管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-01-26 13:47:32

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

  1. 19729 匿名さん 2024/01/13 02:26:43

    理事会と自治会は完全に独立していなければならない。
    特に会計面はごっちゃにしてはだめですね。

  2. 19730 匿名さん 2024/01/13 03:01:45

    しかし、田舎にいけばいくほど、小規模マンションであればあるほど
    理事会と自治会の距離が近くなる。

  3. 19731 匿名さん 2024/01/13 03:26:19

    小規模マンションであれば、人材不足のため
    理事会と自治会の役員を兼ねることはよくあること。

  4. 19732 匿名さん 2024/01/13 05:08:00

       管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
      を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

       又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
      居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
      施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
      ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

       尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
      個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去6ヶ月以内のいずれかの日においても、
      5,000人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
      されているにすぎません。

       マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
      護に惑わされないでください。
       但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

  5. 19733 匿名さん 2024/01/13 05:42:49

    スケベ役員の中には、居住者名簿を通じて一人暮らしの女性組合員を把握して、
    ことさら訪問したり、会議室に呼び出したりするゲス野郎がいるので用心して
    ください。

  6. 19734 匿名さん 2024/01/13 05:46:29

    >>19732 匿名さん

    >尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去6ヶ月以内のいずれかの日においても、5,000人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護されているにすぎません。

    >マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保護に惑わされないでください。

    何時代の話ですか?

  7. 19735 匿名さん 2024/01/13 12:13:58

    現在のはなしですよ。

  8. 19736 匿名さん 2024/01/13 12:27:04

    2017年5月30日以降、人数要件は撤廃されている。

  9. 19737 匿名さん 2024/01/13 12:47:02

    そうですか。
    いいことを教えてくれてありがとう。
    以前覚えていたことを書いたのでね。

  10. 19738 畜名さん 2024/01/13 13:06:17

    組合資金1億2千万円投資に対する現在の評価額。
    ネットウインGS=132,303,918円.
    金ETF1540 =123,237,380円.
    含み益=評価額ー投資金

  11. 19739 匿名さん 2024/01/13 23:35:02

    「マンションは管理を買え」と言われることがあります。これは外観や立地も
    大事だが、それ以上に修繕や清掃などが行き届いたマンションを買いなさいと
    いうことだと思われがちですが、本当の意味は「それなりの高額報酬を払って
    マンション管理をプロに外注しているマンションを買うべき」という意味です。
    自分たちのマンションは自分たちで管理するといって、法令や会計の知識経験が
    乏しい組合員を機械的な順番で役員にしても、やれることはたかがしれています。
    思い付きから規約細則の改正を繰り返して矛盾だらけのルールができたりします。
    しかるべき報酬と引き換えにプロに管理を任せる、これがいいマンションです。

  12. 19740 畜名さん 2024/01/14 01:43:13

    マンションは管理を買えは合言葉のように言われているが、
    新築分譲を買うときにはすでに管理会社は決まっていたり、
    最初に理事も組合員が決めるのではなく管理会社が便宜上決めている。
    この状態では買主は何も言えない。
    私は競走倍率数百倍の人気物件を運良く買うことができたが、
    宅建士による重説でも規約承認書にも意義の申し立てをする余地もなかった。
    人気物件だけに売り手は強気で異議などは言える雰囲気ではなかった。
    分譲販売については売り手市場で管理等には口出しができない状況だから管理のよし悪し等では判断も文句も言えない状況だから買主を守るためには法的規制が必要だと思う。
    例えば宅地建物取る引き業法の改正ど。

  13. 19741 畜名さん 2024/01/14 01:47:51

    >>19740 畜名さんですが変換ミス。
    宅地建物取引業法に訂正。

  14. 19742 匿名さん 2024/01/14 02:09:03

    「競走」倍率も、いかにも人気物件で早く買いに行かないと
    売り切れるって感じが出ていていいですね

  15. 19743 匿名さん 2024/01/14 03:28:41

    マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
       1)管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
       2)キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
       3)管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
      ※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
       ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

