管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-16 14:28:39

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

  1. 19851 匿名さん 2024/01/21 02:38:40

    工事費が1億円だから、多分小規模マンションだとは思うが、
    大規模修繕工事は普通決議でオーケーです。
    規約を改正ということは、築古のマンションでは特別決議に
    なっているところもあるが。

  2. 19852 匿名さん 2024/01/21 02:39:24

    ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
    来たいしてください。

    <専有部分内給排水管等の更新工事について>
    給排水管のタテ管(共用部分)の工事は、長期修繕計画紙に記載されており、
    管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、
    各区分所有者の責任と負担において実施しなければならない。

    枝管部分の工事については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければ
    ならないが、やらない区分所有人も多くいるマンションが殆どの状態です。
    劣化状態の見える外壁等と違い、配管設備は何らかの異常事態や不測の事態が
    起こるまで見過ごされているのが現状です。
    しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければ
    ならない時期は必ずやってきます。起こってからでわ遅いのです。
    共用部分と同じ具材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、
    放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

  3. 19853 匿名さん 2024/01/21 04:37:33

    質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
    何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、
    管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
    科学的な常識と言えますね。

  4. 19854 匿名さん 2024/01/21 07:42:10

    >>19853 匿名さん
    笑うよ。真逆の場合が多い。
    現場を見よ。

  5. 19855 匿名さん 2024/01/21 10:18:21

    理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
    関係は退席させた、
    大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
    理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
    しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
    する動きがある。
    理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
    れない仕事ですが、その反対もある。
    私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
    りました、

  6. 19856 匿名さん 2024/01/21 10:50:25

    >>19855 匿名さん
    理事会や総会で管理会社を退席させてはだめでしょう。
    発言されると困るのであれば、議長が発言させなければ
    いいだけのことです。
    大規模修繕工事では、相見積もりを取るときは、管理会社の
    親会社等も推薦してもいいのです。
    同じ条件で相見積もりを取るのですから、何ら問題はありません。
    この段階では談合は起こりません。
    理事長を排除する理事は悪徳なんですか?何か問題があるんでは
    ないですか。

  7. 19857 匿名さん 2024/01/21 12:04:26

    マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第2条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第12条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類(電子メール、CD-ROM等)及びファイルへの記録の方式(テキストファイル、ワード、一太郎など)を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
    また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

  8. 19858 匿名さん 2024/01/21 12:10:47

    建て替えは現実にはよく行われます。
    建て替えをするには少しはエネルギーが必要になってきますが、
    弁護士・医師・アクチュアリの有資格者くらいの頭脳を持った理事長ならば
    建て替えなど簡単にできてしまいます。
    マン管士レベルではいつまでたってもムリゲーですがw

  9. 19859 匿名さん 2024/01/21 12:53:48

    >>19852 匿名さん
    >ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
    来たいしてください。

    悪徳管理会社のご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
    期待してください。

  10. 19860 匿名さん 2024/01/22 00:14:30

    *なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

      これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
     と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
     記載されていなかったからです。

    違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

  11. 19861 デベにお勤めさん 2024/01/22 00:31:18

    法律では共用部分の管理のうち保存行為は各組合員ができることになっているが、
    標準規約は保存行為も含めてすべて管理組合が行うとしていて、これを採用して
    いるマンションが多い。素人考えで共用部分をいじるとロクなことがないから。
    専有部分も壁紙やフローリングは個人の所有物で問題ないが、給排水設備は共用
    部分的要素が強いので、その管理に管理組合長が関与することは許される。

  12. 19862 匿名さん 2024/01/22 00:59:06

    専有部分の配管は、共用部分と関連性はあります。
    それに同じ管財をつかっているんだから、共用部分
    だけが悪くなるということはないでしょう。

  13. 19863 匿名さん 2024/01/22 01:30:03

    住民Aの強酸性排水と住民Bの強アルカリ性排水が共用縦管内で反応して、その部分だけ悪くなるという可能性は十分考えられる。

  14. 19864 匿名さん 2024/01/22 02:01:59

    それと地震とかで共用部分と専有部分の継ぎ手部分に
    緩みが出てそこから漏水も考えられます。

  15. 19865 匿名さん 2024/01/22 06:04:31

    パイプ洗浄剤ケチってやかんで沸かした熱湯注いで排水管を消臭消毒する奴おるからな

  16. 19866 匿名さん 2024/01/22 10:56:14

    雑排水管の高圧洗浄は定期的にやっているでしょう、管理組合が。

  17. 19867 匿名さん 2024/01/22 12:36:51

     入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

    <確認しておきたい項目>

      *入居時

     管理規約・使用細則の配布
     入居届などの必要書類の提出(区分所有者の確認や家族調書等)
     避難経路と避難場所の確認
     ゴミの分別について(ゴミ分別の手引書の配布と収集日等)
     ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
     は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

