管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-16 14:28:39

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

  1. 19601 畜名さん 2024/01/05 05:09:24

    >>19599 匿名さん
    全員の同意が取れるかな?( ´艸`)

  2. 19602 匿名さん 2024/01/05 08:14:13

    part2より
    【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
    ○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
    ○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
    ○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

    (国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋)

  3. 19603 匿名さん 2024/01/05 08:48:34

    アホな役員が金食い虫の機械式駐車場をコストがかからない平面駐車場に造り替えると言い出した。地下の部分を簡単に埋め立てられるとでも思ってるのか。箱庭とはワケが違うんだぞw

  4. 19604 周辺住民さん 2024/01/05 10:34:43

    バカな役員ほど就任すると何か新しいことをやりたがる。
    規約全面改正、企画・防災・防犯・美化・高齢化対策などの専門委員会設置、、、。
    うちのマンションでは数年早いものは年経たずに自然消滅。

  5. 19605 匿名さん 2024/01/05 12:05:15

    マンションの建て替えはできないよ。

  6. 19606 匿名さん 2024/01/05 12:38:23

    新しく理事になった者は、何かやらないと今度の理事は
    何もしないと思われるので、工事をやりたがるね。

  7. 19607 匿名さん 2024/01/05 13:39:22

    機械式駐車場を設置しているマンションを購入した人は、運が悪かったとあきらめて死ぬまで機械式駐車場に付き合うしかない。機械式駐車場を平面駐車場に作り直すとなると、一つは地下室(ピット)を埋め立てる方法、もう一つは地下室の上を鉄板で覆う方法がある。前者はクルマよりはるかに重量のある土砂やコンクリートを地下室に流し込むわけだから、地下室の底部が破損陥没する恐れがあり、そうなると周辺部にまでその影響は及ぶ。最悪の場合、建物が傾き敷地の表面部には段差や亀裂が生じるだろう。

  8. 19608 匿名さん 2024/01/05 13:43:24

    地下室を鉄板で覆う方法ではさほどの重量はかからないから土壌のゆがみや陥没は心配いらない。ただし、鉄板は機械式駐車場のパレット(車を乗せる鉄板)と同じく経年劣化し交換作業が必要になるので、コンクリートまたはアスファルトの駐車場のようにメンテナンスの手間と費用が激減するわけではない。全くもって機械式駐車場という代物はクソ以下なのである。

  9. 19609 匿名さん 2024/01/05 14:50:59

    part2より
    【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】その2
    法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
     ア 建物敷地売却制度
     イ 建物取壊し敷地売却制度
     ウ 取壊し制度
     エ 再建制度
     オ 敷地売却制度
    が検討されている。

  10. 19610 畜名さん 2024/01/05 15:57:58

    組合員の欲望を満たすことができればほとんどの案件がつつがなく執り行うこちができる。

  11. 19611 匿名さん 2024/01/05 16:31:32

    管理会社は息のかかった下請け業者に修繕やら改修やら新設やらの工事をさせたくて
    うずうずしている。管理組合の口座からいかに多くの金を引き出し傘下企業を潤すか、
    フロント野郎の昇格・ボーナス査定はこの一点にかかっている。

  12. 19612 畜名さん 2024/01/06 01:23:04

    年末年始は寝る暇もなかった。
    組合資金の投資についての組合員の質問で苦労した。
    スマホ等で基準価格を調べて現在の評価額の割り出しを教えるのに苦労した。
    長期修繕計画書には30年間の損益が不明なのでどうするのかの質問には苦労した。
    1億2千万円は別と考えている。
    証券口座の評価額には現在は1億3千万円くらいになっているのを見せたら安心したような顔をしていた。
    当分は投資を理解していない組合員からの質問には苦労しそうである。

  13. 19613 畜名さん 2024/01/06 03:16:19

    投資にはリターンとリスクはつきものである。そのために理事会で吟味して理事の過半数の賛成を得て総会に臨み採決された案件である。

  14. 19614 匿名さん 2024/01/06 03:23:44

     *資産価値の落ちないマンションの条件

        1.立地が良い

        2.築年数(築浅)

