「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

サツシの交換は築３５年以上たってからかな。
まだまだ先のことだけど、早く値上げして備えておかないとね。

修繕積立金は計画的に積み立てることにより
楽に積立ができます。
必要に迫られて値上げをしますと大きな金額になりますから。

サッシはかなり高額なので、戸車の交換ができれば
安くて済むのですが、それができるとは限らないようです。

サッシの交換を計画する場合、すべてのサッシの交換ではなく、
リビングだけでもいいのではないでしょうか。
そこを二重窓にすれば資源の効果にも繋がります。

近い将来二重窓については、新築の場合はそれが条件と
なります。
そうなれば既存のマンションも交換する場合はそれが主流に
なってくるでしょう。

　　直結増圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

高置水槽から増圧直結方式に変わると
どんな点がいいのでしょうか。

増圧直結方式は、建築士も意外と高層のマンションに
替えられることを知らないよね。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>16611 匿名さん
何か根拠となるのがあるのでしょうか？特に①が分かりません。
後期高齢者となる75歳以上でないので基準が分かりません。

現在の７５才はまだ若いですからね。
８０才までは頑張ってください。

>>16615さん
今時そんな屁理屈をいう者はいませんよ。
権利だけを主張して、やるべきことはやらない典型的なだめ人間だよ。

>>16613 名無しさん
だから根拠を聞いているのですが分かりませんか？答えられないなら邪魔なので消えてください。

>>16619 口コミ知りたいさん
消えてください

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　＞役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　役員の選出は、理事候補が総会で承認後、理事の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族（２０歳以上）等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
　　＞本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。
＞①８０歳以上の高齢者
　①７５歳以上の高齢者（やる気がない、体調が悪い等）
　
　②病気療養中の者（介護者含む）
　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>16619さん
知ったか君、私も思っていますよ、消えてください。

>>16619さん
後期高齢者の言葉の生みの親は厚労省の村木厚子氏だったんですか。
しかしね、高齢者や病気等に関しては、ある程度の優遇措置を考慮
してもいいんじゃないかな。

>>16624さん
高度な知見？　面白い人だね。あほかいな。

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

>>16625 匿名さん
　　　　　　↑知識と見識のことである。わからんのか？あほ

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

理事の報酬については、輪番制であっても出した方がいいと思います。
金額については、気持ちでもいいと思います。
その報酬でプロの意識をもって頑張ってくださいという訳ではないん
ですが、人間は少しでも報酬を得ていれば頑張るものですので。

報酬の金額としては、理事長月１万円、副理事長月2,000円、会計月2,000円、
一般理事月1,000円、監事月1,000円がいいと思います。

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め
※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>16625 匿名さん
　　　　　　↑知見の意味がわからないアホ

スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。

某ビジネス書で三井化学会長の淡輪敏さんが「胆識」に語られていました。
“学問などで得られる「知識」に経験が加わると「見識」に
そこに判断力や実行力が伴うことで「胆識」になる” と語られていました。

元は大正～昭和の財界や政界に影響したとされる安岡正篤の
「知識・見識・胆識の三識が備わって初めて人物の器量となる。」という教えだそうです。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

>>16637 匿名さん
>将来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

転売屋を儲けさせるのはダメ、永住を前提にする人だけを考慮した修繕を実施し、

>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。
この時期には解体しこの先を見据えた住みよいマンションを建設し素敵なマンション生活を楽しみましょう。

>>16639さん
建替えは難しいですよ。
建替えに参加する人は３０％もいないと思いますよ。
解体から建て替えまでに３年の年月が必要となります。
その間どこかに引っ越しをしなければなりません。
建て替え費用の負担も２，０００万円程度は必要になります。
そして、誰かが建て替えの委員をやらなければならないでしょう。
集会室も解体してますのでどこかを借りてそこに集まらなくては
ならないでしょう。
皆さんバラバラに住んでいますから。

