「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

昨夜は反投資組合員の突っ込みで
大変でした。
含み損が増えているからである。
投資前はイスラエル問題が眼中に
なく投資したのだが、
イスラエルが地上進行を決行する
とイランが参戦してくる。
さすればさらに暴落する。損切す
るか持ち続けるかで悩んでいる。
しかし、イランの参戦がないと見
たら暴騰すると見てはいる。
金に投資しておけばよかったかな
？( ´艸｀)

>>18801 匿名さん
いい加減にしないか。
管理組合に投資の話は関係ないよ。

>>18802 匿名さん
お宅のマンションの組合資金は
投資はしていないのかね。
現金は金庫の保管しているらしいが、
泥棒に気を付けて下さいね( ´艸｀)。

老朽化したマンションが、建て替えで高級タワーマンションにーー。そんな夢のような話もあるようだ。古いマンションは住民が高齢化しスラム化しているところもある一方、都心では地域の再開発とリンクして、高級マンションやタワマンに建て替わることがある。

築50年近くになるマンションに暮らす50代男性も、建て替えに伴い地権者としてタワマンに移り住むことになった。思わぬ幸運に嬉しいことばかりかと思いきや、実はそうではない。「取り壊しもまだなのに、新しくできるマンションの購入予定者からは罵詈雑言ですよ」

一体なにが起こっているというのか。男性に詳しく話を聞いた。（文:広中務）

高齢の住人らがまさかのタワマン住民に「人生最後の幸運」
この男性は15年ほど前に相続で、都心のマンションの一室を手に入れた。その後、自分が暮らすようになってから既に10年を経過している。

「当初は賃貸に出していたんですが、離婚してからは、このマンションで一人で住んでいます。ワンルームの狭小物件ですが、特に趣味もあるわけではないし、暮らすには十分です」

場所は伏せるが、狭いとはいえ男性のマンションは湾岸の好立地。ゆえに周囲では再開発でタワマンが乱立していた。

「10年以上前から、建て替えでうちもタワマンになるという話は聞いていました。古いマンションですから権利は複雑だし、そうそう話はまとまらないなと思っていたのですが、数年前にようやく話がまとまってきたんです」

こうして現在のマンション所有者、つまり地権者らは新築物件に部屋を提供される方向で話がまとまっていった。「上層階の販売価格は億は下らない」と噂されているが、現在の住民のために用意される部屋は低層階かつ狭い。それでもタワマンには違いない。

「老朽化したマンションの通例で、独居の高齢者が多かったんです。それが、まさかのタワマン住民になれるんですから、話がまとまった頃には、人生最後の幸運に喜んでいる人は多かったですね」

その喜びも束の間、男性はふとしたことで、これからのタワマン暮らしに不安を覚えることになった。

「ガラの悪い人たち」「共用施設を占拠される」とネットで誹謗中傷
「数年前ですが、顔見知りの住民から『ネット見ましたか？』と話しかけられたんです。なんのことかと聞いて、見てみたら驚きましたよ」

男性が教えられたのは、マンションの情報を交換する掲示板サイトだった。そこでは、これから建築されるタワマンの情報が早くもやり取りされていた。そして、その中には男性のような地権者に対する罵詈雑言がいくつも書かれていたのである。

男性に教えられて、編集部でもサイトを確認してみたが、なかなかに酷い。建て替えでタワマンに引っ越す地権者を「ガラの悪い人たち」と決めつけ「共用施設を占拠されるのでは」というものや「こっちは多額のローンを組むのに、オンボロマンションからタダで引っ越すとは」といった誹謗中傷が書き込まれている。さらに「だいたい、管理費や修繕積立金払えるの？」と、男性のような地権者を見下す投稿もあった。

「確かに離婚されたし、孤独死しそうだし、自分が下層には違いないのは認めます。でも、タワマンを買えるような上級国民でも心は貧しいんだなあと、変な笑いが起きましたよ」

