「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>19599 匿名さん
全員の同意が取れるかな？( ´艸｀)

part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

アホな役員が金食い虫の機械式駐車場をコストがかからない平面駐車場に造り替えると言い出した。地下の部分を簡単に埋め立てられるとでも思ってるのか。箱庭とはワケが違うんだぞｗ

バカな役員ほど就任すると何か新しいことをやりたがる。
規約全面改正、企画・防災・防犯・美化・高齢化対策などの専門委員会設置、、、。
うちのマンションでは数年早いものは年経たずに自然消滅。

マンションの建て替えはできないよ。

新しく理事になった者は、何かやらないと今度の理事は
何もしないと思われるので、工事をやりたがるね。

機械式駐車場を設置しているマンションを購入した人は、運が悪かったとあきらめて死ぬまで機械式駐車場に付き合うしかない。機械式駐車場を平面駐車場に作り直すとなると、一つは地下室（ピット）を埋め立てる方法、もう一つは地下室の上を鉄板で覆う方法がある。前者はクルマよりはるかに重量のある土砂やコンクリートを地下室に流し込むわけだから、地下室の底部が破損陥没する恐れがあり、そうなると周辺部にまでその影響は及ぶ。最悪の場合、建物が傾き敷地の表面部には段差や亀裂が生じるだろう。

地下室を鉄板で覆う方法ではさほどの重量はかからないから土壌のゆがみや陥没は心配いらない。ただし、鉄板は機械式駐車場のパレット（車を乗せる鉄板）と同じく経年劣化し交換作業が必要になるので、コンクリートまたはアスファルトの駐車場のようにメンテナンスの手間と費用が激減するわけではない。全くもって機械式駐車場という代物はクソ以下なのである。

part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】その２
法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

組合員の欲望を満たすことができればほとんどの案件がつつがなく執り行うこちができる。

管理会社は息のかかった下請け業者に修繕やら改修やら新設やらの工事をさせたくて
うずうずしている。管理組合の口座からいかに多くの金を引き出し傘下企業を潤すか、
フロント野郎の昇格・ボーナス査定はこの一点にかかっている。

年末年始は寝る暇もなかった。
組合資金の投資についての組合員の質問で苦労した。
スマホ等で基準価格を調べて現在の評価額の割り出しを教えるのに苦労した。
長期修繕計画書には30年間の損益が不明なのでどうするのかの質問には苦労した。
１億２千万円は別と考えている。
証券口座の評価額には現在は１億３千万円くらいになっているのを見せたら安心したような顔をしていた。
当分は投資を理解していない組合員からの質問には苦労しそうである。

投資にはリターンとリスクはつきものである。そのために理事会で吟味して理事の過半数の賛成を得て総会に臨み採決された案件である。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※必要修繕積立金の額とは

　平成２０年マンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕
積立金の平均は、月額１戸当り１１，８７７円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有
面積当たりの平均値は、平米当り１７８円/月としめされています。
　　　例えば、７０㎡の場合は、１戸当り月１２，４６０円が必要とされています。

　修繕積立金の額は上記の額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた長期修繕
計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。
　そのためには、長期修繕計画が必要です。
現在は、材料費や工賃の大幅アップのため、修繕積立金も
大幅に値上げしなければならなくなっています。

現在の修繕積立金の額は、１戸当たり月２万円ぐらいが
必要です。

修繕等の計画書はあくまで計画書であ
るにすぎない。
資金に変動があれが随時変更される。
これ等はAIで十分対応できるので慌て
る必要はない。
あくまで資金の調達は組合員負担を減
ずる方法を考えた方がいい。
AI活用は項目を記憶させればインフレ
率等を考慮して自動で作成される。
ほぼ無料でできる。

>>19616 匿名さん
１戸当たりでは解らん。
１㎡当たりで表記した方が公平で
わかりやすい。
私のマンションは現役員の裁量で
投資等の資産の運用で修繕積立金
等は１㎡当たり８０円で十分な資
金を確保している。
築３０年超で２回目の修繕を実行
して剰余金は潤沢に確保している。
計画書はAIで自動で作成される。
屁理屈では何にも役立たない。

来週発表される消費者物価指数に注目せよ！

>>19619 匿名さん
どう見られますか。
上振れで円高ドル安米国三指数下落で日本安でどうでしょう。

>>19619 匿名さん
米国は物価は落ち着きソフトランデング予想で株価は上昇基調であるが、
このまま高金利を続けていればどこまで米国地方銀行や中小企業への悪影響が出て大恐慌の引き金になりかねない。
それを望んでいるのがユダヤ資本だ。
怖いがどうね。

>>19619 匿名さん
物価は上がり失業率は下がり平均賃金は上がり失業保険申請者数や受給者数は下がり米国経済は順風満帆に見えるが片方の生産者や製造業は良くなくて原油や金が上昇している。これは何を意味しているのかをご教授願いたい。

