「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

修繕積立金を毎月強制徴収は止めたほうがいい。
修繕時期には組合員総出で計画し相見積もりを
大手ゼネコンに出させればよい。

これからはマンションの管理費等の値上げよりも
いかにして値上げ無しに組合資金の運用と保管が
より最も必要になってくる。
管理費等の値上げが理事会の採決や総会の普通決
議で採決されているので役員はここら辺の知識の
ない組合員は不適格ととみなされる時代になった
。
各マンションの管理費等の容易な値上げは大切な
組合員の生活を脅かしている。
管理費等の値上げには慎重に対応してほしい。

修繕費不足の場合は総会決議なしで理事長決定で管理費の値上げや追加徴収ができる
もちろん、腹心の理事や有力組合員には事前根回しは必要だが
なお、駐車場使用料の値上げは総会で決議しなければならない

ただし、理事長決定で実施できるのは持分比率に基づいた値上げ・追徴であり、
組合員一人当たり一律××円など持分比率によらないやつは総会決議が必要である

このように理事長は強力な権限を持っている
棺桶に片足突っ込んでる欲呆けジジイが理事長に立候補したがるのはこういうわけなのだ

>>17554 匿名さん
よって悪徳組合員や悪徳管理会社が結託すれば組合費の増額や支出がしやすいので管理者の選任は重要である。

管理会社や出入り業者の手先になって管理組合の口座から支出を垂れ流し、その３％を分け前としてもらって喜んでるクソ役員もいるので、総会資料は徹底的に吟味して少しでも怪しげな出費があればネチネチと質問しよう

本物のマン管士はそうでもないが、組合員の中にいる「自称マン管士」も怪しいからむやみに信用しないほうがいいだろう

>>17557 匿名さん
大規模修繕工事でも、修繕委員会によって予算の使い方が
全然違う。
しかし、これは主観の違いだと思う。
その委員会はその工事が必要と思ったから工事をしよう
ということになったんだと思うね。
何も結託したからではない。

大規模修繕工事で、工事費明細の中に共用費というのがあるが、
これは気をつけておく必要があります。
例えば、マンションの敷地に余裕があり、工事業者の駐車場の確保や
現場事務所の設置ができる場合は、それがなくて近辺に借りなければ
ならないのとその分の経費が浮く訳だから安くなるはずなんだけど
それが反映されているかどうかが分からない。
共用費にまとめてあればなんとでもいえるしね。
廃棄物の費用や乾燥機の設置、瑕疵担保責任保険についても、施工会社
負担と思っていたら、工事費に加算されるということ。

共通費については、施工会社のいいなりだよね。
工事費の一定の比率のとこもあるし、積み上げ方式の
ところもある。

工事費については、かかる経費は全て施工会社は
工事費の中に含めてくるからね。
例え、現場事務所や駐車場が確保できたとしても
それは除外して共通費の中に含めている。

やはり信頼のできる設計コンサルタントがみつかるといいね。

設計コンサルタントはつけた方が良いけど、
信頼できるコンサルじゃないとだめだね。

B棟1階角部屋の修繕委員が修繕費用の余りで自室フェンスに忍び返しをこっそりつけさせていた。それがいかにも余った予算でつけました的な安っぽいアルミ製（笑
せこい野郎が住んでると不動産屋でも評判だから、B棟は鑑定評価額より１割安くなるんだよ

工事費の概算予算は総会で承認を得ますが、その額は余裕を
もって組んでいますし、予備費も組んでいます。
もし、途中で工事費が足りなくなったら、臨時総会を開催して
その金額を確保しなければならなくなります。
工事費は必ず予算内におさまるのが当然なんですので余る筈なん
ですね。
それをあまったから予定以外のものに使ったり、工事と関係ないものに
使ったらだめですね。

