「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

す・まいる債はいつでも解約ができます。

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区分所有者による理事会がなく、第三者の外部専門家（マンション管理士等）や管理会社が管理者の場合、有価証券等は管理者の名義になるのでしょうか？その場合、外部専門家や管理会社が破産や倒産したら、どうなるのでしょうか？

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>>19911 匿名さん
法人化する。

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>>19911 匿名さん
通常は管理組合は権利なき社団法人で組合の預金等の財産は交代制の役員の個人名義で保管されています。
小生は理事をしていてお宅様の考えている件に対して不安は感じていました。
丁度機械式駐車場の不具合等により用地の買収の話があり臨時総会で用地買収と同時に法人化をしました。
当時はマンション管理士会の役員も兼ねていましたので噂になったみたいで管理士会の理事会で説明を求められましたがだれ一人として理解で来る理事はいなくて場がしらけました。
駐車場用地への投資は苦労しましたがおかげで組合資金は豊富に積み立てられて組合員への負担も最小限ですんでいす。

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法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議 議事録
令和５年１０月１７日
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
- 8 -（PDF、９ページ）

～ですが、多分管理組合法人にしたときのネックは、法人住民税均等割を払わなければいけないとか、こういったことの税の負担が大きいということかと思います。

この点については、実態としては、各都道府県、市町村の条例で、管理組合は払わなくていいよという制度のところもありますので、～

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>>19914 匿名さん
専有部分の持分割合にした場合。
法人化して法人所有にすればその
必要はない。
税金は組合で支払うことになる。

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個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
弁護士費用かかるしやりたくないけど訴訟かなぁ

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>>19916 名無しさん
そういうことは日常茶飯事。
よって自分を守る為に個人での
保険に加入。
ほとんどの組合員は組合の保険加入事情を理解はしていない。
保険金詐欺の温床が潜んでいることにきずきなさい。

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マンションの総合保険で問題ないですよ。
個人で保険に入るのは無駄です。

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どちらか有利な方を使うということはありますが。
大差ないですよ。

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>個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
これはなぜなの？

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優良物件割引が無くなるからやで

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>>19918 匿名さん
それがペーパーマンション管理士
の浅知恵。
相談者は問題を経験しているのだよ。
問題かが起きているのだ。
使えるものが使えない事態が発生す
ることもある。
その原因えを知っているのが実務経
験者だ。
相談でもお宅みたいなアホマン管士
の回答に触れてきた。
名刺は理事長( ´艸｀)

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ペーパーマンション管理士ではないよ。
理事長や専門委員会の委員長とかの経験のある
マンションに住んでいる者の書き込みだからね。
経験は豊富だよ。

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( ´艸｀)
お前にいわれることはないよ。
実務経験は豊富だよ。

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マンション管理士は、実際マンションに住んでいる者で
ないと役に立たないね。

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何事も経験が大切です。
ただ、マン管の有資格者なら自己研鑽を積んで
いると思うけどね。

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>>19918 匿名さん
組合が正常に法令や規約等に基づき運営されている場合のみを想定した浅はかな知識。
理事の交代制のマンションは運営上一貫性がないのでそれ等を考慮して個人でも対応できるように保険には加入している。
個人で保険に入るのは無駄ではない。
保険加入は自由だけどね。
解らんかあほ。

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>>19926 匿名さん
匿名スレは自己研鑽になる( ´艸｀)

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>>19927 匿名さん
あほさん、無駄な保険には入らなくていいよ。
どちらかの保険を使うだけだから。

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本日は組合資金１億２千万円についての組合員からの問い合わせが来ました。
興味があるらしくスマホによる確認方法についてが多いようです。
中には毎日確認している組合員から本日の含み益が２０００万円くらいだとの電話もありました。
私も経済指標の確認等で忙しくてスマホは開いていません。
正確な数字は明日ですのでとの返事をしています。

スレ番号１８５１８
投資フアンド名
netwi,GSテクにロジー株式フアンド
Bコース（為替ヘッジなし）。
購入年月日２０２３/０９/１５．
同日基準価格26,419円
購入口数４,542口
基準価格＊購入口数＝購入金額
26,419×4,542=119,995,098円
（お釣り＝4,902円は証券口座保管）

2024/02/02基準価格＝30,717円
30,717×4,542=139,516,614円

投資金＝120,000,000?4,902=119,995,0
98円
含み益＝
139,516,614-119,995,098=
19,521,516円
正確には来週月曜日以降になります。

０２/０１に解約したならば。
19,521,516円が口座へ振り込まれ
ます。解約手数料は０円です。

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　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

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１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

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>>19930 匿名さん
訂正です
０２/０１に解約したならば。
19,521,516+119,995,098
=139,516,614円が証券口座
に振り込まれる。

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＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

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＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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大規模修繕工事は、設計監理方式がいいですね。
丸投げの随意契約はだめですよ。

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個人でニーサの２４０万枠で一括購入したら４０万円の利益が出たことになる。税金はかからないので丸々儲かったことになる。検討することにした。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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輪番制の理事がまわってきたら、ただ参加するだけでなく
事前に勉強しておく必要がある。

