「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

組合資金問題は重要なので、有益な情報提供を期待しています

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積立金を投資に回しているマンションの書き込みがあるけど
他のマンションにとって何の参考になるの？
そのマンションがいくら儲けようが損をしようが何の関係も
ないのでは。
それとも積立金を投資に回すことでも考えているのかな。
３０年間の工事費と収入から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出しなければならないのだが、投資の３０年間の利益額がいくらに
なるかも予測ができないようでは、積立金の値上げをいくらに
すればいいのかも分からないでしょう。
工事があれば支払いをしなければならないんだよ。
それに投資する金額は大規模修繕工事のすぐ後にいくらあるの？
殆ど積立金は残っていないよ。
だから、修繕積立金を投資に回しているマンションは全国でみても
皆無に近いんだよ。

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>>19569 匿名さん
有益な情報とかいっているが、具体的にどの銘柄をいくらで
買えとかの情報かな。
株は瞬時に価格は変動するから、その判断をだれがするの。
できないことを夢みてはだめだよ。

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組合資金１億２千万円を金に２０２３年１２月１９日（金）に投資したと仮定した場合の現在の
評価額は１２、２２９、２、７７０円になりました。金が再度上昇開始です。
原油高や金高は有事銘柄です。
恐怖指数も上昇中です。
令和６年能登半島地震が重なり投資家の恐怖心が高まった。
今年は波乱の年にならなければいいが心配です。
特に米国大統領選は有権者の意識が世界情勢を反映します。
米国内の内乱は心配です。
民主主義の危うさを感じる。
我々マンションの所有者は理事長の采配で決まるので選任には十分気をつけましょうね。

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>>19571 匿名さん
組合資金はチレードはしていないよね。個人では日銭稼ぎはしているけどね。
総会では投資信託への投資は賛成された。そんなバカなことはしないよ。
博打はしてはいけませんよ。

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個人投資は米国大統領選が落ち着くまでは短期トレードで日銭稼ぎに徹している。
組合投資の信託は組合員の支持を得ているので小生の裁量で時期を見て大統領選までに解約して利益は組合の証券口座に積み立てる予定ではあるが確定はしていない。
現在は損は１００％ありません。
１０００万くらいの利益だから大したことはないが管理の足しにはなる。
元金１億２千万円は修繕積立金に参入しているのでご心配なく。
損益については組合員が理解しやすいように証券口座に評価額から元金を差し引いた金額を表記してある。
一目でわかります。明朗会計。

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＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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長期修繕計画書作成に大切な組合費を費やすではない。その費用は修繕時の為に蓄えてほど価値がある。

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長期修繕計画書がなければ、工事をいつやればいいかが
分からないよ。
それに、工事費が３０年間でいくらいるのか、収入は
いくらなのかも分からない。
現在の積立金で工事費は賄えるのか、値上げをしなければ
ならないかも。
それにね、長期修繕計画書のないマンションは全国でも
殆どないよ。

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>>19578 匿名さん
長期修繕計画書が不必要だとは一言も言ってはいない。

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明朗会計で組合資金を管理運用する
誰にも文句は言わせない

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総会で承認を受けたマンションはそれでいい。
他のマンションは投資の話を参考にするのはいいが、誰が
それに取り組むの？
本当にやる気があるの？
だから投資の話でいくら儲けたといっても何の参考にもならないよ。
儲けようが損をしようが知ったこっちゃない。

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興味がなければスルーすればいいよ
配管工事や規約改正の話と同じ
５万レス目指して自由に書き込もう！

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>>19576 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の 　　責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

そうです、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施して下さい。

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同じ管財を使っているのでいずれどちらも劣化します。
どうせやらなければならないのなら、一緒にやった方が
効率はいいのです。
工事費も同じ区分所有者が負担していて、同じことですから。
だから、現在は共用部分と専有部分の配管の工事を一緒に
やるべく規約を改正して将来のために取り組んでいるのです。
それができないマンションはスラム化するだけです。

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>>19584 匿名さん

これは投資を進めるごじんと同レベル。
おまえさんはここには来るな。

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>>19585 匿名さん
そうなのよ、ごめんね。
ソシオちゃんが逃げ足が速くて
捕まらないのよ。
秀才にはわかんね～～だろうね( ´艸｀)

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

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東証まずまずのスタート

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理事会による役員立候補者の事前承認制度などという法学部生１年生に笑われるような
改正事項を盛り込まないようにしなさいよｗ

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３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

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＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。　

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　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

