「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

新たな買い手も住んでみて「もうそろそろ」と思ったら買い替えるのです。
そうやって住む人が交代していく中に「ここが終の棲家だ」と考える人が
出てくる。その人がババを引けばいいのです。

終の棲家だから、工事を計画的にやっていくんだよ。

ちょうど煮物を作るような感じで、終の棲家主義者の住民が割合が濃くなっていって
最終的に住民全員が終の棲家で意思統一すると、修繕がスムーズにいきます。
そうなると普通のマンションとしては売れません。凝り固まった考えのジジババが
巣くう魔界建物になるのです。

死期が近づいた年寄りが死に場所として買い求めるマンションは
資産価値が高いのか低いのか、不動産屋も査定に困りますね

実際はそうはならないよ。
マンションの価格が下がれば、手入れの行き届いた物件は
人気が高くなる。
若い者に人気が高いよ。

マンションの価格は、住んでいる者の価値ではなく、
建物の価値で判断されるよ。

マンションの資産価値は９０％が立地である残り１０％が修繕や管理の良悪。

マンションの価値は、立地、築年数、管理状況ですね。
特に建物設備の計画性は大事です。

>>19808 匿名さん
築年数は関係なく３０年たっても分譲時の価格よりも高いマンションは意外と多い。立地の占める割合が極端に高い。
立地の悪いマンションは管理状況や築年数の割合が高い。
マンションによっては極端に違いが出る。
バリアフリーだけど共用部分だけでなく専有部分もバリアフリー化されないと終の棲み処には不適当。
専有部分は築古マンションはバリアフリー化が不可能なのもある。

>>19809 畜名さん
いい加減お前はここにはくるな。
他スレでやればいいよ。

>>19810 匿名さん
現実を直視してよね( ´艸｀)

うちのマンションは直近駅からも10分かかり交通の便は良くない。
東西２棟のうち、東棟はそれなりに人気がなくなり安値になっているが、
西棟の取引価格は分譲時の１５年前を上回っている。
東棟は均一的な間取りでいかにも団地といった感じなのに、西棟は専有部分は
若干狭いものの、バリエーションに富んだ間取りで廊下幅も広い。
加えて、東棟には何度言われてもベランダに物置置く奴、自転車が倒されたと
管理人室に怒鳴り込む奴、専用庭に猫の糞があったと総会で演説する奴、
北隣の公園でのラジオ体操をやめるように言って来いと理事長に強談する奴など
キ〇ガイが多い。不動産屋も各種情報を集めているみたいだ。

滞納が発生したらどうするか？
管理会社任せにしないことです。というより、管理会社は組合vs組合員の対立に
不必要に巻き込まれたくないから、自分からは動きませんが。
　　
１）会計担当理事が理事会で報告し、理事間で情報を共有する。
２）管理会社（管理人）がやってくれるのは理事長名の納付督促文書投函くらい、
　　組合主導で理事が汚れ役をしながら解決するという自覚をもつ。
３）会計担当理事が督促訪問する。目的は滞納組合員の納付意思の有無。
４）最初の訪問から１ヶ月以内に会計理事が再訪し、滞納者の家族構成勤務先消費
　　性向などを聞き取り、会計理事が中心になって納付計画を立てる。
５）理事長が滞納者を訪問し納付計画を提示して滞納者と直接協議する。このとき、
　　理事長は滞納者に対して、愛車を手放すとか退職金を前借りするとか奥さんが
　　レジのパートではなく五反田の風俗で働くとか、具体的な家計改善策（滞納金を
　　納付するための原資の捻出）を提案できなくてはいけません。「払って下さい」
　　「今はカネがないんです」では幼稚園の学芸会と同じです。
６）これで解決できないときは速やかに訴訟（国家権力を借りた力技）に移行する。

温情は禁物です。これができるかできないかで、組合に対する組合員の信頼は大きく
かわります。理事になった者の義務として取り組んで下さい。
それがイヤなら、最初から理事にならないことです。検討を祈ります。
　　

会計担当の負担がおおきいので、催促には理事長、
管理会社のフロント、会計担当理事等で対応した
方がいいでしょう。

成程。

最初から総大将（理事長）が出ていって討ち死（納付催促失敗）したら元も子もなくなる。まずは雑兵である管理会社フロントが出て小手調べ、次に老練な下士官（管理人）で腹の探り合い、その結果を踏まえ小隊長の会計理事が滞納組合員と腹を割って落としどころを決め、理事長登場でシャンシャンと解決するのが良い。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

