「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自宅はもうすぐ築40年ですが「固定資産税」が全然下がりません…なぜでしょうか？
c ファイナンシャルフィールド
評価替えとは
評価替えとは、3年に1回土地や家屋の評価額を見直すことをいいます。前回は令和3年度に行われたので、令和6年度はちょうど3年後となり評価替えの行われる年です。

神奈川県川崎市によると、3年ごとになっている理由としては土地や家屋の数がとても多いことなどとされています。毎年膨大な数の評価の見直しを行うことは、実質的に不可能といえるでしょう。

評価替えを行うと、土地の場合は地価の増減に応じて税額が見直されます。一方、家屋の評価額は、同じ建物を再び全く同じ方法で建てた場合にその年にかかるであろう建築費の変動を表した率「再建築費評点補正率」と、年月の経過によって生じる補正率「経年減点補正率」を乗じて見直しが行われるようです。

なぜ家屋の固定資産税は下がりにくいのか
固定資産税が変わらない理由は、物価が上昇しているためです。

先述したように、家屋の固定資産税には建築費の変動と家屋の経年劣化がかかわっています。もし建築費が高くなった割合よりも経年劣化による価値の低下が大きければ、固定資産税は下がる計算です。

物価の上昇値が大きいと、建物の価値の減価する割合よりも建築費の高騰による上昇率のほうが大きくなってしまい、家屋の評価額が上昇します。もし家屋の評価額が前年よりも高くなると、理論上は固定資産税も高くなる計算です。

しかし、評価額が前年よりも高くなった場合は、価格は据え置くようにと定められています。

そのため、物価の上昇により建築費も高騰した場合は、評価額が据え置かれ、固定資産税は下がりません。

評価替え以外の理由で下がらないケースも
評価替え以外の理由でも、固定資産税が下がらないケースはあります。まず、評価替えは3年に一度のため、3年の間は固定資産税の価格も変わりません。

さらに、対象の家屋が減価されなくなった可能性もあります。経年劣化などによる補正値の経年減点補正率は、下限が20％までです。20％に達すると、建物の評価額が変わらない限りは固定資産税も下がらないといわれています。

東京都八王子市によると、木造専用住宅が約25年、鉄筋コンクリート造りのマンションやアパートなどは約60年で20％に達します。例えば、自宅が築40年の木造一戸建てだった場合は、15年前から経年減点補正率が変わっていません。


建築費の上昇により固定資産税は下がらないこともある
家屋は、評価替えが行われた年の物価上昇や経年劣化などを考慮して評価額が決められます。この際、物価の高騰によりその年の建築費が高騰すると、再び同じ家屋を建てたとする場合の建築費が高い計算になるため、評価額も高くなります。

評価額が以前より高くなると据え置かれるため、評価額を基に決められる固定資産税も下がりません。

ただし、経年による減価率が下限に達したなど評価替え以外の理由で下がらないケースもあります。

管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収（管理費と一緒に口座引き落とし）をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動（自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動）に参加できなくなるので、注意しましょう。

>専用使用権のある共用部分の管理は本来区分所有者の
>責任と負担で行わなければならないのですが、いつのまにか
>管理組合負担で補修工事等をしているマンションはありませんか。
>例えば、メールボックスのカギの交換、玄関扉の不具合、インターホン、
>熱感知器等。

んなこたあない。区分所有法では専用使用権があるとかないとかに関わらず
組合員全員が持分に応じて管理費用を分担すると定めている。

>>20563 匿名さん
それは法令の強行規定ではない。
管理費等の負担割合は別途規約で定めることができる。管理委託費の規定は法令にはない。

日常清掃費について質問です。
当方都内の100戸程度のマンション管理組合員です。
この度、管理会社より日常清掃費が3割近く値上げと申し入れがありました。
実は2022年にも3割近く値上げされてしまっています。
昨年は管理委託費の方を1割ほど値上げされました。

今までの値上げも1割ほどで、不本意ながらも受け入れてきましたが、２年おきに3割値上げというのはさすがに首をひねるばかりです。

相場感としていかがでしょうか？
また減額は請求できるのでしょうか？

>>20565 匿名さん

当管理組合の場合、管理会社以外のもう1社から、
清掃業務の見積りを、独自に取りました。

2社で競合させて、結果的にもう1社のほうが
安かったです。

理事会→通常総会の議決を通して、現在は
もう1社が、清掃業務を行っています。

管理会社の管理委託契約書から、清掃業務が
除外されました。

>>20566 匿名さん

ありがとうございます、参考になります。
やはり切っていくのも手ですね。
ちなみに理事会の管理負担はどのくらいでしょうか。
また反社チェックや一般的な会社の健全性などはどのように確認されました？

安ければそれなりの仕事しかしないものだ

清掃技術の差を見抜いているのかい。
日常の拾い履きは誰でもできるが。特別清掃はプロに委託するので西洋内容等は調べた方がいい。仕様書が必要かも。

>>20569 匿名さん
毎日3時間でおばちゃんおじちゃん清掃員がエプロン姿で掃除機をかけたり掃き掃除をしたり建物内ゴミ置き場の整理整頓をなさってます。内廊下のファミリータイプで特殊作業は仕様に入っていません。
当然ながら定期清掃は別途契約しています。

ごみ置き場の変死体の撤去は警察消防がやるにしても、その後の掃除は組合負担
ネコやカラスの変死体は元々組合が始末するべきものだから

>>20567 名無しさん

理事の一人が働いている清掃会社と契約しました。

＞反社チェックや一般的な会社の健全性など　

なんですか？　それ w


そんなことする暇があるなら、自分たちが
当番制で清掃するのも、ありですね。

自分たちが区分所有するマンションですから、
自分たちで維持管理をするのが基本でしょう。

>>20572 匿名さん

え、清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか？
財務がヤバいと明日倒産してもおかしくないんですが…
理事が働いてる会社って…それは明確な利益相反でちょっとさすがに
あ、でも色々な考え方があるものだと勉強になりました！汗