>>16640 匿名さん
　　　　　　↑旧耐震基準のマンションは５分の4賛成で解体できることを知らないアホ

経団連が要望した建替決議の要件緩和がされそうですね。共用部分の重大変更（４分の３以上）も。


規制改革推進会議　投資等ワーキング・グループ
第５回 令和２年１月30日

＜議事録（PDF形式:299KB）＞
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

○経団連（堀内産業政策本部長） まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。


＜資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）＞
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

>>16641さん
そんな単純なことをいってないのがわからないアホ
建て替え工事をやること自体が難しいといっているんだけどね。
凝り固まったあほの頭では理解できないんだろうが。

>>16635 通りがかりさん

スレ主の問題点

6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。

>>16644 匿名さん
批判するだけでなく、総会はどういう場なのか理由含めて意見を述べてはどうですか。

>>16644さん
総会は理事会が提案した議案について議論する場です。
提案された議案に賛成か反対かの意思表示をする場です。
議案については、総会に直接出席していない組合員も多数います。
その方々は、議決権行使書で賛否を表明しています。
もし、総会で一部の意見により変更を余儀なくされた場合は、その
総会で変更することは、議決権行使書で賛否を表明された方の意見を
無視することになるので、その場合は、議長判断で、その議案については
ペンディングとして、再度理事会で検討し、再提案が必要なら臨時総会を
開催することになります。
もし、誤字脱字等の修正であれば、賛否に影響はないと思われますので
その分の修正は可能でしょう。

>>16646 匿名さん
>総会は理事会が提案した議案について議論する場です。

このスレで、「総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。」を検索すると多くのレスがヒットします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E3...

この内容を訂正するのですね？

下記問題については、検討すべき点大なるものがあります。
建て替え問題は、難しいですね。

【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

part2より
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。

大規模マンションであればあるほど、滞納者はでてきます。
マンション購入時は余裕をもって購入しても、時の経過と共に
商売がうまくいかなかったり、会社が倒産したりして資金繰り
が苦しい者はでてきます。

催促は管理人だけに任せず、理事長は数人の理事と一緒に
滞納者の家に行き、催促をするべきです。

>>16653 匿名さん
そんな嫌がらせみたいなことをすべきでないし、
理事長が恨まれて刺されたらどうするのか？あほ

>>16650 匿名さん
>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
>　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、
＞ 　　　 契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　
　この規定は、大変参考になります。
　当マンションには全戸に１台の割り当てがないので敷地外に高い費用を負担している区分所有者がいますのでいい規約と思います。理事会に提案したいと思います。

>>16655さん
駐車場に関しては、滞納者もかなり意識してくれます。
駐車場の解約が絡めば優先して払ってくれます。
銀行の借り入れは不渡りになるので優先して払うのと
同じ考えになるんでしょうね。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。
　　当マンションは、今なら積立金の値上も少なくてこういった問題に対処できます。ただ、住民の皆
　さんの理解なしに値上を強行することはできません。

>>16640 匿名さん
全国で2022年の建て替え実績は3％未満です。
30％も有りません、今後はリノべーションで100年使用する方向に有る。

>>16658さん
書き方が悪かったのかもしれませんが、３０％は建て替えに参加できる
住民ということでした。

建替えに参加する方の割合はかなり低くなります。
高齢者が多いのもその要因の一つとなります。
建て替え決議から、取り壊し、建て替えまでには約３年がかかります。
その間はどこかに引っ越しもしなければなりません。
勿論建て替え費用も負担しなければならないからです。
高齢者にとっては、現状でいいと思う方が多くても仕方のないことです。