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大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

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１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、補強を
しなければ大地震には対応できません。
新耐震基準に基づいて建てられたマンションでも、大地震に
耐えられるかどうかは分かりません。
免振構造のマンションもありますが、これも大地震にたえられるか
というと分かりません。ただ、揺れが少ないのは分かりますが。

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質問です。
これまでは３０万円以上の修繕工事の場合は
必ず相見積もりを取ることになっていましたが、
あたらしい管理会社になってとつぜん５０万円以上に引き上げられた
旨が理事会議事録に書かれていました。
これは理事会決議だけで十分な変更なのでしょうか。
総会決議が必要な重要な事項だと思うのですが…

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>>19944 匿名さん
私どもの専門委員会細則には５００万円以上の工事の場合は、
専門委員会を設置して業者選定をしなければならないとなって
います。
３０万円以上が５０万円以上に引き上げられたとのことですが
それに関する細則とか規約はないのですか。
それと３０万円以上の工事の場合は必ず相見積もりをとらなければ
ならないという過去の総会の議事録はないのですか。
総会の議事録であれば、必ず記録は保管されていると思いますが。
総会の議事録が残っていれば、理事会の議事録より上位になりますので
総会分を残さなければならないと思います。
５０万円以下の場合であっても、相見積もりは取った方がいいでしょう。

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>>19945 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。
質問の内容すらきちんと読んで理解できない方の御返事は不必要です。
おたくのマンションの話には興味ありません。

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>>19946 匿名さん
質問しておいて、失礼なかたですね。
では誰かに答えてもらってください。

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誰も答えてはくれないでしょう。
常識のない者には。

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>>19948 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。

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ここは匿名掲示板だよ。
それに無料で相談しているのに厚顔極まりないね。

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　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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組合資金投資評価額報告
２０２４/０２/０５現在評価額
基準価格　　３１，７６７円
口数　　　×　４，５４２口
＝１４４，２８５，７１４円

２０２３/０９/１５投資金
基準価格　　２６，４１９円
口数　　　　　４，５４２口
＝１１９，９９５，０９８円

含み益
　１４４，２８５，７１４円
ー１１９，９９５，０９８円
＝　２４，２９０，６１６円

スマホ等で確認してみて下さい。

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>>19950 匿名さん
ごめんなさい。
でも、頭の悪い人嫌いなんです。

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自己嫌悪か。

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マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入時しております。
購入時は、住居部分の修繕積立費が138円/㎡・駐車場の修繕積立費が70円/㎡でした。
この度、マンションの管理費・修繕積立費の見直しがあり、住居部分の修繕積立費が1.5倍(218円/㎡)となります。当然、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定かと思っていたのですが「今後は住居部分に併せて算出」と決定事項のようです。となると、@70円/㎡⇒@218円/㎡となります。
50件のマンションに対して、分譲駐車場は3台しかないので、総会で反対意見を出しても受け入れてもらえることは無いかと思われます。
分譲駐車場は、初期費用がかかる上に固定資産税+管理費・修繕積立費が発生し、賃貸とは違い解約もできません。そのデメリットがあっても、修繕積立費が@70円であったことから、購入に至りました。
にも関わらず、急に平米単価が住居部分と同額になり、今後もこの金額から、修繕費が上がるたびに駐車場の方も上がるとなると、デメリットしかありません。
しかも、購入時の規約によると駐車場の権利のみを売却することはできません。管理会社に聞くと、もともとの設定金額が安かったことがおかしかったのでは？と言われました。だとしても、納得がいきません。
このような状況は、普通にありえることなのでしょうか？教えてください。

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駐車場を、マンションの住民に売却することは
可能ではないんですか。
分譲駐車場については、購入時の契約で決められていると
思いますが、その契約内容をよく読んでみるといいですね。
修繕積立金については、分譲時に販売しやすくするために
金額を抑えているマンションは多いようです。
ただ、駐車場の積立金は、平米数が少ないのでもっていても
他の駐車場を借りることを考えれば割安ではないんですか。
３台の駐車場とのことですが、機械式なんでしょうね。
３名しかいないので総会で聞き入れてもらえないかもしれないとの
ことですが、皆さんに話してみる価値はあると思います。
何故駐車場の積立金が１０５円ではなく、２１８円となるの
かは納得できないと思いますので。
普通に考えれば、同じ比率での値上げになると思うのですが。

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権利だけを売却することはできますが、土地を
個人に売ることはできません。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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昔は居住部分（部屋）とは別に駐車場も分譲していましたが、お役所の指導があり駐車場は共有施設として管理組合が管理し、組合員や賃貸入居者が別途使用料を払って利用する方式に変わったのです。しかし、所詮は行政指導、分譲時に駐車場を別売りにすることは違法ではありません。ただ、分譲時に共有施設とされた駐車場をあとになって組合員に切り売りするのは組合員（駐車場の共有者）全員の同意が必要となります。

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