「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

建物診断をするからには、終わった後に報告書の提出と
説明会の実施が必要です。
建物診断は、足場を組む前と足場を組んだあとに行います。
前者は、工事費概算を知るためです。

建物診断をして工事費の概算額を算出しなければ
なりません。

設計コンサルタントの重要な仕事の一つは、工事業者を
募集するときに、同じ条件で相見積もりが取れる要項書の
作成があります。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

いよいよ修繕積立金が引き上げられることになった
今度の総会で３０％引き上げ、５年後に再び３０％引き上げる
そんなに金欠だったのか！

新耐震基準で建てられ、配管も塩ビ管を使用している
現在のマンションでは、建て替えは行われていません。
今後も建て替えは殆ど行われないのではないでしょうか。
それほど、建て替えは難しいということです。

確かに今の修繕積立金は低く抑えられてる
ワイの部屋は７５平米だが毎月の修繕積立金は８千円弱だ
駐車場使用料収入が大きいので管理費修繕積立金は安かったが
利用者減でいよいよ尻に火がついたのだろう

修繕積立金で建て替えまで予定しているマンションはないでしょう。
建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え費用をださなければ
ならないのです。
おまけに解体から建て替えまで約３年もかかります。
その間どこかに引っ越しをしなければならないので、建て替え参加者は
少なくなります。
よって、建て替え決議が承認されないのです。

３０％引き上げが２回続くと１．３の２乗で６９％増になる
約５５００円か、まあ築２０年の中古ではそれ相応の引上げなのかもな
前回の引上げは覚えていないくらい大昔だったからな

修繕積立金の引上げは仕方ないが、ワイの負担が相対的に小さければいい
修繕積立金引上げと同時に駐車場使用料を引き上げると、車を持たないワイが受ける
影響は相対的に小さくなるので、この手で行く

>>17212 匿名さん
寂しい生活をしてるんですね。
これからもせこく生きてください。

はい

イエス

ウィ

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式で
やるのが一番いいようです。
特に問題なのは、工事を丸投げする随意契約というか責任施工方式
です。
相見積を取らないで施工会社を決めるのは問題ですからね。

但し、設計監理方式でやるには、設計コンサルタントに
優秀な人材を確保しなければならないでしょう。
マンションの大規模修繕工事での経験のあるなしがポイント
になります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
管理会社おすすめの施工業者で特に問題はないでしょう。
特に、そのマンションを手掛けたゼネコンの管理会社に管理委託している場合は、系列業者を紹介してくるはずで、管理組合と管理会社との関係が良好ならば、さほど不当な請負金額を提示することはありません。

大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、
ベランダの軒天、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠の
シーリング、通路の塗装面工事、シートの張替え、玄関トアの塗装、
窓の格子の塗装、エレベーターの扉、消防設備、スティールドアの塗装、
金物の交換等が中心に行われます。

何故足場を組むのかを考えなければならないでしょう。
特にベランダ周りの工事はまとめてやります。
ベランダのメンテナンス、ボードの交換、サッシのシーリング、
金物の交換、軒天の塗装、壁面塗装、ベランダのｼｰﾄ貼り、屋上防水、
メインの躯体補修と高圧洗浄、少なくともこれらは大規模修繕工事で
まとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事もしなければなりません。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、
玄関ドア、サッシ・網戸等があります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠のシーリング（劣化があれば）、通路のシート、塗装面の清掃、錆びた鉄部の塗装等が中心に行われます。
足場を組んだ時実施した方が一コストダウンが図れる等を考えなければならないでしょう。特にベランダ周りで劣化が認められるものはまとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事は大規模修繕工事に合わせ必ず実施する必要はありません。劣化が認められるものはその都度修繕しましょう。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、消防ホース交換（10年毎）、照明器具、玄関ドア、通路のシート張替え等があります。