>>16659 匿名さん
>書き方が悪かったのかもしれませんが、３０％は建て替えに参加できる
>住民ということでした。

どういうことを言いたいのか理解できません。
建替え決議が可決しても、現実的には、建て替えに参加できる者は３０％未満であるということでしょうか？

>>16661さん
そういうことです。

>>16662 匿名さん

建替え決議が成立していても、賛成者の７０％以上が建て替えには参加できないということのようですが、建替え決議には賛成していた方々ですよね？

そうではなく、建て替え決議自体が成立しない可能性が高く
なると思います。

くだらん
それなら、最初にそのことを書いておけ・・・

建替え決議が可決したら、賛成者は建替え事業に参加しなければならないと思います。
そうならば、建替え事業に参加できない人は、建替え決議に反対するしかない。

反対者は、権利を時価での買取を請求して離脱するか、２か月以内に建替え事業に参加するかの選択肢があるが。

>>16666 匿名さん
>反対者は、権利を時価での買取を請求して離脱するか、

反対者に買取請求権などない。

　建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者は、施工者（マンション建替組合）に対し、権利変換を希望しない旨の申出等（建替え円滑化法、第五十六条）をすることにより建替え事業から離脱することができる。

また、マンション建替組合の権利変換計画の議決において、反対者の組合員の建替え事業からの離脱の道筋として用意される仕組みとして、売渡請求および買取請求がある（建替え円滑化法、第六十四条）。

よって、最終的な、建替え参加者が３０％であっても、建替えができないということではないと思います。

建て替え決議が承認されていれば、建て替えへの参加が少なくても
建替えはできます。

>>16669 匿名さん

>>16662 と >>16664 とは矛盾する内容であるが、詳しい説明は？

タワマンを解体するには法改正するしかないからね。
限界マンション法でいろいろ決まるでしょう。

ここのスレ主は建て替えは難しいしか言わないが、既存のマンションを1000年維持管理なんかできないでしょう。
50年から60年で解体できる法改正がされるでしょう。あほ

>>16668 匿名さん
>建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者

建替え決議において、「賛成者」と「非賛成者」に区分され、議事録に記載される。
「非賛成者」とは、「反対者」と「賛成はしない者」である。
さらに、「非賛成者」は催告の回答によって「建替え参加者」と「建替え不参加者」に分別される。
つまり、建替えに参加する意思がなければ、「不参加」または「無回答」となるはずであるので、「建替え不参加者」となる。

処分を受けた管理業者一覧　　　　

改善措置指示
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12

元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。（３組合？）
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

●同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円（2020年度） マンション管理 9,925棟（469,898戸）:ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員 5,811名（ 本社員 2,101名 準社員 3,710名）（2021年3月31日現在）

これからは60年で解体

定期借地権のマンションは５０年で解体し更地とする

建て替えができるかどうかは、建て替え決議が承認される
かどうかにかかっています。
決議が承認されれば建て替えはできるんです。それだけのことですよ。

建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
決めるんですよ。
建替えに参加する者が少なくても、デヘロッパーが買取？売り渡し請求
をして買い取ってくれます。
そして建て替えに向かって検討が進められていきます。

私がいっているのは、建て替え決議の承認が難しいので
建替えはできないといっているだけですよ。

>>16677 匿名さん
>建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
>決めるんですよ。

建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを決めることができるのは、「非賛成者」だけです。
つまり、組合員総数の５分の１未満の人数です。

>>16679さん
その通りですね。
ただ、５分の１未満ではありますが、建て替え賛成者も
建替えに参加しない方は相当数でてきます。

>>16680 匿名さん
>建て替え賛成者も
>建替えに参加しない方は相当数でてきます。

どの段階での話ですか？

私は建て替え決議に賛成して参加もしす。
その後は最後まで参加するか、
条件によっては区分所有権を売却するか
は自由と考えているので推移をも守ります。

>>16682さん
建て替え決議と売却は別問題です。
まず建て替え決議で承認されるかが問題です。
それ以降については、現実的ではないので、調べれば分かりますが
調べることはしません。
必要な方はネットで検索すればすぐ分りますよ。
建替え決議を行う予定のマンションは現在ありますか。