一寸先は五分の闇と言いますから要注意ですたい

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

AIはどこのソフトがいいのでしょうか？

>>19625 匿名さん
自分で作成する。ソフトはない。

収支報告書には投資金の評価額を記載すればいいよ。損益はスマホ等で検索すればわかるからね。

来週は台湾の総統選がパラダイスになるかもね。

>>19627 畜名さん
収支報告書に投資金の金額を記載するのはあたりまえのことでしょう。
修繕積立金の取り崩しを総会で承認をもらったのですから。
それと、長期修繕計画書に３０年間の投資の損益の金額を年度ごとに
記載するのとは別物なんですよ。それが記載されないと、資金計画が
立てられないのです。
現在の積立金で３０年間の工事費が賄えるかということです。あなたのいう
投資の利益の金額も当然入れてもいいのですが。
それらを含めて積立金が足りなければ値上げをしなければすべての工事は
できないでしょう。
投資の利益はいつ、いくらなのかが全く予測がつきません。絶対損をしない
からいいんだでは資金計画が立たないのです。
これが分からないあなたはマンション管理の素人です。
投資金額は積立金の１０％程度とのことですが、積立金は工事の前後で
大きく変動します。
だから全国のマンションで投資を行うところは皆無に近いのです。
あなたは３０年間もマンションの投資に携わることはしないでしょう。
あなたがやめればだれがやるんですか。継続性が大切ですよ。
あなたは自分のマンションの投資の現況を報告してますが、あなたの
住んでいるマンションが儲けようが損をしようが、そんなことは全く
関係がないのですよ。
あなたはここでの書き込みはやめてください。

勝手に仕切らないでください。
何様のつもりですか。

自分が有益だと考えることを情報提供すればいいのです。
組合財政、役員選挙、自主管理、大規模修理工事、、、自由に書き込もう！

レス数も稼げるしね（主の本音）

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

>>19629 匿名さん
長期修繕計画書予算の収支には投資金は含まれている。
評価額は毎日変動するので含むことはできない。
評価額はスマホ等で検索できる。
解約時には損益を加えればいいよ。
3０年間は持ち続けるのは想定はしない。相場が変動するのに合わせて利益が最大とみた時には解約して利益を確定して証券口座で保管する。

繰り返し利益を積み立てる方法であるからして３０年間には相当の金が積み立てられる予定。個人の投資手法もこの方法で一度たりも損はしていない。この手法は経済や政治の変動リスクを避ける手堅い方法だから組合幹部にも知ってほしい。

投資信託は長期との考えが常識となっているが小生はそうは思っていない。利益は少なくても確実な利益を優先しての投資の手法である。組合資金の投資は個人投資とは異なりより確実性が求められる。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

規約全面改正を理事会に申し入れた組合員も安請け合いした役員も揃ってバカだから
３年経って一つの条文も書けない。バカは無理に役員にならなくていい。辞退しろ。
「役員辞退したら管理費割り増し」とかケチ臭いこというハゲがいるから困るのよ。

>>19629 匿名さん
貴方は30年間マンションの修繕に立ち会うのかね。同じことじゃない( ´艸｀)

柱の陰から工事の様子をじっと見つめている
そういう爺さんはいますよ
お嫁さんが拭いたテーブルを指でこすって埃が残ってないか確かめるお姑さんみたいに

>>19638 畜名さん
３０年間の長期修繕計画については、輪番制の理事が
そのときどきでやるので問題はないですよ。
３０年間同じ者がやるわけではないのでね。

成程。

マンション管理は一人でするのではありません。
だから輪番制で行い、誰でも計画や規約等に基づいて
やれるようになっているのです。
故に継続性が保てるのですよ。

全ての案件については計画は必須だよね。当然です。そんなことは赤子でも理解している。

その計画を作成する中で、収支は明確にしなければならない
ということだよ。
他スレに書き込んでいるからそちらへどうぞ。

>>19644 匿名さん
収支報告書は正直に報告すればいいだけだよ。よからぬ先入観は禁物である。

収支報告書を正確に記載するのは当たり前だよ。
それと長期修繕計画書とは関係ないのが分からないあほ。

>>19646 匿名さん
長期修繕計画の書き込みはしていないが、先入観か当用漢字が読めない御仁か( ´艸｀)

長期修繕計画書に収支が記載されなければ、必要修繕工事費や
収入がいくら必要なのかが分からないというのは理解できるの？

マンション管理に疎い者の書き込みはうざい。

その話題はそれぐらいにして、次は管理組合による給排水管工事についてですね。

では今度はそうしますね。
楽しみにしていてください。

投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあればすぐ
給排

投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあれば
すぐ給排水管の書き込みをしますよ。

同じ土俵でイヤガラセ合戦とは洒落てますね

所詮そういう場だからね。だから、どんな話題でもいいのよ。
排水管のコピペより資金運用の方が面白いし。

私は投資の話をしていましが、
実は大規模修繕や法人化や機械式駐車場の廃止と用地を買収して買収地を造成して住宅地化して駐車場に賃貸している。経費の軽減と駐車場収入で管理費等は㎡当たり１８０円で十分大規模修繕を完了しても剰余金は潤沢です。その剰余資金の１０分の１を投資にしました。現在は含み益が１０００万くらいになっているはずです。知恵を絞れば大概の問題は解決できます。管理会社や外部のコンサルは使いませんでした。優秀な同士がいました。AI活用のプロもいます。

