「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

ＰＡＲＴ２にいる者はＰＡＲＴ３の書き込みを良く読んでいるんですね。
どちらも私が立てたスレなんですが、私はＰＡＲＴ２には書き込みをしません。
ＰＡＲＴ３に対しての質問ですので、こちらで是非答えてあげてください。

１００戸のマンションで４分の１が売れ残っているマンションの事例ですが、
議決権は１００、区分所有者は２６が定数になります。
普通決議の場合の総会決議では、区分所有者２６名、議決権１００の過半数
の承認が必要となります。
只、一部の区分所有者に多数の議決権が集中するとその一部の区分所有者の
賛成がなければどんな議決も否定されてしまうことになります。
それを打開するために規約の改正をするにも一部の区分所有者の賛成を得な
ければできません。

1876です。
ご回答して下さった方、ありがとうございます。

現状では売主の不利益になるような規約改定はできないという事になりそうですね。
入居者の利益と売主・管理会社の利益は相反する部分があるのは認識しているのですが、やはりマンションの主役は入居者だと思います。
金儲けの道具にさせない為に、事業主・区分所有者双方が良い関係でいられるように、これから少しずつ勉強してより良いマンション作りを目指していきたいと思います。

>>1882さん
現状では売主に不利になるような規約改正は難しいと思います。
早く完売もしくは、特別決議が通るぐらい入居してくれればいい
んでしょうが。
それを祈ります。頑張ってください。

>>1876さん
（共用部分の負担及び利益収取）
区分所有法１９条　
各区分所有者は、規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、
共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

規約に売主の責任免除の規定がある場合が多く、その規約承認販売
で購入している場合が多いはずです。、

売買契約書にも売主の責任免除が明記されている場合が多いです。

購入時の規約と売主とで取り交わした売買契約書をご確認ください。

確かに管理会社は分譲時の規約は自分たちの都合のいいように
作成するかもしれませんね。
売買契約を結ぶときに覚書・管理規約等の書類を受け取るときに
署名押印をしますけど、住民はその内容まで読む者はまずいない
でしょうから。

分譲時の管理規約のままのマンションはありませんか。
どこかの時点で規約集を作り変えて全組合員に配布
すべきです。
総会議事録や議案書だけでは、時がたてば改正したのが
分りませんからね。

それに中古として途中で入居したり、賃借人にも
規約と細則集はやった方がいいですよね。

規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
特に各種細則はひな形がありませんから、管理会社に相談して
各マンションのものを参考にして作成されたらいいでしょう。

どちらにしても、誰かひとりが殆どのことをやらなければ
ならないでしょうね。

長期修繕計画も建築士と一緒に検討して
作成するといいですよ。

総会で事業計画を提案するときは、長期修繕計画に
基づいてやれるような計画書を作成すべきです。

管理規約は標準管理規約が変わったら考えるものですけど、使用細則は問題があったらすぐに次の通常総会で変えるものですから、一緒に内容変更を考えるものではありませんよ。

それよりも、まともな管理会社や担当者に変える方が先決とは思いますけどね。

当然規約や細則はその都度変えていくものです。
しかし、年数の経過と共にその量が増えますので、どこかの時点で
新規約集を作り変える必要があります。
議事録や総会議案を引っ張り出さなくては改定があったのが分りませんからね。
改定があったのも分からずに物事が進められる可能性が出てきますよ。
その都度作成している改定案を第何条にするかで全て変えなければならない
ですから。

＞＞1893に同意します。
管理会社から規約の全面改正の説明会の案内が来たので説明会に参加した。
全面改正前の規約原本が管理会社作成のものでしたので原本の修正を注文
したが、
聞き入れられずそのまま管理会社の作成規約を規約原本として規約の全面
改正がなされた。
細かく分析すると管理会社に有利に全て変更がなされている。やはり、
第三者に依頼する方が良いでしょう。
組合員は大体規約の重要性が解らないままの管理運営をしているので問題
が大きくならないと重要性を理解しない。

＞＞1886さん
分譲時の規約原本、各期の総会の議案書と議事録が組合に
保管されていれば、規約や細則の処だけを取り出して作成
すれば可能です。
エクセルへ入力するのは大変ですが。？

>>1895さん
規約や細則が総会で決議されたときは、第○条と決めて提案
されたんですか。
それとも第○条ではなく、その事案だけの改正案だったのですか。
エクセルで入力すればいいのですが、原始規約がエクセルに
打ち込んであれば修正条項は順次変更すればいいでしょうが、
それがなければ誰かが全てエクセルに打ち込まなければならない
でしょう。それがちょっと面倒ですね。誰がやるかだと思いますが。

>>1894さん
管理規約や各種細則の全面改正をする場合、それは住民が
決めるものですので、当然区分所有者だけで作成すべきです。
私どものマンションでも規約の全面改正時は、専門委員会を
立ち上げ、管理会社抜きで検討して作成しました。

規約と細則の全面改正の難しさは、誰が中心になって
規約集の原本を作成するかということでしょう。

現在は時効取得について勉強しています。
奥が深いですね。

時効取得するのはいいんですが、所得税や測量費用、登記費用等
お金がかかりますね。
それに管理組合を法人化しないといけませんしね。
理事長名義で登記してもいいんですが、理事長が交代すれば又
所有権移転の登記をしなければならなくなり、その都度所得税や
登記費用が必要になりますから。