建替えに関する手続きは複雑です。
マン管の試験を受ける時にユーキャンの通信教育の本が
ありますが、良くまとめられています。
建て替え決議の議案書の作成からスタートしますが、専門委員の皆さんは
かなり勉強しないと建て替え決議の総会までたどりつきません。
建替えについての議論はこれで終わった方がいいと思いますよ。

>>16683 匿名さん
別問題ではないよ、

建て替え決議までもっていくことが大変だよ。
そこまでいくには専門家の力も借りなければならない。
経費の試算はできないしね。

建て替え決議をやるには、議案が必要だったよね。
その項目は忘れたけど。

>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で決めているマンションが多いようです。

2）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定に合わせる。
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

エレベーター 築３２年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　周期３５年

エレベーターの価格でいえば、日立→三菱→東芝→フジテックの
順でしょうね。
交換をする場合は、フルメンテナンスと抱き合わせでやると安くなると
いわれています。

エレベーターの更新の周期はどれぐらいが妥当なんですかね。
２５年とか３０年とかいわれているが、それよりもっと先でも
十分いいと思えるんだが。
４０年ぐらいでもいいのかな。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

しかし、塩ビ管を使用している管材であれば交換は
必要ないと思います。
給湯管が銅管ですので必要かもしれませんが。
それに給水管の竪管の場合は、外付けになると思いますので、
資産価値に影響がでてきます。これも塩ビ管ですので交換は
必要ないでしょう。

>>16692 匿名さん
>枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

築４０年以上のマンションは不安があるかもしれない、そう思う人は区分所有者の負担でさっさと交換すればよい。

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

10994 職人さん 1分前

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

築４０年以上なら、旧耐震基準（１９８１年改正以前）か、旧々耐震基準（１９７１年改正以前）だから、耐震診断しないと。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

マンションの漏水は、配管からのものは少ないんじゃないでしょうか。
うちの場合は、水栓の緩みからくる漏水が多かったようです。

>>16697 匿名さん
>水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

共用部分からの水漏れは管理組合、専有部分からは区分所有者が負担するのは当然でしょう。

>>16699さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます。

>>16697 匿名さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます

>>16701さん
保険で賠償してくれるのは、被害元に対してであって、加害元に
対しては保険の適用はありません。
自分の部屋が漏水してもその費用は自分でやらなければなりません。
また、経年劣化部分にも保険の適用はありませんが、被害者の
補償は適用されます。

例えば、共用部分の外壁が経年劣化で傷んだとしても
その補修工事に保険の適用はありません。
但し、それが原因で各部屋に被害が生じたときは、保険の
摘要があります。

総合保険の賠償責任は、子供がデパートでものを壊した
時にも保険の適用があります。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

>>16705 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかという・・・

支管部分は専有部分と管理規約で決められているよ。改ざんするんじゃない。

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、
最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している

電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

配水管の場合は、１戸の反対があっても、そこの住戸だけ除いて工事することもできますから、専有部分工事の組合実施に高圧一括受電のような全員同意が必要ではない。

>>16708 匿名さん
従って専有部分の工事は区分所有者が負担することになる

>>16709さん
日本住宅支援機構から借り入れをするときの条件は、管理規約に
専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に工事をするという
規定があれば条件に適うとなっています。そして、返済は修繕積立金
から返済するとなっています。
うちの管理規約には、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉に行うことは可と規定されています。
玄関ドアの交換を一斉に行う場合、錠部分と鍵は専有部分となりますが、
その費用を区分所有者に負担はさせないでしょう。

16709より
うちの長期修繕計画には専有部分は除外しています

>>16711さん
専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。
公平性の観点からしても、先行工事者には、一斉に工事をした
金額の平均額を支給する旨の規約を規定しておくといいでしょう。
専有部分といえば、玄関ドアの錠とか鍵もありますし、インターホン
の機器を専有部分としているところもあります。

>>16712 匿名さん
>専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
>先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。

専有部分は管理組合としては実施しないといってるの。
専有部分は区分所有者が負担するので先行工事者への考慮は不要。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>16713さん
現在は、専有部分でも管理組合として一斉に更新工事を
することを考えていかなければならないんですよ。
実際、全国のマンションではその取り組みが顕著です。