予算があまったから、工事と関係ないものに使うという
ことは良く聞かれるけどね。
しかし、これはだめだね。

とかく大規模修繕工事は大変です。
約３年間の修繕委員会の任期も全うするのは大変です。
工事期間中は、住民の苦情もありますしね。

マンションを買うのであれば、自ら理事長の長期就任を見据えて、住民全ての生涯の面倒を見るくらいの覚悟が要ると思うんですよね。事実、多くの住民らは寄らば大樹の陰的な人が殆どを占めるのが自然ですから嫌々ながら輪番制の組合活動に参加し、理事会に介入されたフロントマンの言いなりになってしまいます。それらを責める気も全く無いのですが、その事実を知らずに買ってしまった自分にも非があると思います。販売会社は買わせる抽選の段階から後のデベ関連に抗わなさそうで大人しく割に真面目な人間を事前調査にて選別し、抽選を通させる傾向があるのではと最近勘ぐったりもしています。

>>17570 マンコミュファンさん
マンションの住民はたかが僅かな管理費等のために神経は
使いません。
それに理事長の長期政権とかいっていますが、マンションの管理は
輪番制でやるべきです。全員で管理することに意義があるんです。
戸建て同様それぞれに大黒柱がいるんですから。
いくら管理会社や業者が不正をするとしても、管理費等の範囲内でしょう。
マンション管理に殆どタッチしないのですから、多少の出費は仕方ない
ことではあります。

政府の方針は、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めることらしい。


〇新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞
成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

長期修繕計画書を建築士と専門委員会で一緒に
検討して作成していますか。
修繕個所ごとに設計概算書と数量調書がなければ意味が
ありませんが。

建築士は設計図面をみてから、修繕個所ごとの
数値をだします。
それが数量調書です。それから設計概算書を作成します。

　今年、令和５年度税制の改正がありました。
　条件を充たした大規模修繕工事を行うと固定資産税が減税されるというものです。
　この減税措置の狙いは、修繕積立金の値上や大規模修繕工事の実施には住民の
合意が必要なのですが、この減税措置を活用して所有者の合意につながるよう今回
の措置が設けられました。尚、固定資産税の還付は申請した各区分所有者に還元さ
れます。（管理組合ではなく、あくまで個人に対する還付ということになります。）

固定資産の還付額は、評価額の１．４％です。都市計画税は対象外です。
一番の問題点は、令和３年以降に値上げをしてなくてはならず、それ以前から
修繕積立金の確保ができているマンションは対象外ということです。
これについては、各行政の担当者も 問題があるのではということで各行政の
担当者が県や国と交渉を始めるとのことで動きがあるようです。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

それにしても、大規模修繕工事費の大幅アップは
全国のマンションでも修繕積立金の枯渇につながる
重要問題となるでしょう。
積立金の値上の前に、しっかりした長期修繕計画書を
作成すべきです。

｢湾岸のタワマン｣はリスクが大きすぎる…震災の専門家が｢倒壊しなければいいわけではない｣と警告するワケ
武村 雅之 によるストーリー ? 7 時間前

c PRESIDENT Online
最近、住まいとして人気を集める「タワーマンション」は、地震などの災害に耐えられるのだろうか。このほど『関東大震災がつくった東京』（中央公論新社）を上梓した、名古屋大学減災連携研究センターの武村雅之特任教授は「倒壊することはないだろうが、特に湾岸部では孤立化の恐れがある。たとえば関東大震災では、東京・月島が3年2カ月にわたって孤立化した」という――。（聞き手・構成＝ノンフィクションライター・山川徹）（第3回）

空襲は「千載一遇のチャンス」だった
――関東大震災後に行われた「帝都復興事業」により、東京は耐震、耐火で品格のある都市に生まれ変わりました。にもかかわらず、100年後の現在、なぜ、東京は首都直下地震におびえなければならないのでしょうか。

それは戦後復興に失敗したからです。

関東大震災後の「帝都復興事業」は焼失した地域に限られて行われました。裏を返せば、火災が発生しなかった郊外は手つかずのまま放置されたのです。

都市化を見据えて区画整理を実施した先見の明がある首長や地主もいましたが、ごく一部にとどまりました。

大半の地域では道路などの整備が行われず、人口が増え、木造家屋の密集地帯が広がっていった。そうした密集地帯が太平洋戦争で空襲を受け、甚大な被害を受けた。

太平洋戦争では、東京は関東大震災を上回る面積が焼失しました。戦後、関東大震災後の「帝都復興事業」のような100年後を見据えた街づくりが行われずに現在にいたってしまっているのです。