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

＜大規模修繕工事の進め方＞

>>19220　参照

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

築５０年後のマンションは「給排水管の老朽化に伴う改修工事」は可の判例。

キッチンシンクについ流してしまいがちな熱湯。NGの理由をプロが解説

ぬめりや臭いが気になりやすい水回り。野菜をゆでこぼしたり、パスタをゆでたりする際、一石二鳥とばかりに熱湯をそのまま排水口に流してしまっていませんか？

実は、この行為は効果があるどころか、家を傷つけている可能性があり危険です。クリンネスト2級の資格を持つ、掃除と片づけのプロ・伊藤まきさんにお話を伺いました。

◇ ◇ ◇

排水用の塩ビ管 耐熱温度は60～70度
キッチンやお風呂場などの排水口に、熱湯を流すのはNGです。その理由は至極簡単で、排水口からつながる排水用塩ビ管（硬質ポリ塩化ビニル管）の耐熱温度が、60～70度程度しかないため。沸騰したての熱湯を流してしまうと塩ビ管が変形し、最悪の場合、排水管が破損。水漏れを起こしてしまうためです。

近年、80度程度まで耐えられる強化塩化ビニル製の配管も出ているようですが、それでも80度が上限。100度近い熱湯を流してしまうと、ゆがんでしまう可能性があるのです。

配管がゆがむと、そこに排水が溜まるなどし、汚臭の原因になることも。汚臭を防ぐために良かれと思ってしていたことが、結果的にさらなる汚臭を生む原因になりかねません。野菜やパスタをゆでたあとの湯は、60度程度まで冷ましてから捨てるようにするか、温度を下げるために大量の水とともに流すよう心がけましょう。

排水口や排水パイプの詰まりを防ぐには、日頃から油汚れを流さないようにする工夫も必要です。食器や調理器具に残った油汚れは、キッチンペーパーで拭き取ってから洗うようにするだけでも違ってきます。

どうしても排水口からの臭いや詰まりが気になる場合は、一度排水口を閉じてシンクにお湯（50度程度）をたっぷりと貯めてから一気に流すと、水圧により排水管の詰まりが取れ、臭いが解消されることがあります。それでも解消できない場合は、プロに頼むのも手。排水管の中いっぱいに油の塊が詰まっていた……ということもあるようですよ。

伊藤 まき（いとう・まき）

整理収納アドバイザー1級、クリンネスト2級。ホテル清掃員や国鉄系レストランの厨房、内装会社、デパートの搬入搬出などで経験を積み、出版社に入社したのち独立。

給排水管の管理は組合資金に次いで重要である。
私は、機械式駐車場の廃止とその用地買収を強権で実行して今は資金は潤沢である。
ただし、給排水管問題は当マンションはオール電化で室内に給湯のための貯湯槽が設置されていて頓挫しています。
あまりに複雑なのでこの際専有部分の室内のバリアフリー化をしようと計画中です。
そのためには技術的には色々な問題をクリアーしなければなりません。
組合資金は理事長や有志の協力で資産を運用して稼いでいるので専有部分のリフォーム等も組合費で賄えるくらい潤沢になりました。
管理費等は１㎡当たり１８０円で推移しています。
努力すれば組合員の負担をゼロでも夢ではありませんよ。

お金に好かれる人はどんなことを考えているのか。ファイナンシャルプランナーの立川健悟さんは「お金で直接買えないものを大事にする。だから彼らの住む家は駅近が多い」という――。（第3回）

※本稿は、立川健悟『お金持ちは合理的』（すばる舎）の一部を再編集したものです。

お金持ちは駅近が好き
お金持ちは、お金で直接買えないものにこそ価値があることを知っています。たとえば自宅から職場への通勤にかかる時間には、値札が付いているわけではないので直接買うことはできません。

しかし、たとえば現在の月給を労働時間で割って実質的な時給を計算すれば、通勤にどれくらいの費用がかかっているのか算出できます。あるいは、電車通勤なら定期代で、車通勤ならガソリン代などで、おおよその費用を計算することもできるでしょう。

通勤にかかっている時間は、決してタダではないのです。お金持ちは、こうした「時間コスト」にも敏感なのでしょう。通勤時間を最短にできる駅近物件を自宅として賃貸したり保有したりしている方が、かなりの割合を占めます。

もちろん、駅近の不動産となると家賃や価格もそれなりに大きなものになりますが、お金があるのでその点はほとんど気にしません。毎日、少しずつ積み重なる通勤時間を短縮することは、駅近物件に費やす金額よりも大きな価値があると判断しているのです。

ちなみに不動産オーナーや地主の方は、勤めに出ていないこともよくあります。しかしそれでも、日々の生活が便利で、病院やスーパー、よく使うお店、子どもの教育施設や行政関連施設などが集まっている駅前の栄えた場所に、徒歩数分でアクセスできる位置に自宅を構えているケースが多数派です。

意外にもタワマンは不人気
代々の地主のような伝統的なお金持ちは郊外の豪邸に住んでいることもたまにはありますが、ここ1、2代のうちにお金持ちになったような方の場合には、ほとんどが駅近に住んでいます。

また、セレブなイメージのあるタワーマンションに住んでいる方は意外にも少ない印象があります。

相続税の圧縮効果がいずれ使えなくなることを見越したうえで、ちょっと買い物に出るのにもエレベーターでの移動が必須となる上層階での暮らしは、必ずしも住みやすいものとは言えないのではないか、またその住みごこちに比べて価格が高すぎるのではないか、という判断をしている方が多いのかもしれません。