>>20571 匿名さん

なるほど、確かに動物の死骸くらいは発生してしまうかもしれませんね。ありがとうございます。

>>20573 マンション検討中さん

>清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか？

ガクガク　ぶるぶる　震えるしかありませんねw

その理事が清掃されていて、
当方も手伝っています。

自分たちで出来ることは、
自分たちで行う！

これが基本ですね。

反社？　なんだそれw

組合投資の含み益は３４００万円位で横ばい状態。原因は今夜のCPIの結果を心配して買いを控える者がいる反面強気で買いをする投資家の暗闘が続いている。通常は米国の一大イベントである経済指標のCPI発表前は売りが先行して株は下ぶれる。ここ2週間くらいは相場には手出しができない状態だ。

やっとこのスレッドも終了したようである。
もともと質問スレは下位合格者も含めてマンション管理士試験合格者が運営するのが通例であったが、
ここのスレ主は例外的なアホでした。
超低金利だしいまはインフレだから大規模修繕工事は大半を借入で賄うのが合理的。
マンションは60年程度で除却しないと建設業が成り立たない。
ここのスレ主は本当のアホでした。

人の終活は死をもって終わる。
建物は組合員の知恵によって
詠みが得させることができる。
それは資金力である。

組合の資金不足等で組合費の負担を増大させたり借入金等に頼らざるを得ない事態を招いた責任は各期の理事長の責任を明らかにしなければならない。
知恵があれば各期の理事等の知恵で最小限に抑えることができたはずである。
優秀な理事長が管理しているマンションは長期修繕計画もしっかりしていて無駄のない資産の運用も届こうりなく実行されている。

>>20579 匿名さん
傷んだところから直すべきで長期修繕計画はそれほど重要ではない。
借入金をすると支出が抑制されるから悪いこととは言えない。
潤沢な修繕積立金があると無用な工事を誘引するだけである。

>>20580 上位さん
愚かな管理者の元ならばそれも可能であるが当方はそれはさせないので心配は無用である。
投資益は修繕積立金以外の項目とした。そろそろ利確を提案したが受けてもらえない。
明朝のエヌビデアの決算報告会見の語尾によったら暴落もあり得るが暴騰もあり得る情勢ではある。
決算前の先行きは僅かではあるが高めで推移している。
地政学的リスクの高まりで金の相場が高くなった。決していいことではない。
今後は超インフレになるので手持ち資産を守ってください。

マンションの管理に携わる者はこれからの超インフレにはどのように備えられるのかを質問したい。
知人のマンションではコロナ前に大規模修繕費を見積もりましたら相当高額になったので費用が下がるまで待って今はしない方がいいと理事会や修繕委員会で先延ばしにしました。
最近改めて工事をとの算段を始めたら当時の費用の二倍近くの見積もりとなりました。これではもめるのは当然です。
管理費等の値上げに対して当時の理事長の責任問題が論議されました。
私は理事長には責任はありませんよと忠告をしました。組合員全員の責任ですから管理費等の値上げか費用の不足に備えて値上げをしなければいけない旨を説明いしました。取り返しは尽きません。

【結論】
先延ばし出来るのなら、積極的に先延ばしする。

>>20583 匿名さん
それも一つの意見であるが漏水事故が多くて困る・小生もいつ被害者又は加害者になるかもしれないので神経を使う。

引っ越せばいい
高い修繕積立金払いながらボロマンションに住むのが間違い

>>20585 匿名さん
自己資金不足です。

>>20584 匿名さん

給水管の穴あきとか、が原因なら
管理組合が共用部に掛けている保険で、
対処できますね。

マンション総合保険には、個人賠償責任特約を付けることができますが、・・・

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...
令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、～

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。

一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。

>>20588 匿名さん

給湯管の穴あきとか、が原因なら
区分所有者が専有部分に掛けている保険で、
対処できますね。

>>20588 匿名さん


マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問に対する答弁書


一及び二について

マンション管理組合（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。）については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

三及び四について

マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。

なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

標準管理規約では、共用部分等（共用部分及び附属施設）に関し、損害保険を承認する、なので、マンションに関係ない事故も対象の個人賠償責任保険を付保するなら、管理規約を標準管理規約から変更する必要があると思います。
理事長は、居住者（区分所有者、賃借人等）の申請があれば、マンション管理の関係の有無によらず、保険金額の請求をする、とか。

あるいは、理事長は、マンション管理に関係ない事故について、保険金額の請求をしない、とか。

＜参考＞
・マンションの個人賠償責任保険はどこまで使えるの…
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12243578676.html

この管理組合が掛けている個人賠償責任保険は、組合員や家族がマンション外でおこした事故等も対象になるというのですが…
そのことを知っているマンション住民の方って、少ないんじゃないでしょうか。

ただでさえ、漏水事故による保険金請求が多い個人賠償責任保険、マンションに関係ない事故まで請求していたら、また保険料値上げにつながってしまいそう。

請求できると、実際に請求するは違います。そんなことができると知らない組合員も多いと思います。

・マンション標準管理規約
（損害保険）
第２４条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

>>20591 匿名さん

「管理組合が掛けている個人賠償責任保険」は、「共用部分等に関する損害保険の契約」ではないので、マンション標準管理規約２４条に規定する「共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約」には含まれない。

私のマンションの規約では専有部分の所有者・居住者は保険加入を義務付けているがみんなが規約をも持っていないでいる部屋もあるので被害者保護のためにも組合でも個人賠償特約に加入している。

マンションを購入する際は、どんなことに気を付ければいいのか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは「内見する際は部屋だけでなく、エントランスや集合ポストなどの共有部も確認しておいたほうがいい」という――。
※本稿は、長嶋修『マンションバブル41の落とし穴』（小学館新書）の一部を再編集したものです。

