「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>20619 評判気になるさん

第 12 条第５項は、準拠すべきなのか疑問を感じます。

○マンション標準管理委託契約書（2023年9月11日 改訂）

（有害行為の中止要求）
第 12 条　乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有
部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げ
る行為の中止を求めることができる。
　一 ～

　四　管理事務の適正な遂行に著しく有害な行為（カスタマーハラスメントに該当する
　　行為を含む）

４　前項の報告を行った場合、乙はさらなる中止要求の責務を免れるものとし、その後
の中止等の要求は甲が行うものとする。

５　甲は、前項の場合において、第１項第４号に該当する行為については、その是正の
ために必要な措置を講じるよう努めなければならない。


○マンション標準管理委託契約書コメント

12　第 12 条関係

③　第５項は、カスタマーハラスメントが組合員等と管理業者の使用人等との間で起こ
り、その是正が必ずしも共同の利益とみなされない場合があることから、管理組合に
是正に向けた特段の配慮を求めるために定めたものである。

ここ数週間は経済世界戦争をモニター中でこのスレを見る暇がありません。
現在は米国の女性大統領候補の出現でトランプラリーも落ち着きを取り戻しています。
とばっちりで組合資産も含み益が１０００万円位目減りしました。
当分は手出しにできない経済情勢です。
事態によっては第三次世界大戦の様相も見え隠れしています。
利益確定の時期を判断中です。政治・経済の動きには目が離せません。

ここ二週間の巧妙な為替操作は日銀が俊敏トレーダーを雇ってしているとしか思えない。為替相場を見ていると株価は下がり悔しい思いをしているがその動きはスムーズで芸術的である。国民を襲う物価高に対抗しているようだ。次の日銀政策金利の利下げをしたくてもしにくい今日この頃である。組合資金の含み益も今しばらくの辛抱だと思っている。

組合資金の含み益が半減している。
米国大統領選でトランプ有利とみて
株価は上昇していたがハリス候補の
立候補がほぼ決まり人気が伯仲した
のが原因でトランプラリーが終わり
を告げている。
雇用統計が悪くて通常であればナス
ダック等は暴騰するはずだが景気後
退を懸念してトランプラリーの終焉
に合わせて暴落の気配である。
日本株は植田ショックで暴落してい
る。
利下げは次期早々であるのに何を勘
違いしたのか総裁の乱心でリーマン
ショックを超える暴落である。
小生の投資の含み益は半減している。
私は暴落をいくたびか経験したが売
りはしないで持ち続けている。
しかし、今回は要注意なので全株を
現金化する時期を見計らっている。
トランプ大統領が当選した暁には株
価は暴騰するがその先は歴史上重大
な時代になりそうである。
日銀総裁も大物政治家に忖度してい
るように思える。
これ以上株価が暴落したら政権は持
たない。米国も同じ情勢である。
政治経済の動静を盆暗頭で模索中で
ある。良い思案はないでしょうか。

含み益だけの話しをして、確定利益はいまだゼロ。
株は絶対儲かると豪語しているが、それだったら利益を確定し、その資金で次の投資をすればいい。
投資は確定しての利益がなんぼのものだ。特定口座だろうから利益の２０％の所得税と証券会社への手数料を差し引いていくら儲けがでたかが大切だよ。
株価が下がったといっているが、株の売買は高かろうが安かろうが同数だけ買い、売られている。

市場の暴落を受けて組合資金のさらなる含み益の損出の拡大で融資組合員との協議で安値での買い増しを提案したが否決された。
現状維持で回復を待つこととした。
個人の投資分は現状は暴落中であるが底値タイミングで指値にて注文中である。今夜の米国株はさらなる暴落で空売り投資家は地獄の苦しみを背負っている。
ここらへんで株式投資は博打だと恨みを残して退場するものが大勢である。
世界中の保守と革新が入り乱れて政治情勢が混沌としている。
VIX指数が３０近辺が買いが検討できると見た。組合資金は守りに入ったが、
小生はここがチャンスと攻めに転じた。面白くなってきた。

