「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね

>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の
フロントではなく、マンションの住民だよ。
今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を
管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。
すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。

>>20052 匿名さん

やらんでいいのに何故やる方法を論じるのだ

配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、じゃやればいい。
納得させられるか、否か

これは水と油

>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは
ないのでやる必要はありません。
ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が
発生することはあります。
また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は
ピンホールといって穴が開いてきます。
給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。
そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが
あらわれてきました。
また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。
配管は永遠に持つものではありません。

当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には
立たない。
資金の件は不足の事態には組合員から
強制徴収する官僚的発想しかできない
。
今ある資産を最大限に活用しる自主管
理の発想には到底及ばないノータルン
( ´艸｀)

( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。
いい加減消えなよ。
僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。
邪推はするな。
それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので
専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。
玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？

法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html

第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html
議事録より。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。

つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。

>>20059 匿名さん
ほんとお前は投資の書き込みしかできないんだな。
いつまで続けるつもりなんだ。
投資の書き込みをしてだれが参考にするんだよ。
消えな。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

>>20059 匿名さん
米国市場取引まえのドル円が高めに推移しているので明日早朝の評価額はあまり期待できない。

>>20062 匿名さん
いい加減投資の書き込みはやめてくれないかな。
何故投資の書き込みをしているのか理解できない。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

>>20063 匿名さん
組合の資産を増やし組合員の経済的負担を減らす為である。それがどうして気に食わないのかね。組合運営には資金は不可欠である。

>>20065 匿名さん
だったらお前のとこだけでやってろ。
修繕積立金は着実に積み立てているから心配しないでいいよ。
博打をしているマンションは皆無だよ。
投資の書き込みをするのもおまえだけ。
何故ここにくるようになったの？他スレでは全く相手にも
してくれないからだろう。

自分で運用できないと管理会社の言いなりで値上げするばかりになる

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

マンションの駐車場で空きがでると使用料に影響します。
外部貸し出しも検討しなければならなくなる。

>>20069 匿名さん
マンションの住民が借り手不足の駐車場を外部貸し出しで需要があるの？需要と供給がアンバランスだが。

組合資金投資報告
２０２４/０２/１３現在含み益
基準価格　　　　　３２、５０４円
口数　　　　　×　　４、５４２口
評価額　１４７、６３３、１６８円
投資金ー１２０，０００，０００円
含み益　　２７，６３３，１６８円

ネットでご確認下さい。
net WIN GSテクノロジー株式フアンド（H無）

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

※注意　一部数字が変更になっている場合があります。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

　　　※火災保険だけでは、地震による火災損害は補償されません。

　　　＊一部損　　被害が３％以上～２０％未満の場合　　　　契約金額の５％が支払われます。
　　　＊半損　　　被害が２０％以上～５０％未満の場合　　　契約金額の５０％が支払われます。
　　　＊全損　　　被害が５０％以上の場合　　　　　　　　　　　契約金額の１００％が支払われます。
　　　＊一部損（５％）と半損（５０％）に大きな差がある。
　　　＊耐震基準をクリアしているマンションでの全壊は考えられません。
　　　　　　但し、昭和５６年以前に建てられた建物は、既存不適格建築物で新耐震設計法に
　　　　　　合致しておりません。

　　　＊大規模半壊・・・・・損壊した部分が延床面積の５０％～７０％未満又は、建物の主要
　　　　　　　　　　　　　　　　部分の経済的被害が４０％～５０％未満

　　　＊半壊・・・・２０％～５０％又は、建物の主要部分の経済的被害が２０％～４０％未満

　　　＊全国のマンションで地震保険の加入率が低いのは、費用対効果の面と実際保険が
　　　　　なかなかおりないためです。
　　　　　しかし、東北大震災にみられますように、予想外のことが発生する可能性もあります。
　　　　　それに対して、地震保険に対して、どう取り組むかは、各マンション次第です。

地震保険は火災保険にはいっていないと掛けられないのですね。

>>19996 さん

>>19996 さん
19977～19996の皆さま

たくさんのご返信をいただきながら、返信が遅くなり申し訳ございませんでした。
I***I の形で、天井部分***はマンション共有の緑地となっています。建坪率の関係で、屋上緑地としたと思われます。そのため、I***I は共用部分とされており、床面積のみが所有地となります。
( I***I は、独立した建物で中に3台駐車スペースあり)

