「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

当マンションでは理事会への代理出席が常態化しているが、誰も異論を唱えない、
つまり、代理出席に問題はないとの意思統一ができているとみて、規約を現状に
合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である。次回の大規模修繕工事までに
法律に合わせた改正をするほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数の時は議長が決する」という大昔の条文になっているが、
これは滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

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工事費が１億円だから、多分小規模マンションだとは思うが、
大規模修繕工事は普通決議でオーケーです。
規約を改正ということは、築古のマンションでは特別決議に
なっているところもあるが。

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ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管のタテ管（共用部分）の工事は、長期修繕計画紙に記載されており、
管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、
各区分所有者の責任と負担において実施しなければならない。

枝管部分の工事については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければ
ならないが、やらない区分所有人も多くいるマンションが殆どの状態です。
劣化状態の見える外壁等と違い、配管設備は何らかの異常事態や不測の事態が
起こるまで見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければ
ならない時期は必ずやってきます。起こってからでわ遅いのです。
共用部分と同じ具材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、
放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

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質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、
管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
科学的な常識と言えますね。

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>>19853 匿名さん
笑うよ。真逆の場合が多い。
現場を見よ。

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理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

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>>19855 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させてはだめでしょう。
発言されると困るのであれば、議長が発言させなければ
いいだけのことです。
大規模修繕工事では、相見積もりを取るときは、管理会社の
親会社等も推薦してもいいのです。
同じ条件で相見積もりを取るのですから、何ら問題はありません。
この段階では談合は起こりません。
理事長を排除する理事は悪徳なんですか？何か問題があるんでは
ないですか。

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マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

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建て替えは現実にはよく行われます。
建て替えをするには少しはエネルギーが必要になってきますが、
弁護士・医師・アクチュアリの有資格者くらいの頭脳を持った理事長ならば
建て替えなど簡単にできてしまいます。
マン管士レベルではいつまでたってもムリゲーですがｗ

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>>19852 匿名さん
＞ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

悪徳管理会社のご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
期待してください。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

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法律では共用部分の管理のうち保存行為は各組合員ができることになっているが、
標準規約は保存行為も含めてすべて管理組合が行うとしていて、これを採用して
いるマンションが多い。素人考えで共用部分をいじるとロクなことがないから。
専有部分も壁紙やフローリングは個人の所有物で問題ないが、給排水設備は共用
部分的要素が強いので、その管理に管理組合長が関与することは許される。

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専有部分の配管は、共用部分と関連性はあります。
それに同じ管財をつかっているんだから、共用部分
だけが悪くなるということはないでしょう。

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住民Aの強酸性排水と住民Bの強アルカリ性排水が共用縦管内で反応して、その部分だけ悪くなるという可能性は十分考えられる。

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それと地震とかで共用部分と専有部分の継ぎ手部分に
緩みが出てそこから漏水も考えられます。

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パイプ洗浄剤ケチってやかんで沸かした熱湯注いで排水管を消臭消毒する奴おるからな

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雑排水管の高圧洗浄は定期的にやっているでしょう、管理組合が。

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　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

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>>19866 匿名さん

あなたの管理組合では雑排水管の高圧洗浄は年に何回実施し、１回1戸いくらですか。
築年数、周期や費用によっては実施しても良いでしょう。

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うちの場合は２年に１回です。
１戸４，０００円程度です。

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>>19856 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させるのは、
管理組合側が主導権を握っていることを示すためにも
議題に応じてやるべきだと思います。常に管理会社フロントがそういう場に出席し続けなくてはいけないなどと、管理規約に書いてあるわけでもありません。
あなたの見方は管理会社中心主義ですね。

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不動産屋の意見です

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>>19870 匿名さん
管理会社との委託契約には、理事会と総会の支援業務
というのがありますよね。
ということは、総会屋理事会に参加しなければならない
ということです。
それをさせないで途中で退席させる理事会は情けないですね。

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うちは重要事項の説明と必要に応じて会計報告のみを管理業務主任者にさせて退席としている、議事録は理事会の面々で作成して管理会社に印刷させて組合員への配布をさせる。

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理事会、総会の支援業務は基幹業務となっていますけどね。
何故管理会社がいると困るのですか。

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>>19869 匿名さん

うちの場合は３年に１回です。１戸６，５００円、で実施の度に約１割程度アップです。次は７０００円か７１００円？　総戸数９０戸。
これ高いと思ってるが理事会が提案しているのですんなり賛成多数で可決。

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相場からすると高いようですね。
高圧洗浄するのには、１戸１０分もかからないですよね。
殆どが人件費ですから、１戸６，５００円は暴利です。

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>>19874 匿名さん
基幹事務を勉強しなさい。
管理の軸が狂う。
総会支援業務は
基幹事務ではない。