いわゆる普通の分譲マンションの、最上階でもない中層階の少し広めの間取りの部屋に、ひっそりと暮らしているお金持ちはとてもたくさんいます。

生活や通勤の時間コストを節約でき、郊外の豪邸に比べて気軽に友人も呼べ、高額なタワーマンションのようにコストパフォーマンスが悪化していない駅近物件。

お金持ちとは、こういう“お金だけでは買えない価値”を手にするためなら、そして、それが自分にとって納得いくものであれば、惜しみなくお金を出す人たちです。

消費者物価指数、予想通りでした
また儲かってしまいました（ゴメンナサイ）

しかし、これは私利私欲にあらず、組合員のためなのです
組合資金の確保は役員の仕事の１丁目１番地ですよ

マンション管理士が組合資金を運用して資産形成を築けるならば優秀である
修繕計画などはAIに任せれば手間のお金もかからない。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

現在は分譲管理は清掃と資産運用以外は生成AIでできる。
AI活用をソフトを各組合で活用できるならば無料でできる。
そのうち分譲マンションも共用部分から専有部分までAIロボットで清掃もできる構造のマンションが登場する。
専有部分はすでに自動で清掃できるように細部まで設計されたマンションは登場している。
奥様方も家事失業者が増大してマンションも様がわりします。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

マンションは１００年もちます。
将来を見越して専有部分の配管の更新工事を規約に規定
しておく必要があります。
いずれすべての配管の工事をしなければならない時期が
必ずきますから。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

修繕積立金の確保は必要です。
その必要積立金の額は、３０年間の長期修繕計画書を立て
総工事費から算出しなければならないでしょう。

AIがやってくれるから心配ない
管理会社やその手先である修繕委員に任せると危ない

機能性やデザインが向上し続けている『家電』の数々

年々、多くの家電が進化を続けています。機能性の向上はもちろん、デザインも部屋のインテリアに馴染むようなおしゃれな家電も増えています。

また、最近ではAI機能を搭載させることで、より便利に活躍してくれる家電も多く発表されており、家電量販店を覗くたびにワクワクした気分になる人も多いでしょう。
しかし、様々な便利家電が販売されているからこそ、より生活を豊かにできると購入した家電に後悔する人も続出しています。

「実際使わなかった」「使い勝手が悪かった」という声も多く耳にするので、あらためて家電を購入する際は自分の生活スタイルに照らし合わせて慎重に選びましょう。

無駄になる可能性も…買うと後悔する『家電』5選

では、どのような家電に後悔を口にする人が多いのでしょうか。買ったことで後悔する人の多い『家電』とその理由を紹介します。

1.ロボット掃除機

現在も人気の高いロボット掃除機は、主にファミリー世帯に人気が高い傾向があります。自動で部屋の中を掃除機掛けしてくれるため、特にお子様がいる忙しいママさんに人気です。

しかし、実際に購入した人からは「掃除されていない部分が目立ち、結局自分で掃除機掛けすることに」や「障害物があると上手く掃除できないため、起動する前に部屋を片付けなければいけないので面倒に感じる」といった意見が多く見られます。

もちろん、使い手側の感じ方や部屋の広さなどによって、便利と思う方も多いでしょう。しかし、後悔した家電としてダントツ1位を獲得した家電は『ロボット掃除機』だったのです。

2.ウォーターサーバー

ウォーターサーバーも契約して家に設置したけれど、実際はそこまで使わなかったという声が多い家電の1つです。

また、ウォーターサーバー専用の水を買わなければならず、普通に飲料水を購入するよりも電気代やウォーターボトル代などがかかり、「結果的に普通に飲料水を購入した方が良い」という声も多く聞こえます。

そして、部屋の広さによっては意外と幅をとるウォーターサーバーで手狭になってしまったという声もあるため、設置場所や普段の自分の生活スタイルと比較して慎重に選ぶべきでしょう。

3.電気圧力鍋

一時期、電気圧力鍋も調理に便利な家電としてブームになりました。しかし、実際に購入した主婦の声を聞いてみると「あまり使い勝手が良いとは言えない」「結局使わなくなってしまった」という声が多いです。

実際に買ってから、自分の普段の料理レパートリーでは特別必要はないと感じたり、部品をいちいち洗うことに面倒臭さを感じるという声もありました。

4.オーブン機能搭載の電子レンジ

電子レンジも多様性を増しています。様々な機能が搭載された電子レンジは魅力的ですが、その分、サイズが大きくなるというデメリットもあります。

実際、オーブン機能搭載の電子レンジは非常に人気が高いですが、買ってから「オーブン機能はあまり使わない」という声が多いです。

「オーブン機能を使わないならば、もうワンランク下の電子レンジの方が幅を取らないし費用もかからないので良かったかも」という後悔の声も少なくありません。

5.ノンフライヤー

少し前にメディアなどで紹介されたノンフライヤーは、油を使わずに揚げ物を調理できるという優れものです。特に体型維持や健康に気を使っている方に需要が高い印象でした。

しかし、実際にノンフライヤーを買って使ってみた人は「油を使わない点は便利だけれど、美味しくない」という辛辣な声も多く聞こえます。

やはり揚げ物は油を使ってこそ本来の美味しさを楽しむことができるのかもしれませんね。

家電を賢く買うために押さえておきたいポイントは？

家電は決して安い買い物ではありません。また、自分の住宅や生活スタイルに合わない家電を買ってしまうと、置き場所や扱いに困ってしまう恐れもあります。

家電を賢く買うためには、必ずチェックすべきポイントを押さえておくべきです。

・自分の生活スタイルに必要かどうか

・搭載されている機能は使う機会があるか

・収納場所は確保できるか

・使い勝手の良し悪し（サイズ感、重量感、事前準備など）

・お手入れのしやすさ

以上のポイントを必ずチェックし、本当に今の自分の生活に必要な家電かどうかを見極めましょう。少しでも「うーん」と悩むような点があれば、その場で即決は控え、家に帰ってから再度考え直すと失敗しにくくなります。

