「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

不要

しかし、規約で規定していないと、重大事故等があれば
住民間で揉めますよ。
その費用を関係のない棟の住民がなぜ負担しなければなら
ないのかってね。そして、良い目をみるのは負担した住民の
棟ではないですから。

法律に従って淡々と処理すれば問題はない
連坦棟の共用部分の所有権関係がどうなっているのか、調べればいい
連坦棟全体で一つの共用部分なのか、外観上分かれている棟ごとに別々の共用部分なのか
前者なら外観上はよその棟でも法律上は自分の所有物だから、自分も修理費用を
分担するのは当たり前である
後者ならよその棟は他人の所有物なので、規約で別段の定めがない限り、自分は
修繕費用を負担する義務はない（つまり、規約に規定がなければ負担もない）

連担棟はインフラ設備（受電設備、エレベーターなど）が片方の棟だけとか、各棟だけで独立できない建物だから、片方の棟だけ建替えは難しい。できるのは、団地。

　埼玉県行田市内の自治会の一つで、各世帯から任意で集めていた共同募金を本年度からは自治会の予算から支出する方針を決め、反対した住民が退会を余儀なくされた。

この住民は退会に至る事情を説明した手紙を加入する全世帯に配り、「結果的に退会したが、募金は任意で集めるべきだ」と訴えている。同様の問題は各地で起きており、募金の徴収方法は曲がり角を迎えている。（菅原洋）

　退会したのは、約50年前から町内に住む、ともに元教諭の村上篤平さん（84）と妻の紀子さん（82）。募金の集め方は昨年度まで、各世帯が封筒に任意の金額を入れ、班長が預かる方法だった。

　しかし今年4月、自治会執行部は募金集めの負担を軽減するためとして「赤い羽根募金」「地域歳末たすけあい募金」などに計約27万円を支出する予算案を提案。自治会費は値上げせず、ほかの収入から捻出する見込みで、同月に書面による総会で可決された。

　村上さんらは総会後に自治会の役員らと話し合い、募金を任意に戻すように求めたが、認められず、やむなく退会した。退会の経緯や募金への意見を4枚の紙につづり、約320ある全世帯に配った。

　退会により、村上さん宅に回覧板が渡らなくなり、行事や防犯など生活に必要な情報が得られない状況が続く。9月までは市の広報紙も配られず、現在は市から郵送で取り寄せている。

　村上さんらは「手紙を配った後、賛同してくれる電話も数件あった。自治会費から募金を支出することにつながり、募金の強制になりかねない。任意に戻してもらい、会員に復帰したい」と求めている。本紙は自治会役員に取材を試みたが、連絡が取れなかった。

　市内で各種の募金を取りまとめている市社会福祉協議会によると、募金は県組織が例年、各市町村ごとに目標額を提示する。社協はその額を基に、各自治会に目標額を示している。

　社協は「目標額はノルマや強制ではない。コロナ禍や自治会員の高齢化を背景に、市内でも募金を戸別に任意で集めない自治会もある」と説明する。

　自治会と募金の問題を巡っては、2008年、滋賀県の自治会で会費に募金を上乗せして徴収する決議をしたことについて「事実上の強制であり、（憲法が定める）思想、信条の自由を侵害する」と指摘し、無効とする最高裁の判断が確定している。

この超インフレの時代に住民から
強制的に徴収されるシステムを廃止し
て収益を上げる管理者が必要である。
管理費等の値上げも普通決議なので
一部の組合員の独占を認めるような
ものだ。民主的ではない。

管理組合の理事をしながらマンション
管理士になり管理士会の理事になり、
なんと盆暗ばかりかに驚いて辞任した。話題が役に立たない規約等ばかり。
頭が馬鹿になるのでよいところでやめ
てよかったと思う。
士業で飯を食っているマン管士は偉い
と思う。
よく仕事を探せりもんだよね( ´艸｀)