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　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

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＊では、どうすればいいのか。

　１）管理組合預金口座の通帳は理事長、印鑑は会計理事が別々に保管し、
カッシュカードはつくらない。口座の入出金記録を毎週末に確認し、
足りなくなったときだけ費用最小限引き出す。

　2）やむをえず管理会社担当者が行うとなった場合、不正をしたら即刻警察に
通報すること、担当者と上司（会社）が連帯して即日弁償することを念書に
しておく。
　３）不正があれば警察マスコミ業界紙に大々的に連絡し、二度とこの世界で飯が
食えないようにする。

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やりすぎ

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>>19595 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

築５０年のマンションは解体しましょう
解体のための解体積立金を徴収（築４１年目から）しましょう

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減価償却期間は耐用年数ではないですよ。税法上の
問題です。

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>>19599 匿名さん
全員の同意が取れるかな？( ´艸｀)

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part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度の期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

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アホな役員が金食い虫の機械式駐車場をコストがかからない平面駐車場に造り替えると言い出した。地下の部分を簡単に埋め立てられるとでも思ってるのか。箱庭とはワケが違うんだぞｗ

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バカな役員ほど就任すると何か新しいことをやりたがる。
規約全面改正、企画・防災・防犯・美化・高齢化対策などの専門委員会設置、、、。
うちのマンションでは数年早いものは年経たずに自然消滅。

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マンションの建て替えはできないよ。

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新しく理事になった者は、何かやらないと今度の理事は
何もしないと思われるので、工事をやりたがるね。

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機械式駐車場を設置しているマンションを購入した人は、運が悪かったとあきらめて死ぬまで機械式駐車場に付き合うしかない。機械式駐車場を平面駐車場に作り直すとなると、一つは地下室（ピット）を埋め立てる方法、もう一つは地下室の上を鉄板で覆う方法がある。前者はクルマよりはるかに重量のある土砂やコンクリートを地下室に流し込むわけだから、地下室の底部が破損陥没する恐れがあり、そうなると周辺部にまでその影響は及ぶ。最悪の場合、建物が傾き敷地の表面部には段差や亀裂が生じるだろう。

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地下室を鉄板で覆う方法ではさほどの重量はかからないから土壌のゆがみや陥没は心配いらない。ただし、鉄板は機械式駐車場のパレット（車を乗せる鉄板）と同じく経年劣化し交換作業が必要になるので、コンクリートまたはアスファルトの駐車場のようにメンテナンスの手間と費用が激減するわけではない。全くもって機械式駐車場という代物はクソ以下なのである。

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part2より
【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】その２
法制審議会の区分所有法制部会において、多数決による区分所有関係の解消及び区分所有建物の再生のための新たな制度として、
　ア 建物敷地売却制度
　イ 建物取壊し敷地売却制度
　ウ 取壊し制度
　エ 再建制度
　オ 敷地売却制度
が検討されている。

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組合員の欲望を満たすことができればほとんどの案件がつつがなく執り行うこちができる。

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管理会社は息のかかった下請け業者に修繕やら改修やら新設やらの工事をさせたくて
うずうずしている。管理組合の口座からいかに多くの金を引き出し傘下企業を潤すか、
フロント野郎の昇格・ボーナス査定はこの一点にかかっている。

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年末年始は寝る暇もなかった。
組合資金の投資についての組合員の質問で苦労した。
スマホ等で基準価格を調べて現在の評価額の割り出しを教えるのに苦労した。
長期修繕計画書には30年間の損益が不明なのでどうするのかの質問には苦労した。
１億２千万円は別と考えている。
証券口座の評価額には現在は１億３千万円くらいになっているのを見せたら安心したような顔をしていた。
当分は投資を理解していない組合員からの質問には苦労しそうである。

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投資にはリターンとリスクはつきものである。そのために理事会で吟味して理事の過半数の賛成を得て総会に臨み採決された案件である。

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　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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　　　※必要修繕積立金の額とは

　平成２０年マンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕
積立金の平均は、月額１戸当り１１，８７７円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有
面積当たりの平均値は、平米当り１７８円/月としめされています。
　　　例えば、７０㎡の場合は、１戸当り月１２，４６０円が必要とされています。

　修繕積立金の額は上記の額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた長期修繕
計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。
　そのためには、長期修繕計画が必要です。
現在は、材料費や工賃の大幅アップのため、修繕積立金も
大幅に値上げしなければならなくなっています。

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現在の修繕積立金の額は、１戸当たり月２万円ぐらいが
必要です。