家電の新調や買い替えは必要性や使い勝手を考慮して選ぼう

既存の案件はAIに任せて人間はもっと高尚なことに従事するべし。組合員の負担を減少させる等の考えを組合員へ伝えて説得してくれる有能者。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

つまんね

地震 7階建てビル倒壊の衝撃

2024年01月10日 20時40分日刊ゲンダイDIGITAL

・震度7の日本海東南部で202人死亡、能登地方を襲った地震で7階建てビルが根元から倒壊しました。

・倒壊したビルは1972年に竣工し、1981年以前の旧耐震基準で建てられたため耐震性が低かったとされています。

・専門家は旧耐震基準の建物からは今後も大きな被害が出る可能性があると警告し、耐震診断と補強の必要性を強調しました。

組合資金１億２千万円の評価額速報値
１２８、２９３、３３２円です。
含み益が８，２９３，３３２円です。
円高で少々含み益が減っています。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

日本時間本日22時30分
発表のCPIにご注目。
それを予期して米国株は上値が重いが
日本株は暴騰している。
なぜ( ´艸｀)。

>>19683 畜名です。
訂正です。
評価額　130、110、132円です。
含み益は 10,1１0、132円です
2023年9/15日投資金1億２千万円は
組合資金です。

口数＝4,542
2023年09/15＝基準価格26,419円
2024年10/10=基準価格28,646円

性格にはネットで確認してください。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

>>19683 畜名です。
訂正です。
評価額　130、110、132円です。
含み益は 10,1１0、132円です
2023年9/15日投資金1億２千万円は
組合資金です。

口数＝4,542
2023年09/15＝基準価格26,419円
2024年10/10=基準価格28,646円

性格にはネットで確認してください。

>>19689 畜名さん
訂正性格＝正確

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社には、基本に基づいてしっかり管理組合のために
がんばってもらわなくてはならないでしょう。
プロとして報酬を得て契約しているのですからね。

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

輪番制の理事は基本的には受諾しなければならないということ
なんですね。

規約には役員選任方法が規定されている。それには組合員は従う義務がある。AIならば感情がないのでそれ以上の回答はしない。人間よりは理性的で正しい。一のマンションのAIには不動産六法を仕込んである。規約や法令はAIロボットに従えばトラブルは起きない。東大でAIによる模擬裁判を事例を見れば上級裁判官よりいい判決がされるらしい。組合運営には人間の感情が災いしている。

今夜のCPIは上昇で金利が上昇かと予想されていて昨夜までは米国株は上値を抑えられていたにみかかわらず日本株は暴騰の連続である。原因は個人投資家のNISAによる買いが原因であると推測するがそれでも異常な暴騰である。よって米国先物を見るとこれも昨夜とは異なり上昇している。今までの常識とは異なる動きではある。先行きが不安になった。良い意見はないかな～～～( ´艸｀)

>但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、
>この限りでないという例外規定を設けておくことも必要です。

障害等の「等」には、低〇歴・文〇・〇的障害・キ〇ガイ・〇病持ちなどが
該当するでしょう。しかし、これを審査するとなると個人のプライバシーを
かなり侵害するでしょうね。理事である隣の住人に「私は〇カだから」と
理事免除を申請するのは屈辱的なので、無理して理事をやってる〇カも多いです。
ホント、〇カですよね。理事を引き受けておいて理事会欠席すればいいのにｗ

結局のところ、管理組合が出費をケチって無報酬で理事をやらせるのが間違いの
元なのです。しかるべき報酬を支払うようにすれば、それに見合った働きをしようと
いう気が起きるし、それができない人は最初から理事を引き受けないでしょう。
理事を引き受けておいて理事会は欠席し報酬だけ頂くような人はいないと思います。
そもそも「マンションは自分たちで管理する」という考えが時代遅れです。
理想的なマンション管理とは、しかるべき報酬をプロの管理者に支払い、組合員は
遊んで暮らすという姿ですよ。

>>19698 販売関係者さん
組合運営では役員は無報酬が原則である。お金で動くようではろくな役員は育たない。ましてや報酬をもらえるほど仕事は複雑ではない。現在はAIで資産運用以外は管理できる。

「タダ働きはイヤやねん」とゆうのは役員辞退の正当理由になるんですか？

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

住まいに規制は良くない。
組合員同士で自由に話し合える場を作るのが先。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

つまり、非居住組合員はマンション管理への日常的な貢献度が低くなることを考慮して
「住民活動協力金」の徴収、いいかえると「カネで解決する」ことを認めたわけであって
役員就任を辞退する組合員に対して協力金を徴収することを認めた判例ではない。

管理組合と役員の関係は民法上の契約の一形態である「委任」に当たる。
契約である以上、それを締結するか否かは当事者（組合員）の自由であり、規約で
これを強制することはできない。組合員には役員になる義務はないのだから、
役員就任を辞退しても組合にカネを支払う必要はない。
しかし、いったん就任すると役員としての義務（理事会出席など）を果たす必要が
出てくる。これをサボって組合に迷惑をかけた場合には損害を弁償することになるし、
理事会出席をサボらせないために「欠席したら罰金１０万円！」のルールを作るのは
管理組合の自由である。