建物設備で一番ややこしいのが設備の更新工事だね。
その中で配管となると部屋に入っての工事になるので
在宅も含め大変な作業になる。

中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

最上階である10階の区分所有者が、植木鉢に入った植物をバルコニーに、置きっ放しにしていました。
10階バルコニーには屋根が掛かっていない為、屋上から、10階バルコニーの様子が確認できます。
枯れた植物の葉などがドレンに詰り、9階に雨漏りしました。

中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

だから規約で決めて守らない組合員
には損害の賠償をしてもらう。
規約で決めておけば被害者も加害者
も守られる。うちはそうした。
反社等がごねっても裁判に持ち込め
ば勝負には勝てるし、ビビッて住ま
なくなるよ( ´艸｀)。

>>19827 畜名さん
お前はここには来るなと言ってるだろうが。
消防点検の書き込みをしているスレに戻って
ちゃんと説明しろ。あほ

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）しかし、裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら、民法７１条では勝てないからです。

そりゃそうだｗ

組合資金運用１億２千万円は
先日の評価額は
１３７、０３２、１４０円になりました。
含み益は１７，０３２，１４０円です
。
本日の基準価格の公表がありませんの
で後日は公表いたします。
投資を知らない組合員からは投資をし
たい旨の話も聞こえいます。
投資は博打ではありません。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら民法７１条では負けるからです。

非居住組合員は役員を免除される代わりに管理費を割り増しする規約は
有効とする判決があるが、居住組合員が役員を辞退した時に1年間管理費を
割り増しする規約を有効とする判決はない。
役員をするもしないも組合員の自由なので、辞退する組合員を差別することは
許されないだろう。

管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

「晴海フラッグ」街の現実は

2024年01月20日 15時15分日刊ゲンダイDIGITAL

・東京五輪の選手村跡地に建設されたマンション群「晴海フラッグ」の入居開始が始まった。
・来年1万2000人が住む予定だが、最寄り駅までは徒歩15分とアクセスが悪く、通勤時の混雑が懸念される。
・区関係者は新学校開校も教員確保が難しいと懸念を表明した。

実験的な機能のため、正確性を欠く可能性があります。記事本文と併せてご確認ください。

東京五輪レガシー「晴海フラッグ」入居開始…鳴り物入り選手村跡地マンションと街の課題
2024年01月20日 11時32分日刊ゲンダイDIGITAL

　東京五輪・パラリンピックの選手村跡地を改修した「晴海フラッグ」（中央区）の入居が始まった。来年にはこのマンション群に1万2000人が住む予定だ。

　中央区の月島・晴海エリアはタワマンラッシュ。74平方メートルで平均1億3200万円の億ションだらけだ。「晴海フラッグ」は都有地の払い下げで比較的割安。とはいえ1億円超も多い。

　売り文句は、「五輪レガシー」「ゆったりとした新しい街」「東京湾が見渡せる」と若い入居者には魅力的なイメージだ。

　しかし、近隣の不動産関係者が言う。

「問題は通勤です。最寄りの地下鉄の駅までは徒歩15分。駅は狭くて今でさえ長蛇の列です。近隣の高層マンションのサラリーマンはバスを利用していますが、朝のバス停は何かのイベントがあるのかと思うほど混んでいます」

　東京都は新橋と晴海フラッグとをつなぐバス高速輸送（BRT）を開通させる予定だが、大量の通勤客をさばき切れるか不安だ。

　もうひとつの不安は小・中学校。中央区は晴海に新しい学校を開校する予定だが、「教員確保が難しい」（区関係者）という。

　入居者の楽しみに水を差す気はないが、売り文句と現実の差は覚悟しておいたほうがいい。

　水回りの修理で不当に高額な代金を請求されたとして、京都、大阪両府の男女計１４人が神戸市の水道工事業者らを相手取り、支払った工事費に慰謝料などを加えた計約７２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１９日、京都地裁であった。松山昇平裁判長は「当初から高額な費用の請求を意図した悪徳商法だ」とし、工事費の全額にあたる計約５１０万円の支払いを業者らに命じた。

