「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

役員になって組合預金を国債に振り替えて証券会社から報奨金貰ってる奴もいるから
要注意

理事長が１０年利付国債購入の提案をして総会で承認された。
理事長をやめる時に、途中解約はしないようにと念を押したが
報奨金の絡みもあったのかな。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

理事長の運用細則　×
理事会の運用細則　〇

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。
副理事長、会計担当理事、一般理事、監事とかの役割が。

理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。（誤）
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの職務を決めてあるんです。（正）

運用細則（ﾌﾟｯ

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の細則を決めてあるんですよ。

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の詳細が決められてるんです。

運用細則の中に細則（笑

>>17304 匿名さん
理事会運用細則に各役員の職務の細部を決めてあるんですよ。

成程

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

大規模修繕工事では、住民が生活をしていく中で工事が
行われますので、工事優先ではなく、住民目線での工事を
計画していく必要があります。

>>17313 匿名さん
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、

あなたのマンションでは、このように規定されているのですか？

どちらでもいい
管理組合で自由に決めればいい

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

しかし、管理組合の活動はあまり面白いものはありません。
自治会はサークル活動とか演芸会とかあるけど。
いかに組合員の関心を向けさせるか、が大事ですが、効果的なのは
トラブルを大々的に報じることです。
駐車場のクルマが傷つけられた、駐輪場の自転車が盗まれた、敷地内で
犬の死骸が見つかった、第〇号棟の子供が花壇の花を切り取った等々。
新聞社の社会部記者になったつもりで広報ネタを探しましょう。

第〇号棟の子供が悪さをしたので親を呼びつけて理事長から注意したことを
広報すれば、どこの誰だろうということで組合員の関心は高まります。
まあ、その子の親が理事だったらシャレにならんけど。
組合員が本当に知りたいのは、事業計画や年間予算ではなく、お隣さんの
ゴシップなのです。

管理組合は共用部分や敷地を関する過程で多くの個人情報に触れます。
法令に違反しないように気を遣いながら、チョロッと見せることで
管理組合活動に対する組合員の関心は高まると思います。

>>17320 匿名さん
すごいレベル低くて、女性週刊誌並みですね。

悪代官や強欲商人がいるから水戸のご老公の存在価値があるのです。
善良市民のまじめな話ばかりでは黙って通り過ぎるだけです。
こんな悪い組合員がいて理事長に成敗された、というのが受けると思います。
昔の深夜のスポーツニュースでやってた「今日のホームラン」みたいに
「今月の悪いやつ」というシリーズものにすれば、管理組合の活動にも
関心を持ってもらえるのでは？？

>>17308 匿名さん
本来、管理規約を読めば各役員の業務が規定されているので、各自が何をしなければ解るはずが、読まない為、正常な運営が出来ていない。そこで、もっと、解り易く
理事会運営細則を作成する管理組合が有るようだ。
私共も考えている。
普通の人なら、出来る事が出来ない?? 熊った事だ??

マンション管理士チャットGPTに質門しようの時代が近い。感情がないからより正確でしょう。

>>17323 匿名さん
名誉棄損で訴えられる覚悟で勝手にやってください。
こんなにレベルの低いことを提案するマンション管理組合が
世の中にあるのが驚きです。

>>17323 匿名さん
悪徳理事長が法令及び規約に反して選任されたマンションもある。
この悪徳理事長の後継者が代々理事長になっている。
悪徳理事長の世襲制になったマンションである
。

マンションの住民は会社ではなく、株で支配されている訳ではない。
みんな同じ権利があり平等だよ。
理事長に従わないということで左遷とか降格もない。

知らなかったでは済まされない「空き家」問題…国土の5分の1が所有者不明の土地

2023年05月14日 11時15分日刊ゲンダイDIGITAL

　4月1日から改正民法が施行された。主眼は所有者が不明な土地、空き家の円滑な利用だ。一体なにが起きているのか。

■空き家・空き地が増えた背景

　今年3月に首都圏で発売されたマンションの平均価格が初めて1億円を超えるなど最高値を記録し続けている。その一方で、空き家や空き地が日本中で大問題になっているという。