今は利益の確定を急いではならない。
買いである。
損切りをしなければならない銘柄を買
うのは投資家としては落第。

組合の資金で株に投資をしているところのマンションは損はしていないだろう。
買った株価を下回っていなければ損切とは言わない。

損益確定を急ぐ投資家は候投資家として負けが重なる。

日本株の暴落は世界で一番である。
世界中の投資家が植田ショックとささやきだした。
実務経験のない頭でっかちの学者はこの現実を予想はできない。
私は不遜な動きを察して指値を出したり入れたりの繰り返しで今朝も引っ込めた。
証券会社の窓口は追証の問題で昨日から混雑している。
空売りと為替相場に手を染めたトレーダーは破産するものも続出する。
立ち直るには時間を要する。ドル円が１４０まで様子を見ることにする。
組合資金はさらに含み益が減り予定。
今度さすときは余剰資金を全部投じる予定である。
数少ないチャンス到来である。
組合資金の１２億円投資を今すべきであるが自分の分で手一杯である。
他の組合員が動き出してはいる。
ここで勝負をかけないと当分はチャンスはない。

株は絶対儲かるといっていなかったかい。
組合資金１２億円は何のために積み立てられているのかな。
含み益は何のプラスにもならない。確定利益を出したことがあるのかな。

現在は円が少しずつ上昇している。
一定額になるとドル買い円売りが仕掛けられる。この事態が日銀の為替介入であれば心配はしないが、そうでなければ得体のしれない大物投資家が動いている。これが厄介だ。
日本株の先物は少し変われて上昇しているが、徐々に下げだした。ダウ・ナスダック・S&P、も昨日同様に先物が売られている。VIX指数が５０を超えた。
さらに暴落の気配である。
絶好の買い場を見逃さないために徹夜である。
組合員は剰余金１億２千万円を投資するチャンスだが、と嘆いている。
結論は今週中に出る予定である。
組合資金を増やす絶好のチャンス到来である。
損益の確定を速まると絶好のタイミングを外す候野郎になる。

>組合員は剰余金１億２千万円を投資するチャンスだが、と嘆いている。
この資金はすでに投資しているんではないの？
まず利益を確定してそれを充当すべきだよ。
為替に関しては、１２０円台に突入するよ。

まだ原価割れしていないのであれば、それを処分して、次の買い場の研究をすべきだね。株は怖いのが分かっただろう。自惚れてはだめだ。

１２億円の誤りです。
組合員からまだ１２億円の余裕があるからどうかとの意見で保留している。
多分投資するでしょう。
臨時総会の案内を作成中です。
１憶２千万円の含み益は半減しています。投資は怖いとは言っていないよ。
候投資家には理解はできないでしょう。
今週中に個人の分はレバレッジ付きのETFに投資します。
今は絶好のチャンスです。

証券会社の窓口は追証の問題でごねる個人投資家が殺到している。
大物外人投資家の売り圧力で動く日本株の弱さが見える。
小心者の候投資家が慌てて売りを浴びせる。
大物外人投資家のツボのはめられていることを理解していない。
今の経済指標くらいではこれくらいの暴落はあり得ない。
あり得ない暴落が続いている。我々小物投資家はコバンザメ商法でしのぐしかない。
含み損益は利益でもなく損失でもない。含み損を売った時に損害が確定する。
自分で自分の首を絞めているのだ。
持ち続ければ１００％とは言わないが含み損は含み益になる。
たまにはナンピンして益出しをするこちはある。

>>20634 購入経験者さん
原価割れしていない株を売って新たな投資先を探す＞理解に苦しむ。下がると判断したら売るけども上がると判断したら持ち続けた方がいいんじゃありませんか( ´艸｀)。何をもう候～～