　原告側弁護団によると、悪質な水回り工事を巡る集団訴訟は兵庫県や愛知県でも起こされており、判決は今回が初めて。

　判決によると、原告は２０２０年７月～２１年１２月、「基本料金１０００円」などとうたう同じインターネット広告を見て、トイレの配管工事や台所の水漏れ修理などを業者に依頼。業者は十分な説明なしに工事を始めた後、「特別な機械を使う必要がある」などとしてそれぞれに１０万～１６５万円を請求した。

　松山裁判長は判決で「修理作業を一部進め、断ることが難しい状況に追い込んだ上で契約を結ばせたのは、不法行為にあたる」と認定した。慰謝料については「精神的損害が生じたとまでは言えない」として認めなかった。

自治会・町内会とは？

町内会とは、町などの一定の区域の住人で形成された団体のことで、自治会などとも呼ばれます。住みやすい地域づくりのために、区域の住民相互の連絡や環境の整備、集会施設の維持管理、良好な地域社会の維持や形成に関する共同活動を行っています。

町内会の具体的な活動内容は地域によって異なりますが、例として次のようなものが挙げられます。

__●防災（災害に備えた防災訓練や備蓄の確保）

●防犯（夜間パトロールの実施や防犯講習会の開催等）

●見守り活動（単身高齢者の見守り訪問や子ども食堂）

●多文化共生社会づくり（在住外国人が住みやすい地域づくり）

●地域交流（お祭りやレクリエーションの企画・開催・参加）__

町内会に加入することで、これらの活動のメリットを享受できます。

町内会費の相場は年間数千円
町内会の活動を維持するために必要な費用として、住人から町内会費が徴収されます。
ママ向け情報サイト「ママスタ」を運営する株式会社インタースペースが行った調査によると、年間に支払う町内会費は「1001円～1万円」が最も多く、次いで「0～1000円」となっています。町内会費は年間数千円程度が相場と言えるでしょう。

年間数千円とは言え、物価が上昇して生活が苦しいと感じている人にとっては負担に感じるかもしれません。町内会への加入や会費の支払いは法律上の義務はないため、町内会費を支払わないという選択も可能です。

町内会費を支払わないとゴミを捨ててはいけない？
多くの町内会ではゴミ捨て場の清掃や管理を行っています。そのため町内会に加入せず会費を支払わないことを理由に、地域のゴミ捨て場の利用を断られるケースも少なくないようです。

過去には「自治会に入らないことを理由にゴミ捨て場の利用を禁止するのは違法だ」として、裁判になった事例もあります。この事例の場合、地方裁判所は「一部の住民を排除するのは相当ではない」、高等裁判所は「ゴミ捨て場の利用禁止は自治会への入会強制に等しい」として、自治会の対応は「違法」であるという判決を下しています。なお、この判決は上告され、最高裁で継続中です。

まとめ
過去の事例を参考にすると、「町内会費を払わないならゴミ捨ては禁止」というルールは違法とみなされます。町内会費の支払いの有無によるゴミ捨ての可否に、法的な拘束力はないと言えるでしょう。

ただし法的な拘束力はありませんが、町内会費の支払いを拒否することで自治会や地域住民との関係性が悪化するといったリスクは高まります。まずは自分の住む自治体の町内会費がどんな活動にいくら使われているのかをしっかり把握したうえで、町内会費を支払うかどうかを慎重に判断しましょう。

どうしても町内会費を支払わずにゴミを捨てたい場合、町内会側と話し合う必要があります。「会費は支払わないがゴミ捨て場の掃除はする」というような提案をするのも1つの方法になるでしょう。

自治会と理事会は全くの別物。
管理組合に自治会は関係ない。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

避難の妨げにならなければ廊下に私物を置いても違法ではありません。
フェンスで囲った玄関ポーチなら普通に私物を置いていいです。
避難の妨げになっても自業自得だからです。
自転車やベビーカーや鉢植えや雨傘など、屋外で使用するものに限られますが、
外で使うものであっても物干し台はアウトかもしれませんね。
廊下に私物が置いてある、つまり外に私物を置いても盗難の心配がない、イコール
泥棒がいない安全なマンションということで、評判が高くなりいい値段で売れる
可能性が出てきます。