「天井だけではない」雨漏りチェックが必要な場所
今回は、実際に物件を内見する際、必ずチェックしたい点を紹介します。新築と中古でポイントは変わってきますが、まずはまだ買うかどうかを決めていない状態で、中古のマンションを内見する際のチェック項目を挙げていきます。
まずは専有部から。真っ先にチェックしたいのは、事前に見たチラシなどに載っている間取りと、現況が一致しているかどうかです。不動産仲介業者などが公開している間取りは、資料を基にその仲介業者のほうで作成している場合が多く、建築士などの専門家が書き起こしたものではないので、必ずしも正確とは限りません。

もっとも注意深く確認したいのは、雨漏りや給排水管からの水漏れの有無です。鉄筋コンクリート造のマンションは、木造の戸建住宅と違ってあまりシロアリの心配はないので（例外はありますが）、漏水関係が最重要項目になります。

天井や壁にしみがあったら、雨漏りしているか、上の階の設備から水漏れしている可能性があります。雨漏り＝天井というイメージがあるかもしれませんが、マンションで上や左右に住戸がある部屋の場合、雨漏りするのは外側に面する壁（窓やベランダがある壁）からです。雨水がしみて壁をつたい、天井や壁のほか、床にしみができることもあります。

まだ売主がいても気にせずじっくりチェックしよう
まだ売主が退去しておらず、家具などが置かれた状態で内見する場合もあるでしょう。売主がいると、何となく気が引けて遠慮がちになってしまう人がよくいますが、内見は重要な時間なので、気にせずじっくり見たいところ。

さすがに大型の家具をどけてチェックするのは難しいですが、外側に面する壁際に置かれた本棚などの裏に、しみが隠れていることはよくあります。売主の退去前に売買契約を結んだとしても、後日不動産会社の立ち会いの下、売主の所有物がなくなった状態で、再度引渡し前の確認を入念に行ったほうがベターです。

雨漏りなどが疑われるあやしいシミを見つけたら、仲介業者を通して売主に、過去漏水したことがないか確認をとりましょう。管理組合に問い合わせて、過去にそのような雨漏りの事例がなかったかを調べることもできるので、可能な限り情報を集めてください。情報がなかったとしたら、これまで露見していなかった水漏れかもしれません。

排水管のチェックは、水を満タンにして一気に流す
パッと見で目立ったしみ跡がなくても、部屋のどこかで漏水していることはよくあります。キッチンのシンク下にある引き出しの奥や、洗面台下の収納の奥に設置された排水管など、多くの人はそれほど気にせずに生活しています。

水道をひねると、すぐに排水管から大量の水が漏れてくるほど深刻な状況ならさすがに気づくでしょうが、水を数分くらい使ったときに、じわりと漏れてくる程度の水漏れは、なかなか見つけづらいものです。

各所の水道から水を数分間出しっぱなしにして、給排水管の様子をチェックすると水漏れに気づきやすくなります。栓ができる場合はシンクに水を満タンにためて、しばらく経ってから一気に流すと、水漏れのほか、排水管に詰まりがないかどうかも確認できます。


そのほかにチェックしたいのは、買った後に何が付帯設備として残されるのか。たとえば、ガスコンロ付きだと思っていたのに、入居してみたらガスコンロを売主が引き払っていることが判明したら、愕然とするでしょう。事前に、付帯設備の確認と、それらが使えるかどうかも知っておきたいところです。

「付帯設備表」は故障や交換を把握できる大事な書類
多くの場合、不動産仲介会社のサポートによって「付帯設備表」が作成されるので、それがある場合は必ず目を通してください。

付帯設備表には、物件に残す設備と撤去する設備が明記されるほか、残す設備については故障や不具合があればわかるようになっています。付帯設備表に「故障」と明記されているものについて、後から「故障しているから修理代を負担してくれ」と言うことはできません。

付帯設備表に故障なしと明記されていながら不具合があるものについては、一定期間内であれば、買い手は補修請求を売主に行うことができます。ただし設備については、引渡し完了日から7日以内に連絡をしなければならないので、引渡しから引っ越しまでに間が空くと、気づいたときには請求できる期間が過ぎていた、となりがちです。

また、不動産業者のなかには、中古マンションの設備について自社で一定の保証を付ける会社もあります。とはいえ、すべての設備について保証されるわけではなく、保証期間や保証額にも限度があるので「保証＝安心」と短絡的に考えないほうがいいでしょう。

付帯設備を確認し、たとえば「給湯器はあとどれくらいで交換の可能性がある」などの情報を把握しておくことができれば、物件を買った後の家のメンテナンスにかける資金計画も立てやすくなるので、事前確認は必須です。

「共用部に住民の私物が置いてある」物件は注意
続いて、中古マンションの共用部でチェックすべきポイントを紹介しましょう。

セキュリティ面を重視しているなら、コンシェルジュが常駐しているマンションだと、エントランスに常に人の目があるということで、一定の安心感は得られます。

オートロックや防犯カメラの有無もチェック。タワマンのなかには、メインエントランスに一つ目のロックがあり、さらに進んで2つ目、3つ目のロックがあるという多重ロック仕様になっているところもあります。

ただセキュリティの厳しさゆえに、かえって不便になっているケース（ウーバーイーツなどの宅配を頼みにくい、など）も見られるため、自分がどの程度のセキュリティレベルを求めるか、改めて考える必要があります。

共用施設は実際に見に行きましょう。有効に活用されていない施設、維持費がかかりそうな施設がある場合、ムダなランニングコストを負担することになりかねません。

エントランスや廊下を歩いてみて、掃除が行き届いているかどうかも確認を。まれに、共用部に住民の私物が放置されていることがありますが、この場合、管理組合が身勝手なモンスター住民を制御できていない可能性も考えられます。

ゴミ置き場、駐輪場、ポスト、掲示板の張り紙も
ゴミ置き場や駐輪場の状態も、見るべき箇所の一つ。どことなく荒れていてルールが守られていない雰囲気のときは、やはり管理が行き届いていない可能性があるでしょう。掲示板があったら、どんな張り紙がしてあるか確認を。騒音トラブルへの警告などがあったら、警戒したほうがいいかもしれません。