      *退去時

     退去届などの必要書類の提出
     ゴミの始末の確認(自転車とか粗大ゴミのチェック)
     転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

  18. 19868 匿名さん 2024/01/22 14:32:36

    >>19866 匿名さん

    あなたの管理組合では雑排水管の高圧洗浄は年に何回実施し、1回1戸いくらですか。
    築年数、周期や費用によっては実施しても良いでしょう。

  19. 19869 匿名さん 2024/01/23 00:07:39

    うちの場合は2年に1回です。
    1戸4,000円程度です。

  20. 19870 匿名さん 2024/01/23 00:16:23

    >>19856 匿名さん
    理事会や総会で管理会社を退席させるのは、
    管理組合側が主導権を握っていることを示すためにも
    議題に応じてやるべきだと思います。常に管理会社フロントがそういう場に出席し続けなくてはいけないなどと、管理規約に書いてあるわけでもありません。
    あなたの見方は管理会社中心主義ですね。


  21. 19871 匿名さん 2024/01/23 01:25:35

    不動産屋の意見です

  22. 19872 匿名さん 2024/01/23 02:01:12

    >>19870 匿名さん
    管理会社との委託契約には、理事会と総会の支援業務
    というのがありますよね。
    ということは、総会屋理事会に参加しなければならない
    ということです。
    それをさせないで途中で退席させる理事会は情けないですね。

  23. 19873 匿名さん 2024/01/23 02:30:39

    うちは重要事項の説明と必要に応じて会計報告のみを管理業務主任者にさせて退席としている、議事録は理事会の面々で作成して管理会社に印刷させて組合員への配布をさせる。

  24. 19874 匿名さん 2024/01/23 02:43:08

    理事会、総会の支援業務は基幹業務となっていますけどね。
    何故管理会社がいると困るのですか。

  25. 19875 匿名さん 2024/01/23 02:45:32

    >>19869 匿名さん

    うちの場合は3年に1回です。1戸6,500円、で実施の度に約1割程度アップです。次は7000円か7100円? 総戸数90戸。
    これ高いと思ってるが理事会が提案しているのですんなり賛成多数で可決。

  26. 19876 匿名さん 2024/01/23 02:48:03

    相場からすると高いようですね。
    高圧洗浄するのには、1戸10分もかからないですよね。
    殆どが人件費ですから、1戸6,500円は暴利です。

  27. 19877 匿名さん 2024/01/23 02:50:59

    >>19874 匿名さん
    >理事会、総会の支援業務は基幹業務となっていますけどね。

    これらは、基幹事務ではない。

  28. 19878 匿名さん 2024/01/23 02:57:49

    >>19872 匿名さん

    総会や理事会においては、管理会社の協力を必要とするときのみに管理会社を参加させればよい。

  29. 19879 匿名さん 2024/01/23 05:08:03

    >>19874 匿名さん
    基幹事務を勉強しなさい。
    管理の軸が狂う。
    総会支援業務は
    基幹事務ではない。

  30. 19880 匿名さん 2024/01/23 05:31:09

    >>19874 匿名さん
    リプレイスについての話し合いだから

  31. 19881 匿名さん 2024/01/23 07:14:04

    理事会と総会の支援業務は基幹事務ではなかったですね。
    教えていただいてありがとう。

  32. 19882 匿名さん 2024/01/23 07:48:52

    基幹事務以外の事務管理業務である理事会支援業務、総会支援業務は、管理会社の利益を上乗せするための受注活動の場でもある。

  33. 19883 匿名さん 2024/01/23 08:36:55

    そんなことはないでしょう。

  34. 19884 匿名さん 2024/01/23 12:04:39

    >>19878 匿名さん
    管理会社からは、フロントと管理人が必ず出席することになっています。
    出席者の確認、コピーや会場づくり、お茶の準備等。
    フロントは議事録案も作成します。
    理事会は完全に理事会主導で行われ、管理会社が発言することは殆ど
    ありません。

  35. 19885 匿名さん 2024/01/23 12:15:21

    理事会当日のフロントの役目は、前説で和やかな雰囲気づくりをすること

  36. 19886 匿名さん 2024/01/23 12:15:29

    >>19884 匿名さん
    >管理会社からは、フロントと管理人が必ず出席することになっています。

    あなたのマンションの管理委託契約書ではそのようになっているのですか?
    マンション標準管理委託契約書ではどうなっていますか?

