「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>20420 匿名さん
以下のこの裁判に関する主文は読まれましたか？

はい、読みました。
で、どこが
>「裁判要旨にやや意味のズレを感じます。」
のでしょうか？

>>20421 20417さん
高学歴の自分はそんな暇なこちはしない。

当該判決は、最高裁が原審（高裁判決）を破棄し、自ら判決（破棄自判）したものであり、内容は裁判要旨のとおりである。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

>昭和４０年代に大阪市住宅供給公社が建築，分譲
>組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌
>役員に就任し，上記の各種団体の活動に参加するなどの貢献をして

判例のマンションは、（裁判当時）自主管理で役員の負担が大きかったのかもしれない。
もしそうならば、管理会社への全部委託で、組合員の負担が比較的少ない一般的なマンションには当てはまらない。

＜参考資料＞
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/200227_column_01

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

あの最高裁判決は、非現住組合員（投資や賃貸目的で購入して自分は住まない）は
現住組合員に比べてマンション管理の点で楽をしてる（規約で役員就任を免除して
もらってるケースが多い）面がないとは言えないので、その分規約改正で管理費を
割り増ししても「組合員間の衡平」を損ねない、といっているだけで、現住組合員の
中で役員を引き受ける人と辞退する人の間に不公平があるとは言っていない。
この判例を根拠に役員辞退者の管理費を割り増しすることはできないし、理事会を
欠席する役員から罰金と取り立てて管理組合の収入とすることもできない。

しかし、最高裁判決も割り増し管理費の正当性（理由付け）には苦労していて、
結局は「大半の組合員が賛成しているから」という子供みたいな「同調圧力」で
締めくくっている。実際に判決の下書きをしたのは調査官という中堅どころの
裁判官だろうが、苦労している。内容的にはあまり参考にはならないヘボ判決だｗ

都合よく解釈されて、都合よく利用されると思う。

https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

もちろん、第三者管理方式の報酬は、定価のない世界ですから、当社がいくらで引き受けるのか？で組合員の負担が変わります。
そこで考えたのが、多くのマンションで採用されている「役員に就任しない組合員に対する組合活動協力金」。
これは、かつて、最高裁で「月額2500円は妥当」との判決が出ています。この金額の負担であれば、組合員の理解も得られるでしょう。

レベルの低い話題だよね。
大の大人がこんなことでビンタを使わず管理費等の負担をどうするかの論議が欲しいね。
大規模修繕止まりの計画よりも先へ進めてほしいよ。
治世者の思惑にはまられた哀れな管理者。

金、銀、銅が爆謄している。
投資家の目は戦争を想定しているように見える。
先を見るのが仕事の投資家の行動は不気味である。怖い。
核戦争を防がないといけない。マンションの修繕どころでないように見える。妄想であればいいがね。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

>>20425 匿名さん
非現住組合員と役員を辞退する者は同じであり、公平性を保つためには
規約で、非現住組合員と役員を辞退する者に対しては、協力金を課せば
いいんではないの。

私は非現居住組合員で５か所の管理組合員である。現在３戸を賃貸に出している。
一戸は別荘として使用している。各マンションの管理組合の総会には出席して不満等を吸収してもらっている。協力金の徴収はされていない。理事の順番の時は毎回理事会へは出席している。賃貸に出しているオーナーとしては管理がずさんだと困るのでマンション管理には厳しい目で組合活動を見ている。

管理規約では非居住組合員は役員選出から外す規定になっているマンションが多いのに協力金を徴収する規定はどんなもんでしょう( ´艸｀)

>>20430 匿名さん
>専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、

我がマンションでは専有部分は区分所有者が管理、修理の負担は区分所有者が責任を持って行うとなっている。
最初の長期修繕計画では、３５年でたているために計画されていないマンションです。
従って３５年経過後更新工事を行うか検討すればよい。
給排水管の枝管部分の材料は劣化しにくいものを使用している。６０年解体まで実施しないでしょう。但し継ぎ手部分（共用扱い）は地震で壊れるかもしれないので注意すべき。