そのほか、郵便物がたくさん刺さっているポストが多い場合は、空き家が多いと予想されます。空き家が多いということは何らかの理由で不人気になっている証拠ですし、マンションの維持管理に必要な資金（住民が負担する管理費や修繕積立金）が積み上がっていないことも懸念されるので、その時点で購入は再考したほうがよさそうです。

加えて、専有部分の内見の際にでもベランダの上裏をチェックしてみましょう。上裏とは、上階のベランダの裏側のこと。マンション外壁やベランダのコンクリートのなかには鉄筋が入っていますが、コンクリートの表面にひびが入ると、なかに水が入って鉄筋が腐食します。

すると、表面に茶色や褐色の腐食生成物（錆び汁）が出てくるように。この錆び汁が見られやすいのが上裏です。これを放置すると、腐食した鉄筋が膨張し、内側からコンクリートを押し出す「爆裂」という現象が起きてしまいます。

水害リスクが高いエリアは「電気室の場所」が重要
築20年くらいだとひびが入ることはよくあり、何も対処しないと爆裂につながります。本来は、ひびが入った時点ですぐに補修して、錆び汁が出る前に食い止める必要があります。錆び汁が出ているのに対策を怠っているマンションは、いずれ爆裂を招く恐れがあり、管理状況に問題があります。なお、1カ所でも爆裂が起こっていることが確認できる建物については、住宅ローンのフラット35を利用できなくなるので注意してください。

建物の周りも歩いてみましょう。周囲に覗かれたり、植栽から住戸に侵入できそうだったりしたら、低層階への居住に不安が生じます。

水害リスクが高いエリアの場合、電気室（電気設備が格納された部屋）がどこにあるのかも重要です。もともとは地下に作られることが多かったのですが、過去にはタワマンの地下に作られた電気室が浸水し、停電と断水が発生。エレベーターやトイレが使えずに騒動になったケースが話題になりました。そのため、過去に水害があったエリアで物件を探す場合、電気室が地下に設置されていないこともチェックポイントになるでしょう。

地震に強くないことが一発でわかる場所とは？
地震に対する強度も、確認しておきたいポイント。そもそも、建造物の地震対策としては「耐震」「免震」「制震」という3つの工法があります。

耐震は、大半の住宅に採用されており、文字通り揺れに耐える構造です。免震は、建物と基礎の間に免震装置を入れ、地盤と離すことによって揺れを建物に直接伝えないようにする構造。制震は、建物内部にダンパーなどの制震部材を入れることで、地震の揺れを吸収する構造です。

もっとも揺れにくいのは免震構造ですが、コストが高くつくため、あまり一般の住宅には採用されていません。しかし、最新のタワマンでは免震や制震の工法が取り入れられていることも多く、地震への対策は強化されています。検討中のマンションに、どのような工法がとられているのかは確認しておきましょう。

ぱっと見で地震に対する強度があまり高くない、とわかる構造もあります。それは、1階が柱のみで広い空間（ピロティ）をとっているもの。ピロティ構造と呼ばれますが、1階に住戸や共用施設などがある建物に比べると、耐震性が弱くなりやすいです。阪神淡路大震災でもピロティ構造のマンションの被害が多かったので、覚えておくといいでしょう。

---------- 長嶋 修（ながしま・おさむ） 不動産コンサルタント さくら事務所会長。1967年生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を設立し、現在に至る。著書・メディア出演多数。YouTubeでも情報発信中。

｢タワマンバブル崩壊｣はまもなくやってくる?…資産価値が下がり､管理費は上がる｢売れないタワマン｣の特徴
2024年06月03日 16時15分PRESIDENT Online

マンション選びで失敗しないためには、どうすればいいのか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは「私は4つのポイントがあると考えている。中でも管理組合がきちんと運営されており、住民同士のつながりが強いマンションは競争力が高いといえる」という――。※本稿は、長嶋修『マンションバブル41の落とし穴』（小学館新書）の一部を再編集したものです。

■そもそも「いいマンション」とはなにか？

マンションの管理力を測るうえで、さくら事務所が重視しているのは次の4つのポイントです。

①組合運営力
②メンテナンス＆資金力
③コミュニティ＆住み心地力
④防災力

さくら事務所が管理力の高いマンションをセレクトしているマンション取引サイト「BORDER5」でも、これらの指標でマンションの管理力を数値化しています。

「組合運営力」とは管理組合がきちんと組織・運営されているかを測る指標です。管理組合総会の出席率が8割以上などと高く、理事会の議事録が管理組合員に速やかに情報共有されており、管理費の滞納が少ない、などの条件を満たしていれば、組合運営力は高いと言えるでしょう。

「メンテナンス＆資金力」とは、長期的な目線で管理組合の会計が健全化されており、必要な修繕とその資金について適切な計画が立てられているかをチェックする指標です。

妥当性の高い長期修繕計画が定められており、計画的に積立金が徴収されていることや、必要な法定点検が漏れなく実施されていること、相見積もりを取って修繕工事を発注しているなどの取り組みができているマンションは、メンテナンス＆資金力がハイレベルです。

■実は「住民同士のつながり」が重要である理由

「コミュニティ＆住み心地力」の高さも大切です。賑わいを生むコミュニティの形成は、マンションの管理力を高めるうえでの基盤となります。というと餅つきやクリスマス会などイベントの開催を連想するかもしれませんが、管理力につながるのはイベントの有無ではなく、住民同士がコミュニティ意識を持ち、横のつながりを持っているかどうかです。

競争力が高く、高値で売れていくマンションと、そうでないマンションとを比べると、前者のほうが住民同士の横のつながりが強い傾向にあります。ほかの住民とのつながりができやすいのは管理組合の役員が回って来たときですが、そこで管理の重要性に目覚めて、「みんなでマンションを良くしていこう」と考える住民が増えていくと、そのマンションの競争力はおのずと上がっていきます。