        3.物件規模が大きい

        4.管理状況が良い
     大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
     建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
     必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
     修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
     滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
     理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
     義務違反者に対する対応はきちんとされているか
     防犯性は保たれているか。

  15. 19615 匿名さん 2024/01/06 03:25:05

       ※必要修繕積立金の額とは

     平成20年マンション総合調査(国交省)では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕
    積立金の平均は、月額1戸当り11,877円となっています。
     又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、15階未満の専有
    面積当たりの平均値は、平米当り178円/月としめされています。
       例えば、70㎡の場合は、1戸当り月12,460円が必要とされています。

     修繕積立金の額は上記の額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた長期修繕
    計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。
     そのためには、長期修繕計画が必要です。
    現在は、材料費や工賃の大幅アップのため、修繕積立金も
    大幅に値上げしなければならなくなっています。

  16. 19616 匿名さん 2024/01/06 04:26:23

    現在の修繕積立金の額は、1戸当たり月2万円ぐらいが
    必要です。

  17. 19617 畜名さん 2024/01/06 05:22:44

    修繕等の計画書はあくまで計画書であ
    るにすぎない。
    資金に変動があれが随時変更される。
    これ等はAIで十分対応できるので慌て
    る必要はない。
    あくまで資金の調達は組合員負担を減
    ずる方法を考えた方がいい。
    AI活用は項目を記憶させればインフレ
    率等を考慮して自動で作成される。
    ほぼ無料でできる。

  18. 19618 畜名さん 2024/01/06 05:40:39

    >>19616 匿名さん
    1戸当たりでは解らん。
    1㎡当たりで表記した方が公平で
    わかりやすい。
    私のマンションは現役員の裁量で
    投資等の資産の運用で修繕積立金
    等は1㎡当たり80円で十分な資
    金を確保している。
    築30年超で2回目の修繕を実行
    して剰余金は潤沢に確保している。
    計画書はAIで自動で作成される。
    屁理屈では何にも役立たない。

  19. 19619 匿名さん 2024/01/06 07:24:48

    来週発表される消費者物価指数に注目せよ!

  20. 19620 畜名さん 2024/01/06 07:37:38

    >>19619 匿名さん
    どう見られますか。
    上振れで円高ドル安米国三指数下落で日本安でどうでしょう。

  21. 19621 畜名さん 2024/01/06 08:20:46

    >>19619 匿名さん
    米国は物価は落ち着きソフトランデング予想で株価は上昇基調であるが、
    このまま高金利を続けていればどこまで米国地方銀行や中小企業への悪影響が出て大恐慌の引き金になりかねない。
    それを望んでいるのがユダヤ資本だ。
    怖いがどうね。

  22. 19622 畜名さん 2024/01/06 08:33:40

    >>19619 匿名さん
    物価は上がり失業率は下がり平均賃金は上がり失業保険申請者数や受給者数は下がり米国経済は順風満帆に見えるが片方の生産者や製造業は良くなくて原油や金が上昇している。これは何を意味しているのかをご教授願いたい。

  23. 19623 匿名さん 2024/01/06 10:18:45

    一寸先は五分の闇と言いますから要注意ですたい

  24. 19624 匿名さん 2024/01/06 10:30:11

       ※管理会社の問題点

     マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
    繕において管理組合が機能しているマンションです。
     管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
    てきちんと交渉する術も必要です。
     近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
    断する訳にはいきません。
       例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
       管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等)

     価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
    割高なのかを是正することが大切になってきます。

     又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
    管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
    要求されます。

     管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
     又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
    価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

  25. 19625 匿名さん 2024/01/06 10:51:56

    AIはどこのソフトがいいのでしょうか?

