「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

いいえ

>>20200 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で............

給排水管の枝管部分は専有部分と菅理規約で決められているので不具合が発生すれば区分所有者が管理、修繕は行う。

区分所有法改正により、「規約に特別の定め」で、集会の決議でできると条文化されるでしょう。
それぞれの管理組合が多数決で決めること。

○法制審議会第１９９回会議（令和６年２月１５日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044_00003.html

３　区分所有法制部会長から、諮問第１２４号について、同部会において決定された要綱案に関する審議結果等の報告がされた。
　審議・採決の結果、同要綱案は、全会一致で原案どおり採択され、直ちに法務大臣に答申することとされた。

配布資料４　区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf

５ 専有部分の保存・管理の円滑化

(2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等）
　専有部分の使用等を伴う共用部分の管理に関し、次のような規律を設ける。

① 共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、集会の決議で決することができる。

② 共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分の変更の決議と同様の多数決（前記３）で、集会の決議で決することができる。

③ ①及び②の決議においては、専有部分の利用状況及び区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。

区分所有法改正で、集会決議の議決権行使書、委任状を出さない欠席者は、決議の母数から除かれるようになる。

配布資料４　区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf
https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf
１ 集会の決議の円滑化

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み

ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。

① 普通決議
② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
（注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。

イ 定足数
ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。

ウ 集会の招集の通知
　～

「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

16 老朽化や被災した区分所 有建物の再生の円滑化に 向けた規制改革の推進

③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。

その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

日本株が暴落だと貧乏神が騒ぎ出した。
日銀のゼロ金利政策の終焉とFRBの金利
値下げ据え置きを予期した利益確定売り
が優先しての株価の下落で暴落ではない
。
おそらく今夜のCPIは上振れ米国三指数
には影響して両国の株価は下落で調整す
るでしょう。
その他のマイナス要因は地政学的要因以
外は見つからないのでしばらくは上昇ト
レンドである。
急いで売りに転じた個人投資家は泣きを
見るでしょう。
私は明日は数少ないチャンスとみて買いに転じる。
投資反対の組合員が騒ぎ出したので説明をした。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

管理会社はよほど金に困っているらしい
数年後の第２回大規模修繕工事まで待てないらしく、機械式駐車場を
平面化しましょうと言い出した
来年は俺が理事だから、徹底的に抵抗してやるぞ

ノルマがあるのは分かるけどな、
輪番制の役員全員がバカだと思うなよ

カスタマーハラスメントに注意されたい。

○「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
　令和５年９月１１日
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

・マンション標準管理委託契約書
（管理事務の指示）
第８条 本契約に基づく甲の乙に対する管理事務に関する指示については、法令の定めに基づく場合を除き、甲の管理者等又は甲の指定する甲の役員が乙の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）のうち乙が指定した者に対して行うものとする。

・マンション標準管理委託契約書コメント
８ 第８条関係

① 本条は、カスタマーハラスメントを未然に防止する観点から、管理組合が管理業者に対して管理事務に関する指示を行う場合には、管理組合が指定した者以外から行わないことを定めたものであるが、組合員等が管理業者の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）に対して行う情報の伝達、相談や要望（管理業者がカスタマーセンター等を設置している場合に行うものを含む。）を妨げるものではない。

また、「法令の定め」とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号。以下「区分所有法」という。）第34 条第３項に規定する集会の招集請求などが想定される。なお「管理者等」とは、適正化法第２条第４号に定める管理者等をいう。（以下同じ。）

② 管理組合又は管理業者は、本条に基づき指定する者について、あらかじめ相手方に書面で通知することが望ましい。

またコピペだけか。

組合のカネを息のかかった工事業者に流すことばかり考えてるフロント野郎を
「管理費盗っ人」「ゴクつぶし」「役立たず」と呼んでもいいだろう

稼ぐこちができない理事長もゴクすぶし。

>>20216 匿名さん
ばかな書き込みはやめなよ。
管理組合は営利企業ではない。

組合員からも不振の念を抱かれているのに何故やるのかが
理解できない。
我々からすれば、ばかなマンション、可哀そうなマンション
としか思えないね。
それを途中報告するあほなことをやっているのだからあきれるよ。
マンション管理はいろいろあるよ。それをしっかりやりなよ。