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

給排水管、給湯管の更新工事については、塩ビ管であっても
いずれ経年劣化はします。
特に給湯管は銅管であり、熱湯が通るので傷みが激しいと思われます。
いくら専有部分であっても、できる者とできない者がいますのでトラブル
等を考慮すれば、管理組合として計画化しておいた方がいいと思われます。
建替えについては、現実的には難しいので検討するのは無駄と思われます。
建替えのできる環境、人材がいるマンションであればそれはありでしょうが。
建替えには期間、お金、建て替え委員とかが問題になります。
それに、建て替えをするといっても、それに参加できるのはほんの一部ですからね。大多数の住民は建て替えたマンションには住めないので。

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えられたマンションは、マンションの立地が良かったり、容積率に余裕が
あり、マンションの戸数を増やすことにより、住民の負担を軽くすることにより
建て替えができたんですよね。
そういう条件だったから建て替え決議が承認されたんです。
それに、40.3年で建替えられたのは、旧耐震基準の建物であり、配管が階下に
設置されていたマンションだから建て替えやむなしということだったんですよね。

建替えは本当にややこしいですよ。
それをやるにはかなりの労力と時間、知識が必要です。
いずれ建て替えの手続きについて書き込みをしますよ。

建て替えを考えているマンションがありますか。
建て替え決議をするにはいろんな準備をしなければ
ならないのですよ。
勿論プロの建築士もいなければできません。

そんなことよりそろそろ総会準備せえよ

そんなことより
１回くらい理事会やれよ

建て替えより先ずはエントランスのカラスひび割れを直せ。
もう３カ月以上もビニールテープ貼ったままで貧乏くさい。

建て替え決議について書き込みをしてみます。
建て替え決議を行うには、事前に建替え委員会を立ち上げ検討しておかなければなりません。
建替え決議をおこなうには、集会の会日の１カ月前に説明会を開催しなければならない。
建て替え決議の集会の招集通知は少なくとも２カ月前までに発しなければならない。
建て替え決議において定めるべき事項
　　①新たに建築する建物の設計の概要
　　②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　③建て替え費用の分担に関する事項
　　④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し、建替えに参加するか否かの回答するよう書面で催告しなければならない。
　催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２カ月以内に参加するかどうかの回答を
しなければならない。回答しなければ不参加とみなされる。
　建て替え決議に賛成した者及び参加の回答をした者は、不参加者に対し、区分所有権
及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求します。
　売り渡し請求権が行使され、その意思が相手に到達すると、売買契約が成立したのと同じ
効果が生じます。そして相手方は専有部分を明け渡す義務が生じます。但し、裁判所は１年を
超えない範囲で明け渡しの期限を猶予します。
　買い受け指定者は建て替え不参加者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡す
べきことを請求できます。
　以上が区分所有法ですが、よりスムースに進むように建替え円滑法がつくられました。

一度に書き込むとなかなか読むのが大変なので、時間をおいて
書き込みをします。

マンション建て替え組合の設立手続き
　　建て替え決議が成立したら５人以上共同して建替え組合を設立します。
　　設立手続き
　　　　①建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　　②建て替え合意者の４分の３以上の同意を得る。
　　　　③都道府県知事の認可を受ける。
　　※こういった事に対し、誰かが動かなければならないのです。

建替え組合の構成員
　　　建替え組合には、区分所有者以外のデベロッパーなどを法律上建替え組合事業
　　参加者に組み込むことができます。
建替え組合の組織・運営
　　総組合員で組織される総会で、理事３名以上、監事２人以上を選任する。
審査委員の選定
　　　３人以上選出します。

総代会
　　　組合員が５０人を超える組合においては、総会に代わる権限を行う事ができる
　　総代会を設置できます。
　　　総代会は、総会の権限の大部分を行使できますが、①役員の選任、②定款の変更、
　　③権利変換計画の設定等の特別決議は行使できません。