先ほどISM非製造業景気指数が
前回は４８，８で
予想が５１，１が
今回は５１，４と上昇した。
米国三指数の動きが気になる。
今までとは逆に動くのではないかと予想されるが如何に。

値段が下がった時に買い、

値段が上がった時に売る

■これが投資の基本

本日の下げの要因は日銀の為替介入。
多分植田総裁のタカ派姿勢が要因での
暴落だから介入する勇気はないと見た
。9月の政策決定もハト派で終わり。
この総裁は黒田に勝ると見たが権力に
は弱いと見た。
米国は9月は利上げをしなければいけ
なくなった。
トランプ勝利からハリス勝利に傾いて
いる。ねじれは今と変わらない。
中東の情勢が悪化すれば大暴落が起きる。
私の祖父は昭和大恐慌で手持ちの株が
９３％暴落した。
100円が3円になったわけだ。
売らずに持ち続けたので子孫は助かった。
この教訓が候投資家にはなるなが家訓
である。
倒産さえしなければ必ず上がるのである。
手持ちの株はほとんどが財閥系であった。
私は暴落に備えてたえず購入候補の株
は準備している。
思った金額に指値をして待つのが毎日
である。
今指値がおわりこれから好みの映画を
鑑賞する。

一度ぐらいは利益を確定しなさいよ。
含み益だけでは資産は増えないよ。

>>20641 購入経験者さん
候投資家殿。
慌てる乞食はもらいが少ない。
果報は寝て待て( ´艸｀)。

風呂付きのアパートでは、給湯器を使って入浴できる状態にしておくことも大家の義務だ（ABC／PIXTA）

c 弁護士JPニュース
給湯器やエアコンといった賃貸物件に備え付けの設備が前触れなく壊れ、頭を抱えたことのある人は少なくないのではないか。

今年6月、X上で「給湯器が壊れた」というkimijimaticさん（＠image_jpeg）の投稿が大きな話題を呼んだ。話題となった理由のひとつは、kimijimaticさんが管理会社に対し、設備故障などによる“家賃減額”を取り決めた民法上の保障を主張していたためだ。

この投稿はX上で約1500万回表示され、14万件のいいねがついた（2024年8月現在）。
投稿者のkimijimaticさんは、取材に対し、ここまで大きな話題になるとは思っていなかったとしつつ、「対応してくださった管理会社を責めるつもりもなく、スパムリプライ等も多かったことから投稿を削除しようかとも思いましたが、X上での反応を見て『設備故障に伴う家賃減額』について知らない方がとても多いと感じ、投稿内容が誰かの役に立つかもしれないと思いそのままにすることにしました」と話す。

設備故障で家賃が減額？
実際にこの投稿を見て、「賃貸住宅における設備の故障に伴う家賃減額」について調べたという人もいるだろう。

2020年4月より施行された「改正民法」では、借主に責任がある場合を除いて、貸室・設備等の一部滅失（故障など）によって、通常の居住ができなくなれば、家賃がその滅失部分の割合に応じて減額されることとされている（民法611条1項）。

宅地建物取引士と管理業務主任者の資格を持つ貝吹仁哉弁護士によれば、同条項については、実は改正以前から、賃借物が一部滅失した場合には当然に賃料債務が減額されるというのが通説的見解であり、改正法はこの考え方を維持しつつ、賃料減額の対象となる場合を一部滅失に限らず「使用および収益をすることができなくなった場合」と定め、通説を明文化したものであるというのが主な見解だという。

実際の減額割合や免責日数については、民法改正を受けて公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」 を作成し、あくまでも目安と注意書きをした上で一般公開している。

しかしもちろん、どのような不具合であっても家賃減額の対象になるという訳ではない。

具体的に、家賃の減額措置が認められる例として「電気・ガス・水道が使えない」、「トイレ・風呂が使えない」、「エアコンが作動しない」「雨漏りする」などがあげられるが、電力会社、ガス会社、水道局といった供給元が原因である不具合の場合には減額対象にはならないと、貝吹弁護士は説明する。