19977さんの
今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
⇒規約の変更はなく、理事長が「今後は駐車場の修繕積立金は住居部分に併せます」との一文記載で決定事項でした...このような場合、規約変更が必要となりますでしょうか？
駐車場の修繕積立金のアップ額は、2000円程度です。
ただ、今後も修繕積立金が上がるたびに
(例えば1.5倍の次も1.5倍と想定すると)
@70/㎡×1.5×1.5＝@175.5/㎡　のはずが
@218/㎡×1.5=@327/㎡ となってしまいます。
13.13/㎡の駐車場に対して、また2000円アップです。
固定資産税を足すと、購入した意味も無いです。

では、将来的に所有地に対して何を修繕してくれるのか...
床面積のペンキの塗替えくらいでしょうか。
にも関わらず、住居部分と同じにするのはおかしいと
思うのです。

修繕する時は、個人(3件)でするので
修繕積立金をやめることは可能なのでしょうか？

投稿者:通りすがり
となってしまいましたが、投稿者は教えてください
です。

また、独立した建物と書きましたが、
2階廊下部分と繋がっており、屋上緑地は、
中庭のようになっています。

>>20075 教えてくださいさん

１．駐車場の形態は、区分所有建物内の一区画で区分所有権のある「専有部分」である、または、住居棟である区分所有建物の附属建物として駐車場棟があり、その一部を「専有部分」として区分所有している、のいずれかであると考えられる。

２．修繕積立金は、敷地及び共用部分等の特別の管理に要する経費に充当するものであり、駐車場についての修繕積立金だからといって、駐車場の修繕のみに要する経費に充当するものではない。

３．修繕積立金の額が、規約に記載されている等の別段の定めがなく、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出しているのであれば、総会における決議によって金額の変更は可能である。

４．現在、㎡当たりの修繕積立金の額が住居部分と駐車場部分で異なる金額が設定されている場合において、同じ割合で値上げをするのは一つの方法ではあるが、そうしなければならないというわけではない。

株が上がってますよ
タワマン購入も見えてきましたね

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

滞納の多い住民は、サラ金に走っている者や商売人が
多いようです。

自営業者を差別するんか、お前

別スレから

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

これから日本社会は貧富の差が拡大する。春闘の最中だがサラリーマンは賃上げ闘争に積極的に参加しよう。所得が上がると滞納も減る。

当たり前のことを書くな。

滞納が多いマンションは、管理状況が悪いね。
管理会社と理事会に問題あり。

滞納者に対しての対応の規定を決めておく必要がありますね。
それに基づいて管理会社や理事長が対応していけばいいんです。
滞納額があまりたまらないようにしなければいけません。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

長期修繕計画の洗い直しをする場合は、建設図面を基に
数量調書を作成し、設計概算書を作成して工事個所ごとに
工事金額を算出します。
ただ、これをやるには素人ではできませんので、建築士と
専門委員会とで検討して作成することが大切です。
パソコンソフトで簡単な数字を打ち込んで作成する計画書では
役に立ちません。
設計概算書があれば、工事の相見積もりをとるときにも活用できます。

給湯器の契約トラブルが1年間で3倍に急増　身分偽り点検持ちかける悪質ケースも　国民生活センターが注意喚起
2024年02月21日 18時20分TBS NEWS DIG

国民生活センターは、給湯器の契約トラブルに関する相談が1年間でおよそ3倍に増えたとして、注意を呼びかけています。

国民生活センターによりますと、給湯器の契約トラブルに関する相談が去年の4月から12月にかけて1099件寄せられ、前の年の同じ時期に比べ、およそ3倍に増えました。70歳以上の高齢者からの相談が7割を超えているということです。

相談の中には、電話などで給湯器の点検を持ちかけ、不安をあおり、高額な給湯器の契約を迫ったケースや「自治体から委託を受けた」「契約中のガス会社から依頼を受けた」などと身分を偽って点検を持ちかけたケースもあったということです。

能登半島地震の被災地でも給湯器の契約をめぐる相談が寄せられていて、国民生活センターは「たとえ『無料』と言われても、電話や訪問で点検を持ちかけた業者には安易に点検を依頼しないでほしい」などと注意を呼びかけています

