理は
大変です。
理事会が動いてくれればいいのですが、皆さん逃げたいん
でしょうね。
管理規約や使用細則違反した場合、管理組合の取るべき姿勢
が問われます。

>なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

管理会社の経済感覚：
同じ管理委託料等なら、トラブルへの自社の関与がゼロのほうが利益率は高く維持できるでしょう。自社が何もしていないのにトラブルゼロのマンションがあれば、それこそ理想的なのだと思います。だから、トラブルが発生したら自社以外の「住民」とか「マンション管理士」などで解決してね、が本音では。

但し、トラブルが自社の利益に関わってくる場合は別でしょう。その時でも、手を付けたトラブルを利用して利益を上げようと試みるはずです。あくなき金銭欲。永遠のマッチポンプ（例えば、トラブル解決件数に比例して組合が会社にお金を払う「歩合制」を採用したとしよう。きっとトラブルは意図的に作り出される）。

住民間の対立は管理会社にとって好都合。
組合員同士情報の共有をしましょう。

給排水管交換工事の直前期：
漏水事故発生件数が急増の報告（統計）。

同工事の総会前の説明会：
「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。
　１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

キーワード：金銭欲。儲からないと思ったら大手でも退散する。

>>2082さん
管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いを
しています。
そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければ
ならないでしょう。
それが会社の永続性、ひいては労働条件の確保につながってくるのです。

>>2084さん
保険会社も個人賠責に加入しているからといって無制限に
損害保険金を出す訳ではありません。
経年劣化で漏水が頻発すれば当然支払いを拒否することになります。
そうなれば当然、下階への損害補償は上の階の住民が補償しなければ
ならないでしょう。
壁紙の張り替え程度でしたら大きな金額にはならないでしょうが。
現在は経年劣化特に配管に関して対応が計画されていないマンションの
保険料は大幅に引き上げられています。
現状ではまだ損害賠償保険は適用されていると思います。

>>2084さん
築年数が経過して漏水が頻発しだしたからかもしれませんが、
専有部分の配管工事を管理組合としてやるとは進んだマンションですね。
いずれ漏水は必ず発生してきますし、その工事費用は修繕積立金だろうが
各人でやろうが、同じ区分所有者が積み立てた積立金には違いないのですから
やれるんでしたら、管理組合として一斉に交換した方がいいでしょうね。

>>2087
推進派の理事長追放でクーデターが成功。
知識のある理事長派の金持ちは今のうちに売却して住み替えた。
現在はこの件で漏水多発マンションの噂で、売れ残りが多数。

>「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

給排水管交換工事は完了した。
支払われた工費＝管理組合の修繕積立金の取崩し金額（と言っても全体工事のたびに空っぽにされる）を、人数で割ったら１組合員あたり「１００万円」だった。
あれ？
それなら工事をやっても、やらなくても、「同額」？　ということは・・？

やっちまえば「後の祭り」か。

>管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いをしています。そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければならないでしょう。

「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」という書き込みを以前に読んだことがあります。「お手伝い」は表面的かつ形式的で、しかも法律的でさえある、管理会社のお立場でしょう。「お手伝い」の名の下にいくつもの分譲マンションをコントロールしている現実があり、その操作技術はかなり昔から確立し適用されてきたと思いますね。

各業界のリーディング・カンパニー（首位の企業）の中には、法律に従う以上にローメーカー（立法者）を通じて自社に都合のよい法律が出来上がるように動くものがあります。ですから、出来上がった法律、法規を鵜呑みにしていると、知らず知らず企業寄りの法律の適用や解釈をしまくる専門家になる恐れがありますよね。

>>2089さん
私のマンションで配管の更新工事の見積もりをとりましたが、個人でやれば
７０万円ということでした。（給水管、給湯管、排水管、汚水管）
しかし、マンション全体で一斉に交換すれば、共用部分と工事費がダブル
養生費や解体費用を管理組合負担とすれば、１戸あたり４０万円という見積もり
でした。
１戸当り１００万円は高すぎです。

>>2090さん
あなたの考えは性悪説の要素が強いですね。
普通の考えをすれば管理会社も管理組合も性善説の考えで
対応していると思いますよ。
管理会社で仕事をしている方にとっても、管理組合をだまして
利益を上げようと考えて毎日仕事をしている訳ではないでしょう。
それだったら可哀そうな企業人生ですね。
そういう会社に未来はありません。

>>2091
このご意見は非常に正しいでしょう。組合員は記憶して下さい。
＞＞2092
は、管理会社関係者臭いです。土曜日は休日の管理会社。

>>2093さん
私は２０９１と同人物で単なるマンションの住民ですよ。
会社をリタイアしましたので、暇なのでボランティアとして
マンション管理のスレ立をしました。