そんな男性の話にはさらなるオチがある。

「自分はIT系の営業職なので、先日、取引先の企業の人と話す機会があったんです。そうしたら『あのタワマンを買おうと思うんだけど、低層階がさあ……』と話し始めたんです。さすがに自分がそうです、とは言えませんでした」

ともあれタワマン住民になれることが確定している男性だが、「今ほど気軽に住めないのでは」と気が重いという。

建て替えをするには、解体から建設まで約２年かかります。
その間どこかのアパートに引っ越し生活をしなければなりません。
タワーマンションが建てられる広い土地があればいいんですが、
殆どのマンションは容積率いっぱいに建てられているので、建て替えを
するときは、建て替え資金を1,000万円とか２，０００万円を支払わなければ
なりません。
それらがネックになるので建て替え決議は成立しません。

事業性が見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物の一括売却制度等が審議されている。


法務省：法制審議会区分所有法制部会第１１回会議（令和５年９月２６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00213.html
議事録※準備中

部会資料２０　区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（１）【ＰＤＦ】、より。

２　建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

　建替え決議と同様の多数決要件（上記１参照）で、区分所有建物の処分を伴う区分所有建物の再生、区分所有関係の解消のための新たな制度（建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度）を創設することについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１　議論の経緯等
　～
２　パブリック・コメントの結果
(1)　上記各制度の創設に賛成する意見が多数であった。

３　提案の趣旨
(1)　これまでの議論やパブリック・コメントの結果を踏まえ、本文では、建替え決議と同様の多数決による建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度を創設することを提案している。

　これらの制度については、容積率等の規制や費用負担のために建替えが現実的な選択肢とならない区分所有建物が相当数存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外の区分所有建物の再生・区分所有関係の解消のためのメニューを増やすものとして位置付け、その多数決要件も建替え決議と同様とすることを提案している。

イランと米国とも友好的なカタールが
仲介に乗り出した。
かすかに和平への道が開けてきている
。ホルムズ海峡が封鎖されると西欧や
日本の経済的打撃が大きい。
マンションの組合保管金の資産価値が
そうとう目減りする。
投資とは資産の目減りを最小限に抑え
るための作業である。
でないと今後大型修繕費の不足を組合
員から強制徴収せざるを得ない。
理事長はその作業も職務の範疇。

　２００２年の区分所有法改正の法制審の参考人のヒアリングによると、分譲された鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいで、３０年もたつとほとんどが建て替わっているという。

しかし、国土交通省の資料によると、２０２３年３月時点で、マンションの建替え実績は累計で２８２件しかない。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。
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・区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 | 日経クロステック（xTECH）
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

新耐震基準後のマンションの寿命ですが、建築士によれば
鉄筋は１００年以上は間違いなくもつということです。
ただし、大震災があれば分かりませんが。
ただ、設備に関しては更新工事をしなければならないということでした。
定期的に大規模修繕工事を行い、設備の補修とか更新工事をすれば
鉄筋の場合は１００年以上はもつということですので、維持保全は
しっかりやっていくべきでしょう。

減価償却期間は鉄筋は４７年ですが、これは税法上の
償却期間です。

>>18810 匿名さん

定期借地権は５０年で更地にして返還です

イスラエルがマジギレしたら1カ月しないうちにガザは更地になるぞ

>>18798 匿名さん
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています

だから専有部分の枝管部分について不具合が解かればさっさと各区分所有者の責任と負担で修繕しましょう。

>>18796 匿名さん

批判するためだけにスレに参加しているのは貴方だけだと思うよ

大規模修繕時期を迎えたマンションでは建設業等の人手不足で工事費が高くても延期延期で困っている。早くしないと手が付けられないくらいのインフレになる。どうすればいいか困っている。

ハマスがイスラエル領内で多数の外国人労働者を捕らえたのを見てわかるように
外国時労働者の活躍の場は広がっている
安い外人労務者をこき使えば安く仕上がる

>>18813 匿名さん
専有部分の配管が悪くなったらといいますが、それが
分からないんですよ、急に漏水が発生して気づくのです。
だから、漏水が発生する時期がきたら、一斉に交換したほうが
いいでしょう。