「建物が老朽化していることを前提として初めから賃料を安く設定する場合もあるでしょうから、多少不便であるとか見栄えが悪い程度の壁や窓の破損であれば賃料の減額にまでは至らない可能性があります」（貝吹弁護士）

実務上は“代替手段の費用負担”なども
また、家賃の減額ではなく、代替手段の費用負担や代替品の提供という対応が取られる場合もあるという。

「最近では、インターネットが最初から使えることを売りにしている物件で、これに不具合が生じ、借主が急きょ代用したポケットWi-Fiの使用料を貸主が負担したケースもあります。

どんな場合でも、貸主ないし管理会社との間で、『賃料の減額』なのか、『代替手段利用の実費負担』なのか、減額であれば『減額割合』はどうするのかなどを、協議の上で決めていく必要があります。

株は上がったところで売り、下がったら買い戻す。
この繰り返しだよ。利益の確定はゼロで含み益だけで自慢しても何にもならない。
それに自分のことでていっばいで組合の投資に関しては二の次発言はだめだね。もういい加減組合のお金を使って投資をするのはやめたほうがいいよ。

植田ショックにコンピュータートラブル
が重なり日本株は大暴落。
組合資金は米国株の投資信託なので被害
は少ない。
長期投資なのでそのまま放置している。
含み益な減少しているが現在解約すると
税金が利益に対して２０％超差し引かれ
るので手取りは２０００万円位にはなる
。
組合員の中からは今追加投資を下意との
意見が殺到している。
イランの出方を見てからにしても遅くは
ないとの提案で保留とした。
臨時総会では承認は得た。
私の投資方法は候はしない。
個人の分は後日投稿する。
含み損がここ２週間で２０００万円減少している。今は買いで売りではない。
個人投資家の狼狽売りが大暴落を起こしていること認識できない人物は投資のは向いていないのでしない方がいい。

ところで、あんたはなぜ自分のマンションのことをここで書き込みをしているのかな。
どうせ誇張された書き込みがされていると思うがね。
ここで自分のマンションの積立金を投資に回しているといっているが、組合員にも反発者がいるようだしね。そこまでしてやる必要があるの。
私は個人で株の投資をしているが、早めに売り抜けたので、５，０００万円超の利益を得ることができた。昨日仕込んだのがかなり値上がりをしているので、また笑いがとまらなくなるようだ。今週中には３，０００万円ぐらいは稼げそうだ。
株は短期勝負がいいね。

組合の資金を運用するにはより安全性が求められます。

資金の５分の４を残して一昨日の
相場は一番底とみて買ったが、
怪しい雲行きである。
昨夜の米株も予想に反して急落だ。
二番底は確実だがその先が読めない。
ナンピンを５回繰り返す覚悟だ。
それでも太陽が昇らないときは当分は休憩をさせられる。
一年位は蔵にしまい込む。
儲けは先送れだ。
イランの出方でさらに遅れる可能性が出てきた。
候投資家の投げ売りがさらに進んでいる。
売りつくした時がさらなるチャンスが訪れる。
ここで持ち株を売ったものが敗者となる。
大物フアンドは豊富な資金で待機している様が見えてきた。
その兆候は見えている。
探りの子手ぶりで５分の１を投げてみた。

株は毎日上がったり下がったりしている。例えばソフトバンクでいえば、今日の安値は７，１１８円、高値が７，６９０円、１万株の場合は５７２万の差がある。１日でもこれだけの利益が得られるのだから、１年も凍結しておくのはばかげてる。含み益だけにうつつを抜かしていては絶対にもうかることはない。
株の売買は証券会社に５銘柄ぐらい提案をしてもらい、その中から自分で判断して購入価格と時期を決める。提案株については、アナリストの意見もいれてもらう。何も素人が知ったかぶりをしてすべてやる必要はない。
どうも分からないのが、資金だが、それは修繕積立金ではないのか。工事は近々計画はされていないのか。積立金が余っているのなら、別に資金の運用をして儲かる必要はないと思うがね。工事が始まれば元での資金はなくなるよ。