  26. 19626 畜名さん 2024/01/06 11:16:56

    >>19625 匿名さん
    自分で作成する。ソフトはない。

  27. 19627 畜名さん 2024/01/06 11:20:51

    収支報告書には投資金の評価額を記載すればいいよ。損益はスマホ等で検索すればわかるからね。

  28. 19628 畜名さん 2024/01/06 11:25:45

    来週は台湾の総統選がパラダイスになるかもね。

  29. 19629 匿名さん 2024/01/07 01:02:40

    >>19627 畜名さん
    収支報告書に投資金の金額を記載するのはあたりまえのことでしょう。
    修繕積立金の取り崩しを総会で承認をもらったのですから。
    それと、長期修繕計画書に30年間の投資の損益の金額を年度ごとに
    記載するのとは別物なんですよ。それが記載されないと、資金計画が
    立てられないのです。
    現在の積立金で30年間の工事費が賄えるかということです。あなたのいう
    投資の利益の金額も当然入れてもいいのですが。
    それらを含めて積立金が足りなければ値上げをしなければすべての工事は
    できないでしょう。
    投資の利益はいつ、いくらなのかが全く予測がつきません。絶対損をしない
    からいいんだでは資金計画が立たないのです。
    これが分からないあなたはマンション管理の素人です。
    投資金額は積立金の10%程度とのことですが、積立金は工事の前後で
    大きく変動します。
    だから全国のマンションで投資を行うところは皆無に近いのです。
    あなたは30年間もマンションの投資に携わることはしないでしょう。
    あなたがやめればだれがやるんですか。継続性が大切ですよ。
    あなたは自分のマンションの投資の現況を報告してますが、あなたの
    住んでいるマンションが儲けようが損をしようが、そんなことは全く
    関係がないのですよ。
    あなたはここでの書き込みはやめてください。

  30. 19630 匿名さん 2024/01/07 01:35:19

    勝手に仕切らないでください。
    何様のつもりですか。

  31. 19631 匿名さん 2024/01/07 01:38:08

    自分が有益だと考えることを情報提供すればいいのです。
    組合財政、役員選挙、自主管理、大規模修理工事、、、自由に書き込もう!

  32. 19632 匿名さん 2024/01/07 01:38:49

    レス数も稼げるしね(主の本音)

  33. 19633 匿名さん 2024/01/07 02:07:21

    支払督促の具体的なやり方

    *支払督促とは
      支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
     ことができる制度です。

      この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
     いを命じる制度です。

      内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
     裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

      少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
       140万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
       140万超の場合は地方裁判所管轄
        但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

       公示送達によらないで送達することができることが条件です。

  34. 19634 畜名さん 2024/01/07 02:39:21

    >>19629 匿名さん
    長期修繕計画書予算の収支には投資金は含まれている。
    評価額は毎日変動するので含むことはできない。
    評価額はスマホ等で検索できる。
    解約時には損益を加えればいいよ。
    30年間は持ち続けるのは想定はしない。相場が変動するのに合わせて利益が最大とみた時には解約して利益を確定して証券口座で保管する。

    繰り返し利益を積み立てる方法であるからして30年間には相当の金が積み立てられる予定。個人の投資手法もこの方法で一度たりも損はしていない。この手法は経済や政治の変動リスクを避ける手堅い方法だから組合幹部にも知ってほしい。

    投資信託は長期との考えが常識となっているが小生はそうは思っていない。利益は少なくても確実な利益を優先しての投資の手法である。組合資金の投資は個人投資とは異なりより確実性が求められる。

  35. 19635 匿名さん 2024/01/07 02:51:13

    *支払督促の申し立ての手続き

    1)債権者からの支払い督促の申し立て
    2)簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
      この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
    3)債務者に到達
      2週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
      仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
      異議の限度で効力を失います。
      異議があれば、通常訴訟となります。
    4)債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
    5)裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
      到達後、2週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

      この間に、強制執行の申し立てが可となります。
      但し、30日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
     ことになります。

      仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
     を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
      但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

    6)確定判決と同一の効力が出てきます。

  36. 19636 匿名さん 2024/01/07 03:12:32

    6)確定判決と同一の効力が出てきます。

    *費用
      申し立ての手数料プラス郵便代です。
        10万円以下 500円
        10万円ごとに500円がプラスされます。
         例、  40万円~50万円では、2,500円
             90万円~100万円では、5,000円
             100万円超の場合は、20万円ごとに500円となります。
      郵便代は1,000円~2,000円です。

    *支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
     特徴があります。

    *少額訴訟は、1回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
      只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
     理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
      特に60万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

  37. 19637 匿名さん 2024/01/07 09:40:48

    規約全面改正を理事会に申し入れた組合員も安請け合いした役員も揃ってバカだから
    3年経って一つの条文も書けない。バカは無理に役員にならなくていい。辞退しろ。
    「役員辞退したら管理費割り増し」とかケチ臭いこというハゲがいるから困るのよ。