マンションは築６０年となれば、分譲時の住民はいません。
中古で購入した者と賃貸者です。
当然住民のモラルが低所得者になるため低下します。
建物の解体はまず無理でしょう。売ってもいく場所がないし、
建て替えに参加するには資金がない。
だから建て替えには反対するので建て替え決議は成立しません。

土地を購入して戸数を増やして建て替え資金の負担を減らすとか
いっている者もいるが、隣接した土地が買えるのかも疑問です。
その土地を購入する資金がもしあったとしたら、積立金の減額を
要求されるでしょう。
土地を購入するには全組合員の承認が必要です。
たった一人の反対者がいても成立しません。
こういう事情があるので建て替えはできないでしょう。
高島平のマンションの一部で建て替えができたのは、土地があり
現戸数を上回る建物がたてられたからですが、そういうマンションは
全国にはほとんどありません。

各マンションの立地等で建て替え等が出来るか否かを問う質問はナイセンスだが稀有ではあるが条件によったらできるマンションもある。用途地域が分譲時は第一種低層住居専用地域から商業地域に変更になったので建て替えの話題仕切りである。全員の同意が取り付けそうな勢いである。（法令の５分の４は承知）

不在組合員の協力金の強制徴収は無効である。

↓こういうマンションはマンション管理士を入れても、どうにもならないものなのでしょうか？？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

>>20439 匿名さん
法令で勝っていても管理者が変わり理事
の過半数の仲間がいないと難しい。
そういう組合員に制覇されたマンション
は意外と多い。
購入時に十分調べて買うしかない。
お宅が理事に立候補して他の理事と共闘
できる体制を作るのが早道だが、
他の組合員に同調者がいれば助かるよね
。
仲間を増やすしかないね。

先週は米国の経済指標が良すぎて株価大幅続落した。そのあおりで日本は暴落している。雇用統計が良ければ株価はさらに暴落すると覚悟していた。ところが意に反して雇用統計はいいにも関わらづ米国三指数は反騰している。組合資金も現在は含み益が少し減っている。来週はCPIの発表があるのでさらに急落の危険をはらんでいる。今週まで名忍耐である。再来週あたりから持ち直す。反対組合員が騒いでいる。米国経済は盤石のようだ。

米国の利下げと日本の利上げが株価に左右される。原油の高騰はご用心。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

保険はその調査員によって金額が大きく違ってきます。
どう対応すればいいのかを研究しておくことも大切だね。
交渉次第で賠償金額が違ってきますから。
交通事故も同じです。

中古マンションでは、火災保険も地震保険も金額が高いわりには、
改正後には免責がついて事故が生じたときの自己負担額も増えていますよね。
ありえない事故想定も含まれているので、保険をやめたくなるかもしれませんが、
大地震や火災が生じた万が一のために加入をつづけたほうが良いと思います。

中古マンションの現実として、とりわけ重要なのが水漏れ特約だと思います。
専有の給水管や配水管に水漏れが生じて近隣に迷惑をかけてしまった場合、
（階下だけでなく、まれに隣や階下の隣のこともあります。）
専有の給水管や配水管の修理や交換に対して、保険には支払い義務が
ないので、支払われません。
しかし、水漏れ原因調査に対して水漏れ特約が付いてさえいれば、
保険は調査して原因特定してくれ、調査代を個人で支払わなくて済みます。
水漏れ箇所が眼に見えない場合ですと、あちこち床や壁をはがして調べまくることになるのですが、それが最悪数十万もかかることがあります。
調査のためにはがした個所についても保険に加入していれば、保険金で元通りになります。階下や隣に与えた損害（壁や床のシミ）は個人賠償特約が保険金を払ってくれます。水漏れ原因が特定できずに水が滝のように流れ落ちた場合、
賠償金はかなり高額になる可能性があるので、やはり保険はやめるわけにはいかないと思っているところです。まるでギャンブルみたいですが…最悪の事態に備えておこうと思いました。