管理会社の斡旋で、専有部分の給湯器等の交換をする場合、手数料が上乗せされ割高にはなるが、悪質な業者を避けるメリットがあるのかもしれない。管理会社にもよると思うが、実際どうですか？

給湯機が故障した場合は、まずガス会社に電話します。
ガス会社が下請け業者を紹介してくれます。
そこだったら安心です。

分かりきったこと書くな
このレス数稼ぎめ！

駐車場使用料滞納すると契約解除されて駐車場使えなくなるけど、
管理費滞納してもエレベータ乗れるし、ごみ置き場にゴミ出せる
管理人が集金に来ても「ハイハイ、そのうちに」で一件落着ｗ

>>20094 匿名さん

分かりきったこと１回の投稿OK

>>20095 匿名さん

こんなのには20088が役立ちそう

それより東証株価高値更新だろ
これで組合財政は安泰！！
アホ組合長には無縁の世界だがなｗ

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

マンションの管理は奥が深い。

米国の一企業に振り回せれる2～３日。
企業決算の前日から株価は暴落。
迷惑なことにニューヨーク市場の閉め
と同時刻後に決算発表。
そのあおりで今週最終営業日の日本市
場は爆謄である。
日本時間の昨夜は騒いだ割には株価は
暴騰はしてくれない。
今夜の先行きは微増だが為替損になり
そうで嬉しくはない。
３０年前のバブル崩壊時の株価を付け
たので日本橋はお祭り騒ぎ。
現在の株高はバブルの再来と心配して
いる貧乏神に操られた御仁が多いが、
心配ご無用である。
組合資金は確実に増えるでしょう。
父の経済分析では３０年前とは真逆な
世界だそうである。
ありったけの金をつぎ込んで下がれば
買いであると強気である。
手持ちの株は利確はしてはいけないそ
うだ。本当かな、
父と言えども信用は禁物である。

金相場も堅調なので喜んでいます

今年はプーチンの再選、他の多くの国
の指導者の選挙、
その中の米国大統領戦は厄介だ。
台湾、米国の議会のねじれ、等々は気
を遣うが、
核戦争だけは注意しなければならない。多分ないと見るがその気配をいち早く
つかんだものは逃げることはできるが
一般投資家は逃げ損じる。
戦争さえなければ株価は上下を繰り返
しながら上昇。
株を持たないものと持っているものの
貧富の差は避けられない。
組合資金は確実に増える。

核保有国が一番恐れてるのは、北チョンが核を持つなら韓国も持つ、中共が持つなら
台湾も持つ、といった具合に、核保有国が増えること。
その気になれば核兵器を作れる国はいくらでもある。当然日本も。
そのために主要大学には原子力工学科がある。

原子力の平和利用とかきれいごとのお題目を唱えても、科学者の好奇心、
核分裂核融合のエネルギーはどこまで大きくできるか、という探求心を
抑えることはできない。
医学者が遺伝子組み換えで植物や家畜だけでなく、人間の品種改良を
やりたがるように。

管理組合役員の中にも管理組合のカネを使ってあれをやりたいこれをやりたいと
ウスウズしてる輩は多い。カネを使うだけの度胸がない役員は下らん規約細則の
改正に取り組み、自己満足で喜ぶから扱いやすい。

管理組合の休眠資産はもったいない。
これからは資産を運用できる管理者が必要。管理規約は頭を使わない。覚えればいい。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

分譲でアルコープのないのはコストカットが過ぎる。

アルコープがないマンションは刑務所みたいで貧相
住むべきではないだろう

マンションは角部屋がいいね。
アルコープではなく、専用ポーチもあるし。

角部屋を注文そしたら倍率が１２０．

スラム化しているマンションはかなりあると噂を聞くが実態は少ないようだ。

>>20113 匿名さん
自分もマンションは東南の角部屋が最高だと思っていたよ。
元旦の日の出も自宅で拝めるしね。
最近になって知った新事実として、角が風にさらされるので、
壁の劣化や角にあたるリビングにカビが生えやすいということ。
新築のうちはいいが、老朽化してくるとカビ問題は厄介だぞ。