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>>19874 匿名さん
リプレイスについての話し合いだから

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理事会と総会の支援業務は基幹事務ではなかったですね。
教えていただいてありがとう。

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基幹事務以外の事務管理業務である理事会支援業務、総会支援業務は、管理会社の利益を上乗せするための受注活動の場でもある。

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そんなことはないでしょう。

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>>19878 匿名さん
管理会社からは、フロントと管理人が必ず出席することになっています。
出席者の確認、コピーや会場づくり、お茶の準備等。
フロントは議事録案も作成します。
理事会は完全に理事会主導で行われ、管理会社が発言することは殆ど
ありません。

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理事会当日のフロントの役目は、前説で和やかな雰囲気づくりをすること

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>>19886 匿名さん
うちの委託契約書では両名の出席を義務づけています。

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すいません。テラスハウス（2階建て4世帯×6棟　24世帯）の外壁塗装等をこれから行う予定です。3000万円ほど見積もりが出ています。
修繕積立金が足りないためやる内容を縮小し2500万円にして翌年以降にその他をやる予定で動いています。修繕積立金は12000円→来期15500円→その後大規模修繕に間に合うように21000円と上げる計画をしています。マンション管理計画認定を受けるための積立金の値上げです。業者選定は最終段階ですが、1社2400万円の見積もりが出てきました。しかし建設業の許可がタイルとなっています。この場合、工事を本来請け負えないのかなと思うのですが、工事を発注してもいいのでしょうか？ご解答よろしくお願いします。

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>>19889 テラスハウスI
管理計画認定をうけるための基準はかなり高いですよ。
修繕積立金の算出式がありますので計算してみてください。
ネットで調べればすぐ出てきます。
外壁補修工事と外壁塗装については、足場を組まなくては
ならないので、できればベランダの軒天とかベランダ内の外壁塗装、
サッシのシーリング等を一緒にした方がいいと思います。

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大規模修繕工事をするときには足場を組みますが
この設置費用がかなり高額です。
高額故にベランダで行える工事はすべて一緒にやる
のが普通です。

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>>19890 匿名さん
ありがとうございます。そうなんです。なので積立金を21,000円に引き上げる予定ですが、その下準備をしています。外壁塗装の内容も精査し、足場を組まないと出来ないものを優先する予定です。築45年以上のテラスハウスという特殊な建物で、住民の専有部分と共有部分の認識のズレもあり、積立金を有効に使いためにも、今年はそのあたりを明確にしたいと考えています。

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>>19891 匿名さん
ありがとうございます。はい、その通りですよね。アドバイスありがとうございます。

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>>19889 テラスハウスI　さん
テラスハウスも共同住宅なので、管理組合とかもあるんですね。
建設業法の認可基準がタイルであれば、その通りにすべきです。
中には建築基準法の建蔽率や容積率も無視というか知らずに
受ける業者もいます。
それで工事をやっても消防点検では通る可能性は高いとは思いますが。
改善命令まではでない？

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>>19894 匿名さん
ありがとうございます。はい、管理組合があります。しかし、調べてみると建物は共有ではないようなのですが、今までは外壁や屋上防水も修繕積立金で改修工事をしています。ローカルルールなのでしょうか？重要事項説明書や規約を見ると建物が共有とは明記されておらず、バルコニー、サッシ、窓は専用使用権はない、すなわち共有ではない、となっています。専有している建物の下の土地は1/1の所有になっていますので、その上の建物は1/1の所有になると思います。それ以外に1/24で共有している土地はあります。　その業者ですが、請け負う資格なしということでお断りしました。

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テラスハウスの場合は、隣との壁が共有になるのではないですか。
それ以外は各人の所有でしょう。
ただ、給排水管の専有部分以外の配管や浄化槽とかは共有となる
と思いますので、修繕積立金はそれに対してのものでしょう。
土地は各人の所有ですよね。
屋上防水も繋がっていれば共用部分でしょう。
庭は各人の所有です。

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>>19896 匿名さん
アドバイスありがとうございます!
給排水管など共有と明記されていました。
はい、もう少しちゃんと調べてみます。

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管理会社の工事が高いと感じています。
やはり、面倒でも理事会で独自に見積もりとった方がいいでしょうか。

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管理会社が発注する業者の工事費が高いというより、
フロントは何か所かのマンションを担当していますので
相見積もりを数ケ所からとることをしないのではないでしょうか。
理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
取れば工事費は下がると思います。
ただ、その労力と時間が取れればいいのですが。費用対効果の問題
もあると思います。

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タワマンの不満なところ「修繕積立金がとにかく高い」「立体駐車場は車の出し入れが地獄」
c キャリコネニュース

多くの人の憧れの対象であるタワーマンション。だが、実際に住んでいる人にとっては、一長一短の面もあるようだ。タワマン住みの東京都の40代男性（企画・マーケティング・経営・管理職／年収1500万円）は、利便性の高さをこう明かす。（文：長田コウ）