あちこちで漏水が発生しだしても、なかなか率先して
交換はしませんからね。
交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。
できる者とできない者がいますから。
漏水を引き起こしたら、下階の住民との賠償交渉が始まります。
保険では対応できないところもありますから。

自分の部屋から漏水が発生すれば、加害者です。
漏水が発生したら、まずお詫びから始まります。

保険での賠償で満足できなければ裁判になります。

このときﾀﾋんでお詫びされても被害者は救われません。
逆に香典代がかかって、さらに迷惑します。

漏水がおこった場合、まずやらなければならないことは、
給水栓の元を閉めることです。

>>18818 匿名さん
>交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。

なにを交換するの？

昔は隣の棟と夫婦交換てよくやりましたね

やってない。

>>18824 匿名さん
可哀そうな性格ですね。
Ｂ型の典型ですね。

>>18826 匿名さん

Ｂ型なの？？

ぼくはＯ型だけど。

両親がともにO型の場合、生まれてくる子もO型になる。

では、３人の子供全員がO型の場合、両親の血液型はどうなるか？
いろんな組み合わせが考えられる。

分譲マンションの管理相談は周囲の
人間に相談したら意外と正しい回答
を出してくれる人物は多いが、
投資の話になると正しい回答をして
くれる人物は皆無だ。
それだけ難しい。
ほとんどのアナリスト予想は本日か
ら反転だがまったく予想を外した。
小生も予想を外したので反投資組合
員より吊るしあげられた。

>>18831 匿名さん
ばかな書き込みはやめな。
投資の話がしたかったら自分でスレを立てろよ。
そしたらそこに参加してやるよ。
意外と株には詳しいんだよ。
でもここでは書き込みはしない。

ただ、両親のどちらか１人または２人ともAB型の時は、O型の子は生まれないと
習いました。三毛猫のオスみたいなものでしょうか。
うちのマンションでは三毛猫のオスを飼っている人は羨望の的です。

最近の指標では先物が買われて現物が
売られる。
株価操作の疑いに気を付けている。
投資は組合財産の向上には必要になる
。
分譲の管理プロであれば当然知らなけ
れば務まらない。

同意します

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

区分所有建物の管理ほど楽な
仕事はない。
よって報酬などを求めてはいけない。
組合員から管理費等を強制徴収をし
ていながら不足分は値上げをしたり
借入等で賄う。
徴収と支出をバランスに欠けるだけ
である。家計より優しい。
家計は世帯主の収入に頼るしかなく
て会社が倒産や廃業等では収入が断
たれる。
組合運営はその苦しいを味わうこと
はない。会社の代表者はどうか、
社員やその家族の生活を保障するた
めに日夜限られた資金を運用して稼
ぐのに頭を悩ませる。
投資には考えの及ばない分譲の能無
し管理者は日夜大切な組合資金を費
やして修繕計画に余念がない。
恥ずかしいとは思わないのかね。
組合資金を運用して稼いだ資金を組
合員に還元できない管理者は必要な
い。管理会社にお任せでいいのだ。

＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納

今後人手不足や金利上昇等で管理会社
の経営悪化が予想される。
管理委託費等の値上げ等の要請時担当
管理会社の経営状況をチェックされる
といいでしょう。
上場企業で状態の良い管理会社は見当
たらない。
非上場はデフォルトの危険性があるの
で保証機構に加盟の確認をしましょう
。

管理会社の経営悪化はマンション管理に影響はない。
管理内容が悪ければほかの管理会社をリプレイスすれば
済むことだから。
管理委託費とかの先払いもしないしね。

>>18840 匿名さん
四択オタクのマン管士試験の問題正解。
実務では不正解。
貧乏人は使い込んだり泥棒をするからね。
実務経験がないと理解できないか?

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。