>>20116 匿名さん
中部屋は冷暖房効率もいいよ。
私は角部屋の東南の角部屋に
住んではいるがカビの問題は
中部屋の方が風通しが悪くて
カビが生えやすいみたいだ。

24時間換気システムが作動している。

>>20116 匿名さん
安物マンションはそうなるよ。
壁も外断熱と内断熱では雲泥の
差がある。

梅雨に入ると内断熱工法の建物は温度差に逆らえず部屋中が水分で満たされる。温度調節をしないといけない。換気システムを備えましょう。

注文していない商品が届いたらどうする？「送り付け商法」への対処方法と普段からできる高齢者への声かけ
cマネーの達人

注文していない商品が手に届く「送りつけ商法」という詐欺を、1度は聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
この商法は現代に始まったことではありませんが、近年では高齢者が標的になるケースが目立ったことで世間の関心も高くなってきたといえます。

高齢者にとって、荷物が届くことに疑いを持たない方も多くいます。
実際に遭遇した際に慌てないためにも、今回は、送り付け商法にあった時に使える対処法をお伝えします。

高齢者の方の場合、代引きで荷物が送られてきた時には、
家族が買ったのかもしれない 以前に何か頼んだかもしれない　と思い、料金を支払ってしまうのではないでしょうか。

また、代引きでない場合も荷物受け取り後に開け、開封したので代金を支払わなければと思い、支払ってしまう流れが、簡単に想像できると思います。

しかし、特定商取引法が改正されたため、令和3年7月6日以降では
「一方的に送り付けられた商品は直ちに処分が可能」
ということになっています。

つまり、送り付け商法で受け取った荷物を開封してしまっても、受け取った側が処分しても問題ありません。
だれも注文していない荷物を受け取ってしまったと分かった時には、まずは落ち着きましょう。

荷物を受け取っても、開封しても、問題はありません。
相手に送り返す必要もなく、処分することも可能です。
では、代金を請求された場合にどうしたら良いかを次にご紹介していきます。

代金は支払わなくて、大丈夫
結論から言うと、受け取った側が、荷物を開封しても、処分しても、代金を支払う必要はありません。

c マネーの達人 提供
ここで注意したい点は、代金の支払いをしないのだから送り返そうと、請求書にあった会社などに連絡を取ってしまうことです。

電話などをかけてしまうと、言葉巧みに支払いをさせようと丸め込まれたり、恫喝され、怖くなり支払ってしまう可能性があります。
1度支払ってしまうと、だましやすい人のリストに載り、繰り返し悪徳商法のターゲットになる可能性があります。

請求書が入っていても無視して、電話がかかってきても知らない番号には出ない、
留守番電話が入っていても折り返しをしないこと
を徹底するようにしましょう。

c マネーの達人 提供
お金を払ってしまったら
もし、代金を払ってしまった後でも、返還を求めることができます。
返還についてどうしたら良いかは、お住まいの地域の消費生活センターに相談しましょう。
消費生活センターの電話番号が分からない場合は、消費者ホットライン188番を利用して、住んでいる市区町村の消費者生活センターや消費生活相談窓口につないでもらいましょう。

高齢者ひとりでは、お金の返還対応を行うことが難しいため、家族の協力が必要です。
消費者センターへの連絡や返還請求など、一緒についていくようにしましょう。
また、高齢者は代金を支払ってしまった時に、支払ったことに対する負い目を感じています。

責め立てるのではなく、リストに載り、今後悪徳商法のターゲットになる可能性があることを伝え、これからは知らない電話番号からかかってきたら出ない、注文していない荷物は受け取らない等の対策をとるように、話し合っていきましょう。

c マネーの達人 提供
送り付け商法にあった時の対応と、あわないための事前対策の2本立てで対抗しよう
送り付け商法は、商品が手元にある為にお金を支払わなくてはならないという思考を利用した詐欺です。

送り付け商法に引っかからないために、まずは注文した覚えのない荷物は、受け取らない
受け取っても、相手に連絡を取らない

を徹底できるように、対策をとりましょう。

万が一、送り付け商法にあってしまった際には、すぐに消費者生活センターや消費者ホットラインに連絡し、対応をとるようにしましょう。

また、送り付け商法では、送り付ける前に電話をかけてきて、商品を買うといってないのに送りつけてくることもあります。
商品が送り付けられることを防ぐために、知らない電話番号に出ないようにすることも必要です。
送り付け商法には、送り付け商法にあった時の対応やあわないための事前対策の2本立てで、対抗していきましょう