戦後「東京戦災復興計画」が策定されたが…
――関東大震災から終戦まで23年間しか経っていません。23年前にできた「帝都復興事業」のようなプランを戦後に実施できなかった原因はどこにあるのですか？

東京都にも「帝都復興事業」のようなプランはあったんですよ。1945年3月9日の東京大空襲後、戦争に勝つにしても負けるにしても東京の復興は急務だと内務省が復興計画を練り始める。そうした動きのなかで、「東京戦災復興計画」を策定したのが、都市計画家で東京都都市計画課長の石川栄耀です。

「東京戦災復興計画」の特徴は、市街地の外周に緑地地域をつくり、市内には河川に沿って公園緑地を整備し、交通、防災、保健、景観上の観点から幅100メートル、80メートルという植樹帯を持つ広い街路を敷設しようとしたこと。

都の都市計画課が作成した都民への啓蒙映画「二十年後の東京」では〈新しい時代にふさわしい、新しい形の都をつくり出すための絶好のチャンス。この千載一遇の好機会をむなしく見送ってしまうようだったら、私たち日本人は、今度こそ本当に、救われがたい劣等民族だと世界中の物笑いの種にならなくてならないでしょう〉と「帝都復興事業」にも似た言い回しをしています。

「机上の空論」都知事が握りつぶしてしまった
しかし石川栄耀の「東京戦災復興計画」は実現しなかった。

都知事の安井誠一郎が「東京戦災計画」を机上の空論だとして、握りつぶしてしまったからです。

安井誠一郎は、関東大震災と戦災では事情が異なり、都市計画よりも都民の衣食住を優先すべきと考えた。その結果、当初の計画では約2万ヘクタールあった区画整理対象エリアで、実現したのはわずか6％。またGHQの農地改革で公園用地が農地と見なされ、私有地とされました。その上、政教分離政策で、もともと公園とされていた寺社などの土地の私有地化も進んでしまう。

一方で名古屋や仙台なども空襲の被害を受けましたが、行政のトップも都市計画の専門家も議会も同じ方向を向いて、戦後復興に向かった。とくに名古屋市は戦後復興の優等生と言われるが、目先の食糧難より将来の名古屋市民のためにと復興計画を推し進めた。

東京オリンピックが東京を改悪した
――終戦から78年間、東京をつくりなおす機会はなかったのでしょうか。

GHQによる占領が終わり、朝鮮戦争特需がはじまり、高度経済成長に移行しても東京の都市整備は進みませんでした。

人口の密集や都市部の交通マヒの解消は喫緊の課題でした。安井誠一郎は、戦後復興の失敗で顕在化した東京の問題を一気に解決できる起死回生の政策を打った。それが、1964年の東京オリンピック誘致です。しかし東京オリンピックに乗じた開発も東京に新たな問題を残すことになってしまいます。

イベント便乗型の開発は財源の確保には適していますが、弊害が少なくありません。

まずその計画がイベントの内容や開催に左右される。イベント便乗型ではほとんどの場合、短期間で、しかも決まった費用で事業を進めなければなりません。長期的なビジョンに立った計画がどうしても難しい。未来に禍根を残してしまうことが多いのです。

建設費高騰と工期長期化で「景観」は二の次に…
――64年の東京オリンピックではどんな禍根を残したのでしょう。

いくつかありますが、あえてひとつ挙げるとすれば、効率性、経済性優先の都市開発の出発点というべき、首都高速道路による水辺破壊です。

たとえば、日本橋川に架かる江戸橋は、「帝都復興事業」でもっとも中小河川で費用をかけてつくられた橋梁です。しかし東京オリンピックを契機につくられた首都高速道路を上空すれすれに通すために、中柱が切られて3つの道路に覆われ、いまにも押しつぶされそうになっています。