消防設備については、年２回の消防署の立ち入り検査がありますので
その時に指摘された点を方補修すればいいと思います。

理事長と修繕委員長の劣化が表面化してきた。
二人とも大規模修繕どころではない。除却して一度更地にする必要がある。

外壁塗装工事と大規模修繕は表現を切り離した方がいい。大規模修繕には大型設備も含まれる。

大規模修繕工事のときに大型設備を一緒にすることもあるよ。
それは大規模修繕工事という。
単独でやる場合は、単なる設備の更新工事ということだよ。

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

築40年以上のマンションはすでに103万戸以上　「直したくてもお金がない！」管理組合の苦悩〈dot.〉
特に小規模マンションではこの傾向が強い。

大規模修繕工事の時、作業担当者が大きな声ややや乱暴な口調で指示を出したり受けたりしてたので、アホのヤンママ副理事長が「小さな子供たちがビックリするので、もう少しソフトな言葉遣いに改めてほしい」と言い、理事長から申し入れたが、鳶や人夫が「そこのあなた、危ないわよ」ってオネエ言葉でやるわけにもいかないだろう。
「どこ見てんだ、バカタレ！！」「ボケ、頃すぞ、お前！」でこそ、安全が確保される。女性が理事になると物事が進まないと言って批判された政治家がいたが、まともな社会人なら「女子と小人は養い難し」を信じている。女性が理事会に出てくるとロクなことがない。

個性と体臭がキツそうなオッサンばかりの理事会は嫌だが
代理出席の奥さんの中に時々美人がいるので楽しい

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

理事長が気をつけなければならないことは、毎月
収支報告書が提出されているかの確認をすることです。

いかに管理会社におんぶに抱っこ状態なのかよくわかりますね

だから管理会社選びは大事なんですよ
管理組合が主体性持ってやるべきです

関係法令や管理会計の基礎知識は、役員に限らずすべての組合員が
持っておくべきです。それができない人は分譲マンションではなく
賃貸や公営住宅や一戸建てに住むのがいいでしょうね。

マンションを管理していく中で、法律に関することはまず
発生しません。
日常の管理をこつこつとこなしてしていくことにポイントを置いた行動
を行うべきです。
法的に難しいことが発生したら、専門家に依頼すればいいだけです。

駐輪場のトタン屋根を新調するのに費用がかかるからと言って総会決議で
駐輪場の利用料金を値上げすることはできません。
共用部分や付属施設のメンテナンス費用は、全ての組合員で分担することが
法律で定められているからです。
駐輪場だけメンテナンス費用を利用者負担にするという規約（特別決議）も
その差別を正当化できる理由がなければ法律に違反して無効です。
やはり法律を読んでおくことは大事ですよね。

一般的に広い部屋に住んでいる組合員ほど共用施設のメンテナンス費用を
利用者負担にするように主張する傾向があります。
多くのマンションでは、管理費と修繕積立金は共用部分の持分比率に応じて
負担するので、専有部分が大きければ持分が大きくなり負担金額が大きく
なるからです。デカい部屋に住んでいる住民のわがままを許してはいけませんよ。

マンションは一戸建てを買えない貧民のための物件
管理組合長は貧民同士の争いに関わってはならない

>>443 匿名さん
あはは、マンションも戸建ても買えない者のひがみだね。
地方では団地よりマンションの方がずっと高いよ。
東京でも億ションやタワーマンションもあるしね。

成程

>>17242 匿名さん
マンションに住んだことがないんだね。
マンションの管理組合では、管理組合長とはいわないで、理事長と
いうんだよ。
何故ここのスレにきてるのかな。戸建てに住んでいればここの
スレは関係ないしね。

>>17245 匿名さん

世間が狭いですね。
管理組合の責任者は組合長でも総裁でも将軍様でもいいんですよ。

しかし、組合長とは言わない。
標準管理規約でも理事長となっている。

成程

理事会の席上、修繕委員のことを「修繕係！」と殊更に呼んでいた理事長がいたな

>>17249 匿名さん
それは、修繕委員を意識していたんじゃないかな。
理事会の方が上という意識というかライバル意識過剰ゆえの
発言だよ。