  37. 19887 匿名さん 2024/01/24 02:13:54

    >>19886 匿名さん
    うちの委託契約書では両名の出席を義務づけています。

  38. 19888 匿名さん 2024/01/24 02:56:07

    >>19887 匿名さん

    ということは、管理会社の変更を話題にしたくても、「出席は義務ですから」ということで参加してくるわけですね。

  39. 19889 テラスハウスI  2024/01/24 06:46:34

    すいません。テラスハウス(2階建て4世帯×6棟 24世帯)の外壁塗装等をこれから行う予定です。3000万円ほど見積もりが出ています。
    修繕積立金が足りないためやる内容を縮小し2500万円にして翌年以降にその他をやる予定で動いています。修繕積立金は12000円→来期15500円→その後大規模修繕に間に合うように21000円と上げる計画をしています。マンション管理計画認定を受けるための積立金の値上げです。業者選定は最終段階ですが、1社2400万円の見積もりが出てきました。しかし建設業の許可がタイルとなっています。この場合、工事を本来請け負えないのかなと思うのですが、工事を発注してもいいのでしょうか?ご解答よろしくお願いします。

  40. 19890 匿名さん 2024/01/24 10:17:22

    >>19889 テラスハウスI
    管理計画認定をうけるための基準はかなり高いですよ。
    修繕積立金の算出式がありますので計算してみてください。
    ネットで調べればすぐ出てきます。
    外壁補修工事と外壁塗装については、足場を組まなくては
    ならないので、できればベランダの軒天とかベランダ内の外壁塗装、
    サッシのシーリング等を一緒にした方がいいと思います。

  41. 19891 匿名さん 2024/01/25 02:01:58

    大規模修繕工事をするときには足場を組みますが
    この設置費用がかなり高額です。
    高額故にベランダで行える工事はすべて一緒にやる
    のが普通です。

  42. 19892 テラスハウスI  2024/01/25 03:29:19

    >>19890 匿名さん
    ありがとうございます。そうなんです。なので積立金を21,000円に引き上げる予定ですが、その下準備をしています。外壁塗装の内容も精査し、足場を組まないと出来ないものを優先する予定です。築45年以上のテラスハウスという特殊な建物で、住民の専有部分と共有部分の認識のズレもあり、積立金を有効に使いためにも、今年はそのあたりを明確にしたいと考えています。

  43. 19893 テラスハウスI  2024/01/25 03:34:15

    >>19891 匿名さん
    ありがとうございます。はい、その通りですよね。アドバイスありがとうございます。

  44. 19894 匿名さん 2024/01/25 03:50:41

    >>19889 テラスハウスI さん
    テラスハウスも共同住宅なので、管理組合とかもあるんですね。
    建設業法の認可基準がタイルであれば、その通りにすべきです。
    中には建築基準法の建蔽率や容積率も無視というか知らずに
    受ける業者もいます。
    それで工事をやっても消防点検では通る可能性は高いとは思いますが。
    改善命令まではでない?

  45. 19895 テラスハウスI  2024/01/25 07:22:57

    >>19894 匿名さん
    ありがとうございます。はい、管理組合があります。しかし、調べてみると建物は共有ではないようなのですが、今までは外壁や屋上防水も修繕積立金で改修工事をしています。ローカルルールなのでしょうか?重要事項説明書や規約を見ると建物が共有とは明記されておらず、バルコニー、サッシ、窓は専用使用権はない、すなわち共有ではない、となっています。専有している建物の下の土地は1/1の所有になっていますので、その上の建物は1/1の所有になると思います。それ以外に1/24で共有している土地はあります。 その業者ですが、請け負う資格なしということでお断りしました。

  46. 19896 匿名さん 2024/01/25 11:52:37

    テラスハウスの場合は、隣との壁が共有になるのではないですか。
    それ以外は各人の所有でしょう。
    ただ、給排水管の専有部分以外の配管や浄化槽とかは共有となる
    と思いますので、修繕積立金はそれに対してのものでしょう。
    土地は各人の所有ですよね。
    屋上防水も繋がっていれば共用部分でしょう。
    庭は各人の所有です。