――「帝都復興事業」の特徴を教えてください。

橋梁の全景を見ることも難しい。首都高速道路が織りなす東京でもっとも醜い風景のように感じます。

――耐震、耐火だけではなく、美観にも配慮した「帝都復興計画」とは真逆の開発ですね。

江戸のシンボルだった隣の日本橋もそう。上を通る都心環状線の高架橋が低く、青銅製の2頭の麒麟を配した照明灯が、高架橋の函桁に挟み込まれてしまっています。当時、日本橋の景観が損なわれるから、高架橋をもっと高くできないか、と反対した都の職員もいたそうです。しかし建築費が高くなり、工期が延びるから、と無視された。

建物を強くするだけでは人の命は守れない
それは景観だけの問題ではありません。都度都度のイベントに便乗した経済性、効率性を重視したその場しのぎの無秩序な開発を続けたせいで、東京は関東大震災後に取り組んだ防災の機能も失ってしまった。

確かに、東京に建つ超高層ビルひとつひとつには耐震設計がほどこされています。だけど、建物を強くするだけで、災害から人を守れるのか。

いったん地震が発生したら、都心の高層ビルで働く人たちは帰宅困難者になってしまいます。帰宅が遅れるだけならばいい。でも超高層ビルで、働いたり、暮らしたりする人が一気に外に避難した場合どうなるのか。

関東大震災当時の東京市長だった永田秀次郎は「道を歩まんとすれば道幅が狭くて身動きもならぬ混雑で実に有らゆる困難に出遭った」と震災時を語っています。

当然、余震も起きる。あるいは、火災が発生するかもしれません。そんななか、冷静に整然と避難できるのか……。

それが難しいことは子どもだって分かるでしょう。

「帰宅困難者」も「閉じ込め」も想定されていない
――昨年、韓国ソウルの梨泰院で群衆雪崩が発生する事故も起きましたね。

そう。人間が必要以上に集まったら、思いもしない事態に陥る。人口が集中する東京ならなおさらです。

さらに超高層ビルの林立は、無数のエレベーターの存在を意味します。大地震が発生すれば、たくさんの人たちがエレベーターに閉じ込められるでしょう。狭いなかに長時間閉じ込められたら、命を落とすリスクもある。交通もマヒするから、救急車が到着しないかもしれない。

高層ビルは地震での倒壊確率が0と仮定されているだけで、大量の帰宅困難者やエレベーター内の閉じ込めの危険性は考えられていません。

月島は3年2カ月にわたって孤立した
また豊洲や有明、晴海や月島などの湾岸地区の埋め立て地にも次々とタワーマンションが建っています。

地震が発生すれば、エレベーターが使えないから高層階に暮らす人は避難もできない。仮に避難できたとしても、過度に人口が密集しているために、避難所が足りない。埋め立て地は液状化が発生すれば、水道などのインフラも断絶する恐れもある。

なかでも月島は、関東大震災で焼失した相生橋が再建されるまで3年2カ月もの間、孤立を余儀なくされました。月島のタワーマンションに暮らす人たちはその事実を知っているのかと心配になります。

10万人以上が命を落とした関東大震災から今年9月1日で100年を迎えます。100年前、東京でどんな被害があり、市民がどのような思いで復興してくれたのか。近年、危険性がさかんに叫ばれる首都直下地震にどう備えるかはもちろん、現在の東京が100年後を見据えた街になっているのか――そのヒントが100年前にあるのです。

---------- 武村 雅之（たけむら・まさゆき） 名古屋大学減災連携研究センター特任教授 1952年生まれ。東北大学大学院理学研究科博士課程修了（理学博士）。鹿島建設を経て現職。日本地震学会、日本建築学会、土木学会、日本活断層学会の理事、監事、委員、歴史地震研究会会長、日本地震工学会副会長、中央防災会議専門委員などを務める。2007年に日本地震学会論文賞、12年に日本地震工学会功績賞、13年に日本建築学会著作賞、17年に文部科学大臣賞（科学技術部門）を受賞。専門は地震学、地震工学。主な著書に『関東大震災を歩く』（吉川弘文館、2012）、『地震と防災』（中公新書、2008）がある。 ----------

いいかげんしろ。
何をいいたいのかまとめて書き込むように。

こんなに長い書き込みをされると、話が
途切れてしまうね。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>17580 匿名さん