( ´艸｀)
お前はここにはくるな。

ガザ地区の戦闘状態が再開した
週明けの市場が気になる

組合財政を好転させることができるかどうかの重大局面であることを
認識している役員がどれだけいるか、心もとない限りである

今日マンション管理士の法定講習の書類が届いた。
今年からＷＥＢ方式による受講ができるとのことなので
ＷＥＢ講習を受けることにした。
今回で資格を返納しようと思っていたけど、ＷＥＢなら
好きな時間に受講できるので受けやすいよね。
受講料は１６，６００円とのこと。
受講期間は、令和５年１２月１８日～令和６年の２月９日

>>19159 匿名さん
ウクライナ侵攻時は急落して回復、イスラエルのガザ侵攻で急落して回復、して今は横ばい。来年の米国大統領選挙が鬼門、二人とも後期高齢でバイデンは力強さに欠ける。どちらかといえばトランプに分配が上がりそうな雲行き、人類の知恵も進化しているから核を使うことはないと信じたい。トランプは経済駆け引きにたけているので見せしめに核をクレムリンに落とさないとは限らない。ユダヤの富豪は戦争で暴落した株を買い続けるでしょう。ユダヤ（米国）の富豪はこうして世界を支配している。日本人は手持ちの株の暴落で慌てて手放すから富豪が生まれない。孫さん位でしょう。

私などは儲かると思って購入した株が下がると上がると確信しているのでナンピンをかまして買い増したつもりの株をPSの操作ミスで売ってしまう有様である。相場を張りながら売った株が暴騰をしだす。悔しくて仲間から笑いものにされている。私の予想はほぼ的中する。ユダヤ人の思考力は私たち日本人とは違うようである。ユダヤ人は手持ちの株は上がると確信しているようだ。損切りしなければいけない銘柄は買わないことです。

日本人は資産形成にはマイナーな思考の民族である。もっと政治と経済を学ばないといけない。多額の組合費を大事に保管するのが正当な考えだと思い無駄が多い。株をする私を金の亡者と後ろ指をさす。パチンコ屋、マージャンと同じ博打だという。そこらへんに気付きだして金融について義務教育に取り入れるようになったけど教師がいない。私立学校では外部の投資家をまねいて子供の教育をしだした。NTTなどは日本の株式は１００株単位で高額になるのを見越して株式分割で現在は１７０００円くらいで買えるようにしている、私は子供名で証券口座を作りNTTを１００株仕込んで子供にチェックさせている。資産を増やすことのできる理事長が1人でも誕生することを願う。かわいい子供には旅をさせよの諺通リかわいい組合費に旅をさせましょう。怒られそう。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

管理組合のお金を投資に回すようなばかなことはしないで
投資は自分の金でやりな。
そうすれば損益は関係ないからね。

眠らしている豊富な組合資金を投資して組合員への奉仕が一番である。
不足だからと言って値上げしてボッタクルコソ泥とは目的が高尚である。

確実に儲かるんなら、自分の資産はもうすでに１００億超には
なっているだろう。
ちっぽけな組合の資金に手をつける必要もないだろう。
それに積立金は工事をするためのものだから、工事が発生すれば
その資金で支払わなければならないだろう。
長期修繕計画書での３０年間の総工事費の費用を賄う積立金の確保は
されていないんだろう。
それがされているのなら、投資とかはまったくやる必要はないからね。

個人資産でいえば、確実にもうかるのだから、今後は
更に増え続け、天文学的な金額になるだろうね。
その手法を証券会社や投資会社におしえればいいよ。
そうすれば投資をする全員が儲かるしね。

マンション管理士法定講習が今年からＷＥＢでの講習も可となり
今日から受付が開始されましたが、申込サイトの開設がされていません。
今日からスタートとなっていますが、開設が遅れているのでしょうか。

個人資産を投資している話ではないよ。
組合員の最高に意思決定の場で可決された投資です。考え違いしないでね。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１億２千万円の組合資金の投資は一時１５００万円の含み益だった日もある。これを無視して参考にできない役員は管理者（経営者）能力に劣る。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