　実は日本の国土の5分の1は所有者不明の土地だ。2016年度の地籍調査によれば、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は約20％だった。

　また総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、空き家数は848万9000戸と増え続けている。　

　なぜこのようなことが起きているのか。国土交通省「所有者不明土地等問題」のリポートなどが参考になる。それによれば次のようなことが理由に挙がる。

・人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下。
・地方から都市等への人口移動。
・土地の価格が下落し、土地所有意識や利用意識が希薄化、などなどだ。

　土地が高騰した1980年代後半までのバブル期と異なり、土地の価値が下がり、取引が減った。

　相続しても転売できなければ登記費用がかかるだけなので、放置される。そのような未登記の不動産がさらに相続されれば、土地の共有者を特定することはますます困難になる。今後は第1次ベビーブーム世代の「団塊の世代」（47年から49年生まれ）が平均寿命を超えていく。相続機会が増え、所有者不明（未登記）の土地はますます増加することは明らかだ。

■2024年は相続登記義務化、制裁も

■国も乗り出したが

　一方で、所有者不明の土地が国の直轄事業の用地取得のあい路案件になっている比率は2006年から16年の10年で2倍に増加。そこでゴミ屋敷などの迷惑空き家問題も含め、国は対策に乗り出した。

　今年4月から施行される所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度、相続土地国庫帰属法などだ（表参照）。

　たとえば、所有者が不明の土地について、その管理について利害関係を持つ人や地方公共団体の長が地方裁判所に申し立てることができるようになった。地裁が管理人を選任すれば、管理人は不動産売却や取り壊しができるようになった。

　また倒壊寸前の家やゴミ屋敷などについては、被害を受ける隣地の人も管理人を選任申し立てが可能に。いずれも、申し立てには予納金といって数十万円程度の費用が必要だ。

　さらに、相続土地国庫帰属法の施行で、費用を払えば遠隔地の相続不動産を国に引き取ってもらうことが可能になった。

■高齢化するマンション

　このように国は土地問題に取り組んでいるが、住宅問題の専門家、さくら事務所創業者・代表の長嶋修さんは不十分だと指摘する。

「抜本的な空き家対策が必要です。家を造りすぎているからです。住宅の総量管理規制を実施して、住宅の造る量と壊す量を管理するしかない。かつて道路族がいて無駄な公共工事がありましたが、今では費用対効果を見るようになっています。住宅新築でもそれを当てはめる必要があります。しかし、ドラスチックに建築基準法を改正しようとしても、ハウスメーカーというよりは地域の工務店が反対する。住宅の9割は工務店が施工していて力があるんです。世代交代しないと変わらないでしょう」

■住民が少ない郊外マンションはいつはじけるか

　住宅の総量規制はまだまだ難しそうだが、より深刻で隠れている問題は、マンションの空き家だと言う。

「政策は一戸建てしか想定していませんが、空き家問題の本質はマンション問題です。ひとたび世間の注目が集まれば、とんでもないことになりますよ」

　全国（2018年調査）の共同住宅比率は17.4％だが、地価が高い首都圏では32.51％と約3割を占める。

「郊外のマンションブームは80年代からです。当時マンションは一戸建てを買えない人が買うものでした。郊外で築50年というマンションはほぼありませんが、そろそろ危ない年頃です。住民が少ないと管理費や修繕費もたまらないため、掃除もおろそかになり、すさんだ感じになる。大規模修繕もできません。一戸建ては誰の目にも空き家だとわかりますが、マンションはぱっと見はわからない。しかし、内部をむしばんでいるんです。鉄筋が膨張して腐りそうになっているという問題も起きています」

　東京郊外の共同住宅の代表例といえば、71年から入居が始まった多摩ニュータウンだ。

「UR都市機構の事業である多摩ニュータウン（団地）は、分譲と賃貸が交じり、広いため駅から遠いと徒歩圏外。利便性が悪い地域は衰退するばかりです。URもリノベーションする棟としない棟のメリハリをつけているようです。等しく全部の空きマンションを生かすことは無理な話だからです。空きマンション問題は撤退戦なんです。期限を決めて引っ越しをしてもらうなどしかありません」

