「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

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三連休で東京市場は明日もお休みですが、ロンドンや上海は開いてます
どう出ればいいでしょうか？

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>>20011 匿名さん
投資はマンション管理とは関係ない。
ここにはくるな。

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４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

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>素人理事の思い付き
専有部分内のインタホン子機や火災報知機を「規約共用部分」にするとかｗ

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本日から三連休で一休みです。
投資の興味がある組合員からのお便りも山積ですが情報収集で多忙で先送りしている。
組合資金も昨日までに含み益が２０００万円を超えている。
世界市場が史上最高にをつける勢いです。
調整局面の急落ならば時間とともに解決するが地政学的リスクの暴落にはヘッジしなければならないので頭を悩ますている。
昭和初期からの株歴が知りたいのだが周囲にはそのような知識にある人間はいないし自分で決断しなければならない。
今後の相場をどう見るかだが( ´艸｀)

示唆に富んだご意見ですね。敬服します。

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　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

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管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

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　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

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投資関連の書き込みのお陰で２萬レスを超えることができました
感謝も仕上げます

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? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

? 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

? 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

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やはり役員の皆さんは組合財政問題で悩みを抱えているんですね
これからも組合財政充実策に関する書き込みを期待します

　　　　　　　　　　　

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＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

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今年中に３万レスを目指しています
書き込みよろしくお願いします

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【管理規約から抜粋】

・敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。

ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものが、その責任と負担においてこれを行わなければならない。

・区分所有者は自己の所有する専有部分について、火災保険契約を締結するものとする。

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基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

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管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、
そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したとき
総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から
追加徴収（銀行口座から引き落とすこと)ができる条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から
追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが
筋違いなのだ。そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場を
使用していない連中）もいるから気をつけよう。

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組合費の不足を一部のガンタレ組合員の為に値上げされる構図か至る所で見受けられる。そんな組合費ならば証券口座に入れて守らせた方が利口。

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>>20009 匿名さん
>１．理事の選出について
　　 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
＞　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　
　　役員の選出は、総会で監事、理事が承認されたのち理事の互選にて決定する　

＞＊輪番制の理事の場合
＞　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
＞　次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

　　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、本人が希望すれば理事候補を辞退
　　　することができる。

　　

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組合員の承諾なしに個人預金から強制徴収するのは○○違反である。

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>>20027 匿名さん
＞むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだ。

むしろ駐車場使用料は独立した会計・収支表を作成するのが当たり前になってきている（特に機械式駐車場があるマンションは）。

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電気自動車等の充電設備を設置するかしないか、設置に掛かる費用、運用及び維持費を誰がどの程度負担するのかが検討課題。

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>>20013 匿名さん
>７．役員の報酬
>　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
>　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。
> 但し、理事会を欠席した場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を入れておくことも必要です。

・ 役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
　 役員のやるべき仕事を実施したら支給する：さぼれば支給しない

　・理事が理事会に欠席したら支給しない：出席した理事に支給する（出席手当？円
　・等々

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大阪万博も当初の予算の材料費だけでも２倍になったが小田原評定しているうちに3倍、４倍と膨れ上がる。
今春の春闘次第ではさらに膨れあがる。政治と経済を理解できないマンション管理士や管理者は無用の長物になり下がる。
標準規約や長期修繕計画や委託契約を丸写ししているででくの坊には地力不足。財政の件が最優先になっている。

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当マンションは資産の運用に成功した
一例である。
現在は１億２千万円を投資して短期間
で２千４百万の含み益を組合員が確認
した。
過去の投資は機械式駐車場の代替地を
購入した。
これは組合の財政状況を豊かにしている。
組合員は現在１億２千万円で短期間で
これほどの含み益が出せるのならば思
い切って１２億を投資しあらどうかと
の意見も出だした。
女性は特に積極的である。
勉強する時間が夫よりは恵まれている
からだと思います。
懐具合がいいと人間は心も顔も豊か
な表情になる。
組合も住民も投資を勉強してこのイン
フレに立ち向かいましょう。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

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投資だといえば株だデイトレだと騒いでいる奴がいるがそれ等も投資の一部ではあるがすべてではない。
子供を育てよりよい人生を生きてほしくて勉強をさせるのも投資である。
投資のできないと人生が暗い。
現在はオールカントリーを考えている。

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>>20040 匿名さん
ここはマンション管理のスレだから、お前は他スレにいけ。
自分ではスレを立てることもできないんだろう。
誰からも相手にされないよ。

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>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担　において実施しなければならないことになっています。

　専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。

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しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。

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専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。

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我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。

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専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。

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>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が
通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。
それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ
ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。

また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、
床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。
給水制限やトイレの使用制限もあります。
せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も
更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。

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>>20046 匿名さん
専有部分内にあるものを規約で共用部分とすることができる
かどうかは分かりませんが、工事を管理組合としてやることは
規約で決めればできると思います。

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>>20048 匿名さん
だからそうしていると言っている。
ややこしく考えるな。
それよりも塩付け状態の組合資金を
運用して組合員の負担を少なくして
あげる管理者になりなさい。

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また、投資の話か。
それしかできないのか。
どこかえいけ。

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やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね

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>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の
フロントではなく、マンションの住民だよ。
今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を
管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。
すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。

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>>20052 匿名さん

やらんでいいのに何故やる方法を論じるのだ

配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、じゃやればいい。
納得させられるか、否か

これは水と油

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>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは
ないのでやる必要はありません。
ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が
発生することはあります。
また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は
ピンホールといって穴が開いてきます。
給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。
そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが
あらわれてきました。
また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。
配管は永遠に持つものではありません。

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当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には
立たない。
資金の件は不足の事態には組合員から
強制徴収する官僚的発想しかできない
。
今ある資産を最大限に活用しる自主管
理の発想には到底及ばないノータルン
( ´艸｀)

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( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。
いい加減消えなよ。
僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。
邪推はするな。
それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので
専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。
玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。

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判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

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鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？

法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html

第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html
議事録より。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。

つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

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組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。

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