  38. 19638 畜名さん 2024/01/07 10:07:53

    >>19629 匿名さん
    貴方は30年間マンションの修繕に立ち会うのかね。同じことじゃない( ´艸`)

  39. 19639 匿名さん 2024/01/07 10:13:15

    柱の陰から工事の様子をじっと見つめている
    そういう爺さんはいますよ
    お嫁さんが拭いたテーブルを指でこすって埃が残ってないか確かめるお姑さんみたいに

  40. 19640 匿名さん 2024/01/07 11:31:17

    >>19638 畜名さん
    30年間の長期修繕計画については、輪番制の理事が
    そのときどきでやるので問題はないですよ。
    30年間同じ者がやるわけではないのでね。

  41. 19641 匿名さん 2024/01/07 12:09:34

    成程。

  42. 19642 匿名さん 2024/01/08 00:43:26

    マンション管理は一人でするのではありません。
    だから輪番制で行い、誰でも計画や規約等に基づいて
    やれるようになっているのです。
    故に継続性が保てるのですよ。

  43. 19643 畜名さん 2024/01/08 01:00:25

    全ての案件については計画は必須だよね。当然です。そんなことは赤子でも理解している。

  44. 19644 匿名さん 2024/01/08 02:07:39

    その計画を作成する中で、収支は明確にしなければならない
    ということだよ。
    他スレに書き込んでいるからそちらへどうぞ。

  45. 19645 畜名さん 2024/01/08 02:23:17

    >>19644 匿名さん
    収支報告書は正直に報告すればいいだけだよ。よからぬ先入観は禁物である。

  46. 19646 匿名さん 2024/01/08 02:48:15

    収支報告書を正確に記載するのは当たり前だよ。
    それと長期修繕計画書とは関係ないのが分からないあほ。

  47. 19647 畜名さん 2024/01/08 03:18:01

    >>19646 匿名さん
    長期修繕計画の書き込みはしていないが、先入観か当用漢字が読めない御仁か( ´艸`)

  48. 19648 匿名さん 2024/01/08 04:46:14

    長期修繕計画書に収支が記載されなければ、必要修繕工事費や
    収入がいくら必要なのかが分からないというのは理解できるの?

  49. 19649 匿名さん 2024/01/08 04:52:31

    マンション管理に疎い者の書き込みはうざい。

  50. 19650 匿名さん 2024/01/08 05:22:13

    その話題はそれぐらいにして、次は管理組合による給排水管工事についてですね。

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      評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
      管理委託契約書に付いて
      私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。

      管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
      全て同じ内容で契約するもので、
      違った契約書の内容に出来ない
      との回答がフロントが有った、
      本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
      1. 管理委託契約書
        0%
      2. 契約書の意味
        0%
      0票 
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    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台~7100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2~63.18m2

    総戸数 78戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    イニシア東京尾久

    東京都荒川区西尾久7-142-2

    5198万円~6168万円

    2LDK・3LDK

    43.42m2・53.4m2

    総戸数 49戸

    カーサソサエティ本駒込

    東京都文京区本駒込一丁目

    2LDK+S・3LDK

    74.71㎡~83.36㎡

    未定/総戸数 5戸

    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    サンウッドテラス東京尾久

    東京都荒川区西尾久7丁目

    4,298万円~6,498万円

    1DK~3LDK

    34.81m2~59.95m2

    総戸数 33戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    クラッシィタワー新宿御苑

    東京都新宿区四谷4丁目

    1億800万円

    1LDK

    43.9m2

    総戸数 280戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    9290万円~1億5990万円※権利金含む

    2LDK~4LDK

    57.4m2~82.67m2

    総戸数 522戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

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    サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

    東京都新宿区信濃町11-2

    9,440万円~13,480万円

    2LDK

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    総戸数 37戸

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    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

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    2LDK

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    6998万円・7248万円

    3LDK

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    総戸数 58戸

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    6858万円~9088万円

    3LDK

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    8,430万円・13,780万円

    2LDK・3LDK

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    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

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    1DK~4LDK

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    3LDK

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