  16. 19744 畜名さん 2024/01/14 03:35:37

    不動産の取引においてはほとんど売り手が強くて売る手市場である。
    よって、宅建業法で買主を守るような意図を感じさせても実質は売り手市場になる。
    借地借家法では少々借り手が借りてしまえば借り手が強かったので貸し手の政治的圧力で法改正がなされて貸し手が少し有利になった。
    今後は取引業で買い手側の守り強化が必要ではある。
    不動産業界から叱られそう~~( ´艸`)。

  17. 19745 匿名さん 2024/01/14 03:35:55

    やはり区分所有法の特別多数決を廃止して全員一致主義に戻すべき
    一人でも反対者がいたら橋を架けない(ゴミ処理場を作らない)とのたまった
    M元都痴事をスタイルでしょう

  18. 19746 畜名さん 2024/01/14 03:56:19

    分譲マンションの取引については宅建業を改正しようね。どう改正する( ´艸`)

  19. 19747 匿名さん 2024/01/14 04:17:34

      *みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか?
       重説の交付や説明に関しては、実に40%が是正指導が行われています。
       又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、20%の管理会社
       が違反をしています。
       全国154社の管理会社に対して、68社に対して是正指導が行われました。
       私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
       チェックをしましょう。

      *特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
       必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

  20. 19748 匿名さん 2024/01/14 05:01:49

    収支報告書は毎月管理会社から発行され
    責任者に説明がされてますか。

  21. 19749 匿名さん 2024/01/14 07:24:16

    >>19748 匿名さん

    発行され責任者に説明されているかは不明?
    毎月の理事会の議事録も公開されていないので収支報告書の説明があったのか不明。

  22. 19750 畜名さん 2024/01/14 07:36:41

    >>19748 匿名さん
    収支報告書は毎月管理会社が発行するの?責任者は誰なの( ´艸`)

  23. 19751 匿名さん 2024/01/14 08:37:09

    自問自答しちゃった( ´艸`)

  24. 19752 畜名さん 2024/01/14 08:49:58

    >>19749 匿名さん
    1,発行された責任者はだれ。
    2,毎月の理事会の議事録を誰に公開
      するの
    3,収支報告書を誰に説明するの。

  25. 19753 畜名さん 2024/01/14 09:21:45

    >>19749 匿名さん
    台湾は一安心だが米国と同じねじれてきた。今年は世界のならずもの大統領続々登場。米国・中国・ロシアッは資源国で日本はどうなるかが心配である。世界は大きく変動している。マンションの管理は楽でいいのう。楽して飯が食えるしね( ´艸`)

  26. 19754 匿名さん 2024/01/14 10:49:45

    >>19752 畜名さん
    そんな基本中の基本も知らないんだね。
    収支報告書は管理会社名でフロントが理事長に説明を
    しなければならないことに適正化法で決められている。
    収支報告書は毎月報告しなければならないことになっている。

  27. 19755 匿名さん 2024/01/14 11:04:14

    >>19748 匿名さん

    マンション管理業者は、毎月、その月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、管理者等に交付しなければならないが、説明義務はない。

  28. 19756 匿名さん 2024/01/14 11:18:45

    >>19755 匿名さん
    収支報告書は、毎月交付しなければならないことになっています。
    説明義務はなかったんですかね。

  29. 19757 畜名さん 2024/01/14 12:45:59

    >>19754 匿名さん
    収支報告書は管理組合のものであり管理会社のものではないよ。
    よって管理会社は管理組合から委託を受けて作成はするが説明義務は会計担当理事か理事長が組合員にする。
    説明能力がないのであれば管理会社の担当に説明をさせることはある。
    適正化法にはそんな条文はないよ
    。報告は毎月する必要はない。


  30. 19758 匿名さん 2024/01/14 13:03:31

    管理組合の皆様へ|一般社団法人 マンション管理業協会
    https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

    また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

    管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

  31. 19759 匿名さん 2024/01/14 14:26:03

    >>19757 畜名さん
    >収支報告書は毎月する必要はない。
    管理会社は管理組合から委託を受けて収支表等作成し報告する。と管理業務委託契約書では記載している。

