「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2060さん
うちにある長期修繕計画書は建築士を雇い専門委員と一緒に
工事個所ごとに具体的に検討して数量調書を作成しましたが、
１００ページぐらいの厚さで数字が細かく分析してありますので、
それを読み取るだけでもかなりの労力がいります。
当然数量調書の作成は素人ではできませんけどね。
それを一つずつ分析していって、工事費用の算出をしていくんですね。
例えば足場は何平米あるので単価がいくらなので足場合計はいくらになるとか、
開放廊下のシートは何平米あり単価をいくらにするので工事費はいくらとか、
そういったのを数量調書をみて概算を算出しなければなりませんが、これは
ややこしいですけど、やる気があれば素人でもできます。

>>2060さん
プロはたくさんいますよ。
しかし彼らを雇うには経費がかかります。
だったら最初から設計監理士を雇った方がいいんではないですか。

なぜ、そんなに設計管理にこだわるのでしょうか。
こだわる必要はないが、否定はしません。
組合員や役員、等の身近に人材は潜んでいます。

マンションの住民にはそんなに人材はいませんよ。
いたとしても、建築士として仕事をしていたり、会社の仕事を
していてマンション管理に時間を割くことはできません。
なまじっか建築士がいて、ちょっかいを出せば設計コンサルタントと
衝突するだけです。
いくらマンションの住民で建築士の資格をもっていたとしても単なる設計
をメインにする建築士であってはあまり役に立ちません。
それに毎日工事が正しく行われているか、指定された材料を指定された量
使用しているか等のチェックはできません。

うちが2回の大規模修繕で契約した設計事務所は毎日ではなく週1回数時間のチェックでした。
一応見に来たよって程度でした。毎日チェックする契約はすごい金額になりますね
うちの予算ではできません。

>>2065さん
そうですね。設計監理料はマンションの規模にもよりますが、工事費の
３％～１２％にもなります。
しかし、形式的に監理をしてもらうんだったら、必要はないと思います。
その場合は、設計図面から数量調査票を作成してもらって相見積をとるための
要綱書の作成だけしてもらって、同じ条件での相見積を取るだけでいいのでは
ないでしょうか。
後は責任施工方式のやり方でいいと思いますよ。相手を信じるのです。

どうしても小規模マンションの場合は、積立金との兼ね合いで
設計コンサルタントを雇うことは難しいと思います。
管理会社主導で管理会社が連れてくる設計コンサルタントであれば
それは必要ないでしょう。
お金だけとられて工事は親会社がするのであれば、意味ないですから。
それは責任施工方式と一緒です。

全て正常にやられるのであれば、設計監理方式が一番いいと
思いますよ。
但し、その報酬分は必要になりますが。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

小規模マンションでは、清掃業務を兼務している
ところも多いようです。

皆さん方のマンションでインターホンの修理は管理組合が
やってますか、それとも各戸負担でやってますか。

専用使用権のあるインターホンですから当然その管理は
各区分所有者の責任と負担でやるのが当然でしょうが、
もし、それを知らずに管理組合が修繕をしていたとしたら、
規約で管理組合の負担で行う旨を規定すべきです。
そうしなければ、過去知らずに管理組合が修繕をしていれば
修理をした各戸に対して返還を求めなければなりませんからね。

質問です！

私の住んでいるマンションに管理人と管理組合があります。

長くマンションのバルコニーから私の車が置いてあるマンションの駐車場目掛けてタバコの灰を落としてくる住人がいてずっと嫌な思いをしていました。ちなみにマンションのバルコニーは喫煙禁止のマンションです。

捕まえてやる!と思い、動画を撮影出来るカメラを準備したところ○階の住人がタバコの灰を落としているのが判明。

住人が住人に文句をいうと刺されてしまうかもしれないので、管理人に相談。わかりましたと回答をもらい「よかった!」と胸をなでおろしていたところ、管理組合から「動画ファイルはウィルス等の危険がある為お返しします」とポストに投げ込まれていました。

私は分譲のマンションを買い、マンションの駐車場に月額の賃料もお支払いしています。でもこのような仕打ち。

では、マンション管理組合で決まったバルコニーでタバコ禁止のルールを破った人がいた場合どこに相談すれば良いのでしょうか？

私はとても今回のことがショックでなりません。

ウチのマンションは平成9年にN不動産が建てたもので、N不動産が管理もしています。

信頼していましたが、ここでも不正がまかり通るのでしょうか？

どうか良いアドバイスをご教授ください。
お願い致します!

>>2073さん
ベランダでの喫煙が管理規約で規定されているのなら、管理規約違反となり
管理組合で対応するのが普通でしょうね。
うちの場合もベランダで喫煙する者がいて、隣りや上の階の住民から苦情が寄せ
られていました。
理事会の対応としては、まず掲示板にベランダでの喫煙禁止を掲示しました。
次に、１枚のチラシを全戸に配布しました。
そして最後は喫煙該当者宛にチラシを投函しました。
それでベランタでの喫煙はなくなりました。
管理員にベランダでの喫煙禁止の注意書を喫煙者のメールボックスに投函して
もらってはどうでしょうか。
隣人間のトラブルは管理組合はタッチしないというマンションもありますが、
理事会が勇気をもって注意をすべきです。
喫煙、ペット、騒音等の扱いも同じことです。
喫煙者も部屋の中では喫いづらいのもあるのでしょうが、その場合は台所で換気扇
を付けて喫うということも提案すべきです。

管理会社（管理員含む）も理事会も嫌なことはしたくないですからね。
できることならそういうトラブルとかには関わるたくないと思っている
者は多いでしょう。
しかし、誰かがやらなければ野放図になってしまいます。いいマンションと
そうでないマンションの管理の差が出てきます。

>>2075さんは、マンションの管理の現場を知る者の意見です。

しかし。この野放し状態の現場をトラブルをなくすために注意等しようものならクレーマー扱いなります。

なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

よって、管理は、建物・設備等に限定して余計な事を管理委託契約の文言から削除した方が良いでしょう。

建物・設備・等の管理以外の住民間のトラブル等については自治会等に任せるようにした方が良いと思います。

>>2076さん
ひとつ根本的な間違いというか勘違いがみられます。
マンションの管理をするのはあくまで管理組合であり、理事会です。
管理会社は単なるマンション管理のお手伝いをするだけのことです。
それから管理組合に自治会が入ってくるのは考えられません。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

なるほど、やはりみなさんの意見、大変参考になるものばかりでした。
ありがとうございました！

そして、バルコニーの喫煙禁止が管理規定で禁止されておりますので、管理規定違反の筋でもう一回管理組合サイドと話してみたいと思っております。

皆様、本当にありがとうございました！