俺、マンションが地震に遭ったら旅行に行くから平気
役員さんは仕事返上で後始末ですか、ご苦労さんｗ

>>20446 匿名さん
お前のマンションは漏水で水浸しで住めない。最上階ならば停電のみで済むが水道や電気の復旧までは帰宅は禁物。一階に住んではいないだろうね。

１階のバカが「ネコが庭に入ってきてウ●コした！」と管理人に文句言ったらしいが、
ネコに言えって話だよな

ウンチは中庭の植栽か１階の部屋の専用庭でやるように
ペットに躾してる飼い主もおるからな

>>20450 匿名さん
規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の１以上
の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又
は廃止が一部の区分所有者の権利に特別
の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならない。

２，前条第2項に規定する事項において区分所有者全員の規約の設定、変更又
は廃止は、当該一部共用部分を共用す
べき区分所有者の4分の１を超える者
又はその議決権の4分の1を超える議決
権を有する者が反対したときは、する
ことができない。

前条第30条第2項
一部共用部分に関する事項で区分所有
者全員の利害に関係しないときは、区
分所有者全員の規約に定めがある場合
を除いて、これを共用すべき区分所有
者の規約で定めることができる。

>>20451 匿名さんです。
訂正　4分の3以上

>>20450 匿名さん
多くのマンションでは駐車場は管理組合と個々の組合員との契約によって使用している。
その場合は、民法９１条の規定により、区分所有法が出る幕はない。
事前通知または事前相談は、契約の中でそれが管理組合の義務として定められているか
どうかがカギとなる。

>>20454 匿名さん
この場面に民法が登場するのは飛躍すぎ。駐車場の規定は区分所有法にはないし区分所有法の強行規定を持ち出すのも飛躍的で可笑しな論法。大丈夫か( ´艸｀)。区分所有法３０条と３１条を持ち出した意味は規約の設定等を理解させるためである。質問者は駐車場の規定は区分所有法に反しているかどうかを問うている。

>>20455 匿名さん
( ´艸｀）とか（笑）はＬＯＬといってスランプにあたるもので、
軽薄な書き込みにあたるんだよね。
水原一平が、胴元に限度額のオーバーを要請したときにＬＯＬを
使用したが、全米の記者が驚嘆したそうだ。
ＬＯＬは使用しないほうが良いね。２チャンでは良く使われて
いるけどね。

>>20456 匿名さん
笑えずにはおれない投稿だからだよ。
ましな投稿には真面目に対応している。笑われたくなけれなまともな投稿をしてよね。わからなければ恥をさらすな。

スラングは使わないほうがいいよ。

駐車場台数が５００台とは大規模マンションですね
仮に組合員数が５００人なら法律の規定により１人１台は無料です
ただし、その場合は、入出庫しやすい「いい場所」は早い者勝ちになります
それでは組合員同士でケンカになる、血が流れるかもしれない、ということで
管理組合が各組合員の利用区画指定をすることがあります
こうすると「区画指定料」という名のサービス料を取ることができて管理組合の
財政安定にもつながります

そのサービス料（一般には「使用料」という名称）を駐車場以外の設備にも使えると
規約に小さい字で書いておけば、カネが足りなくなった時に使用料改定（普通決議）
するだけでガッポガッポで管理組合理事一同笑いが止まりません
フロントも不要不急の工事を提案すればするだけ認めてもらえてうれしいです

分譲マンションの駐車場は、建物内にあれば専有部分、建物の外にあれば付属施設と
なって、その使用については、前者は区分所有法13条、後者は民法249、250条と
法的根拠が違ってくるので要注意。
ただし、いずれの場合でも標準管理規約の規定に従い「契約方式」にしてしまえば、
法律と違う使用ルールにしても文句は言われない。「イヤなら契約するな」で済む。