>>19843 匿名さん
避難の妨げにならなければということは法律には記載されていません。
開放廊下の通路の幅が〇〇センチ以上確保しなければならないという
規定はあります。１５０ｃｍ以上だったかどうかは定かではありませんが。

通路の幅が何センチ以上というのは建設施工業者に対する規制ルール。
住民には関係ない。

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。機会をとらえては、使用料値上げを推進しましょう。
使用料収入を一般管理費会計に組み込めば、他の共用施設の維持管理費用に
使うことができます。駐車場・駐輪場使用者は持分以上に割高な管理費を払って
いることになりますが、それに気づいて苦情を申し立てるやつは滅多にいません。

駐車場使用料については、近辺の駐車場の料金に
合わせるというのが基本です。
近辺の料金より高ければ、マンションの駐車場の
利用が少なくなることが予想されます。

区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって、それ以外の徴収方法が認められないわけではない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合はゴタゴタが発生する可能性があるということだ。
駐車場や駐輪場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて区分所有法30条3項にいう衡平が保てるかと言えば、むつかしい。現にエレベーターの保守点検費用は、エレベーターを使わない１階２階の区分所有者も毎月の管理費支払いによって負担している。

うちのマンションでも機械式駐車場は維持管理コストがかかるからという理由で過去数回使用料が引き上げられた。また、駐輪場もラック取り換えに費用が掛かるという理由で総会で有料化決議された。しかし、同じように毎月保守点検作業が必要なエレベータは使用料がかからないし、一部の共働き世帯の要望で新設された宅配ボックスも使用料は無料だ。「維持管理コストがかかるから」と言われて使用料値上げや施設利用有料化に従っている奴らはバカとしか言いようがない。もっとも、駐車場も駐輪場も使わない連中は、管理費値上げが先延ばしになって助かるので沈黙している。

当マンションでは理事会への代理出席が常態化しているが、誰も異論を唱えない、
つまり、代理出席に問題はないとの意思統一ができているとみて、規約を現状に
合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である。次回の大規模修繕工事までに
法律に合わせた改正をするほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数の時は議長が決する」という大昔の条文になっているが、
これは滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

工事費が１億円だから、多分小規模マンションだとは思うが、
大規模修繕工事は普通決議でオーケーです。
規約を改正ということは、築古のマンションでは特別決議に
なっているところもあるが。

ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管のタテ管（共用部分）の工事は、長期修繕計画紙に記載されており、
管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、
各区分所有者の責任と負担において実施しなければならない。

枝管部分の工事については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければ
ならないが、やらない区分所有人も多くいるマンションが殆どの状態です。
劣化状態の見える外壁等と違い、配管設備は何らかの異常事態や不測の事態が
起こるまで見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければ
ならない時期は必ずやってきます。起こってからでわ遅いのです。
共用部分と同じ具材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、
放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、
管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
科学的な常識と言えますね。

>>19853 匿名さん
笑うよ。真逆の場合が多い。
現場を見よ。

理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

>>19855 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させてはだめでしょう。
発言されると困るのであれば、議長が発言させなければ
いいだけのことです。
大規模修繕工事では、相見積もりを取るときは、管理会社の
親会社等も推薦してもいいのです。
同じ条件で相見積もりを取るのですから、何ら問題はありません。
この段階では談合は起こりません。
理事長を排除する理事は悪徳なんですか？何か問題があるんでは
ないですか。

マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

建て替えは現実にはよく行われます。
建て替えをするには少しはエネルギーが必要になってきますが、
弁護士・医師・アクチュアリの有資格者くらいの頭脳を持った理事長ならば
建て替えなど簡単にできてしまいます。
マン管士レベルではいつまでたってもムリゲーですがｗ

>>19852 匿名さん
＞ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

悪徳管理会社のご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
期待してください。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

法律では共用部分の管理のうち保存行為は各組合員ができることになっているが、
標準規約は保存行為も含めてすべて管理組合が行うとしていて、これを採用して
いるマンションが多い。素人考えで共用部分をいじるとロクなことがないから。
専有部分も壁紙やフローリングは個人の所有物で問題ないが、給排水設備は共用
部分的要素が強いので、その管理に管理組合長が関与することは許される。