　都心の3区（千代田、中央、港）や5区（＋渋谷、新宿）などの地区では50年モノのマンションでも取引できているそうだ。「都心」「駅前」「駅近」に需要が集中するのは、結局ライフスタイルが変化したから。共働き、結婚しない、子どもをつくらない、車も乗らないとなれば、郊外の白亜の一戸建てを買う理由はない。人口は減少し、高齢化も進む。平日は東京の都心部に住み、週末は地方という暮らしも余裕があってこそ。

　国も手を焼く空き家問題だが、大きなカギは地方自治体にあるという。

「自治体を経営的に運営することが必要です。いかにうまくお金を回して街をつくるか。人口が減少する中では、街を小さくする判断も必要になります」

　都市部でも駅近でもなく高齢化も進むのに、移住者が増加する北海道下川町やニセコ町のような先例もある。地方統一選挙は終わってしまったが、空き家問題、その背景にある人口減少は国ではなく地方に期待したほうがいいのかもしれない。

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎　経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

中卒高卒のバカ理事より大学法学部卒の自分の方が法律を良く知っているから
理事会や総会で決まったことでも法律違反のことには従わない

>>17331 匿名さん
大学の法学部出身者だからといって区分所有法はまったく
勉強も見たこともないよ。
弁護士でさえ勉強はしていないからね。
管理規約や区分所有法、消防法、民法、刑法での違反が理解できるかな。

それはあんたが〇〇だからｗ

「廊下に私物を置くのは消防法違反」と立腹するジジイがいますが、必ずしも違反とは限らない。なぜなら、廊下の仕様はマンションによって異なるからだ。

貧民向けマンションは建基法ギリギリの造りになっていて傘一本置くと通行に支障をきたすようなことが起こる一方で、富裕層御用達マンションは廊下幅が広く、自転車１台くらい置いても車イスで楽々通行することができたりする。その場合は、消防法に違反しないことになる。

ただし、そのようなマンションの住民は郵便局に速達を出しに行くのも３ナンバーの外車に乗るので、自転車などという下層民が利用するチープな乗り物を嫌悪する傾向があり、その場合は管理規約や使用細則に「廊下に私物を置かないこと」の条項が入っている。

中には、専用使用権が設定されている玄関ポーチであっても、貧乏くさいから自転車や観葉植物は置くなというルールになっているマンションもある。区分所有法上は問題だが、住民全員が納得しているのであれば構わない。

専用使用権は物権的権利ではなく債権的権利。
マンション内のボス猿に「俺は認めない」と言われたらおしまい。

専用使用権を消滅させるとはいったいどんなものがあるんだろう。

共有物である共用部分や附属施設や敷地は、共有者全員に使用する権利がある。
そうは言っても、専有部分に接続するベランダや庭を不特定多数の組合員がうろつくと
その部屋の住民は落ち着いて生活できない。夏なのにパンツ一丁で過ごせない。
最上階の組合員が１階の庭を利用するメリットと１階の組合員が部屋のすぐ外の庭を
うろつかれるデメリットを比較すると、明らかに後者の方が大きい。
その時は、最上階の組合員は１階の庭の利用を我慢してね、というのがマンションでの
基本ルールになる。
だから、標準管理規約第14条では、区分所有者は専用使用権を「有する」ではなく、
「有することを承認する」、つまり、自分の権利を主張するのではなく他人の権利に
配慮するという持って回った言い方になっている。

専用使用権を消滅させることはできないのでは。

専用使用権を消滅させるといっているが、
専用使用権のどの部分を消滅させるのかな。
専用庭とかベランダ、玄関ポーチ、メヘルボックスの使用を
消滅させることはできないが。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

>>17334 匿名さん
でも、廊下に雨傘を乾かす目的で置くのはやめてほしい。

区分所有者は専用使用権を有することを承認するは
区分所有法ではなく標準管理規の雛形ですので
お住まいの管理規約に記載されてなければ効力がありません。
記載されている場合、社会道徳や法令を厳守しなければないません。
消防法に違反する様な使用はできません。
他のプライバシーを侵害する様な使用方法もいけません。