お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

>「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」

こんな考えで毎日仕事をしている管理会社のフロントはいないでしょう。
やはりいつも顔をあわせている理事のためのお手伝いをいかにできるかを
考えて仕事をしてるんと違いますか。

>>2096
管理会社大手はそんな部署がスマートな名称で存在する。性善説は甘いでしょう。
人間は使いようですからゆとりのある経営状態の管理会社はその傾向にある。

各マンションの情報収集を絶えず、例えばコンプライアンス等の呼び名を使って、活動している。危険です。気をつけましょう。

特にマンション管理士を多く合格させて抱え込んでいる管理会社は危険でしょう。

>>2097さん
お金をふんだくるというのではなく、正当報酬ではないんですか。
工事をすることによって、関連会社の利益につながるというのは
当たり前の行為です。
そして、その紹介料等を得るのも当然の行為といえます。
問題は、不要な工事や報酬の額でしょう。
それについては、理事会や専門委員会が目を光らせて同じ条件での
相見積をとるとかの努力をすべきです。
管理会社に丸投げの状態で理事会は何もせずという状態ではある程度
の経費増は仕方ないことです。
大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民には
もっと優秀な人材がいます。その住民がマンション管理の勉強をすれば
十分太刀打ちできますよ。

＞＞2098
組合員に真面目な管理士等がいて管理に携わってくれたら良いでしょう。

>>2099さん
一番いいのはマンション管理士と建築士が住民にいて、お互いが
仕事をリタイアしてれば最高ですね。
そしてボランティアとしてマンションの住民の為に力を貸して
くれればいいんでしょうが。

>>2100
残念ですが最低の場合もあります。充分注意しましょう。
００管理士会の悪徳理事長と対決して追い込み辞任に追い込んだ経験がある。
他の理事もアホが多く頼りにならない。
まともなマンション管理士の回答を期待します。
組合員のマンション管理士等が力を貸してくれるのであれば期待できるかも知れません。

そうですね。
やはりマンションの住民がマンション管理に目覚めるためには
勉強してマンション管理士の資格を取ることからスタートすべきです。
有資格者になれば自覚も芽生え更なる研鑽に努めるでしょうから。

マンション管理士と建築士のコラボもいいですが、
ビル管理士の資格者は設備等の知識が豊富で良いと思います。

建築士でも現在は専門化していまして、設計に強い者、積算に強い者等
医者と同じようですね。
ビル管理士もいいのですが、相見積を取るときの要綱書の作成等はできない
と思いますので、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある
建築士はやはり必要でしょう。

マンション管理は建物設備の維持保全だけではないですからね。
苦情や要望の対応とか滞納金に対しての取り組みとかもありますから。
それに住民に対する広報活動も大切なことです。

>2097 合格。
>2098 不合格。

>大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民にはもっと優秀な人材がいます。
全員ではないけれど、マン管士が「住民」を立てるのはお客（管理会社）のお客である管理組合の意思決定をする主体だから。管理士の立ち位置は基本的にかなり苦しい。同じ「住民」であっても死票になる少数派には薄情で無理解にならざるをえない。

うちは住民に１級建築士がいますがワルです。管理士の目には善人に映るでしょう。

大規模修繕工事をするときには、住民の中の建築士は必要悪となります。
そのために建築士を雇うのですから、中途半端に工事に口出しをされると
管理組合に雇われた建築士が迷惑を被ります。
それに住民の中の建築士はいろんな業者とのつながりがありますからね。

大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですね。これは自分の部屋で考えれば
畳や壁紙とかの交換を早くやるかどうかということになります。
そして周期につきまして一番影響するのが修繕積立金の額ということになります。
快適なﾏﾝｼｮﾝﾗｲﾌと資産価値の低下を防ぐためには適正な時期に工事をしたほうが
いいにきまっています。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

＞＞2110さん
この条文はマンション維持保全に重要な部分です。
私のマンションではこの規約は設定しましたが、費用の負担を具体的に設定する準備を致しております。
マンション管理士の役割は大きいです。利益追求は辞めましょう。
組合員のマンション管理士は自分のマンションを守ってください。

　給排水管の更新時期は平均的には３５年前後とされていますが、専有部分も共用部分も
その配管は同じ管材を使用していますので、どちらも経年劣化は必ず起こりますしどこかの
時点で交換しなければならない時期は必ずやってきます。
　更新工事をする場合は共用部分と専有部分を一緒に行うことにより経費の節約をしていく
ことは勿論ですが在宅やトイレ・水の使用制限等の負担の軽減も図っていかなければなりません。