  32. 19760 匿名さん 2024/01/14 14:29:17

    19759の訂正
    管理会社は管理組合から委託を受けて毎月収支表等作成し報告する。
    毎月を追加

  33. 19761 匿名さん 2024/01/15 00:21:36

    収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
    ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
    求められたらやらなければならないということですね。

  34. 19762 畜名さん 2024/01/15 00:45:49

    管理業協会の通達や標準(規約・委託契約等)は任意事項で強制力はない。
    適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
    適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
    総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
    規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
    説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
    でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
    チャンポンではトラブルメーカーになる。

  35. 19763 匿名さん 2024/01/15 01:25:01

    マンション標準管理委託契約書10条2項 = マンション管理適正化法施行規則87条5項

  36. 19764 匿名さん 2024/01/15 01:28:37

    適正化法は守らなければならないが、
    時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
    守らない管理会社はお灸をすえないとね。

  37. 19765 匿名さん 2024/01/15 02:02:53

    地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

  38. 19766 匿名さん 2024/01/15 02:47:08

    しかし、それはタレコミや苦情がなければ
    動かないよ。

  39. 19767 匿名さん 2024/01/15 11:54:36

      *みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか?
       重説の交付や説明に関しては、実に40%が是正指導が行われています。
       又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、20%の管理会社
       が違反をしています。
       全国154社の管理会社に対して、68社に対して是正指導が行われました。
       私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
       チェックをしましょう。

      *特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
       必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

  40. 19768 畜名さん 2024/01/15 11:59:14

    地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

  41. 19769 匿名さん 2024/01/15 12:44:23

    相手をみくびってはいけないよ。
    あんたよりは知識はあるよ。

  42. 19770 匿名さん 2024/01/16 00:39:29

       ※管理会社の問題点
     マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
    繕において管理組合が機能しているマンションです。
     管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
    てきちんと交渉する術も必要です。
     近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
    断する訳にはいきません。
       例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
       管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等)

     価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
    割高なのかを是正することが大切になってきます。

     又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
    管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
    要求されます。

     管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
     又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
    価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

  43. 19771 匿名さん 2024/01/16 01:23:07

    管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
    チェックする必要があります。

  44. 19772 匿名さん 2024/01/16 03:58:21

    長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
    していく中においては重要なことです。

  45. 19773 匿名さん 2024/01/16 04:34:33

    ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
    簡単なものでは役に立たないけどね。

  46. 19774 匿名さん 2024/01/16 05:00:41

    設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
    しなければだめ。

  47. 19775 畜名さん 2024/01/16 05:49:14

    資金不足すると組合員から強制徴収
    できる。しかも普通決議でできる。
    悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
    いとも簡単にできる。
    組合役員は組合員の負担軽減を考え
    られる能力が必要。
    管理努力がなされていない。
    企業は優秀な経営者が日々努力して
    いる。
    管理組合役員はその真逆の地位にあ
    る。恥ずかしいとは思わないかね。
    努力しても努力しても報われない事
    態に怠った時に組合員に負担を要請
    するのならばいくらかわ救われる。

  48. 19776 匿名さん 2024/01/16 06:07:13

     老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会(法相の諮問機関)の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

     一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

     国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

     区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
     要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

     建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

     1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

     被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

  49. 19777 匿名さん 2024/01/16 10:27:06

    トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
    イスラエル支援は継続でしょう。
    軍需産業は好調を維持します。

  50. 19778 匿名さん 2024/01/16 10:54:59

    管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
    にかかっています。

     しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

     そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
    るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

    今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

    1.理事の選出について
      輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
        輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
      役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

      立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
      できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

      理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
     配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
    が必要です。
      但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
     ることも可能です。

  51. 19779 畜名さん 2024/01/16 12:34:26

    >>19777 匿名さん
    日本は軍需産業は禁句みたいです。
    防衛産業とアナリストも言ってい
    ますね。
    トランプ大統領になれば経済界は
    沸くみたいですが本当でしょうか。
    米軍が日本を守ってやっているの
    だからみかじめ料を増額してくる
    でしょうね。
    三菱重工と金が暴騰していますが
    投資家はきな臭さを感じているの
    でしょう。よくないですよね。

  52. 19780 畜名さん 2024/01/16 12:50:01

    建替等の条件緩和になれば経済効果は大きいですね。標準管理規約も年々緩和傾向になり管理はしやすい新たな問題も出ますね。終の棲家としての効果はどうでしょうか。管理費等が増えるよね。組合員の負担が益々増えるのでしょう。

  53. 19781 匿名さん 2024/01/16 12:57:29

    経団連の要望(建替え決議、現行5分の4以上を、3分の2以上へ引き下げ)ならず。

    今回は、前回(2002年大改正)のような、規制改革推進会議の後押しがなかった?