>>19168 匿名さん
投資は組合資金で投資している。
自分は自分の資金で投資している。
別物だよ。
口座名は００管理組合法人

あたりまえじゃないか。何言ってるんだい。
管理組合のおかねで投資はしないほうがいいといっているだけだよ。
株をしているのを自慢したいのかな。
僕は自分のおかねでもう３０年ぐらい現物とデイトレの両方で
やってるけどね。
毎日デイトレの画面をみて、証券会社の担当者と連絡を取り合い
売買をしているよ。ファックスも毎日いろいろくるしね。
しかし、なかなかうまくいかないけどね。

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

会社には使用者責任があるので、着服金の支払いは
してくれるでしょう。

理事役員の定数が8人、その内の1人が留任、輪番で7人、立候補1人
この場合、立候補と留任では優先度に違いはありますか？
管理規約には立候補に関しての記載はありません

>>19181 匿名さん
規約になければ良くない。
お宅みたいな立候補者の為に、
うちは立候補制度を規約に定めた。
よって立候補しようとした組合員を理事長が嫌がり区分所有法31条に違反して規約を廃止した。
悪徳組合員が陣取ったマンションはこのようなことが起こる。
勿論バックには管理会社とその顧問先の弁護士が刈らんでいる。
この組合員が訴えを起こしたので顧問弁護士は敗訴するとして顧問を退いた。
証拠を突き付けられれば弁護士も引かざるを得ないのです。
お宅のマンションの規約には立候補の規定がないので立候補しても受け入れられないでしょう。

立候補の規定を作成べきですね。
それには、任期とか人数、募集時期、再立候補の規定等を
決めておくべきです。

立候補制が設けられても、実際は立候補する者は殆どいません。
推薦で立候補するのがせいぜいです。

うちのマンションでも立候補制があり、毎年募集をしていますが
応募者はいません。
ただ、そういう制度があるのはいいことだと思います。

立候補がないからと言って放置するのはどうか疑問は残る。とんでもない組合員が登場するかもしれない。それでも立候補制は制定した方がいいと思いますか？

問題がある住民が立候補したときは、他の住民から立候補を
させ、定員がオーバーしたら理事会で選考するという規定を
設けておけばいい。

優秀な組合員がいた場合、再度登板してもらうには
立候補制が必要となります。

住民の多いマンションの場合は、一度理事をすればもう
回ってこないというところもありますからね。

役員の選任には関心がない。
今の役員がどんな経緯で選任されたかも知らない。組合員の無知に付け込んで特定の組合員や管理会社に都合のいい組合員を選任する。組合員は情報を共有いて監視した方がいいよ。

株をする人間が信託の基準価格の割り出しを知らない者が投稿している。投資で損をするようでは素人である。デイトレは高度なテクニックを要する。組合資金の投資には向かない。

>>19191 匿名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレをたててみろよ。
それぐらいはできるだろう。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

マンション管理にはいろんなことがありますね。

>>19187 匿名さん
理事会で立候補者を選定することはできません
理事役員は総会で決議されるもので、理事会ではじかれてしまうと機会そのものがなくなります
オーバーする場合は選挙となるか、オーバーはOKという条件付きで承認するか
いずれにせよ規約に明記しないとダメですね
ちなみに理事会で立候補を選別することは裁判でもNG判決がでています

あと、理事役員が立候補者を選定できる規約があってもダメだと判決がでています

総会の議案書・議事録や規約等を精査
したら相当数の無効の理事長が誕生す
るでしいょうね。
調べてみたらどうでしょう。
証拠を突き付けて手を引いてもらいま
しょう。

>>19195 マンション検討中
うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。
当然理事候補であり、その２名を総会で承認をもらうことになります。
立候補は２名までとなっているので、それ以上の場合には現実問題として
総会の議案に載せるのはむずかしいのではないでしょうか。

立候補届け出期間において定員を超える届け出があった場合は、全区分所有者による投票を実施し、得票数の多い順に次期役員候補者を決定するというような細則を設けるのが一般的である。