このようなマンションでは、管理組合の役員の任期が終わった人たちも、大規模修繕委員会や防災委員会、イベント委員などにオブザーバーとして加わり、役員任せにせず、大勢で積極的にマンション管理にかかわっていくような体制がとられています。

■「人付き合いが必要ない」という認識は誤り

役員の任期が一巡し、ほとんどすべての住民に役員経験があり、マンション管理に前向きなマンションは、管理力が非常に高まっている状態です。それは、新築にはない中古マンションならではの価値と言えるでしょう。

一方で、横のつながりを持って他人とかかわることに抵抗感を持つ人もいるかもしれません。よく「人付き合いが苦手だからマンションを選んだ」と言う人がいますが、そもそもこの認識が誤りです。

マンションは購入した途端、強制的に管理組合のメンバーに加えられ、一定の頻度で管理組合の理事会役員も務めなければならず、戸建住宅で生活するよりも断然人との関わりが多くなります。賃貸なら役員を務める必要もないので、無関心を貫けますが、マンションを買って区分所有者になったなら、人付き合いを避けては通れません。

■管理費がドンドン上がる“売れないマンション”に

仕方なく理事会の役員を務め、任期が終わると「後はもう関係ない」とばかりに、管理組合総会や防災訓練などのイベントにも参加しなくなるような住民ばかりだと、そのマンションは横のつながりが希薄になります。

一見、気楽で良さそうに見えるかもしれませんが、こうした状況だと、管理費の値上げや長期修繕計画の見直しなど、今多くのマンションで問題になっている重要なテーマに関しても、活発な議論が望めないでしょう。

結果として、管理はすべて管理会社にお任せ状態になりがち。となると、頻繁に管理費が値上げされたり、本来不要な修繕工事が行われたりするかもしれず、異常に高コスト体質の住み心地の悪いマンションになってしまうリスクがあります。この状態ではもちろん管理力は高いとは言えず、市場における競争力は低下します。

中古マンションを買うのであれば、賑わいのあるコミュニティかどうかに注目すべきでしょう。イベントが盛況だったり、管理組合総会の出席率が高かったりすれば、ある程度横のつながりが保たれたマンションだと判断することができそうです。

■災害リスクの高いエリアは資産価値が下がる？

冒頭でマンションの管理力を測るポイントとして「組合運営力」「メンテナンス＆資金力」「コミュニティ＆住み心地力」について解説しましたが、ここからは4つ目の「防災力」について詳しく掘り下げていきましょう。

2024年の元日に発生した能登半島地震の大きな被害は記憶に新しいところですが、災害大国・日本では地震や津波、高潮、台風・暴風雨、洪水、土砂災害といった自然災害が後を絶ちません。

近年は気候変動の影響で、災害の規模は激甚化しており、これから住まいを選ぶのであれば、被害を最小限にとどめられそうなエリアを探したり、マンションであれば防災対策を入念に行っているところを選ぶ視点が不可欠となります。

近い将来には、災害リスクの高いエリアにある不動産の鑑定評価が下がる可能性もあります。これまでの日本では、災害リスクの高低が不動産鑑定評価に反映されてきませんでした。しかし、実際に災害で被害を受ければ確実に資産価値は下がるため、あらかじめリスクを反映して評価をしておかなければ合理的とは言えません。

■災害リスクの高低に応じて火災保険料も変動する

ちなみに2024年、これまで全国一律だった火災保険の水災部分の保険料が、エリアごとの災害リスクの高低に応じて変動する予定です。たとえば、低地で河川の氾濫の影響を受けやすいエリアは保険料が高く、そうでないエリアでは安くなり、もっとも高いところでは低いところの1.5倍程度の保険料になるとされています。

今後は、不動産鑑定評価も保険と同じように、災害リスクの高低で評価を変動させる動きが出てくるでしょう。すでに国土交通省も「実際に災害が起こったとき、その不動産にどの程度の損失が見込まれるか」などを計算し、不動産鑑定評価に適切に反映すべきとの見解を示しています。

資産価値が目減りするかもしれず、さらに保険料まで高くつくケースがあることを思えば、災害リスクの高いエリアの不動産をわざわざ選ぶのは得策ではありません。

エリアごとの災害リスクを知るためには「ハザードマップ」が役に立ちます。ハザードマップは各自治体が作成するもので、洪水ハザードマップのほか、都市の排水能力を超える水量が下水道に流れ込み、下水が逆流して起こる内水氾濫や、高潮、津波、土砂災害の危険エリアを表示するもの、火山の噴火による影響が及ぶエリアや、ため池の決壊時の浸水エリアを表示するものなど、さまざまな種類があります。

■川崎市で起きた「タワマン浸水」は今後も起こりえる

自治体によって提供しているハザードマップの種類には差がありますが、最近は内水氾濫による被害が非常に増えているため、内水ハザードマップがある場合はよく見ておいたほうがいいでしょう。

近年、内水氾濫でもっとも話題になったのは、2019年の令和元年東日本台風で、神奈川県川崎市にあるオール電化のタワマンが2週間以上も停電した事例です。このタワマンでは地下にあった電気室（電気設備が格納された部屋）が内水氾濫によって浸水したため、停電が起こってしまいました。

内水氾濫の際は真っ先に地下から浸水しますが、タワマンに限らず電気室はマンションの地下に設けられている場合が多いため、停電したり、地下の駐車場が浸水して車が故障したりする被害は、実は少なからず起きています。

そのため、中古のマンションを買う際には、そうした被害の履歴がないかどうかも必ずチェックしましょう。買う前に近所の人に話を聞いたり、地元の不動産会社に尋ねてみたりするのもおすすめです。

ちなみに先ほど例に挙げたタワマンは、地下から地上へと電気室を移す工事を行ったそうです。一度は被害を受けたものの、それで防災意識を高めて、適切な対策を済ませているマンションに注目するのも手でしょう。