    <2002年改正時>
    区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
    ttps://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

     区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。

    <2020年、経団連要望>
    規制改革推進会議 第5回 投資等ワーキング・グループ(令和2年1月30日)
    資料2-2 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進(経団連 提出資料)(PDF形式:832KB)
    ttps://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/200130toushi03.pdf
    【経団連要望】

    ○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各3分の2以上」の賛成へと引き下げるべき。

    ○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

    5.今後の取組への期待
    ○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
    ※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

    ○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。

  54. 19782 匿名さん 2024/01/17 00:42:11

    「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

     ①会日(建替え集会)の少なくとも2ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
         議案の要領の準備をする。
    新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
    建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

     ②建替え集会(区分所有法上の)
        建替決議・・・区分所有者及び議決権の5分の4以上
        各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

     ③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
        定款及び事業計画を定め建替合意者4分の3以上の同意を得て、知事の認可を得る。

     ④建替決議後2ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
      う書面で催告する。
      回答しなかった者は、不参加とみなされる。

     ⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
       みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば1年を超えない
       範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

     ⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
      となっていきます。

     ※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

  55. 19783 匿名さん 2024/01/17 02:14:03

    建て替えに関しては、決議要件を緩和しようが難しい。

  56. 19784 匿名さん 2024/01/17 04:26:46

    耐震基準以前のものとか、問題があるマンションだけが
    緩和されるとのことだが、まず建て替えはできない。
    それにそれが施行されるのは数年先のことだしね。

  57. 19785 匿名さん 2024/01/17 04:37:05

    建て替え決議が4分の3に緩和されても、建て替えは
    絶対にできない。
    業者は経済が活性化するかもしれないと喜んでいるようだが。

  58. 19786 匿名さん 2024/01/17 05:02:13

    建て替えができるのは、容積率に余裕があるマンションだけだよ。

  59. 19787 匿名さん 2024/01/17 09:54:26

    事業性を見込めないために建替えを行うことができないマンションを一括して売却したり、取り壊したりする場合は、今は所有者全員の同意が必要ですが、所有者の5分の4の賛成に引き下げます。

  60. 19788 匿名さん 2024/01/17 11:02:13

    解体の場合も現在は5分の4の承認が必要です。
    それを4分の3に緩和する計画がでています。

  61. 19789 匿名さん 2024/01/17 11:55:39

    上記部分は正確ではないです。現在は全員の賛成が
    必要かもしれませんので確認してください。

  62. 19790 匿名さん 2024/01/17 12:11:58

    要するに、建て替えも解体もやるのは難しいということです。
    建物は100年もつといわれているので、設備も含めて工事を
    計画的にやるべきです。

  63. 19791 匿名さん 2024/01/17 12:24:11

    >>19788 匿名さん
    現行法制では、建物取壊し敷地売却/取壊しは、全員同意。

    法制審議会区分所有法制部会第1回会議(令和4年10月28日開催)
    参考資料3 多数決割合等の比較表
    https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

  64. 19792 畜名さん 2024/01/17 13:25:19

    度々のつまり資金不足が原因。
    企業では倒産。建物は残りスラム化すると外部からホームレスが住みつく。そうなると行政が動かざるを得ない。国民の税金の無駄使いが起こる。マイナスの連鎖。中古マンションを買った人はババを引いたことにはきずいていない。

  65. 19793 匿名さん 2024/01/17 14:35:55

    part2より
    「区分所有法制の改正に関する要綱案(案)」(令和6年1月16日)では、つぎにように記載している。

    ○「ア~ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

    ○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
    ・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利(以下「敷地共有持分等」という。)を有する者(以下「敷地共有者等」という。)の議決権の5分の4以上の多数