民法・区分所有法・標準管理規約・各マンションの管理規約のチャンンポン回答が見受けられる。時のは憲法が混入される場合もある。

うちのマンションでは、駐車場は「契約方式」、駐輪場は「自由放任方式」である。
自由放任方式では持分を超えて駐輪した場合、他の共有者（組合員）に使用料を
払うことを法律は定めているが、「払え」という奴はいない。
この手の問題は「そっと」しておくことが大事である。

自転車は玄関ポーチに無料で停めるのが吉

長年賃貸アパートに住んで貧乏借家人根性が染みついている連中が分譲マンションを購入するとき、よく勘違いするのが「部屋は自分のものだが、廊下や階段や駐車場は管理組合のもの」ということである。分譲マンションは廊下も階段も駐車場もすべて組合員のもの、自分のものを使うのはタダと法律で規定されているので、管理組合から使用料を請求されたら「それ法律の何条？」「払ったら管理組合は何をしてくれるの？」と聞き返すことが重要である。一度やってみるといい。１年交代の素人役員はもちろん、理事会でボケーッと座ってるだけの管理会社の担当者も意外と答えられなくてホガホガ言うのを見るのはいいヒマつぶしになる。

関東近郊、築26年、約60戸のマンションに住む男性が言う。

「我々のマンションは、ある財閥系の大手管理会社Aが管理するマンションですが、1回目の大規模修繕の際にＡ社から提案された見積もりは1億7000万円でした。あまりに高額で、今の積立金ではとても賄いきれません。一戸あたり50万円程度の一時金が必要な金額でしたが、『Ａ社が言うなら仕方がない』と一旦はまとまりかけていました。

しかし後に、『やはり高すぎる』ということで、管理会社を通さずにコンサルに依頼して他社から見積もりを取ってもらうと、工事内容も削らず6000万円でできることが分かったのです。最初の見積もりは何だったのか、と、住民の間では管理会社に不信感が蔓延しています」（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

満足度ランキング上位の大手財閥系管理会社が大幅“水増し”提案
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が解説する。

「これまで、大規模修繕は独立系の管理会社が割高な印象でしたが、最近では、大手財閥系でも、明らかに高額な見積もりを出すところが増えてきた印象です。関係者に聞くと、最近の財閥系管理会社は、『とりあえず吹っかけてみて受注できればOK。10物件のうち3～4物件の受注でも1物件当たりの儲けが多い方が、業務効率が格段に良い』と言っていました。

大手財閥系の中にはすでにそういう厚利少売の戦略にシフトしてきている所もあるようです。特にタワマンは、積立金が豊富に溜まっていて、ブランド志向の強い所有者が住むので、余計に“割高提案”のターゲットになりやすいと言えます」

大手管理会社が自身のブランドイメージを悪用して、不当に高い工事費を提示し、顧客でもあるマンション管理組合の利益に反しているのなら問題だが、そうは言っても管理会社は営利企業でもある。自社利益のためのビジネスを行っているに過ぎない。

別所氏が続ける。

「一番の問題は管理組合や理事会がマンション管理の正しい知識と関心を持っていないことです。結果、管理会社へ依存状態となりコスパの悪い営業提案のターゲットになりやすい。

その上、修繕工事はオーダーメード性が高く、費用の妥当性を一般人は判断しにくい。例え割高でも、事業者からもっともらしい説明をされれば、それを適正価格だと誤解してしまいます。気付かずに高い買い物になっているのです。

高額な見積もりを提示された時に、その説明を鵜呑みにしてしまうか、修繕周期や施工範囲を見直し、業者の選定も管理会社や設計コンサルタント会社などの修繕事業者に依存せず、独自に探すなどのアプローチの違いだけでも、何千万円単位で変わってくる。そういう世界なのです」

不透明な“工事費”で狙われる修繕積立金
また、大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまうので、手数料を比較検討する、という機運が起きず、大きな機会損失に繋がっているのが現状だと考えられる。

本来、建設業では「一括下請負」は禁止されている（建設業法第22条）。これは、不適切で過大な中間搾取や、中間業者が利益を増やすため、格安な下請け業者への発注による品質低下を防ぐためだ。