専有部分の配管は、共用部分と関連性はあります。
それに同じ管財をつかっているんだから、共用部分
だけが悪くなるということはないでしょう。

住民Aの強酸性排水と住民Bの強アルカリ性排水が共用縦管内で反応して、その部分だけ悪くなるという可能性は十分考えられる。

それと地震とかで共用部分と専有部分の継ぎ手部分に
緩みが出てそこから漏水も考えられます。

パイプ洗浄剤ケチってやかんで沸かした熱湯注いで排水管を消臭消毒する奴おるからな

雑排水管の高圧洗浄は定期的にやっているでしょう、管理組合が。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

>>19866 匿名さん

あなたの管理組合では雑排水管の高圧洗浄は年に何回実施し、１回1戸いくらですか。
築年数、周期や費用によっては実施しても良いでしょう。

うちの場合は２年に１回です。
１戸４，０００円程度です。

>>19856 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させるのは、
管理組合側が主導権を握っていることを示すためにも
議題に応じてやるべきだと思います。常に管理会社フロントがそういう場に出席し続けなくてはいけないなどと、管理規約に書いてあるわけでもありません。
あなたの見方は管理会社中心主義ですね。

不動産屋の意見です

>>19870 匿名さん
管理会社との委託契約には、理事会と総会の支援業務
というのがありますよね。
ということは、総会屋理事会に参加しなければならない
ということです。
それをさせないで途中で退席させる理事会は情けないですね。

うちは重要事項の説明と必要に応じて会計報告のみを管理業務主任者にさせて退席としている、議事録は理事会の面々で作成して管理会社に印刷させて組合員への配布をさせる。

理事会、総会の支援業務は基幹業務となっていますけどね。
何故管理会社がいると困るのですか。

>>19869 匿名さん

うちの場合は３年に１回です。１戸６，５００円、で実施の度に約１割程度アップです。次は７０００円か７１００円？　総戸数９０戸。
これ高いと思ってるが理事会が提案しているのですんなり賛成多数で可決。

相場からすると高いようですね。
高圧洗浄するのには、１戸１０分もかからないですよね。
殆どが人件費ですから、１戸６，５００円は暴利です。

>>19874 匿名さん
基幹事務を勉強しなさい。
管理の軸が狂う。
総会支援業務は
基幹事務ではない。

>>19874 匿名さん
リプレイスについての話し合いだから

理事会と総会の支援業務は基幹事務ではなかったですね。
教えていただいてありがとう。

基幹事務以外の事務管理業務である理事会支援業務、総会支援業務は、管理会社の利益を上乗せするための受注活動の場でもある。

そんなことはないでしょう。

>>19878 匿名さん
管理会社からは、フロントと管理人が必ず出席することになっています。
出席者の確認、コピーや会場づくり、お茶の準備等。
フロントは議事録案も作成します。
理事会は完全に理事会主導で行われ、管理会社が発言することは殆ど
ありません。

理事会当日のフロントの役目は、前説で和やかな雰囲気づくりをすること

>>19886 匿名さん
うちの委託契約書では両名の出席を義務づけています。

すいません。テラスハウス（2階建て4世帯×6棟　24世帯）の外壁塗装等をこれから行う予定です。3000万円ほど見積もりが出ています。
修繕積立金が足りないためやる内容を縮小し2500万円にして翌年以降にその他をやる予定で動いています。修繕積立金は12000円→来期15500円→その後大規模修繕に間に合うように21000円と上げる計画をしています。マンション管理計画認定を受けるための積立金の値上げです。業者選定は最終段階ですが、1社2400万円の見積もりが出てきました。しかし建設業の許可がタイルとなっています。この場合、工事を本来請け負えないのかなと思うのですが、工事を発注してもいいのでしょうか？ご解答よろしくお願いします。

>>19889 テラスハウスI
管理計画認定をうけるための基準はかなり高いですよ。
修繕積立金の算出式がありますので計算してみてください。
ネットで調べればすぐ出てきます。
外壁補修工事と外壁塗装については、足場を組まなくては
ならないので、できればベランダの軒天とかベランダ内の外壁塗装、
サッシのシーリング等を一緒にした方がいいと思います。

大規模修繕工事をするときには足場を組みますが
この設置費用がかなり高額です。
高額故にベランダで行える工事はすべて一緒にやる
のが普通です。

>>19890 匿名さん
ありがとうございます。そうなんです。なので積立金を21,000円に引き上げる予定ですが、その下準備をしています。外壁塗装の内容も精査し、足場を組まないと出来ないものを優先する予定です。築45年以上のテラスハウスという特殊な建物で、住民の専有部分と共有部分の認識のズレもあり、積立金を有効に使いためにも、今年はそのあたりを明確にしたいと考えています。