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修繕等の計画書はあくまで計画書であ
るにすぎない。
資金に変動があれが随時変更される。
これ等はAIで十分対応できるので慌て
る必要はない。
あくまで資金の調達は組合員負担を減
ずる方法を考えた方がいい。
AI活用は項目を記憶させればインフレ
率等を考慮して自動で作成される。
ほぼ無料でできる。

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>>19616 匿名さん
１戸当たりでは解らん。
１㎡当たりで表記した方が公平で
わかりやすい。
私のマンションは現役員の裁量で
投資等の資産の運用で修繕積立金
等は１㎡当たり８０円で十分な資
金を確保している。
築３０年超で２回目の修繕を実行
して剰余金は潤沢に確保している。
計画書はAIで自動で作成される。
屁理屈では何にも役立たない。

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来週発表される消費者物価指数に注目せよ！

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>>19619 匿名さん
どう見られますか。
上振れで円高ドル安米国三指数下落で日本安でどうでしょう。

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>>19619 匿名さん
米国は物価は落ち着きソフトランデング予想で株価は上昇基調であるが、
このまま高金利を続けていればどこまで米国地方銀行や中小企業への悪影響が出て大恐慌の引き金になりかねない。
それを望んでいるのがユダヤ資本だ。
怖いがどうね。

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>>19619 匿名さん
物価は上がり失業率は下がり平均賃金は上がり失業保険申請者数や受給者数は下がり米国経済は順風満帆に見えるが片方の生産者や製造業は良くなくて原油や金が上昇している。これは何を意味しているのかをご教授願いたい。

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一寸先は五分の闇と言いますから要注意ですたい

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　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

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AIはどこのソフトがいいのでしょうか？

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>>19625 匿名さん
自分で作成する。ソフトはない。

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収支報告書には投資金の評価額を記載すればいいよ。損益はスマホ等で検索すればわかるからね。

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来週は台湾の総統選がパラダイスになるかもね。

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>>19627 畜名さん
収支報告書に投資金の金額を記載するのはあたりまえのことでしょう。
修繕積立金の取り崩しを総会で承認をもらったのですから。
それと、長期修繕計画書に３０年間の投資の損益の金額を年度ごとに
記載するのとは別物なんですよ。それが記載されないと、資金計画が
立てられないのです。
現在の積立金で３０年間の工事費が賄えるかということです。あなたのいう
投資の利益の金額も当然入れてもいいのですが。
それらを含めて積立金が足りなければ値上げをしなければすべての工事は
できないでしょう。
投資の利益はいつ、いくらなのかが全く予測がつきません。絶対損をしない
からいいんだでは資金計画が立たないのです。
これが分からないあなたはマンション管理の素人です。
投資金額は積立金の１０％程度とのことですが、積立金は工事の前後で
大きく変動します。
だから全国のマンションで投資を行うところは皆無に近いのです。
あなたは３０年間もマンションの投資に携わることはしないでしょう。
あなたがやめればだれがやるんですか。継続性が大切ですよ。
あなたは自分のマンションの投資の現況を報告してますが、あなたの
住んでいるマンションが儲けようが損をしようが、そんなことは全く
関係がないのですよ。
あなたはここでの書き込みはやめてください。

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勝手に仕切らないでください。
何様のつもりですか。

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自分が有益だと考えることを情報提供すればいいのです。
組合財政、役員選挙、自主管理、大規模修理工事、、、自由に書き込もう！

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レス数も稼げるしね（主の本音）

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支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

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>>19629 匿名さん
長期修繕計画書予算の収支には投資金は含まれている。
評価額は毎日変動するので含むことはできない。
評価額はスマホ等で検索できる。
解約時には損益を加えればいいよ。
3０年間は持ち続けるのは想定はしない。相場が変動するのに合わせて利益が最大とみた時には解約して利益を確定して証券口座で保管する。

繰り返し利益を積み立てる方法であるからして３０年間には相当の金が積み立てられる予定。個人の投資手法もこの方法で一度たりも損はしていない。この手法は経済や政治の変動リスクを避ける手堅い方法だから組合幹部にも知ってほしい。

投資信託は長期との考えが常識となっているが小生はそうは思っていない。利益は少なくても確実な利益を優先しての投資の手法である。組合資金の投資は個人投資とは異なりより確実性が求められる。

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＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

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６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