住宅ジャーナリストが言う。

「ただ、この法律は、書面等による事前の了解があれば適法となる例外規定があり、大規模修繕でもこうした手続きが取られていれば法的には問題ありません。しかし、この例外規定は、あくまで建設関係者間の言わばプロ同士取引を想定されていると考えられ、一般消費者である管理組合が、一括下請けによる弊害を理解しているとは到底、思えません。国はマンションの管理組合を、建設事業者と同じ土俵で扱ってしまっているのです。

大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています」

営利企業のサジ加減で決まる修繕積立金
国交省では、毎月の修繕積立金の増額は、長期修繕計画（長計）に基づく修繕費用の総額を毎月で割った「基準額」の1.1倍以内までに抑える案を検討中だが、

「この長期修繕計画の数字も、結局は、営利企業である管理会社や設計コンサル会社に依存している状態で、彼らのサジ加減で変わる。長計の見直しの際に『物価高で』と、ちゃっかり法外な計画にして、『基準額』を好きに引き上げ、彼らの利益の原資である修繕積立金をいくらでも引き上げられる状態に変わりはない」（同）

こうした構図になってしまうのも、マンション管理会社への過度な依存状態が原因と言えそうだ。そもそも管理会社は分譲時から無競争のいわば“抱き合わせ契約”の言い値で割高な可能性が高いにもかかわらず、疑いもなく毎年、契約更新され続けていることが一般的だ。国交省の調査でも既存マンションの７０％が分譲時から管理会社を変更していないという。

住宅ジャーナリストがいう。

「管理会社にとっては、特段、不満を抱かせない限り、契約の更新は続くので、日常の管理でも無理に顧客満足度を高める必然性がなく、許容される範囲で管理コストのカットをするほど自社の収益につながる。逆に経営リソースを割いて顧客満足度を高めようとすると、自社の収益の悪化に繋がるのです。

「今、工事しないと危ないです！」そのウラに管理会社社員の「高額成功報酬」
その上、工事では多重下請け構造の問題もある。管理業務を委託される管理会社は、管理組合にできるだけ高額な工事を勧め、関係会社に安く発注することで、中間マージンやキックバックによる収益も肥大化できるという利益相反的な側面も強い。

しかも、管理会社によっては、フロント社員にノルマや成功報酬を与えている会社もあります。実際、ある独立系の大手管理会社の求人情報では、インセンティブが昨年実績で『平均100万円』と書いてあり、ゾッとしました。この原資も『工事をしないとスラムになる』と脅かされ、値上げした積立金なのかもしれません。

財閥系の管理会社はノルマや成功報酬は緩やかですが、出世には影響するようです。決算資料を見ても、財閥系も独立系も粗利は20～25%程度で、管理費や修繕積立金を収益源にしている点で、ビジネス構造には大差ありません。管理費の設定は安いが、工事で儲ける独立系と、工事はそこまででなく、管理費から儲ける財閥系と覚えておけばよいでしょう」

もちろん、これはマンション管理会社が悪徳なわけではなく、これが事業構造であり、それ以上でも以下でもない。しかしながら、管理組合が賢明で経済的な管理を目指すなら、まずはこの構造を理解した上で対策を講じるべきだろう。

管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。

管理会社への「お任せ」体質はNG
「管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えているだけ、ということになってしまいかねない。実際、上場している管理会社はコスト増に苦しむどころか、毎年のように最高益の更新を決算で公表している。このご時世、新築マンションの供給で、国内産業にしては珍しく、業界全体で市場規模は右肩上がりで、倒産自体、極めて稀と言われています」（同）

管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。大規模修繕事業は管理会社にとってその集大成的なイベントだとも言えるのだ。

今よその資料を読んだばかりだったのだが、もうここに
張り付けられている。

管理会社にカネを取られるには仕方ないが、できるだけ焦らして
細かいこと言って何度か資料も作り直させて、いわばお百度参りさせてから
提案を理事会にかけるようにしている
楽させるとすぐ手抜きしよるからな、あいつらは