そんな小難しいことをやらなくても、得票数の多い順に理事当選者にすればいい
田舎の市町村議員選挙はそうやってる

>>19200 ご近所さん
>得票数の多い順に理事当選者にすればいい

どの段階における得票数？

どこのマンションでも役員のなり手が多すぎて困りますよね？

>>19202 匿名さん
確かにそうです。
長年管理人をしていたが理事になるのを待つ人が多い。理事長にしてくれと頼まれることが多い。権限があるわけないのになぜかと思うことがしばしばありました。なり手不足は嘘です。

大手管理会社（デべ系）の調べは、どういうマンション？
投資用１Ｒマンションの個人投資家？

https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

その第三者が誰にするかの統計は。

理事になりたいのかなりたくないのか分からないが、
輪番制の理事の順番が回ってきたときは素直に受けて
いるようだ。
ただし、理事長だけは事前に根回しをしてた方いいかもね。
できればその中で優秀な者が理事長になった方がいいから。

>>19206 匿名さん
優秀であるか、
そうでないかを何を基準にして誰が判断するの。

それはその人物を知っているものだよ。

管理会社が理事会で配る資料を国語辞典なしで読めれば大丈夫

>>19209 匿名さん
それってハードルが高いですね。

例えば、空き缶拾いは「スチール」「アルミ」のカタカナが読めればできる仕事だが、
組合役員は「管理費」「使用料」「滞納」「加算金」「懲罰」「実名公表」などの
漢字が四字熟語も読めなければだめでしょう。

組合資金１億２千万円は昨日で
相当の益を失った。
組合員からの苦情に耐えている。
原因は円の暴騰である。
米国やヨーロッパでは物価が落ち着き
景気後退を予測して金利を下げる方向
であり株価はそれなりに上昇している
が日本から購入しても株価上昇よりも
円高が災いして利益を失う羽目になる
。
わかりやすき言えば輸出株は全滅。
日本は輸出国なのでメジャーSQと重
なり今週は下げ幅を拡大した。
昨日の為替相場で財産を失う投資家が
多いと思う。

今夜は仲間と徹夜である。米国雇用統計が気になる。天国か地獄である。しかし、組合資金は損失したわけではない。

水、木、金の日本株の動きの激しさは
近年にはない動きである。
こんなことがあるから株は博打と勘違
いされる。小生も驚いた。
原因は外国人投資家の売買合戦である
。ユダヤの資本家は日本の国土を買い
あさる勢いである。
我々日本人投資家は指をくわえて成り
行きを見るのみである。
貧乏人の情けなさである。
今夜の米国株も期待薄である。勝負は
来年に持ち越しかも。

なにはともわれ株は騰がったり下がったりするもんだよ。
それに株に投資していると、必要な時に売らなければならない。
もっと持っておけば騰がるんだがとかはいっていられない。
だから修繕積立金は流動性が重んじられるんだよ。
ここで株の話はするな。

5年後には１億２千万円がいくらになる
かを楽しみましょう。
来年のNISAも考えてくれとの組合員の
要請にこたえるように有志で検討中です。
組合資金を増やされては困るご人から
拒否されるけどね。

その５年間に工事はないの？
どう考えても、株はリスクが伴う。
僅か１億２千万のことなので、もし損をしたら超リッチな
１９１２６さんが弁償すればいいんではないの。
絶対損をしないあなたのことだから、相当な資金が貯まって
いるでしょうからね。そんなはした金ぐらいは支払うことは
簡単でしょう。
組合資金は増えるにこしたことはないが、リスクはしょいたくない。
株で損をしたら、積立金の値上げをしてくれといわれてもねえ。
積立金は組合員のお金です。安全性、流動性を第一に考えるべきだよ。
収益性は考える必要は殆どない。

２０２３年９月１５日に
基準価格２６，４１９円で
４、５４２口
組合資金１億２千万円で
購入した米株投資信託の
基準価格は２０２３年１２月９日（土）現在基準価格は２７，２３７円です。
現在の評価金は
１２３，７１０，４５４円です。
約３００万円の利益です。
ご参考にしてください。
組合資金は寝かせないで旅に出してく
ださい。寝すぎると？