    【「建替え決議」と同様とは?】

    <建替え決議の多数決要件>
    1.基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各5分の4以上とする。
    2.以下のいずれかの事由(以下「客観的な緩和事由」という。)が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各4分の3以上とする。
    ① 耐震性不足
    ② 火災への安全性不足
    ③ 外壁剥落などの危険性
    ④ 給排水管腐食など衛生上の問題
    ⑤ バリアフリー基準に不適合

    ※ 裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

  66. 19794 匿名さん 2024/01/18 00:35:04

     *資産価値の落ちないマンションの条件

        1.立地が良い

        2.築年数(築浅)

        3.物件規模が大きい

        4.管理状況が良い
     大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
     建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
     必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
     修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
     滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
     理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
     義務違反者に対する対応はきちんとされているか
     防犯性は保たれているか。


       ※管理会社の問題点
     マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
    繕において管理組合が機能しているマンションです。
     管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
    てきちんと交渉する術も必要です。
     近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
    断する訳にはいきません。
       例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
       管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等)

     価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
    割高なのかを是正することが大切になってきます。

     又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
    管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
    要求されます。

     管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
     又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
    価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

  67. 19795 匿名さん 2024/01/18 00:37:02

    PART2はぼくの立てたスレだけど、まったく読んでないし、
    読む気にならない。
    19793の書き込みでさえ読まないよ。

  68. 19796 匿名さん 2024/01/18 00:37:53

       滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
      の過程をいかに防いでいくかにあります。

       私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
       滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
       しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
      の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

       理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
      変わらないようにしなければなりません。

     *では滞納が発生したらどうするか

       ルールづくりから考えていかなければなりません。(目安を記載してみました)

      1)1ヶ月~3ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
          この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
         管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
         確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
         2ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

     2)3ヶ月~6ヶ月
        3ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
        只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
        当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
    催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
    それでも解決しなければ、
    内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
      3)6ヶ月経過
        半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
        なくなります。
       *少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
        ますが、分からない点はネットで調べることができます。

  69. 19797 匿名さん 2024/01/18 00:38:27

     *滞納が発生したら

       面倒でも、
    1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
    2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
    3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
    4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
    5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
    6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
      できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
      銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
    7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

  70. 19798 匿名さん 2024/01/18 00:53:28

    別スレで見つけた卓見を紹介します

    昭和40年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。
    管理組合の業務(清掃作業等?)を分掌する各種団体(老人会等)というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか?輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

  71. 19799 匿名さん 2024/01/18 00:58:04

    建物は100年もつかもしれませんが、人は100年住みません。
    100年先の建替えのことを考えても無意味なのです。
    時期が来たら買い替える、これが賢いマンション住民です。

  72. 19800 匿名さん 2024/01/18 01:27:44

    >>19799 匿名さん
    買い替えるとしたら、買い手がいるんです。そしてその者は
    そこに住み続けることになります。
    そしてより快適なマンションライフを送るために、補修工事を
    するのです。
    マンションは売るにしろ賃貸に出すにしろ、子供に相続する
    にせよ、建物設備の維持保全をしていかなければならないのです。

  73. 19801 匿名さん 2024/01/18 01:41:11

    新たな買い手も住んでみて「もうそろそろ」と思ったら買い替えるのです。
    そうやって住む人が交代していく中に「ここが終の棲家だ」と考える人が
    出てくる。その人がババを引けばいいのです。

  74. 19802 匿名さん 2024/01/18 02:14:42

    終の棲家だから、工事を計画的にやっていくんだよ。

  75. 19803 匿名さん 2024/01/18 02:26:21

    ちょうど煮物を作るような感じで、終の棲家主義者の住民が割合が濃くなっていって
    最終的に住民全員が終の棲家で意思統一すると、修繕がスムーズにいきます。
    そうなると普通のマンションとしては売れません。凝り固まった考えのジジババが
    巣くう魔界建物になるのです。