配管の更新工事は大変な作業が伴いますね。
工事費より工事の段取りが大変な作業となります。
在宅の調整がなかなかとれないと思いますので。

管理組合として一斉に交換しても、１戸あたり５０万円前後は
費用がかかります。
給水管、排水管、給湯管、汚水管の場合です。

配管の工事をやらないといずれ漏水が発生します。
塩ビ管の場合錆びないので漏水は関係ないと思う
かもしれませんが、継手部分から漏水が発生します。
やるのは在宅や給水制限、費用等が課題になります。
それでもやりますか、それとも漏水ぐらいがまん
しますか。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。
　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。
　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有 者が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正によって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

③以外には対応できないでしょう。
建替えはまず無理ですからね。

マンションを終の棲家と考える方が増えてきています。
というより、高齢になれば戸建を売ってマンションに住み替えを
する方が多くなっています。
年を取れば、病院や買い物、交通の便、行政に近い所に引っ越せば
便利ですからね。
それに鍵１つで外出や戸締りができます。
治安に関しても、管理人がいるから安心です。
庭の手入れとか専有部分以外の修繕も自分でやる必要ありませんから。

アドバイスお願いします。

熊本市　築2年マンション　60戸　8階建て

管理会社はデベロッパーの子会社になります。

現在、添付している項目すべてを管理会社に委託している状況です。

管理組合も不慣れでこれらが適正なのか判断がつきません。

マンション管理センターに相談してはどうでしょうか。

>>2120さん
管理組合事務教務費というのは管理委託費のことですよね。
これは１戸当り月1,000円前後といわれていますので安いと思います。
管理組合運営業務費というのは普通のマンションにはない項目ですし、
理事会・総会支援業務は事業計画立案も含めて管理委託費に含まれています。
点検費用はそんなものでしょう。
エレベータ点検費用はデベ系でも月平均にしますと5万円前後ですのでおたくの
場合は94,000円ですので高いと思います。それに毎月点検はされていないと思いますし、
又必要もありません。
機械監視業務費1基年間13万円前後ですので高いと思います。緊急対応業務についても
機械監視業務費の中に包含されているのが普通です。
管理員業務費については、時給で計算してみてください。

>>2120
うちと同じ戸数ですが（消費税除く）
１、管理組合事務業務費　　　　　４６８、０００円
２、管理組合運営業務費　　　　　５１６、０００円
３、定期清掃業務費（年４回）　　　８４，０００円
４、給水設備点検管理業務費　　　　６０，０００円（増圧直圧方式）
５、消防・防災設備点検業務費　　１３２，０００円
６、エレベーター保守点検業務費　８５５，３６０円（直契）
７、建物設備定期点検業務費　　　１６８，０００円
８、機械監視業務費　　　　　　　２９３、４３６円
９、水道料金業務費　　　　　　　　　　　　　０円
１０、管理員業務費　　　　　１，９８０，０００円

以上です。

>>2123
訂正です
４、定期清掃　（年４回）８４，０００円を　２２８，０００円に訂正

私のところの委託管理費も１戸当り月６５０円です。
管理組合運営業務費を含んだ費用です。
エレベーター点検費用は、月４７，５００円。
清掃費と管理員人件費は時給で計算して比較しないと分らないでしょう。

エレベーター点検費用は１基４６，０００円。
東芝に依頼。
遠隔監視は月１基１万円程度。

エレベーターの保守点検を独立系にすれば35,000円程度になります。
特に築浅だと点検しなくても問題ないぐらいですので（ただし法定点検）
独立系でもいいんですが、築古になったときにデベ系が点検を受けなく
なったり、独立系は部品点検費用が高くなったりします。
やはり命に係るものですので、最初からデベ系に依頼する方がいいでしょう。

修繕積立金については段階的に値上げをしていきますが、
管理費については、分譲時のままでよほどのことがない限り
値上はされません。
その余程というのは、消費税のアップや清掃の時間や日数、
人数を増やしたときとか、管理員の勤務日数や時間、人数を
増やしたとき以外ということです。

>>2120 通りがかりさん

>2121 匿名さん　が「マン管センター」への相談を提案した理由、わかりますか。
投稿された質問の内容から「素人だ。優しく丁寧にアドバイスしてあげよう」とスレ主を始めとする人たちに思わせることになります。回答者が管理会社現役社員・元社員・不動産屋のマンション管理士であったなら、どうなりますか。善意だから恐ろしい。自分（たち）で学ぶか、他人の見解を尋ねるなら有料・対面でないと危険だと思います。ご質問に対し獰猛なピラニアが群がっているように見えます。回答は無責任が前提ですし。

何言ってんだからわからん。