世の中にはセコイ手法でよからぬことを企む小悪党が多い。自称コンサルもその類が多い。

マンション管理のコンサルならば、マンション管理士資格は必須条件にすべき。
理事長経験から”自称コンサル”にのし上がろうとするヤツが多すぎる。
ブログやYOUTUBEではったりきかせて、客をゲットしようとするが、
専門知識のある者の詳細な質問には答えられない。
自分の経験から浅はかな知識を広めようとしているだけで、
自分が関わってこなかった分野については全く無知の極み。

マンション管理士とは名乗れないけど、コンサルは
できるからね。
コンサルやるぐらいならマン管の資格ぐらいはとるべき
だが、そうもいかないか。
理事長経験だけでは無理だな。

マンション管理士の知識はマンション
を所有したり居住するための常識的知
識と心得る。
営利を求めるレベルではない。
それに加えて弁護士や建築士の資格が
あれば営利を目的としても世間は認め
るでしょう。
因みに私はマンション管理士の試験に
は合格しているが登録はしていない。
宅建士や司法書士や行政書士や日商簿
記やその他の資格は保有している。
理事長の経験はある。

>>20125 匿名さん
ここはお見合いの場じゃないんだから、誰もあなたの資格所有について聞いていないｗ

マンション管理士は登録していないのなら、ただの人だよ。
マンション管理士を名乗ってもだめ。

う～ん、東京市場動かないですね
組合資金は大切に活用しましょうね

人間の欲はつきない。
絡み合いが続いている。
芸術だ。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

>>20127 匿名さん
登録していればどんな人。
自意識過剰だべ( ´艸｀)

登録していればマンション管理士。
講習を受けてなければ返上したことになって只の人。

試験勉強１日2時間３日で合格ｗ

バブル崩壊の始まりか？
教えて下さい。
マンション管理士さん

これだけ株が上がるとバブルの崩壊を
心配して堅実派は利益を確定し、
俺みたいな勝負師は持ち続ける。
どちらが勝ちか。
占ってほしいがマンション管理士のビ
ン多では無理か。

>>20134 匿名さん
しばらくは大丈夫。
そのあと大崩壊では？

>>20136 匿名さん
そのあとはいつごろ。

>>20136 匿名さん
そのびんたでは予想はできない。
投資では＊＊＊になる。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

組合資金投資日2023/09/15
投資基準価格＝26,419円
口数　　　　＝ 4,542口
投資金＝26,419×4,542
=119,995,098円
本日基準価格＝３２，５４１円
本日の評価額＝口数×基準価格
3,542×32,541=147,801,222円

147,801,222円 ー119,995,098円
2024/03/26日現在
含み益　27,806,124円

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>>20141 匿名の訂正
3,452（3452）×32,541
＝147,801,222円

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

>>20141 匿名さん
半年で１億２千万投資して２７８０万円の含み益か。儲かるよね。ニーサで２４０万投資したら半年では２７万８千円の利益がでる計算だ。税金はかからず購入時の手数料だけだそうだ。投資しないと損するよね。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大１・８倍 国交省基準案で上限設定

分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は２７日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約１・８倍までとする基準案を示した。

近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。３月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

c 産経新聞
修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。
２７日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の１・１倍とした。

ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。

このため、基準案では新築時でも基準額の０・６倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約１・８倍となる計算だ。

国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均３・６倍。１０倍を超えた事例もあり、同省は平成２３年４月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は３４・８％。１戸当たりの積立金の平均徴収額は月２万１４２０円（令和３年度調査）。１０年前より７２１０円上昇した。

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

>>20145 匿名さん
間違いだろうが、
２４０万投資に換算したら２７万８千円の倍になるはずだ。整理して投稿をし直せアホ。

マンションは築年数の経過に伴い、１２～１５年周期で共用部分の外壁、ベランダなどの大規模修繕を行う。だが、築４０年以上の３７％、築３０年以上では２２％が適切な時期に修繕ができていない。

>>20149 匿名さん
出来てないから何なのでしょうか？
何か案はあるのでしょうか？
出来ていないところばかり言って意味ないですよ？