マンションの決まり事、約束事は住民は守らなければいけません。
集合住宅は、お互いに協力し合って生活すべきですから。

>>17343 マンション掲示板さん
何が言いたいのか理解できない。
相当レベルの低いコメント。
設備業者だと思うが、こんなレベルの業者とは関わり合いたくない。
こういうレベルの方しかいないのかな？

>>17345 匿名さん
管理士の考えは
標準管理規約と区分所有法に基づいてますが
裁判では、民法が尊重されるケースが大半です。

管理規約がと言う前に
民法や他の法律をベースに考える必要があります。

マンションの決まり事・約束事も法律の制限下で効力を持つにすぎない
いくら理事会や総会で決議しても法律のルールは変わらない

つまり管理組合総会で「世帯の体重合計が２００キロを超える組合員は
エレベータ負担料として管理費のほかに月額１００円を支払うこと」と
可決されても従う義務がない
この場合、管理組合が組合員の同意なくして振替口座から１００円を
引き落とすと、銀行に引落しを指示した理事長は捕まる可能性がある

総会で全員が賛成をした事項は、最優先されます。
振替口座から１００円を引き落としたからと言って
捕まることはないですよ。
理事長は管理組合の代表ですが、その責任に関しては住民
全てと一緒に負うことになります。

全員が賛成すれば法律と違う内容のルールでも有効です。
しかし、反対者がいる場合には、反対者の口座から引き落とすことはできません。
賛成者の口座からは当然引き落とせます。自分で納得してるわけですからね。

法律上は払う必要のない使用料や登録料も、組合員が納得して、
つまり総会で賛成票を投じているのであれば、返金の必要がありません。
管理組合の貰い得になります。

うちのマンションでは１０年以上、駐輪場利用組合員に対し
１台目から使用料を徴収していますが、みなおとなしく払っています。
計算上は２台まで無償使用できますが、自主的に払うので貰っています。
私は払いませんよ、役員やってた時も。

>>17353 匿名さん
使用料は管理費等と一緒に口座引き落としされるでしょう。
駐輪場の徴収をしますよと確認されるんですか。
計算上は２台まで無償使用できるとはどういうことですか。

屋外にある駐輪場は附属施設であり、附属施設は共有者＝組合員の持分に応じて
使用することができます。組合員が１０人で駐輪場が２０台のマンションなら
組合員１人当たりの持分に応じた台数は２台なので、２台までは無償使用できます。
３台使うと使い過ぎになるので、使うなと言われたり使用料を要求されたりします。

民法２０６、２４９、２５０条あたりに規定があります。

分譲マンションは一戸建てと同じ持ち家なので、組合員は所有権という権利に
基づいてマンションの土地建物を使用します。
民法２０６条では所有権者は法令の制限内で所有物を自由に（つまり無償で）
使用できます。所有物の使用を制限するには法令の根拠が必要なのです。
では、分譲マンションの土地建物にはどのような使用制限があるかというと、
共有物に関する２４９条の制限があります。言い換えると、２４９条の条件を
クリアすれば、基本的に自由に使用できるということです。

やっぱり規約より民法を読むことが大事ですね
総会で決まったことを鵜?みにすると〇カを見るということでしょうか
管理組合や管理会社は住民がバ〇のほうが都合はいいでしょうがｗ

一般論では民法は規約に優先するが、所詮民法は私人間でトラブルが発生したときのルールブックに過ぎず、トラブルが発生していないところでは適用がない。
管理組合に限らず、根回しが重要なのはそういうことである。総会でも一言いいそうなうるさ型組合員には前もってご進講したり、アンケート結果を公表して同調圧力をかけたりして総会を全員賛成シャンシャン総会にするのが賢い理事長である。
素人が聞きかじりの法律知識をひけらかすより「ご近所のマンションでもこうやってますよ」の説明のほうが素人組合員にははるかに効果的だ。

成程

【区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議が無効とされた事例】

https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62792


事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

>>17359 デベにお勤めさん
なるほど悪徳管理会社を儲けさせるため善良なる組合員を騙す手口を披露したのかな？

被上告人さんも借地権付きマンションでは高く売れないし、敷地の固定資産税を一人で負担することになるので、「敷地の所有権は共有だが使用権は自分にある」みたいな規約にしたのだろうけど、使用料永久無料はちと虫が良すぎたｗ