「いつでもゴミ出しは可能なことや、必要最低限の設備しかないとは言えジムがあるところ」
「修繕積立金がとにかく高い」
また、毎日清掃されるおかげで「マンション自体が非常に綺麗なところは満足してるところです」と綴った。

一方で、「修繕積立金がとにかく高い」といった不満もあるそう。

「特に最近は年々値上げをされていて、ランニングコストという意味では不満はあります」
と本音を明かした。

「地上に降りるまでに思いのほか時間がかかる。千葉のタワマンで立体駐車場だった時は車の出し入れが地獄だった」

こうデメリットを話すのは、東京都のタワマンに住む50代女性（事務・管理／年収2000万円以上）。しかし、駐車場に関して「今は平置き」のため、問題はないようだ。

現在住んでいるタワマンは便利なことづくしだそうで、メリットをこう語る。

「最寄り駅まで直結」

「24時間ゴミ出し（可能）。粗大ごみ置き場も確かに便利。2週間先の回収予定でも出しておける」

「集積センターから各戸での宅配サービス。これが一番便利かも」

さらに、生ゴミを粉砕処理するディスポーザーも備え付けられているという。また、安全面に関しても「4重のセキュリティ（エントランス、フロント、居住フロア、玄関）」があると胸を張る。

今までに「千葉・御茶ノ水は実際に居住」経験があるそうで、様々な地域のタワマン事情を知っている女性。だからこその本音を、こう語る。

「六本木・横浜・海浜幕張・札幌などは仕事の関わりで事情がある程度わかっていますが、ほんとにそれぞれ違くて一括りにしないでほしい、というのが実感です」

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>>19899 匿名さん

>理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
取れば工事費は下がると思います。

ありがとうございます。理事会で見積もりを取ることは面倒だとは思わないと言うことで一致していますのでその辺は大丈夫です。

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>>19900 匿名さん
タワマンといっても、下層階に住んでいる者はタワマンと
いわれてもピンとこないのでは。
特に低層階の角部屋に住んでいる者は、普通のマンションと
何ら変わらないしね。
おまけに、上層階の角部屋に住んでいる者と下層階に住んで
いる者とは所得とかが違うしね。

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却ってマンション内では、住民の格差があって嫌ですね。
他人にはタワーマンションに住んでいると自慢できるけど
マンション内では下層階に住んでいる者は肩身が狭い。

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火事や地震の時、逃げるのが楽ｗ
見栄より命が大事

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マンションは火事になっても大丈夫だよ。
地震も戸建てに比べれば強いしね。倒壊することはない。

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北チョンのミサイルが命中したら危ないで

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　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

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資産管理と資産運用は違うよ( ´艸｀)

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＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

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す・まいる債はいつでも解約ができます。

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区分所有者による理事会がなく、第三者の外部専門家（マンション管理士等）や管理会社が管理者の場合、有価証券等は管理者の名義になるのでしょうか？その場合、外部専門家や管理会社が破産や倒産したら、どうなるのでしょうか？

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>>19911 匿名さん
法人化する。

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>>19911 匿名さん
通常は管理組合は権利なき社団法人で組合の預金等の財産は交代制の役員の個人名義で保管されています。
小生は理事をしていてお宅様の考えている件に対して不安は感じていました。
丁度機械式駐車場の不具合等により用地の買収の話があり臨時総会で用地買収と同時に法人化をしました。
当時はマンション管理士会の役員も兼ねていましたので噂になったみたいで管理士会の理事会で説明を求められましたがだれ一人として理解で来る理事はいなくて場がしらけました。
駐車場用地への投資は苦労しましたがおかげで組合資金は豊富に積み立てられて組合員への負担も最小限ですんでいす。

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法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議 議事録
令和５年１０月１７日
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
- 8 -（PDF、９ページ）

～ですが、多分管理組合法人にしたときのネックは、法人住民税均等割を払わなければいけないとか、こういったことの税の負担が大きいということかと思います。

この点については、実態としては、各都道府県、市町村の条例で、管理組合は払わなくていいよという制度のところもありますので、～

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>>19914 匿名さん
専有部分の持分割合にした場合。
法人化して法人所有にすればその
必要はない。
税金は組合で支払うことになる。

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個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
弁護士費用かかるしやりたくないけど訴訟かなぁ

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>>19916 名無しさん
そういうことは日常茶飯事。
よって自分を守る為に個人での
保険に加入。
ほとんどの組合員は組合の保険加入事情を理解はしていない。
保険金詐欺の温床が潜んでいることにきずきなさい。

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マンションの総合保険で問題ないですよ。
個人で保険に入るのは無駄です。

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どちらか有利な方を使うということはありますが。
大差ないですよ。