役員になりたくない組合員に強制できる法律はない。
規約で決めても強制はできない。
無駄な論戦は辞めて組合資金を増やす方法を考えなさい。
資産の運用の仕方によっては組合費や施設使用料が無料になり、
さらに成功すれば修繕費等が運用益で賄えられる。
さらに成功すれば建替費用も稼げるかもしれない。
そのためにはリスク回避はプロに相談する。
これを提案して実行できるのは理事長とそれを取り巻く組合員である。

組合員よ有益な夢を語りましょう。( ´艸｀)

>>19703 匿名さん
>又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
>可能です。

どういうことですか？

理事会を欠席したクソ野郎は罰金じゃ！！

＜理事会欠席が年○回以内なら、「理事免除協力金」等を徴収されるが、理事会欠席が年○回を超えた場合は、「理事免除協力金」等は徴収されない＞と読めますが、意味不明です。
そもそも「理事免除協力金」とはなんでんねん？

>>19693 匿名さん
>マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
>就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
>を記載してみます。

この「裁判例」とは？

区分所有者が全員理事にならなければならないという
法律はありません。
しかし、輪番制とか管理組合で決めたものについては
順守する必要があります。
つまり、管理規約に規定されたものは、守らなければ
ならないということです。
それを守らない者に対しての罰則はあってしかるべきだと
思います。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

＊理事担当年に正当な事由がなく、理事に就任しない場合は？

　管理費月額を、追加支払して理事就任義務を免除することができると規定すべきで、
罰則として支払うとの表現は止めるべきと解釈すべきと思われます。

＊理事には就任したが、実際には理事会に出席しない場合

　役員報酬が規定されていれば、原則理事会出席による月割計算とすべきである。
又、理事会欠席が年○回以内の場合は、「理事免除協力金」等として徴収することは
可能です。

標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、
異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。

役員辞退したら管理費割増しとか、専有部分内のインタホン子機は規約共用部分とか、
トンチンカンな内容が規約細則に盛り込まれているマンションは要注意ですね。

悪徳組合員や悪徳役員や悪徳管理会社や悪徳マンション管理士等の台頭を防止する規約設定を急げ。大規模マンションは特にご注意。

成程。

>>19714 ご近所さん
インターホンは消防設備点検と連動しているんので共用部分にした方がいいでしょう

室内のインターホンは建物の部分でも附属の建物でもないから規約共用部分にできない

成程。

インターホンを共用部分とするのであれば、修理費は
管理費からとなる。
ただ、規約共用部分にすることは、そのマンションで
決めればいいことです。

全国のマンションでは、インターホンの修理費を
各区分所有者だったり、管理費からだったりと
分かれています。

総会で決議すれば法律を守らなくていいという反社的な役員がいると災難ですね

うちのマンションでは玄関ポーチに専用使用権が設定されている代わりに、玄関ポーチの通常の管理費用（掃除や修繕）はその部屋の区分所有者が負担することになっています。（規約による区分所有法19条の適用除外）しかし、月に一度は業者による共用廊下の清掃作業があり、そのときには玄関ポーチまで業者が入り込んできて清掃します。規約では各区分所有者がやらなければならない玄関ポーチの清掃を、組合の金を使ってやっているので、厳密には規約違反なのですが、まあいいだろうということになっています。このようにマンションでは法律とか規約とか総会決議とかが複雑に入り乱れているので、文句を言う住人がいなければ何をやってもいいのだと思います。

ほかにも、規約で「共用部分は用法（本来の使い方）に従って使用しなければならない」と規定されていて、本来の使い方から外れるような使い方（世間でいう「目的外使用」）は規約違反として認められないのですが、その一方で集会室使用細則では「理事長が承認すれば集会室で葬式やサークル活動をしてもいい」ことになっています。マンションの集会室は、理事会総会説明会などマンション住民全員が関係する集会のための施設なので、特定または一部の住民の葬式やサークル活動に使うのは目的外使用になるのですが、これもまあいいだろうで済んでいます。もちろん。正面切って「規約違反だ」と言われると白旗ですがｗ

確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。特に問題がなければ、どのような規約や細則を作ってもいいと思います。その規約細則はおかしいという住民だけ適用しなければいいのです。例えば、よく問題になる役員辞退問題。規約細則で義務化するのはいいのですが、「義務化は法律違反」という住民が出れば、その人を飛ばして次の組合員に順番を回せばいいのです。うちのマンションではそうやっています。

なるほどね

当マンションの管理規約では、組合員は地元自治会に加入すること、
自治会費は管理費と一緒に口座引落しすることが規定されているけど、
数年前に自治会を退会するという組合員が出たときは、「ハイ、承知
しました」って感じで、その人だけ自治会費分の口座引落しをやめた
からね
うるさい人には逆らわないってことか

もともと自治会への入退会は自由だから、退会する者を
無理に拒否しても裁判になれば確実に負けるから、退会を
認めたんだろう。

理事会と自治会は完全に独立していなければならない。
特に会計面はごっちゃにしてはだめですね。

しかし、田舎にいけばいくほど、小規模マンションであればあるほど
理事会と自治会の距離が近くなる。

小規模マンションであれば、人材不足のため
理事会と自治会の役員を兼ねることはよくあること。

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

スケベ役員の中には、居住者名簿を通じて一人暮らしの女性組合員を把握して、
ことさら訪問したり、会議室に呼び出したりするゲス野郎がいるので用心して
ください。

現在のはなしですよ。

そうですか。
いいことを教えてくれてありがとう。
以前覚えていたことを書いたのでね。

組合資金１億２千万円投資に対する現在の評価額。
ネットウインGS＝132,303,918円.
金ETF1540 =123,237,380円.
含み益＝評価額ー投資金