組合剰余金の資産運用をしているのだが、個人資産の運用も報告してみます。個人の件は公開したくはないのですが事情が事情ですので公表してみます。
ソフトバンクグループの株を数か月位前に１株５０００円で１００００株購入しました。
２週間くらい前に１株１１０００円で全株売りました．
現在は７０００円位まで急落しました。昨日の決算報告では赤字幅は縮小したものの上がると見たが急落しています。
買い戻しには次期早々とみて検討中でう。
一昨日の暴落時にはETFを相当購入しました。今は静観中です。
二、三番底があるかもね( ´艸｀)

修繕積立基金はそのままのマンションが多いよね。勿体ないんじゃない。利息を計算してみて下さい。

損をするよりはいいんじゃないの。

国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。これでいいのだろうか。

建設工事費デフレーター - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

○年度次（Excel形式） （令和6年5月31日付け）

建設工事費デフレーター（2015年度基準）
defnendo_240531.xlsx

８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9

>>20652 購入経験者さん
損をしているよ。

修繕積立金は将来のインフレを考慮して資金計画を立てているが、
そのインフレには追い付かず一部のアホ政治家は円安が悪いような表現で日銀の政策のプロに圧力をかけた。
ボンボン育ちの渡欧大卒は圧力に負けて忖度して利上げは危険な時期に利上げしたのが株の大暴落を起こした。
建前は超インフレを抑えるとのことだが、そうは、問屋が卸しません。
一度上げた円も再度急落中で再度為替介入をしなければならなくなる。
取り返しがつかない。
手持ちの組合の剰余資金はほっておくと目減りして大損をするのが理解できない管理者が多い。
不足分は組合員から強制的に徴収できるからそんな甘ちゃんになる。
十分足りたはずの積立金が、
いざ修繕費を見積もらしたら、
人件費と材料費の高騰で資金不足に怠って修繕延期。手持ち資金を預金でほっておけば損をしていることにキズかないあほがいる。開いた口がふさがりません。頭は飾り物ではない。使うものだ。

>>20653 匿名さん

・誤記訂正

（誤）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｓ列（建築補修）⇒ 123.9
（正）８３行（ 2023年度（暫定））、Ｒ列（建築補修）⇒ 123.9

輸入品を引き下げたい一念から次期早々の利上げと為替の介入等々を強行した。こんな時期に利上げはしてはいけないと踏んでの投資であるが意に反した。お上のする事には逆らいはしないが判断をあっやまるとどうなるかを知らないのは罪である。利上げ発表後の総裁発言がヘッジファンドの円買いと株売りが頻発して歴史的暴落を招いた。我々は売らないで含み損で住んでいるだけで損益が確定していないので我慢すれば日はまた昇る。しかし、初心者NISA投資の方々は冷静さを失い解約して損をしている方もも多いみたい。私の仲間は売らないで持っている。今回の暴落の回復は戦争と南海大地震がなければ早いと判断している。組合員や組合には損害がないように心がけている。超インフレは嫌でも襲ってきます。

専門家ぶって論評をしているが、政府や日銀の担当はプロだよ。判断を誤っているとかいっているが、素人ごときでプロを批判するなよ。
政府はいろいろ検討したうえでの判断なんだよ。素人が懸念していることも当然検討しているよ。
今回は暴落したから売らないといっているが、今まで儲かっていたんならなぜ利確しなかったんだ。その時売却していれば今回の値下げでその資金を使って投資できたんだよ。一体いつになったら利確するんだよ。
回復するといっているが、平均株価が５万円にでもなると思うのかな。それと為替相場も１７０円とか１８０円になるのかな。