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>個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
これはなぜなの？

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優良物件割引が無くなるからやで

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>>19918 匿名さん
それがペーパーマンション管理士
の浅知恵。
相談者は問題を経験しているのだよ。
問題かが起きているのだ。
使えるものが使えない事態が発生す
ることもある。
その原因えを知っているのが実務経
験者だ。
相談でもお宅みたいなアホマン管士
の回答に触れてきた。
名刺は理事長( ´艸｀)

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ペーパーマンション管理士ではないよ。
理事長や専門委員会の委員長とかの経験のある
マンションに住んでいる者の書き込みだからね。
経験は豊富だよ。

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( ´艸｀)
お前にいわれることはないよ。
実務経験は豊富だよ。

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マンション管理士は、実際マンションに住んでいる者で
ないと役に立たないね。

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何事も経験が大切です。
ただ、マン管の有資格者なら自己研鑽を積んで
いると思うけどね。

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>>19918 匿名さん
組合が正常に法令や規約等に基づき運営されている場合のみを想定した浅はかな知識。
理事の交代制のマンションは運営上一貫性がないのでそれ等を考慮して個人でも対応できるように保険には加入している。
個人で保険に入るのは無駄ではない。
保険加入は自由だけどね。
解らんかあほ。

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>>19926 匿名さん
匿名スレは自己研鑽になる( ´艸｀)

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>>19927 匿名さん
あほさん、無駄な保険には入らなくていいよ。
どちらかの保険を使うだけだから。

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本日は組合資金１億２千万円についての組合員からの問い合わせが来ました。
興味があるらしくスマホによる確認方法についてが多いようです。
中には毎日確認している組合員から本日の含み益が２０００万円くらいだとの電話もありました。
私も経済指標の確認等で忙しくてスマホは開いていません。
正確な数字は明日ですのでとの返事をしています。

スレ番号１８５１８
投資フアンド名
netwi,GSテクにロジー株式フアンド
Bコース（為替ヘッジなし）。
購入年月日２０２３/０９/１５．
同日基準価格26,419円
購入口数４,542口
基準価格＊購入口数＝購入金額
26,419×4,542=119,995,098円
（お釣り＝4,902円は証券口座保管）

2024/02/02基準価格＝30,717円
30,717×4,542=139,516,614円

投資金＝120,000,000?4,902=119,995,0
98円
含み益＝
139,516,614-119,995,098=
19,521,516円
正確には来週月曜日以降になります。

０２/０１に解約したならば。
19,521,516円が口座へ振り込まれ
ます。解約手数料は０円です。

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　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

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１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

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>>19930 匿名さん
訂正です
０２/０１に解約したならば。
19,521,516+119,995,098
=139,516,614円が証券口座
に振り込まれる。

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＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

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＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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大規模修繕工事は、設計監理方式がいいですね。
丸投げの随意契約はだめですよ。

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個人でニーサの２４０万枠で一括購入したら４０万円の利益が出たことになる。税金はかからないので丸々儲かったことになる。検討することにした。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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輪番制の理事がまわってきたら、ただ参加するだけでなく
事前に勉強しておく必要がある。

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大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

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１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、補強を
しなければ大地震には対応できません。
新耐震基準に基づいて建てられたマンションでも、大地震に
耐えられるかどうかは分かりません。
免振構造のマンションもありますが、これも大地震にたえられるか
というと分かりません。ただ、揺れが少ないのは分かりますが。

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質問です。
これまでは３０万円以上の修繕工事の場合は
必ず相見積もりを取ることになっていましたが、
あたらしい管理会社になってとつぜん５０万円以上に引き上げられた
旨が理事会議事録に書かれていました。
これは理事会決議だけで十分な変更なのでしょうか。
総会決議が必要な重要な事項だと思うのですが…

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>>19944 匿名さん
私どもの専門委員会細則には５００万円以上の工事の場合は、
専門委員会を設置して業者選定をしなければならないとなって
います。
３０万円以上が５０万円以上に引き上げられたとのことですが
それに関する細則とか規約はないのですか。
それと３０万円以上の工事の場合は必ず相見積もりをとらなければ
ならないという過去の総会の議事録はないのですか。
総会の議事録であれば、必ず記録は保管されていると思いますが。
総会の議事録が残っていれば、理事会の議事録より上位になりますので
総会分を残さなければならないと思います。
５０万円以下の場合であっても、相見積もりは取った方がいいでしょう。

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>>19945 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。
質問の内容すらきちんと読んで理解できない方の御返事は不必要です。
おたくのマンションの話には興味ありません。

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>>19946 匿名さん
質問しておいて、失礼なかたですね。
では誰かに答えてもらってください。

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誰も答えてはくれないでしょう。
常識のない者には。

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>>19948 匿名さん
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