権利変換手続き
　　　旧権利者に新しい権利を割り当てる手続きです。
　　　建替え円滑法では、賃借人、抵当権者にもこの規定が適用されます。
権利変換計画の決定
　　　①組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
　　　②組合員以外の権利者の同意（賃借人や抵当権者）
　　　③審査委員の過半数の同意
　　　④都道府県知事の認可
権利変換に関する登記
　　　建築工事が完了したときは。遅滞なく権利変換に伴う登記を一括して申請する義務が
　　生じる。
補償金
　　建替えに賛成しなかった者に対し、権利変換は与えられませんので補償金を支払う。
施工マンションの明け渡し

以上のように、建て替えをするには時間と労力、知識等が
必要になります。
また、お金も必要になりますので、多くの方が建て替えに
参加できないのです。
だから建て替えは現実的ではないといったんです。

　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。
　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。

>>16731 匿名さん
だから解体して解散するんだよ。

>>16733さん
解体決議をして総会で承認できますか。
僅かばかりのお金をもらって、住民はどこにいきますか。
新しいマンションを購入しますか、それとも戸建てにしますか。
１０億で売却できたとして、１００人で割れば僅か1,000万円です。
それではマンションの買い替えも戸建ても無理でしょう。

解体すれば残るのは土地しかない。
解体費用もかなりかかるしね。

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

しかし、建て替えは難しい。
大規模修繕計画と大型設備の更新工事をしっかりやるために
修繕積立金の確保をしておくことだね。

>>16737 匿名さん

しかし解体はいずれやってきます。
その時に備えて解体費用は確保しましょう

>>16738さん
建替えについての書き込みをしたのに、解体のことは触れていません。
あなたが解体のことをいうんであれば、その手続きとかを書きこんで
ください。

解体なら簡単にできるんですか。
その方法を教えてください。

解体も建て替えもなかなか賛成は得られないよ。
住むとこがなくなるんだから。

解体の決議内容だけでは、承認は得られないよ。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度長期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

11001 匿名さん 2時間前
現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

耐震性不足等で生命・身体への危険性があるなら、マンション敷地売却決議（建替え等円滑化法、第１０８条、５分の４以上の賛成）でマンション（建物）と敷地を買受人に売却し、買受人が建物を除却する。除却後の土地利用については、特になし。

売却組合が反対者の権利を時価で買い取る。
区分所有者・借家人は、分配金・補償金を取得し、明け渡す。

>>16731 匿名さん
国交省の調査では、建て替えは僅か、全体の2.8％位で、数百万の
追加資金が必要、2年近く、借家住まい、等の問題で、既設マンションのリノベーションで済ませるマンションが多く成っている。

>>16745さん
そうなんですよね、建て替えを簡単にできると思っている者も
いますが、実際はそんなに簡単には建て替え決議は承認されません。
建て替え資金とか借家住まいとか、年齢とかの問題がありますから。

>>16746 匿名さん
建て替えを簡単にできると思っている者はいません。
思っているのはあなただけかな？

建替えについての流れは書き込んだのでそれをみてもらえば
大体の流れはわかるでしょう。

建替えについての書き込みはあったけど、今ここのスレに来たものは
前のスレを読むことはないだろう。
時々繰り返し書き込みをしないとね。

建替えはたいへんですね。
建て替え総会までもっていくだけど大変。

築年数の経過したマンションしか建て替えはしないんだけど
そうなると高齢者が多いからね。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

タワーマンションは強度からいえばかなり高度なので
１００年は持つといわれています。
ヨーロッパの木造住宅や日本の寺院等も手入れさえすれば
１００年でも２００年でももっています。