自分の頭で纏めてね、得るものが「あるか」「ないか」はあなた次第

誰も読む者はいない書き込みは荒らしに相当するよ。

マンション管理士に相談するよりもチャットGPTに回答を求めたら丁寧な回答が返ってきた。訴訟手続きから費用の件も丁寧に答えてくれる。

だったらそこに相談すればいいよ。

>>17586 匿名さん
そうしています。一応マン管士有資格者です。
知識の確認をしているよ。

AIは近いうちに全知全能を備える。
世界の支配者は自分達より優秀な全知全能
を備えたAIの登場で困惑しだした。
身近な案件で言えば分譲マンションもAIを
活用しだしたら管理会社やマンション管理
士も必要なくなる可能性が高い。
私は投資を生業にしているがAIを活用した
投資が一番成績がいい。
AIは私の能力にないような判断で銘柄を自
動売買してくれる。
勿論元本を割ることもあるが他の証券会社
での取り扱いよりは含み損は少ない。
近いうちにすべての銘柄を現金化して投資
方法変更する。勿論AIが主体になる。
マンション管理の会計報告等は簡単に処理
してくれる。
各マンションは検討されるといいでしょう。
管理会社等は嫌がるでしょう。

>>17584 匿名さん

これを真のあらしといいます　あらしに賛同するのが２件

＜漏水に伴う専有部分の給排水管の枝管部分の調査について＞
　　　具体的な検査方法

　　　　　①内視鏡計測調査
　　　　　　　直管部分や曲り、継手部分など、すべての配管に適用できます。
　　　　　　　管内のさびの発生状況や詰まり具合、ライニング管の剥離状態まで調査できる。
　　　　　　　管の残存肉厚つまり損傷・厚みまでは正確には測定できない。

　　　　　②エックス線装置計測調査
　　　　　　　測定のために、建物の機能を停止（断水）しないで測定できる。
　　　　　　　継手部分の残存肉厚や直管部分の腐食状態が測定可能。

　　　　　③超音波計測調査
　　　　　　　配管の残存肉厚を測定できる。但し、表面が平らな部分しか調査できない。

　　　　　④抜管採取調査
　　　　　　　調査には断水が必要となる。
　　　　　　　古いマンションでは、サンプルを抜きさる際に、他の部分を傷める可能性もある。

雑排水管の高圧洗浄の他にもいろんなことを検査できるんだね。

マンションの設備の中で厄介なのが専有部分の配管、排水管、給湯管
の更新工事だよね。専有部分の管材は塩ビ管だから錆びることはない
だろうが、給水管の竪管は鋼管が使用されているところが多いだろう。
給水管の竪管の更新工事をする場合は、殆どのマンションでは、外付けに
しなければならないので、見苦しくなる。

組合で総合保険に加入するとき、配管（共用部分、専有部分）
の更新工事を計画していないと、保険料が大幅に上がる。

マンションの総合保険は、築２０年を経過すると
大幅に値上げする。２倍程度の値上。
一番の原因は漏水だというが、そんなに漏水事故が
起こるわけではないのだが。

大手損保会社のカルテルが指摘されていたようだが。

>>17594 匿名さん
実務経験がないとスそんなことを言う。
漏水事故は起こりだすと多発する。
住めない部屋も出てくる。
引っ越すしかないよ。
問題はある日突然売れなくなる。

日テレ
マンション管理組合の積立金約1200万円着服、管理会社元部長。

使用者責任があり、賠償は管理会社が支払って
くれるで問題はない。

電気温水器が室内にあるマンションには
住まない方がいいでしょう。
購入された方は早めに売却された方がい
いでしょう。
賃貸には出さない方がいいでしょう、
事故の時は管理会社には責任はなく所有
者に責任があります。
一棟の建物が賃貸マンションであれば一
棟の建物の所有者に責任があるので少し
はましでしょうが、やめた方がいいには
変わりません。
室内に温水器のあるマンションの話です
のでくれぐれもご注意ください。
通常の電化マンションでは温水器に設置
位置は室内にはありませんし高級マンシ
ョンに多いようですのでとてもいいです。

エアコン、床暖房がついていれば、電気温水器は必要
ないでしょう。