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規約全面改正を理事会に申し入れた組合員も安請け合いした役員も揃ってバカだから
３年経って一つの条文も書けない。バカは無理に役員にならなくていい。辞退しろ。
「役員辞退したら管理費割り増し」とかケチ臭いこというハゲがいるから困るのよ。

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>>19629 匿名さん
貴方は30年間マンションの修繕に立ち会うのかね。同じことじゃない( ´艸｀)

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柱の陰から工事の様子をじっと見つめている
そういう爺さんはいますよ
お嫁さんが拭いたテーブルを指でこすって埃が残ってないか確かめるお姑さんみたいに

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>>19638 畜名さん
３０年間の長期修繕計画については、輪番制の理事が
そのときどきでやるので問題はないですよ。
３０年間同じ者がやるわけではないのでね。

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成程。

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マンション管理は一人でするのではありません。
だから輪番制で行い、誰でも計画や規約等に基づいて
やれるようになっているのです。
故に継続性が保てるのですよ。

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全ての案件については計画は必須だよね。当然です。そんなことは赤子でも理解している。

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その計画を作成する中で、収支は明確にしなければならない
ということだよ。
他スレに書き込んでいるからそちらへどうぞ。

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>>19644 匿名さん
収支報告書は正直に報告すればいいだけだよ。よからぬ先入観は禁物である。

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収支報告書を正確に記載するのは当たり前だよ。
それと長期修繕計画書とは関係ないのが分からないあほ。

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>>19646 匿名さん
長期修繕計画の書き込みはしていないが、先入観か当用漢字が読めない御仁か( ´艸｀)

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長期修繕計画書に収支が記載されなければ、必要修繕工事費や
収入がいくら必要なのかが分からないというのは理解できるの？

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マンション管理に疎い者の書き込みはうざい。

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その話題はそれぐらいにして、次は管理組合による給排水管工事についてですね。

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では今度はそうしますね。
楽しみにしていてください。

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投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあればすぐ
給排

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投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあれば
すぐ給排水管の書き込みをしますよ。

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同じ土俵でイヤガラセ合戦とは洒落てますね

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所詮そういう場だからね。だから、どんな話題でもいいのよ。
排水管のコピペより資金運用の方が面白いし。

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私は投資の話をしていましが、
実は大規模修繕や法人化や機械式駐車場の廃止と用地を買収して買収地を造成して住宅地化して駐車場に賃貸している。経費の軽減と駐車場収入で管理費等は㎡当たり１８０円で十分大規模修繕を完了しても剰余金は潤沢です。その剰余資金の１０分の１を投資にしました。現在は含み益が１０００万くらいになっているはずです。知恵を絞れば大概の問題は解決できます。管理会社や外部のコンサルは使いませんでした。優秀な同士がいました。AI活用のプロもいます。

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「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

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「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

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＜大規模修繕工事の進め方＞

>>19220　参照

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＜総会の進め方＞

>>19019　参照

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

築５０年後のマンションは「給排水管の老朽化に伴う改修工事」は可の判例。

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キッチンシンクについ流してしまいがちな熱湯。NGの理由をプロが解説

ぬめりや臭いが気になりやすい水回り。野菜をゆでこぼしたり、パスタをゆでたりする際、一石二鳥とばかりに熱湯をそのまま排水口に流してしまっていませんか？

実は、この行為は効果があるどころか、家を傷つけている可能性があり危険です。クリンネスト2級の資格を持つ、掃除と片づけのプロ・伊藤まきさんにお話を伺いました。

◇ ◇ ◇

排水用の塩ビ管 耐熱温度は60～70度
キッチンやお風呂場などの排水口に、熱湯を流すのはNGです。その理由は至極簡単で、排水口からつながる排水用塩ビ管（硬質ポリ塩化ビニル管）の耐熱温度が、60～70度程度しかないため。沸騰したての熱湯を流してしまうと塩ビ管が変形し、最悪の場合、排水管が破損。水漏れを起こしてしまうためです。

近年、80度程度まで耐えられる強化塩化ビニル製の配管も出ているようですが、それでも80度が上限。100度近い熱湯を流してしまうと、ゆがんでしまう可能性があるのです。

配管がゆがむと、そこに排水が溜まるなどし、汚臭の原因になることも。汚臭を防ぐために良かれと思ってしていたことが、結果的にさらなる汚臭を生む原因になりかねません。野菜やパスタをゆでたあとの湯は、60度程度まで冷ましてから捨てるようにするか、温度を下げるために大量の水とともに流すよう心がけましょう。