>>20653 匿名さん
>国土交通省のデータによると、２０１５年から建築補修費が２０２３年度では、２３.９％上がっているので、２０１５年に集めた修繕積立金１００万円は利率、－２３．９％で、約７６万円に目減りしているのと同じことになる。

○２０１５年の建築補修費：１００　⇒　２０２３年の建築補修費：１２３．９
○２０１５年の修繕積立金：１００　⇒　２０２３年の修繕積立金：１００

１００／１２３．９≒０．８０７　⇒　約８１％　では？

>>20659 匿名さん
そうですね。

目減りしている分は修繕費不足にそな得て値上げをしなければならないが、できないので修繕を先遅れに追い込まれている。その間に漏水等のトラブルがないのを祈りたい。

ドル円は放置しておけば２００円はあり得るし天井知らずだ。そうさせないための介入だからできなくなるとどうなるか想像しただけでも恐ろしい。そういう国はたくさんあるよ。大規模修繕どころではない。よって組合の遊ばせている資金を運用した方がいいよ。目減り分くらいは稼げる。

気の利いた理事長は組合の剰余金を運用して管理組合に貢献したいと思っている方は意外と多い。
そんな方が投資に目を向けて下さればマンションは自主性を持った資産価値のあるマンションに代わる。
株式等に投資してはいけないといった法律はない。
能力のある組合であれば積極的に取り組んでみる価値はある。
この歴史的暴落の時はチャンスであることを身をもって体験できる。
めったに起こる事例ではない。

今の株価は暴落はしてないよ。暴騰しているといってもいい。日経平均が７，０００円台から４万円台まで暴騰したんだよ。いずれ２万円台に暴落する。為替相場が２００円になるとか言っているようじゃ大した知識はないね。
組合の資産に手を出さずに投資は自分の金でしろ。一度も利確してなくて利益ゼロなのに含み益だけで勝負しているのは笑えるよ。

大規模修繕工事費は、３～４年前と比べると４０％以上高騰している。円安による材料その大幅アップや工賃の増が大きな要因だ。
しかし、ここにきて工事費の値上がりは頭打ちとなっている。いずれ落ち着くよ。

>>20665 購入経験者さん
そうであればいいが、その逆だね。人件費を削るかデノミを起こすかだよ。
一時の落ち着きはあるが上がり続けないと日本は破綻する。

株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しながら右肩上がりに上昇する。従って長期、積立、分散がより利益を上げる確率が高いといわれている。富裕祖で投資をマイナーに考える人物はいない。むしろ積極的である。貧富の差はここから生まれる。

現在の株式市場の変動の動きは日本はひどいが世界的な動きだ。特に米国の国債の逆イールドの解消で市場は恐怖を感じている。その動きはVIX指数がコロナショック時よりも高い。暴落といったのはここ数日間での暴落で史上初めての経験とプロは言っている。ここで株に仕込んだ人は大儲けするはずだ。月曜日からの動きが気にはなるので私は臆病だから静観を決め込んだ。この暴落はハリス候補の台頭も一因とみている。今は世界の経済と政治は複雑すぎる。

>株式市場は下落、上昇、急落、急騰、暴落、暴騰、を繰り返しな
>がら右肩上がりに上昇する。
その逆があるのは知ってる？右肩下がりにさがっていく。
日経平均株価が10,000円から40,000円になり、また10,000円になる。株価は上がったり下がったりの繰り返しだよ。

１０年から２０年チャットで調べましょう。短期、中期、長期、、上がったり下がったりしながら上昇している。くだらんけどね。自称であってもプロの投稿ではない。プロの指導的投稿がないし待ちたい。
最近は暴騰暴落の連続で悩ましい。組合資金も一時は１億２千万投資して７０００万円の含み利益が半分になった。また、言われそうだけどね、含み益７０００万円で売ればよかったのにと批判される。そのうち徐々に上昇するし組合員の合意のもとに利確するかも知れないし持ち続けるかもしれない。私は日経平均が３０００円の時の信託を親から相続してそのままにしている。