  47. 19897 eマンションさん 2024/01/25 23:19:35

    >>19896 匿名さん
    アドバイスありがとうございます!
    給排水管など共有と明記されていました。
    はい、もう少しちゃんと調べてみます。

  48. 19898 匿名さん 2024/01/26 00:30:02

    管理会社の工事が高いと感じています。
    やはり、面倒でも理事会で独自に見積もりとった方がいいでしょうか。

  49. 19899 匿名さん 2024/01/26 00:36:19

    管理会社が発注する業者の工事費が高いというより、
    フロントは何か所かのマンションを担当していますので
    相見積もりを数ケ所からとることをしないのではないでしょうか。
    理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
    取れば工事費は下がると思います。
    ただ、その労力と時間が取れればいいのですが。費用対効果の問題
    もあると思います。

  50. 19900 匿名さん 2024/01/26 00:56:10

    タワマンの不満なところ「修繕積立金がとにかく高い」「立体駐車場は車の出し入れが地獄」
    c キャリコネニュース

    多くの人の憧れの対象であるタワーマンション。だが、実際に住んでいる人にとっては、一長一短の面もあるようだ。タワマン住みの東京都の40代男性(企画・マーケティング・経営・管理職/年収1500万円)は、利便性の高さをこう明かす。(文:長田コウ)

    「いつでもゴミ出しは可能なことや、必要最低限の設備しかないとは言えジムがあるところ」
    「修繕積立金がとにかく高い」
    また、毎日清掃されるおかげで「マンション自体が非常に綺麗なところは満足してるところです」と綴った。

    一方で、「修繕積立金がとにかく高い」といった不満もあるそう。

    「特に最近は年々値上げをされていて、ランニングコストという意味では不満はあります」
    と本音を明かした。

    「地上に降りるまでに思いのほか時間がかかる。千葉のタワマンで立体駐車場だった時は車の出し入れが地獄だった」

    こうデメリットを話すのは、東京都タワマンに住む50代女性(事務・管理/年収2000万円以上)。しかし、駐車場に関して「今は平置き」のため、問題はないようだ。

    現在住んでいるタワマンは便利なことづくしだそうで、メリットをこう語る。

    「最寄り駅まで直結」

    「24時間ゴミ出し(可能)。粗大ごみ置き場も確かに便利。2週間先の回収予定でも出しておける」

    「集積センターから各戸での宅配サービス。これが一番便利かも」

    さらに、生ゴミを粉砕処理するディスポーザーも備え付けられているという。また、安全面に関しても「4重のセキュリティ(エントランス、フロント、居住フロア、玄関)」があると胸を張る。

    今までに「千葉・御茶ノ水は実際に居住」経験があるそうで、様々な地域のタワマン事情を知っている女性。だからこその本音を、こう語る。

    「六本木・横浜・海浜幕張・札幌などは仕事の関わりで事情がある程度わかっていますが、ほんとにそれぞれ違くて一括りにしないでほしい、というのが実感です」

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      評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
      管理委託契約書に付いて
      私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。

      管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
      全て同じ内容で契約するもので、
      違った契約書の内容に出来ない
      との回答がフロントが有った、
      本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
      1. 管理委託契約書
        0%
      2. 契約書の意味
        0%
      0票 
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    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    グランリビオ恵比寿

    東京都目黒区三田2丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    44.12m2~184.24m2

    総戸数 16戸

    サンウッド大森山王三丁目

    東京都大田区山王三丁目

    8,430万円・13,780万円

    2LDK・3LDK

    44.22m2・68.50m2

    総戸数 21戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2

    クラッシィタワー新宿御苑

    東京都新宿区四谷4丁目

    1億800万円

    1LDK

    43.9m2

    総戸数 280戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    6168万円~7198万円

    3LDK

    66.72m2~72.59m2

    総戸数 62戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

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    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸

    サンウッド西荻窪

    東京都杉並区西荻北2丁目

    1億3790万円

    3LDK

    70.2m2

    総戸数 19戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~8390万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~70.62m2

    総戸数 48戸

    イニシア東京尾久

    東京都荒川区西尾久7-142-2

    5198万円~6168万円

    2LDK・3LDK

    43.42m2・53.4m2

    総戸数 49戸

    カーサソサエティ本駒込

    東京都文京区本駒込一丁目

    2LDK+S・3LDK

    74.71㎡~83.36㎡

    未定/総戸数 5戸