＜長期修繕計画作成にあたって＞ 　　　

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションの資産価値を維持するためには、定期的な工事を
しなければならない。
その為には、修繕積立金の確保が必要です。

戸建て違ってマンションの場合は、内装さえ新しく
やり替えれば新築同然になるからね。

>>17367 匿名さん

そうですね

築３０年のマンションと戸建ての内装を全面改装しました。
あなたはどちらに住みたいですか。

やっぱり登戸のタワーマンションか松戸の一戸建てですね

やっぱり登戸のタワーマンションより松戸の一戸建てですね

一戸建ての30年はボロボロ、
分譲マンションの30年は内装もぴちぴちである。

大規模修繕工事直前のボロマンションを安く買い、修繕積立金を使って綺麗になったら
高値で売り飛ばすのはマンションの達人である。修繕積立金を使い果たして組合口座が
空になったマンションには長居は無用なので次のマンションを探す。

>>17373 匿名さん
そうはいかないよ。
取引音痴のマンション管理士的思考だ。
小遣銭くらいは高く売れるがね。
政治と経済も音痴では困る。
いまは米国の債務上限問題と
ロシアによる核の脅威が高まっている。
祈るばかりだよ。

>>17365 匿名さん

マンションは、永住を前提にする人を考慮するがよくて、結果将来的に売却・賃貸を　　考えている人にとってもプラスにることなのです。
３０年も経った共用部分を幾ら新品同様メンテナンスしてもほとんど値上がりしませんよ。と自称専門家かがいってました。

>>17375 匿名さん
値上がりを期待する必要はないのではないですか。
それなりの価格で売り買い替えをするか、終の棲家とすればいいでしょう。

悪徳組合員や悪徳管理会社の言う通りにしていると
保管金が枯渇して債務が残る。それが狙いで後のお祭りである。

>>17377 口コミ知りたいさん
管理組合会計では保管金とかの表現はしないんだよ。

管理組合会計は、企業会計や公益法人会計などの制度会計と
違って法的な規制のない非制度会計だからね。
だから保管金とかの表現をしてもいいけどね。
なんでもありの会計だから。

>>17378 匿名さん
場の読めない秀才さん、
一応わかっていますが保管が解りやすいと
思った。あなたは偉い。サンキュウ。
以後気を付けます。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

44歳夫婦、世帯年収1500万円でも“都心マンション”に手が届かず…「まさか自分が郊外暮らしするとは」

2023年05月23日 10時05分SPA!

今春に営業部署へと配属されて仕事は多忙に。通勤時間が増えたことも加わり、帰宅時間はいつも夜遅くになってしまうという

都心部マンションの高騰が止まらない。新築価格は2億円を突破、中古マンションですら1億円がないと購入が難しい。庶民には、絶対に手が届かなくなった東京のマンション事情に、取材班が迫る！
◆文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していたが…
夫婦2人暮らし（夫、妻ともに44歳）／世帯年収1500万円

「文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していました。頭金も親からの資金提供もなく、35年で月の返済額19万円になることを考えるとこれが限界でした」

そう話すのは、大手人材派遣会社に勤める江田すみれさん（仮名・44歳）。新築にこだわっていたわけではない。しかし、彼女の予算で紹介された物件は理想とはかけ離れていたという。

「紹介された物件もごくわずかでした。その限られた物件も築35年で徒歩20分と駅から遠かったり、鶯谷のラブホ街近くにある築30年の高架下マンションだったり……ゆくゆくは子どもも育てたいと思っていたので、そこに住む気にはなれませんでしたね」