>>19891 匿名さん
ありがとうございます。はい、その通りですよね。アドバイスありがとうございます。

>>19889 テラスハウスI　さん
テラスハウスも共同住宅なので、管理組合とかもあるんですね。
建設業法の認可基準がタイルであれば、その通りにすべきです。
中には建築基準法の建蔽率や容積率も無視というか知らずに
受ける業者もいます。
それで工事をやっても消防点検では通る可能性は高いとは思いますが。
改善命令まではでない？

>>19894 匿名さん
ありがとうございます。はい、管理組合があります。しかし、調べてみると建物は共有ではないようなのですが、今までは外壁や屋上防水も修繕積立金で改修工事をしています。ローカルルールなのでしょうか？重要事項説明書や規約を見ると建物が共有とは明記されておらず、バルコニー、サッシ、窓は専用使用権はない、すなわち共有ではない、となっています。専有している建物の下の土地は1/1の所有になっていますので、その上の建物は1/1の所有になると思います。それ以外に1/24で共有している土地はあります。　その業者ですが、請け負う資格なしということでお断りしました。

テラスハウスの場合は、隣との壁が共有になるのではないですか。
それ以外は各人の所有でしょう。
ただ、給排水管の専有部分以外の配管や浄化槽とかは共有となる
と思いますので、修繕積立金はそれに対してのものでしょう。
土地は各人の所有ですよね。
屋上防水も繋がっていれば共用部分でしょう。
庭は各人の所有です。

>>19896 匿名さん
アドバイスありがとうございます!
給排水管など共有と明記されていました。
はい、もう少しちゃんと調べてみます。

管理会社の工事が高いと感じています。
やはり、面倒でも理事会で独自に見積もりとった方がいいでしょうか。

管理会社が発注する業者の工事費が高いというより、
フロントは何か所かのマンションを担当していますので
相見積もりを数ケ所からとることをしないのではないでしょうか。
理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
取れば工事費は下がると思います。
ただ、その労力と時間が取れればいいのですが。費用対効果の問題
もあると思います。

タワマンの不満なところ「修繕積立金がとにかく高い」「立体駐車場は車の出し入れが地獄」
c キャリコネニュース

多くの人の憧れの対象であるタワーマンション。だが、実際に住んでいる人にとっては、一長一短の面もあるようだ。タワマン住みの東京都の40代男性（企画・マーケティング・経営・管理職／年収1500万円）は、利便性の高さをこう明かす。（文：長田コウ）

「いつでもゴミ出しは可能なことや、必要最低限の設備しかないとは言えジムがあるところ」
「修繕積立金がとにかく高い」
また、毎日清掃されるおかげで「マンション自体が非常に綺麗なところは満足してるところです」と綴った。

一方で、「修繕積立金がとにかく高い」といった不満もあるそう。

「特に最近は年々値上げをされていて、ランニングコストという意味では不満はあります」
と本音を明かした。

「地上に降りるまでに思いのほか時間がかかる。千葉のタワマンで立体駐車場だった時は車の出し入れが地獄だった」

こうデメリットを話すのは、東京都のタワマンに住む50代女性（事務・管理／年収2000万円以上）。しかし、駐車場に関して「今は平置き」のため、問題はないようだ。

現在住んでいるタワマンは便利なことづくしだそうで、メリットをこう語る。

「最寄り駅まで直結」

「24時間ゴミ出し（可能）。粗大ごみ置き場も確かに便利。2週間先の回収予定でも出しておける」

「集積センターから各戸での宅配サービス。これが一番便利かも」

さらに、生ゴミを粉砕処理するディスポーザーも備え付けられているという。また、安全面に関しても「4重のセキュリティ（エントランス、フロント、居住フロア、玄関）」があると胸を張る。

今までに「千葉・御茶ノ水は実際に居住」経験があるそうで、様々な地域のタワマン事情を知っている女性。だからこその本音を、こう語る。

「六本木・横浜・海浜幕張・札幌などは仕事の関わりで事情がある程度わかっていますが、ほんとにそれぞれ違くて一括りにしないでほしい、というのが実感です」