  76. 19804 匿名さん 2024/01/18 02:31:40

    死期が近づいた年寄りが死に場所として買い求めるマンションは
    資産価値が高いのか低いのか、不動産屋も査定に困りますね

  77. 19805 匿名さん 2024/01/18 02:34:03

    実際はそうはならないよ。
    マンションの価格が下がれば、手入れの行き届いた物件は
    人気が高くなる。
    若い者に人気が高いよ。

  78. 19806 匿名さん 2024/01/18 04:23:11

    マンションの価格は、住んでいる者の価値ではなく、
    建物の価値で判断されるよ。

  79. 19807 畜名さん 2024/01/18 04:28:22

    マンションの資産価値は90%が立地である残り10%が修繕や管理の良悪。

  80. 19808 匿名さん 2024/01/18 04:35:15

    マンションの価値は、立地、築年数、管理状況ですね。
    特に建物設備の計画性は大事です。

  81. 19809 畜名さん 2024/01/18 04:47:11

    >>19808 匿名さん
    築年数は関係なく30年たっても分譲時の価格よりも高いマンションは意外と多い。立地の占める割合が極端に高い。
    立地の悪いマンションは管理状況や築年数の割合が高い。
    マンションによっては極端に違いが出る。
    バリアフリーだけど共用部分だけでなく専有部分もバリアフリー化されないと終の棲み処には不適当。
    専有部分は築古マンションはバリアフリー化が不可能なのもある。

  82. 19810 匿名さん 2024/01/18 10:51:55

    >>19809 畜名さん
    いい加減お前はここにはくるな。
    他スレでやればいいよ。

  83. 19811 畜名さん 2024/01/18 10:55:00

    >>19810 匿名さん
    現実を直視してよね( ´艸`)

  84. 19812 匿名さん 2024/01/18 13:54:05

    うちのマンションは直近駅からも10分かかり交通の便は良くない。
    東西2棟のうち、東棟はそれなりに人気がなくなり安値になっているが、
    西棟の取引価格は分譲時の15年前を上回っている。
    東棟は均一的な間取りでいかにも団地といった感じなのに、西棟は専有部分は
    若干狭いものの、バリエーションに富んだ間取りで廊下幅も広い。
    加えて、東棟には何度言われてもベランダに物置置く奴、自転車が倒されたと
    管理人室に怒鳴り込む奴、専用庭に猫の糞があったと総会で演説する奴、
    北隣の公園でのラジオ体操をやめるように言って来いと理事長に強談する奴など
    キ〇ガイが多い。不動産屋も各種情報を集めているみたいだ。

  85. 19813 匿名さん 2024/01/18 23:57:57

    滞納が発生したらどうするか?
    管理会社任せにしないことです。というより、管理会社は組合vs組合員の対立に
    不必要に巻き込まれたくないから、自分からは動きませんが。
      
    1)会計担当理事が理事会で報告し、理事間で情報を共有する。
    2)管理会社(管理人)がやってくれるのは理事長名の納付督促文書投函くらい、
      組合主導で理事が汚れ役をしながら解決するという自覚をもつ。
    3)会計担当理事が督促訪問する。目的は滞納組合員の納付意思の有無。
    4)最初の訪問から1ヶ月以内に会計理事が再訪し、滞納者の家族構成勤務先消費
      性向などを聞き取り、会計理事が中心になって納付計画を立てる。
    5)理事長が滞納者を訪問し納付計画を提示して滞納者と直接協議する。このとき、
      理事長は滞納者に対して、愛車を手放すとか退職金を前借りするとか奥さんが
      レジのパートではなく五反田の風俗で働くとか、具体的な家計改善策(滞納金を
      納付するための原資の捻出)を提案できなくてはいけません。「払って下さい」
      「今はカネがないんです」では幼稚園の学芸会と同じです。
    6)これで解決できないときは速やかに訴訟(国家権力を借りた力技)に移行する。

    温情は禁物です。これができるかできないかで、組合に対する組合員の信頼は大きく
    かわります。理事になった者の義務として取り組んで下さい。
    それがイヤなら、最初から理事にならないことです。検討を祈ります。
      