もうやめよう、株の話は。
あなたのマンションのことを書きこんでも
何の意味もない。
あなたのマンションの積立金が増えようが、減ろうが
そんなことはどうでもいいことだからね。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

>>19217 匿名さん
組合費の10分の1の投資と言っているで
しょうが。
まだ10億以上の組合費は保管されてい
るよ。よく読め。
標準丸写しの長文投稿はやめて自分の
考えを投稿しなさい。
長期修繕計画も修繕の大切さは理解し
ている。
組合員の負担の減少に努力しているの
ですよ。
長期信託といえどもタイミングを合わ
せて利益確定した金額を積立金に加え
ている。

いよいよ岸田政権も怪しくなってきましたが、ここで立民が政権取ると
またぞろ民主党こども会政権の再来になって日本沈没ですからね、
維新がもう少ししっかり基礎学力を身に着けるまでは、自民党の
短期交代顔見世興行で行くしかないです
まあ、誰が財務相でも金融政策はいきなり引き締め基調とは行かんと思うが？？？

大規模修繕工事を進めています、コンサルを入れ、設計案3件の提示が有り、施工会社に見積りを提出させる段階です。管理組合から施工会社を2社推薦する事は有りですか??

>>19225 通りがかりさん
管理組合からの推薦ならいいと思います。
ただ、合い見積もりを取るときは同じ条件、つまり同じ修繕箇所、
同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で要項書を作成してもらい
施工会社は単価だけを記入するようにしたらいいと思います。
見積書については、理事長とか修繕委員あてに送付してもらい、
開封するときは、理事会または修繕委員会でみんながいる前で
開封するのがいいと思います。
そして、見積もりがでた業者の中から数社を選定し、説明会を
開催するといいでしょう。
その際は、専門委員等に採点表を渡してみなさんに評価してもらい、
最終の選考会では、見積金額と評価点で決めればいいでしょう。

理事会で一本化調整ができない場合は、複数の業者を総会にかけて組合員の賛成多数が得られた業者に工事を請け負わせたらいい
単純に得票数が多い業者に一発で決めてもいいし、上位２社による決選投票があってもいいだろう

1戸当たりの平均分譲価格が５億円を超えるようなマンションでもない限り、
大規模修繕工事は小手先の修繕工事と変わらない
グダグダ時間をかけて事前準備する必要も欠ければ検討事項もない

>>19223 匿名さん
僅か１０分の１の資金で一体いくら稼ぐつもりだよ。
大規模修繕工事の進め方については、標準丸写しかどうかも
分からないんだね。
自分で考えて作成してあるんだよ。
工事の進め方の標準がどんなものか知っているのかい。
役に立たないから経験をもとに苦労して作成しているんだよ。

現在監事をしているものです。臨時総会が来月行われるので監査を行おうと管理人室にいき管理人に聞いていましたら理事長に許可なく入るなと叱られました。管理会社が怠慢な管理をされていたので臨時総会まで監査ができないのですが困っています。

>>19230 マンション掲示板さん
管理人室についての細則は殆どのマンションで規定は
されていないと思います。
管理人に仕事場として提供をしていますので、その管理は
管理人が行うことになります。
ただ、何かあれば業者であれ、理事であれそこに入ることはあります。
理事長や副理事長にも管理人室の鍵は渡してあると思います。
警備会社にも鍵は渡してあります。
管理人室に入る場合は、管理人の許可は必要ですが、理事長の許可は
必要ありません。
理事長や副理事長であっても、管理人室に用もないのに勝手に入る
ことはできないでしょう。
賃貸にだしている部屋にオーナーが勝手にその部屋に入ることは
できないが、そこの住民が許可すれば何の問題もありません。

管理会社とは契約を交わしますが、それは重要事項の中に
説明がされています。
管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項で、
規約共用部分の管理事務室およびそれらの付属物は管理会社の
管理事務の対象になるとされています。
それと、基幹事務以外の管理事務として管理人の執務場所は
管理人室とされています。
よって、管理人室の通常の管理は管理人が行うことになって
いますので、管理人の許可があれば必要な者が入室することは
できます。その際、理事長の許可はまったく必要はないですね。