「マンションは管理を買え」と言われることがあります。これは外観や立地も
大事だが、それ以上に修繕や清掃などが行き届いたマンションを買いなさいと
いうことだと思われがちですが、本当の意味は「それなりの高額報酬を払って
マンション管理をプロに外注しているマンションを買うべき」という意味です。
自分たちのマンションは自分たちで管理するといって、法令や会計の知識経験が
乏しい組合員を機械的な順番で役員にしても、やれることはたかがしれています。
思い付きから規約細則の改正を繰り返して矛盾だらけのルールができたりします。
しかるべき報酬と引き換えにプロに管理を任せる、これがいいマンションです。

マンションは管理を買えは合言葉のように言われているが、
新築分譲を買うときにはすでに管理会社は決まっていたり、
最初に理事も組合員が決めるのではなく管理会社が便宜上決めている。
この状態では買主は何も言えない。
私は競走倍率数百倍の人気物件を運良く買うことができたが、
宅建士による重説でも規約承認書にも意義の申し立てをする余地もなかった。
人気物件だけに売り手は強気で異議などは言える雰囲気ではなかった。
分譲販売については売り手市場で管理等には口出しができない状況だから管理のよし悪し等では判断も文句も言えない状況だから買主を守るためには法的規制が必要だと思う。
例えば宅地建物取る引き業法の改正ど。

>>19740 畜名さんですが変換ミス。
宅地建物取引業法に訂正。

「競走」倍率も、いかにも人気物件で早く買いに行かないと
売り切れるって感じが出ていていいですね

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

不動産の取引においてはほとんど売り手が強くて売る手市場である。
よって、宅建業法で買主を守るような意図を感じさせても実質は売り手市場になる。
借地借家法では少々借り手が借りてしまえば借り手が強かったので貸し手の政治的圧力で法改正がなされて貸し手が少し有利になった。
今後は取引業で買い手側の守り強化が必要ではある。
不動産業界から叱られそう～～( ´艸｀)。

やはり区分所有法の特別多数決を廃止して全員一致主義に戻すべき
一人でも反対者がいたら橋を架けない（ゴミ処理場を作らない）とのたまった
M元都痴事をスタイルでしょう

分譲マンションの取引については宅建業を改正しようね。どう改正する( ´艸｀)

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

収支報告書は毎月管理会社から発行され
責任者に説明がされてますか。

>>19748 匿名さん

発行され責任者に説明されているかは不明？
毎月の理事会の議事録も公開されていないので収支報告書の説明があったのか不明。

>>19748 匿名さん
収支報告書は毎月管理会社が発行するの？責任者は誰なの( ´艸｀)

自問自答しちゃった( ´艸｀)

>>19749 匿名さん
１，発行された責任者はだれ。
２，毎月の理事会の議事録を誰に公開
　　するの
３，収支報告書を誰に説明するの。

>>19749 匿名さん
台湾は一安心だが米国と同じねじれてきた。今年は世界のならずもの大統領続々登場。米国・中国・ロシアッは資源国で日本はどうなるかが心配である。世界は大きく変動している。マンションの管理は楽でいいのう。楽して飯が食えるしね( ´艸｀)

>>19752 畜名さん
そんな基本中の基本も知らないんだね。
収支報告書は管理会社名でフロントが理事長に説明を
しなければならないことに適正化法で決められている。
収支報告書は毎月報告しなければならないことになっている。

>>19755 匿名さん
収支報告書は、毎月交付しなければならないことになっています。
説明義務はなかったんですかね。

>>19754 匿名さん
収支報告書は管理組合のものであり管理会社のものではないよ。
よって管理会社は管理組合から委託を受けて作成はするが説明義務は会計担当理事か理事長が組合員にする。
説明能力がないのであれば管理会社の担当に説明をさせることはある。
適正化法にはそんな条文はないよ
。報告は毎月する必要はない。

管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

>>19757 畜名さん
>収支報告書は毎月する必要はない。
管理会社は管理組合から委託を受けて収支表等作成し報告する。と管理業務委託契約書では記載している。

19759の訂正
管理会社は管理組合から委託を受けて毎月収支表等作成し報告する。
毎月を追加

収支報告書は毎月作成して報告する必要があるんですね。
ただし、理事長等に説明まではしなくてもいいが、説明を
求められたらやらなければならないということですね。

管理業協会の通達や標準（規約・委託契約等）は任意事項で強制力はない。
適正化法は強制力があるので分けて説明しましょう。
適正は法では重要事項の説明は管理業務主任者がするようになっている。
総会での説明義務は契約の変更等がなされた時は強制的に説明するがそうでなければ契約書等に従う。
規約や契約書等は各マンションで異なるので標準に従うべきである。
説明者は各マンションの規約や契約書等を精査して回答をするべき。
でないときは標準や通達であることを前記してそれ等に従う。
チャンポンではトラブルメーカーになる。