◆月日がたてばたつほど、相場は値上がり

根気よく探すも、月日がたてばたつほど、相場は値上がりしていく。以前、紹介された同等の物件が「7500万円」と案内されたときは唖然としてしまったという。

「徐々に不動産業者もやる気をなくしてきて、“この予算で贅沢はできませんよ”と言われました。7000万円は私にとっては大金。簡単に決断できるものではありません」

◆都心マンションを諦めて通勤40分の郊外暮らしに

夫婦で話し合った結果、江田さんは文京区のマンションを断念。思い切って、勤務先へのアクセスが良い千葉県・柏市で中古マンションの購入を決断する。

「駅近なんですが、通勤時間は40分。毎朝、満員電車に揺られるのはしんどいですが、これが現実。まさか自分が郊外暮らしするとは思いもしませんでしたよ」

都心マンションの高騰は江田さんのような、思わぬ郊外暮らしを生んでいる。

取材・文／週刊SPA！編集部

日本経済の風向きが変わった。
インフレで個人預金の目減りが目立つ、
マンションは投機で買われている。
これに乗り遅れると下剋上の時代に
取り残される。

東京２３区のマンションは高騰を続けています。
今後も工賃のアップと資材の高騰により更にマンションの価格は
上がり続けるでしょう。
円安も相変わらず続いています。
どこで歯止めがかかるかが問題ですね。
価格も上がりっぱなしということもないでしょうから。
値段は上がったものは必ず値下がりしますので。それがいつなのかは
分かりませんが。

マンションの資産価値を上げるためには、計画的に補修工事を
しなければならないでしょう。
修繕積立金の確保も必要ですね。

>>17381 匿名さん

マン菅士の役割として非常に多くの事を記載しているがこんなに多くの事を理解しているマン管士はいるのか？？

プロのマン管士として活躍していくからには、最低それぐらいは
やらなければだめでしょう。
資格を取れば研鑽に努めていかなければなりません。
それにプラスすれば、マンションの住民として、理事長や専門委員会の
委員長の経験も必要でしょうね。
もう一つ外部のマンション管理に関する団体での経験もあった方が
いいでしょう。

>>17387 匿名さん
それを言うならば手っ取り早く管理会社の
フロントの実務が役に立つよ。
管理士会の実習に幾度となく参加している
が指導者の経験不足で役には立たない。

自主管理の小規模マンションについてご相談です。
この度、エレベーターメーカー（三菱）より改修工事の提案があり、見積を依頼したところ、制御リニューアルで1600万を提示されました。
工事概要は以下の通りです。
・既設機のかご室、乗場扉・三方枠、レール等を流用
・巻上機、制御盤、操作盤、表示器具、着床装置等の制御機器の更新

安全装置や耐震対策等が搭載されていますが、主要機器、部品類の価格のみで1250万となっており（工事費別）、管理会社を挟んでいないため一般的な価格がわからないのですが、ネット等で拝見する限りかなり高額な提示をされた印象を受けます。

昨今の世界情勢等で諸々の価格が上昇していることも理解しているのですが、上記価格が適正の範囲内であるか、ご意見をいただけると幸いです。
場合によっては独立系への変更も検討したいと考えております。

　試験に合格しただけのマン管士さんは、自分の組合で活動するだけで十分。マン管士登録する必要もない。「マン管試験合格者」と称することで十分。
実際、合格者の約３分の１が登録していない。自然減もあると思うが。

活動するつもりなくて自慢したい人は、登録してマンション管理士証（カード型）（希望者、有料）を作って見せびらかす。だけ。
実際、マン管士の約７５％がマン管士活動を行ったことがない。

ただし、自分の組合の理事や監事に就任するのはマン管士の活動ではないと。それこそが、マン管士のあるべき姿だと思うのだが。

　プロのマン管士は、登録者（約２７,０００人）の約６％しかいない。概ね、日管連登録マン管士（約１,７００人）と一致する。管理会社の元従業員が少なくないと思われるが。管理会社の現役社員マン管士は登録者の約２０％を占める。

参考資料
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
平成30年6月1日 公益財団法人マンション管理センター
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

>>17389さん
1,600万円は高いですね。
東芝さんは、１，２００万円ということでした。
当然正価ですので、それからの値引きは交渉次第という
ことになります。
メンテナンスも含めて交渉されるといいですよ。

>>17389 匿名さん
最低でも3社は相見積もりを取るべきです。
そして、そのことを見積相手に知らせて競合させることです。
私なら、5社ぐらいは見積もりとりますね。