先週の雇用統計は米国株には少々悪影響の結果だが米国の景況感の悪さ予想が幸いして少し高騰してマンションの投資信託も小幅ながら含み益が増えている。
今週は米連邦公開市場委員会を受けて政策金利の決定がなされる前に米国の消費者物価指数の発表も重なる。
パウエル長官のタカ派発言だと暴落する。これを予想して資料収集には投資家は多忙である。
来週は世界が注目する日銀による政策金利の発表があり予想は暴落とみる。
ここらへんで腹をくくれる投資家は本物である。また日は上る。

日本株現物投資の小生にはデフレ経済からインフレ経済への移行による含み損には耐える時です。
今年の正月は質素倹約を旨とする。
組合資金の投資金は含み益が増えるので心配はご無用です。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

世界が注目する日銀の政策金利発表は
アベノミクスの金利ゼロ政策からの脱
却である。
イールドカーブを廃止するか修正で収
まるのか否かである。
岸田総理の不人気に相まって修正にと
どめるか廃止して金利高に舵を切るか
に注目が集まる。
現時点の円高がそれを示唆している。
いずれ金利は上げないといけないけ
どね。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

組合資金の消費のみの話ばかりしかできないのは情けない限りだ。
少しは組合資金の運用を考える役員や管理会社やマンション管理士が登場が待たれる。
知恵を絞れば宝の山がたくさんあるのにきずいていない。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

>>19241 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

そうですか　それじゃ５０年で解体、建て替えですね。

＞マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将来的に売却や賃貸を考えている人・・・・・

マンションは、永住を前提にすることを考えてメンテナンスしましょう。
売却を考えてメンテナンスを行うと修繕積立金が膨らみ増加した積立金の元が取れなくなる、結果損をします。

＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
　　　
ならば住宅ローンは２５年で支払いが終わるように計画しましょう。

建物の減価償却期間の４７年は税法上の
問題で、建物の存続期間ではありません。

資産運用の提案のできない管理者は組合運営管理者としては失格である。これからは日本が欧米並みの経済に転換していく。

税法上の減価償却期間を、建物の耐用年数と勘違いして
いる者もいます。
マンションの耐用年数は、１００年以上もちますよ。

やらなければならないマンションの工事をすべて網羅して、
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
しますが、それをクリアーしているマンションはまだまだ
少ないようです。
工事は１３年前後に行われる大規模修繕工事のほかに、大型設備つまり
給水設備や消防設備、インターホン、エレベーター、給水管や排水管、
配線、玄関ドアや網戸・サッシ等の交換もあります。

修繕積立金を投資により増やし、修繕積立金を抑えることも
ありますが、その際は、いつまでにいくら増やすことができるので
修繕積立金はいくらにしますという明確な基準が必要です。
それが分からなければ、積立金の額をいくらにすればいいのかが
分かりませんからね。
その時になって、積立金が足りないので工事ができませんでは
どうしようもありませんよ。

例えば、網戸・サッシは交換の予定にはいれてないが、儲かったら
交換はしますが、益金が出ない場合はやりませんとかを決めておけば
いいでしょうが。
網戸・サッシを全戸交換するには莫大なお金が必要になります。
多分１戸当たり１００万円ぐらいは必要になりますから。

>>19247 匿名さん
そんなことは百も承知。
資産運用方法を知らないで投稿するな。
管理者失格の思考である。

>>19249 匿名さん
いつ、いくら利益がでるまで分かるんですか。
すごいですね。
僕はスレ主だけど、ここのスレではもう３０年以上証券会社を
通して（現物取引）と、デイトレをしていると書き込んでいたけどね。
今もコスモネットレの画面をみながら書き込みをしているけどね。
毎日証券会社との連絡は取っているし、資料もいろいろきているよ。
株の投資はしているけど、あくまで個人での取引だけどね。
あなたは、投資をしているのを自慢したいの？
そうとしか思えないけどね。