排水口や排水パイプの詰まりを防ぐには、日頃から油汚れを流さないようにする工夫も必要です。食器や調理器具に残った油汚れは、キッチンペーパーで拭き取ってから洗うようにするだけでも違ってきます。

どうしても排水口からの臭いや詰まりが気になる場合は、一度排水口を閉じてシンクにお湯（50度程度）をたっぷりと貯めてから一気に流すと、水圧により排水管の詰まりが取れ、臭いが解消されることがあります。それでも解消できない場合は、プロに頼むのも手。排水管の中いっぱいに油の塊が詰まっていた……ということもあるようですよ。

伊藤 まき（いとう・まき）

整理収納アドバイザー1級、クリンネスト2級。ホテル清掃員や国鉄系レストランの厨房、内装会社、デパートの搬入搬出などで経験を積み、出版社に入社したのち独立。

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給排水管の管理は組合資金に次いで重要である。
私は、機械式駐車場の廃止とその用地買収を強権で実行して今は資金は潤沢である。
ただし、給排水管問題は当マンションはオール電化で室内に給湯のための貯湯槽が設置されていて頓挫しています。
あまりに複雑なのでこの際専有部分の室内のバリアフリー化をしようと計画中です。
そのためには技術的には色々な問題をクリアーしなければなりません。
組合資金は理事長や有志の協力で資産を運用して稼いでいるので専有部分のリフォーム等も組合費で賄えるくらい潤沢になりました。
管理費等は１㎡当たり１８０円で推移しています。
努力すれば組合員の負担をゼロでも夢ではありませんよ。

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お金に好かれる人はどんなことを考えているのか。ファイナンシャルプランナーの立川健悟さんは「お金で直接買えないものを大事にする。だから彼らの住む家は駅近が多い」という――。（第3回）

※本稿は、立川健悟『お金持ちは合理的』（すばる舎）の一部を再編集したものです。

お金持ちは駅近が好き
お金持ちは、お金で直接買えないものにこそ価値があることを知っています。たとえば自宅から職場への通勤にかかる時間には、値札が付いているわけではないので直接買うことはできません。

しかし、たとえば現在の月給を労働時間で割って実質的な時給を計算すれば、通勤にどれくらいの費用がかかっているのか算出できます。あるいは、電車通勤なら定期代で、車通勤ならガソリン代などで、おおよその費用を計算することもできるでしょう。

通勤にかかっている時間は、決してタダではないのです。お金持ちは、こうした「時間コスト」にも敏感なのでしょう。通勤時間を最短にできる駅近物件を自宅として賃貸したり保有したりしている方が、かなりの割合を占めます。

もちろん、駅近の不動産となると家賃や価格もそれなりに大きなものになりますが、お金があるのでその点はほとんど気にしません。毎日、少しずつ積み重なる通勤時間を短縮することは、駅近物件に費やす金額よりも大きな価値があると判断しているのです。

ちなみに不動産オーナーや地主の方は、勤めに出ていないこともよくあります。しかしそれでも、日々の生活が便利で、病院やスーパー、よく使うお店、子どもの教育施設や行政関連施設などが集まっている駅前の栄えた場所に、徒歩数分でアクセスできる位置に自宅を構えているケースが多数派です。

意外にもタワマンは不人気
代々の地主のような伝統的なお金持ちは郊外の豪邸に住んでいることもたまにはありますが、ここ1、2代のうちにお金持ちになったような方の場合には、ほとんどが駅近に住んでいます。

また、セレブなイメージのあるタワーマンションに住んでいる方は意外にも少ない印象があります。

相続税の圧縮効果がいずれ使えなくなることを見越したうえで、ちょっと買い物に出るのにもエレベーターでの移動が必須となる上層階での暮らしは、必ずしも住みやすいものとは言えないのではないか、またその住みごこちに比べて価格が高すぎるのではないか、という判断をしている方が多いのかもしれません。

いわゆる普通の分譲マンションの、最上階でもない中層階の少し広めの間取りの部屋に、ひっそりと暮らしているお金持ちはとてもたくさんいます。

生活や通勤の時間コストを節約でき、郊外の豪邸に比べて気軽に友人も呼べ、高額なタワーマンションのようにコストパフォーマンスが悪化していない駅近物件。

お金持ちとは、こういう“お金だけでは買えない価値”を手にするためなら、そして、それが自分にとって納得いくものであれば、惜しみなくお金を出す人たちです。

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消費者物価指数、予想通りでした
また儲かってしまいました（ゴメンナサイ）

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