適正化法は守らなければならないが、
時々チェックをしないと守らない会社がでてくる。
守らない管理会社はお灸をすえないとね。

地方整備局は、時々抜き打ちチェックはしているよ。

しかし、それはタレコミや苦情がなければ
動かないよ。

　　＊みなさんの管理組合では、管理会社はちゃんと法を順守していますか？
　　　重説の交付や説明に関しては、実に４０％が是正指導が行われています。
　　　又、契約成立時の書面の交付や財産の分別管理についても、２０％の管理会社
　　　が違反をしています。
　　　全国１５４社の管理会社に対して、６８社に対して是正指導が行われました。
　　　私たち、理事としても、法定説明事項に関心を持ち、管理業務の適正遂行のために、きちんと
　　　チェックをしましょう。

　　＊特に、収支報告書の交付が毎月行われていない管理組合が多いようです。
　　　必ず、管理会社に要求をして、毎月予算対実績の確認をするように心がけましょう。

地方整備局の職員は区分所有法や管理規約等の知識は皆無である。説明して理解してもらうには労力を要する。

相手をみくびってはいけないよ。
あんたよりは知識はあるよ。

　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

管理会社に関しては、理事会も点検項目を作成して
チェックする必要があります。

長期修繕計画書の作成はマンションの管理を
していく中においては重要なことです。

ただ、管理会社のフロントがソコンで作成する
簡単なものでは役に立たないけどね。

設計図面をもとに長期修繕計画書は作成
しなければだめ。

資金不足すると組合員から強制徴収
できる。しかも普通決議でできる。
悪徳理事長や管理会社が共謀すれば
いとも簡単にできる。
組合役員は組合員の負担軽減を考え
られる能力が必要。
管理努力がなされていない。
企業は優秀な経営者が日々努力して
いる。
管理組合役員はその真逆の地位にあ
る。恥ずかしいとは思わないかね。
努力しても努力しても報われない事
態に怠った時に組合員に負担を要請
するのならばいくらかわ救われる。

　老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。

　一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。

　国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。

　区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
　要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。

　建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。

　1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。

　被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】

トランプ氏が復帰すればウクライナ支援は中断しても
イスラエル支援は継続でしょう。
軍需産業は好調を維持します。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

>>19777 匿名さん
日本は軍需産業は禁句みたいです。
防衛産業とアナリストも言ってい
ますね。
トランプ大統領になれば経済界は
沸くみたいですが本当でしょうか。
米軍が日本を守ってやっているの
だからみかじめ料を増額してくる
でしょうね。
三菱重工と金が暴騰していますが
投資家はきな臭さを感じているの
でしょう。よくないですよね。

建替等の条件緩和になれば経済効果は大きいですね。標準管理規約も年々緩和傾向になり管理はしやすい新たな問題も出ますね。終の棲家としての効果はどうでしょうか。管理費等が増えるよね。組合員の負担が益々増えるのでしょう。

経団連の要望（建替え決議、現行５分の４以上を、３分の２以上へ引き下げ）ならず。

今回は、前回（２００２年大改正）のような、規制改革推進会議の後押しがなかった？

＜２００２年改正時＞
区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
ttps://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。

＜２０２０年、経団連要望＞
規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年１月30日）
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
ttps://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/200130toushi03.pdf
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。

「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

建て替えに関しては、決議要件を緩和しようが難しい。

耐震基準以前のものとか、問題があるマンションだけが
緩和されるとのことだが、まず建て替えはできない。
それにそれが施行されるのは数年先のことだしね。

建て替え決議が４分の３に緩和されても、建て替えは
絶対にできない。
業者は経済が活性化するかもしれないと喜んでいるようだが。

建て替えができるのは、容積率に余裕があるマンションだけだよ。

事業性を見込めないために建替えを行うことができないマンションを一括して売却したり、取り壊したりする場合は、今は所有者全員の同意が必要ですが、所有者の5分の4の賛成に引き下げます。

解体の場合も現在は５分の４の承認が必要です。
それを４分の３に緩和する計画がでています。

上記部分は正確ではないです。現在は全員の賛成が
必要かもしれませんので確認してください。

要するに、建て替えも解体もやるのは難しいということです。
建物は１００年もつといわれているので、設備も含めて工事を
計画的にやるべきです。

>>19788 匿名さん
現行法制では、建物取壊し敷地売却／取壊しは、全員同意。

法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
参考資料３　多数決割合等の比較表
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

度々のつまり資金不足が原因。
企業では倒産。建物は残りスラム化すると外部からホームレスが住みつく。そうなると行政が動かざるを得ない。国民の税金の無駄使いが起こる。マイナスの連鎖。中古マンションを買った人はババを引いたことにはきずいていない。

part2より
「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

【「建替え決議」と同様とは？】

＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。


　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

ＰＡＲＴ２はぼくの立てたスレだけど、まったく読んでないし、
読む気にならない。
１９７９３の書き込みでさえ読まないよ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

別スレで見つけた卓見を紹介します

昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。
管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

建物は１００年もつかもしれませんが、人は１００年住みません。
１００年先の建替えのことを考えても無意味なのです。
時期が来たら買い替える、これが賢いマンション住民です。

>>19799 匿名さん
買い替えるとしたら、買い手がいるんです。そしてその者は
そこに住み続けることになります。
そしてより快適なマンションライフを送るために、補修工事を
するのです。
マンションは売るにしろ賃貸に出すにしろ、子供に相続する
にせよ、建物設備の維持保全をしていかなければならないのです。