組合員が不振の念を抱くのって何。

投資が１００％儲かるものではないと思っているって
ことさ。

投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。

投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。
専門的な知識もいらない。
証券会社も存続が難しい。

>>20217 匿名さん
営利企業ではないとは言ってはいない。
稼がないお前はアホだと負っただけだよ。貧乏神にたたられた人の末世。

お前は完璧主義者だからね。
ぜったお損をしない生き方を望んでいる。自然消滅で貧乏神という。

昨夜にCPIは上振れて株が合い
予想が反騰した。
組合資金は含み益がさらに上昇。
日本株は上昇を見込んだが下降気味。
相場は逆連動しだした。
来週の日銀の利上げを予想しだした。
期待はズレるので仕込み時だが日本株
は信用できないので辞めた。
投資は１００％勝てるとは限らないと
当たり前のことを言っている御仁は相
手にはしない。
この考えは貧乏神である。
総じて欧米人からするとまだまだ日本
人は貧乏である。
ようやく国も動き出した。区分所有法
では組合資金を投資に使ってはならな
いとは言ってはいない。

組合は営利活動をしていいよ。

賃金上昇で物価が上昇。
日銀のイールドカーブの廃止のチャンス
がやってきた。
来週金利が上がると予想して日本株は急落。米国株は上昇。
組合資金はさらに含み益が増える。
株式投資ができないとジリ貧になる。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。


＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

賃上げのできない管理会社は凋落していく。半導体メーカーのルネサスの賃上げ先送りは暗い。管理委託先は大丈夫でしょうか。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

組合員から強制徴収したお金でのマンション管理であれば誰でもできるよ。

組合員から管理費等が不足すれば普通
決議で管理費等を値上げして強制徴収
したり。
それでも不足の事態に怠ればそれでも
普通決議で借入等で賄う。
マンション経営からすればこんなに都
合のいい営利企業はあり得ない。
組合資金を微々たる利益の元本保証を
口実に国債等を買ったりしている様は
まさしく殿様が商売をしているように
さえ見える。
これば当たり前のように放置している
組合役員やマンション管理士等の無能
さが目に付く。
こんなことを投稿すればマンション管
理は営利ではないと嘘ブく。情けない。
組合員の負担を減らしてもらいたい。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

コピー不可にしたのかな？

>>20236 匿名さん
コピーは人が作成したものや行政が作成したものを
そのままもってくるものですが、２０２３５の書き込みは
自分の考えをいれて過去に作成したものをもってくるの
ですからそれはコピーとはいわないんですよ。

基本的に丸写し

そりゃあそうだよ、基本は変わらないんだから。

>>20239 匿名さん
基本が変わらないことばかりしていると痴呆症が速まる。脳は絶えず変化を求める。新しいことに挑戦しよう。

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

投資組合員が集合した。
今週の日銀YCC廃止での株価暴落の予想
に反して暴騰の驚きで議論が沸騰した。
小生も同じである。
考えると今回の日銀総裁の投資家心理を
逆手に取った作戦にはめられた。
日銀総裁の頭の良さに皆脱帽している。
今夜の米国FOMCの金融政策の決定の行
方を皆で占い休日明けの作戦を練っている。
言うまでもなくこの相場では組合資金の
１億２千万投資は含み益は増えているの
で次回に報告します。
来年も今回のような春闘の勝利を願いたい。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

大規模修繕工事のすすめかたの勉強は必要です。
技術的なことは当然プロに任せますが。

日銀の投資家心理操作の巧みさには驚いた。
取引時間中にYCC廃止などを発表すると
冷静さを失った投資家が慌てて手持ちの
株を売却すると暴落する。
発表の数日前からマスコミにリークして
投資家に考える時間を与えてくれた。
巧みな情報操作です。
中央銀行の信用が高まる。
次は米国の大統領選が世界の政治と経済
を動かす。
組合資金を利益確定をどうするかがわか
らない。
これからの世界情勢が恐慌に突入しなければ良いがと祈りつつの毎日になる。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

>>20249 匿名さん
>しかし、中にはルール違反をする住民も出てきます。

しかし、中にはルール違反をする理事長も出てきます。
この時はどうした良いんですか、教えて下さい。