■買う前だけでなく、買った後も年1回の確認を

なお、ハザードマップはこまめに更新されるものです。昨今の気候変動により各種災害の危険エリアは徐々に広がっているので、物件を買う前だけでなく、買った後も年に1回くらいは最新のハザードマップを確認してください。

買った物件が数年後にハザードマップで危険エリアにかかってしまうケースはよくあります。いざというときにどうやって逃げるかなど、心づもりをしておくべきでしょう。

もちろんマンションを選ぶときにも、ハザードマップでリスクを警告されている災害に対し、どのように備えているかを知る必要があるでしょう。管理組合として何一つ防災対策をしていないマンションも多いですが、これから住むなら防災意識の高い物件を選びたいものです。


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長嶋 修（ながしま・おさむ）
不動産コンサルタント
さくら事務所会長。1967年生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を設立し、現在に至る。

>>20594 匿名さん
>>20595 匿名さん

難しいことは、素人には解かりませんから、長嶋さんの会社に調査を依頼して、保証してもらうのが良いと思いました。

これだけ長いコピペを見たことが無い。ある意味感動したとともに長崎修さんという
有名人がいる事が分かりました。マンション管理人たちの調査能力、書き込み能力に驚きました。

長嶋 修（ながしま・おさむ）

国立市のマンションの件で、最近よくTVに出てるね。

　東京・国立市で完成間近にもかかわらず解体が決まったマンションについて、12日、国立市長が議会で「非常に遺憾だ」と表明しました。

【画像】富士山眺望めぐり異例事態　市議会では責任を追及する声に気色ばむ国立市長

■マンション解体 市長「非常に遺憾だ」
　国立市役所前に来ています。これから行われる議会において、マンション解体についての追及が行われるということです。
　
今週、住民の間に衝撃が走った完成目前のマンション解体の決定。

　なぜ、こんな事態が起きてしまったのか。市議会では市長の責任を追及する声が上っています。

国立市 小川ひろみ議員

「近隣の住民も被害を受けていますから、二人三脚で開発事業を進めてきたのも国立市です。協定を結んでやってきたのも国立市です」

国立市 永見理夫市長

「条例上の適正を期すために指導してきたのが市です。二人三脚で開発事業を進めてきたという今の発言は誤りですので、訂正していただきたい」

　気色ばむ市長。さらに、こう釈明しました。

永見市長

「私どもは、条例・法令に基づいて、適正な指導と適正な手続きをもって進めてまいりました。この積水ハウスの“やり方”というのは、 非常に遺憾だと思っています」

■急転直下の解体決断…“寝耳に水”
　そもそも国立市はマンションが建つことによる景観への影響について、どのように考えていたのでしょうか？

　国立市が発行している基本計画によると、富士山の眺望に関して「周辺の建築物が富士山への眺望を阻害しないよう取り組みます」という文言が記載されています。

　では市長が言う、業者への適正な指導とは、どのようなものだったのでしょうか。

国立市 都市整備部長

「事業者に対し、富士見通り周辺からの富士山への眺望を周辺の建築物や住宅地の連続性に配慮し、高さや建物ボリューム感の低減を検討することとの指導書を交付しています。ですので、富士山への眺望を配慮するという指導も行っている」

　しかし、問題のマンションによって富士見通からは富士山が半分隠れてしまうことに…。

　そして、急転直下の解体の決断。市長にとっても寝耳に水だったといいます。

永見市長

「突然、このような中止・廃止の届け出を受けました。それで積水ハウスに対して、この内容はどういうことかと問い合わせましたが、文面以上のものは得ることができなかった。そのうえで、きのう、突然ホームページにこのような内容のものが出たということです」

　積水ハウスは、11日に解体決定の理由をホームページで公表しました。

積水ハウスホームページから

「地域住民の皆様及び国立市とも十分な協議を重ねてまいりました。その中で2回に渡る設計変更を行い、弊社としても地域の皆様に配慮した設計を目指しました」

　手続きや法令上の不備はないとしたうえで、富士山の眺望に与える影響を再認識したとして、事業の中止を自主的に決定したと説明しています。

積水ハウスホームページから

「ご契約者様には多大なるご迷惑をおかけいたしましたことを改めて心よりお詫び申し上げます」

　国立市の永見市長は、こう述べました。

永見市長

「（今後は）解体工事に直面するわけです。その影響というのは必ずあるわけです。ですから、私どもも、これに対しては、ちゃんと住民に説明するように丁寧に、それから今後の進捗（しんちょく）においては、丁寧な対応をするようにと、きょう文書を持って積水ハウスには要請をしている」

タダで富士山見るなら国立市へ引っ越そう

国立市の住民は東京２３区より高級住宅街と思ってるからなｗ

でも、中央線で人身事故があったら陸の孤島だろ

まあ、立川や拝島よりマシだけど

立川の不良なんか５０年くらい時計が遅れてるからな
水戸の不良から生きた化石って言われてるｗ

c 共同通信
　国土交通省は、各マンションで定める管理規約のモデルとなる「標準管理規約」を改正した。相続や売却で区分所有者が変わった場合、速やかに連絡先などを管理組合に届け出る規定を追加した。所有者の一部と連絡が取れないマンションは増加傾向にあり、管理不全に陥るのを防ぐ狙い。各組合にはモデルに沿った規約の見直しを促す。

　マンションでは、区分所有者自身が居住せず、第三者へ貸し出されたり、空き家になったりしている住戸が増えている。これまでの標準規約には連絡先の届け出に関する明確な規定がなく、新しい所有者がマンションに居住していない場合、管理組合が電話番号や現住所を把握できないことがあった。

　改正した規約は、区分所有者に変更があれば現住所や緊急連絡先を管理組合に届け出るように定めた。組合が管理費徴収などのため、弁護士に依頼するなどして所在を突き止めた場合は、かかった費用を所有者に請求できるとした。