  86. 19814 匿名さん 2024/01/19 01:17:09

    会計担当の負担がおおきいので、催促には理事長、
    管理会社のフロント、会計担当理事等で対応した
    方がいいでしょう。

  87. 19815 匿名さん 2024/01/19 01:21:43

    成程。

  88. 19816 匿名さん 2024/01/19 01:28:49

    最初から総大将(理事長)が出ていって討ち死(納付催促失敗)したら元も子もなくなる。まずは雑兵である管理会社フロントが出て小手調べ、次に老練な下士官(管理人)で腹の探り合い、その結果を踏まえ小隊長の会計理事が滞納組合員と腹を割って落としどころを決め、理事長登場でシャンシャンと解決するのが良い。

  89. 19817 管理担当 2024/01/19 02:17:00

    [スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

  90. 19818 匿名さん 2024/01/19 02:22:17

      給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
     と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
     において実施しなければならないことになっています。

      枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
     な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

      下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
      状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
     見過ごされているのが現状です。
      しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
     は必ずやってきます。

      共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
     況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

      共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
     に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

      しかし、排水縦管(共用部分)の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
     漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

      給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
     取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
      その間(1週間程度)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
     が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

      これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
     ませることも検討していくべきではないでしょうか。
      又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
     にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

      共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
     築30年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
    水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
    してきます。修繕費用は保険の対象外です。

     そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
    んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
    の原因ともなります。

     給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
    ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
    ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

  91. 19820 匿名さん 2024/01/19 03:12:11

       *専有部分である、給排水管等の更新工事費用
         共用部分と一緒に更新をすれば、1戸当り40万円程度(あくまで平均的な概算)の費用で
         済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

     上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
    管の更新とかには適用されません。

     上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
    出てくることも予想できます。
     工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが(民法71条)
     しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

  92. 19821 匿名さん 2024/01/19 07:12:57

    *専有部分である、給排水管等の更新工事費用
         共用部分と一緒に更新をすれば、1戸当り40万円程度(あくまで平均的な概算)の費用で
         済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

     上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
    管の更新とかには適用されません。

     上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
    出てくることも予想できます。
     工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが(民法71条)
     しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

  93. 19822 匿名さん 2024/01/19 09:51:43

    建物設備で一番ややこしいのが設備の更新工事だね。
    その中で配管となると部屋に入っての工事になるので
    在宅も含め大変な作業になる。

  94. 19823 畜名さん 2024/01/19 10:32:11

    中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

  95. 19824 匿名さん 2024/01/19 10:32:55

    最上階である10階の区分所有者が、植木鉢に入った植物をバルコニーに、置きっ放しにしていました。
    10階バルコニーには屋根が掛かっていない為、屋上から、10階バルコニーの様子が確認できます。
    枯れた植物の葉などがドレンに詰り、9階に雨漏りしました。

  96. 19825 畜名さん 2024/01/19 10:55:49

    中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

  97. 19826 匿名さん 2024/01/19 11:04:41

    *専有部分である、給排水管等の更新工事費用
         共用部分と一緒に更新をすれば、1戸当り40万円程度(あくまで平均的な概算)の費用で
         済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

     上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
    管の更新とかには適用されません。

     上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
    出てくることも予想できます。
     工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが(民法71条)
     しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

  98. 19827 畜名さん 2024/01/19 11:46:31

    だから規約で決めて守らない組合員
    には損害の賠償をしてもらう。
    規約で決めておけば被害者も加害者
    も守られる。うちはそうした。
    反社等がごねっても裁判に持ち込め
    ば勝負には勝てるし、ビビッて住ま
    なくなるよ( ´艸`)。

  99. 19828 匿名さん 2024/01/19 12:39:42

    >>19827 畜名さん
    お前はここには来るなと言ってるだろうが。
    消防点検の書き込みをしているスレに戻って
    ちゃんと説明しろ。あほ

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      評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
      管理委託契約書に付いて
      私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。

      管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
      全て同じ内容で契約するもので、
      違った契約書の内容に出来ない
      との回答がフロントが有った、
      本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
      1. 管理委託契約書
        0%
      2. 契約書の意味
        0%
      0票 
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