>>16753 匿名さん

マンションは、、将来的に売却を考えている人のためではなく、

永住を前提にする人を考慮するものです

売却を考えている人は高く売れるよう見かけをよくするので無駄な工事がが多くなるのです

>>16755さん
無駄な工事とは何をいうんですか。
補修工事や改良工事をやれば資産価値はあがり、快適なマンションライフ
が送れますよ。
売却や賃貸に出す方は部屋のリフォームを行い、資産価値を上げる努力は
されるでしょうが。

マンションは済んでいるときは快適なマンションライフが送れ、
売却や賃貸に出すときは資産価値が高くなるように、建物設備の
維持保全はしっかりやっておくことが大切です。

賃貸や売却をするときは、リフォームするのと、なにも
しないで賃貸にしたり売却をしたりするのでは、どちらが
プラスなんでしょうね。

現在高置水槽なんですが、増圧直結方式に変えたいんですが、
以前は４階以下のマンションにしか適用されなかったのですが、
現在は１５階で２００戸超のマンションでも増圧直結方式が採用
できるということですが、それは本当でしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

ここのスレには専門家の方はいないんでしょうね。
16759みたいな専門的な知識はその道の専門家でないと
わからないでしょうからね。

地域によってそれは違うともいわれています。
増圧直結方式はまだまだ大規模マンションには無理なんですかね。

大規模修繕工事では設計監理業者と施工会社は、施工会社が
建築士に対して先生と呼び、工事の相談をしている。
談合はしていないと思うけど、疑わしさも感じられる。

大規模修繕工事の際は専門委員会を立ち上げますが
理事会からもその中にメンバーをいれますか。
うちの場合は、理事長は専門委員となると細則に
規定されています。

専門委員会には、理事長が入っていた方がスムースにいくと
思います。
理事長が専門委員のメンバーであれば、専門委員会の決議等を
理事会に説明するときは、専門委の意向は分っていますからね。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>16759 匿名さん
当マンション（増圧直結方式）の現状について投稿します
総戸数１００戸弱、１５階、１４階が２棟、年２回点検で一回３時間程度でこの間断水、
自治体人口数３０万人超の中核市

詳細は専門家に相談してください

増圧直結方式で検索すると少しは知識が得られると思います
①増圧直結方式が実施できる自治体の記載、
②メリット、デメリットの説明
③増圧直結方式、高置水槽の説明図あり
④管理会社はやりたくないようです。手数料（出番減る）が減るようです
その他いろいろ

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

>>16767 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

＞②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

>>16772さん
一応サンプルを出しましたが、理事の辞退理由については
各マンションできめればいいんです。

マンションによっては、特別な方もおられるでしょうからね。
規約の改定をするときに、理事会や専門委員会で慎重に検討
することです。

皆さん方のマンションでは、理事の手当てはどのように
支払っていますか。

うちの場合は、理事長月１万円、副理事長月２，５００円、
会計月３，０００円、一般理事月1,000円、監事月1,000円です。

その報酬の支給方法ですが、理事会への出席
回数によって支給しています。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

大規模修繕工事は管理組合にとっては、一大イベントです。
どうやって進めていけばいいかの勉強をしておくことが大切です。

>>16759 匿名さん
同じくらいの規模のマンションですが、
増圧直結方式に交換しました。
地域によると増圧しなくても直結方式
で給水できると聞いたので私の地域の
水道局に問い合わせたらできないとい
う事でしたので増圧直結方式にしました。

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。

>>16795さん
うちのマンションは、第三者管理とかは全く必要ないんだけどね。
理事会、専門委員会もうまくいっているし、管理会社との対立も
ないしね。

>>16794 匿名さん
香川県マンション管理士協会に相談すると第三者管理について相談に乗ってくれると思うよ

>>16796 匿名さん
うまくいってるのと第三者管理は別問題。
第三者管理でないと管理会社が儲からない。
管理会社を儲けさせるために第三者管理があるのですよ。

>>16798さん
管理会社は委託契約で会社の利益をあげればいいんですよ。
工事や点検で儲けようとすること自体、本質からはなれている。
工事や各種点検に関しては、適正利潤であればいい。

ほー