　国交省の2018年度調査では、全国にあるマンションの3.9％で、所有者の所在が分からない空室があった

「自転車置き場の屋根の葺き替え費用は利用者負担で」なんて
思いつき言うなよ、ハゲ修繕委員長
歴代理事長がお前の尻拭いしてるんだからなｗ

水漏れは誰の責任？

c マネーポストWEB 提供
　同じ家に長年住んでいれば、防げないのが経年劣化。分譲マンションで漏水事故が起きた場合、誰の責任になるのか。実際の法律相談に回答する形で、弁護士の竹下正己氏が解説する。

【質問】

　小さな分譲マンションに住んで25年です。管理人がいないので、住人が順番で管理当番をしています。

　入居して10年目、わが家の下を通っている配管に亀裂が入り、下階に水が漏れ、修理代を私が支払いました。しかし、ほかの家が水漏れをしたときはマンションの管理費で支払われていることが最近わかりました。このような水漏れは誰の責任になりますか。管理費で払うものではないのでしょうか。（広島県・73才女性）

【回答】

　マンションの管理規約に特別の定めがないという前提でお答えします。マンションには、各区分所有者が独立して利用する専有部分（主に住戸の部屋）とそれ以外の共用部分（隣室との境界壁、廊下、外壁・上下階とのスラブ等）があります。専有部分は区分所有者が所有し、共用部分は区分所有者全員の共有です。

　事故が専有部分で起きた場合は、その専有部分の区分所有者の責任で解決し、外壁やスラブなど共用部分で起きた場合は、区分所有者全員あるいは管理組合が積み立てた管理費で支払います。もし管理費が不足していれば経費を出し合って対応する必要があります。

　給排水の配管はいろいろなパターンがあるようですが、上下階の間のスラブの上または下を水平に通り、上階もしくは下階の各区画の床下もしくは天井裏から室内の配管（枝管）に接続して、給排水しつつ、パイプシャフトを通って下階に続いているのが一般的です。

　枝管は専有部分内に入り込んでいますから、スラブの上下を経て室内に入ってからの配管に原因がある水漏れは、専有部分内の付属物により起きた事故として専有部分の区分所有者の責任になります。ですので、その区分所有者が修繕費を負担したり、水漏れによって下階の居住者に損害をかければ賠償責任を負います。

　そうではなく、スラブや隣の区画との壁を壊さないと修繕できない場所が原因で起きた漏水は、共用部分に原因があるので、マンション区分所有者全員で修繕費を負担することになります。上階と下階の間に空間があって、そこに配管されている場合は、その中は個々の区分所有者が独立して利用できないので、そこでの漏水事故は共用部分の事故になります。

　一方、ある特定の専有部分だけが利用する給排水の配管で外部に露出しており、他住戸の専有部分を利用することなく点検や修繕ができるような場合には、その専有部分の区分所有者の責任になると思います。あなたの場合も、水漏れの原因がどこにあったかによって責任の所在が変わりますので、そこをまず明確にした上で方針を決めるといいでしょう。

【プロフィール】

竹下正己／1946年大阪生まれ。東京大学法学部卒業。1971年弁護士登録。射手座・B型。

※女性セブン2024年6月27日号

>>20588 匿名さん

この質問の回答が判りにくいのですが・・

結局、個々の事案について判断されるべきもの

で、OKでしょうか？

マンションの維持保全のため、毎月の修繕積立金を値上げする管理組合が増えてきた。値上げしないとむしろ不安だと考える住民も今では少なくないという。しかし、本当に値上げは必要なのか。値上げしない場合は本当に建物の健全性が損なわれてしまうのか──。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて情報を参考にしてください）

「報道などの影響で、『修繕費が足りず、マンションが廃墟化の危機になる』と不安を感じる人は少なくない。ただ、それなりの修繕費を徴収し、ある程度の修繕ができていれば、実際にはほとんど問題なく、廃墟化などありえません」

こう言うのは一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏だ。
実際に取り壊された「分譲マンション」はまだ1棟だけ
例えば、報道で確認されている限りでは、全国において取り壊しに至るまで廃墟化した“分譲マンション”の事例は、滋賀県野洲市の「美和コーポB棟（72年築→19年取り壊し）」のたった１棟だけだ。このマンションは管理組合が機能不全に陥っていたため、修繕積立金の徴収もなく、一切修繕が行われていなかったという。

所在不明の法人所有の住戸もあり、取り壊しの10年前から全住民が退去していた、いわば例外中の例外だ。にもかかわらず、この極端な事例を一般化し、築古のマンションはこの事例の予備軍だと指摘するような報道は少なくない。

c 現代ビジネス
住宅ジャーナリストが言う。

「全国には美和コーポが作られた72年築以前のマンションは自主管理物件を含め、おそらく3000棟以上はあるとみられますが、探しても同様の事例はほぼないので、取り壊した後も、メディアはずっと美和コーポの事例を持ち出すのです。確かに条件が悪いリゾートマンションや管理組合が十分に機能していないマンションなど、“予備軍”は存在していると考えられますが、割合的には極めて少ない。

人が住んでいて管理組合がある程度機能し、最低限の維持費が徴収され清掃や最低限の修繕が行われているマンションであれば、過度に心配する必要はありません。積立金が安価に設定されている築古マンションと、修繕積立金の徴収自体がなく、修繕が全く行われていないマンションを、同列で扱うのは完全なミスリードです」

分譲マンションが「廃墟化」しにくいワケ
そもそも分譲マンションは、基本的に利便性のいい地域に存在し、所有者は法的に修繕積立金を支払う義務を負う。仮にその費用が安くても、一定程度の積立金で賄える範囲の修繕工事は実施されていることになる。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「東京都は21年に83年築以前の分譲マンションの管理状況を調査しています。それによると、約950棟のマンションは大規模修繕を実施していないことを理由に『管理不全の兆候あり』としています。しかしこのような物件の多くは、計画的な修繕ではなく、商業ビルなどのように必要性が出てきた時に修繕をするという『事後保全』の考え方で、決して修繕自体がされていないわけではありません。