大規模修繕＝資産価値の向上と思ってる人が多くいますが
大半のケースがむしろ資産価値が下がります。
大規模修繕を受注しようとする管理会社の罠です。

資産価値が下がる理由は
大規模修繕をすればするほど、修繕積立金は上がります。
その分月々ローンへの支払金額が下がることになります。
例えば、月付のローンの支払が80000円だった場合、5000円修繕積立金があがれば、月付の75000円までしか支払えなくなります。
35年ローンとすると、5000円x12ヶ月x35年＋金利分　総支払が下がります。
つまり、修繕積立金があがった分だけ、マンションへの価格帯を下げる必要があります。
結果、価格を下げて販売する必要があります。
4000万なら3800万以下の様に…


個人的には売り時は、大規模修繕の計画が始まり
時期の大規模修繕に向けての予算（修繕積立金）の見直が始まる前だと思います。

大規模修繕工事は資産価値を上げるだけではなく、危険個所や
漏水とかを防止するためにも行います。
工事をやらなかったら資産価値は下がりますし漏水や危険個所
も増えてきます。
マンションは売れば新しい住む場所を確保しなければなりません。
現在のマンションの修繕積立金はステップ方式を採用しており、
段階的に値上がりしていきます。
５年程度で１回目の値上げがおこなわれますので、その時点で
売却は考えないでしょう。

>>17389 匿名さん
エレベーターの更新工事については、現在のエレベーター会社と
同じ会社でなくてもメーカーは変えられます。
競争をさせるためにも相見積もりは大切です。
日立、三菱、東芝以外のメーカーからの相見積もりも取るべきです。
大手以外のメーカーでも性能は変わらないと思います。

>>17391 買い替え検討中さん
回答いただきありがとうございます。
まずは相見積を取ろうとしたのですが、三菱の箱に他社の部品を取り付けることや既設機を全撤去して他社機を新設することは現実的ではないという理由で他メーカーからは断られてしまいました。
現在、独立系に改修以降のメンテナンスも含めて数社見積りを依頼しているところですが、メーカーで制御リニューアルを行った場合、どれくらいが一般的なのか参考にしたくご相談させていただきました。
東芝さんからは1,200万を提示されたのですね。
それからどれくらいまで交渉可能なものなのでしょうか？

>>17392 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
自主管理のためメーカー等のツテがなく、他社に相見積を依頼する段階ですでに足踏みしてしまっている状況です…
引き続き頑張ってみようと思います。

>>17395 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
メーカーは変えられるのですね。東芝、日立からは断られてしまいましたので、それ以外のメーカーにも打診してみようと思います。

重ねて質問で恐縮ですが、6階建て6人乗りの機械の制御リニューアルをメーカーに依頼した場合、一般的な価格としてはどれくらいが妥当な線なのでしょうか。
もし工事例などご存知でしたらご教示いただけると幸いです。

>>17398 匿名さん
全取替えならどこのメーカーも見積りには参加すると思いますよ。
大手メーカーは他所のメーカーは荒らさないという一種のカルテル
みたいなものがありますが、それは法的に違反ですからね。
部品にしても、独立系には販売しないというのは法律で規制されました。
東芝、日立が何故見積に参加しないのかを追求してもいいですね。
日立、東芝、三菱で暗黙の了解があり、そこのエレベーターの更新工事には
参加しないという暗黙の了解があれば、公取委に申しでてもいいですね。
価格については、間違いなく安いと思いますが、いくらになるかは分かりません。
外国のエレベーターも候補にいれたらいいですよ。

>>17398 匿名さん

メーカー提案では、巻上機・制御盤の設置位置の変更はないのでしょうか？
（昇降路の下部設置から、上部設置へ変更）

三菱電機製の旧い「エレパック」は下部配置で、新しい「アクシーズ」では上部配置。他社も上部配置が主流になりつつあるようです。

巻上機・制御盤の上部配置は、台風や集中豪雨の浸水対策をアピールしているが、上部配置にすると、ワイヤーロープの長さが半分になり、返し車がなくなるので、摩擦熱が減り、消費電力が減るメリットがあると思うのですが。