実際、修繕積立金が月1万円を大きく切るような物件でも中古市場では、周辺相場と変わらない価格で流通しています。都の基準から逸脱するからといって、修繕の考え方が違う物件を『管理不全の兆候』と認定するのはいかがなものでしょうか」

積立金の安い「築古マンション」でも市場で流通
住宅ジャーナリストが続ける。

「少なくともファミリータイプで１万円程度の修繕積立金を徴収して修繕しているマンションでは築古であっても、事実として大きな問題にはなっていません。知識不足から、本来、問題のないことに過剰反応しているだけではないでしょうか。

例えば、リゾートマンションでは、温泉や複数の共用施設があるのに、管理費も手ごろで、築40年を経過しながら修繕積立金の平米単価が100円程度、月々にして5000円前後といったマンションもありますが、建物自体には大きな問題が出ていないようです。おそらく、一般的なマンションのような12~15年周期での大規模修繕は行われてないと考えられますが、短い周期で大袈裟な修繕をしなくても、実際にはさして問題がない証明とも言えます。

修繕積立金の安い1960年代築の旧耐震のマンションの現在の姿が、それ以降に建ったマンションのある程度の行く末を垣間見せているとすれば、過度な心配はいらないのです。

実際、商業ビルや公共施設などの建築物は、必要性が出た時の修繕だけで、周期的な大規模修繕自体、ほぼやっていません。賃貸マンションですら、やらないところも少なくない。生真面目に大事のように捉えているのは分譲マンションだけなのです」(同)

本当は大規模修繕というイベント自体が、売上につながるマンション管理会社などの修繕事業者が、過剰に問題視したファンタジーなのか。

TVが視聴率目当てに“廃墟”を「演出」する方法
前出・須藤氏が言う。

「どんな建物でもいいですが、全体的に見れば、一見、問題がなさそうでも、よく観察すると、部分的にタイルが欠けていたり、コンクリートにひび割れが入っていたりする箇所はあるものです。しかしその部分を3～4つ切り取って、並べられた拡大写真をみると、途端に物件全体が朽ち果てた印象になる。そして『このままだと廃墟化してしまいますよ。早く工事をやりましょう』というように修繕事業者は営業をするのです。

TV番組でも建物に数箇所くらいしかない目立った亀裂や破損の部分を編集で切り出して、あたかも建物全体が朽ちた印象を演出して、『修繕積立金の値上げが必要だ』と、大袈裟に報道しています。しかし、こうした特集をよく見ると、番組内で同じ箇所を何回も使いまわしている。おそらく取材を受けた物件も、そこまで深刻な状態ではないと思います」

コンクリート「ひび割れ」も数万円で補修可能
須藤氏が続ける。

「そもそも、マンションの外壁やコンクリート部分の破損や損壊は余程ではない限り、実際には見かけのインパクトほど補修費用はかかりません。1メートルに満たない亀裂が数ヵ所程度なら、1日作業で数万円程度で補修できます。これを見て、他も危ないから高額な大規模修繕が必要だというのは、全くのナンセンスなのです。必要な箇所を落ち着いて修繕すればいいだけなのです。

お金が足りないと説明されれば、まずは計画が過剰ではないか、費用は適正なのかをセカンドオピニオンなどを利用して疑うべきです。そしてどうしてもお金が足りなければ、数年程度、工期を後ろにずらせばいい。平均的なマンションであれば、その期間に2000万～3000万円は新たに貯まります。それからでも遅くはないのです」

工事をしない心配をする管理会社
また、必要性の低いオーバースペックな工事までも「適切な修繕」として提案されてしまっているなら、問題だ。理事会も専門家でないので、仮に無駄な工事でも、情報格差から、修繕事業者の営利色の強い提案であっても、それを明確に無駄と断定するための判断材料がない。結果、不要な工事が増え、管理組合の会計を悪化させてしまう。

「管理会社は、よく『工事提案をせず、万一のことがあったら責任問題になるから』というのですが、工事を重ねることによる金銭面への負担は問題視しません。維持費上昇によるリセール時の悪影響を説明をしない場合も多い。値上げ分の一部が工事会社を経由して、管理会社へキックバックされる商習慣もあり、正直、悪質と言えます。

そもそも、マンションにおいては、エレベーターや防火設備など重要項目は法定検査がある。それ以外の工事では、工事を実施しないことによって起こる問題で、多額の原状回復費がかかる可能性があるトラブルはほぼありません」（前出の住宅ジャーナリスト）

原状回復までの一時の不都合を耐えるか、ノーリスク志向で、リセールバリューへの悪影響を我慢して、高額な維持費を払い、修繕サイクルの短い大規模修繕による住民負担と金銭負担を受け入れるか、どちらが良いかは冷静に判断されるべきだろう。

「不安商法」にひっかかるマンション住民の“哀れ”
前出の住宅ジャーナリストが言う。

「報道などの影響で、マンションの老朽化問題を過剰に不安視しすぎているのです。マンションの外見がどんなに傷んでいても、その部分の補修や塗装は、足場をかけない範囲では、実はそこまでお金がかからない」

こうした、現状をほとんどの人が知らず「多額の費用がかかるもの」と思い込んで、結果、必要以上に高いカネを支払ってしまうのだ。重要なポイントは、修繕積立金が安いか高いかではなく、無駄遣いされているかどうか。ここをしっかり確認しないと、「大損」することになる。

組合資金運用１億２千万円の本日の基準
価格は３６，５６０円に達しました。
含み益は４千６００万円超になりました
。
組合員からなまだ無駄な組合資産を投資
増額の意見が多数出始めていますが抑え
ています。
小生も多忙につきこのスレを久しぶりに
見ています。
まだまだ組合の休眠資産があり非効率的だとの意見が出ています。
１２億円を投資したならば現在の含み益は４億円を越している資産になります。今から投資を追加しても試算通リにはいかないが参考にはなります。
組合員で話しあって決めたいと思います。