「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>15568 検討板ユーザーさん

こんばんは。

>>疑問点だらけだ…

すみません、自分が気になるところから書き始めてしまったから、ですよね。
疑問にはお答えしたいですが、現在、この掲示板が集会についての話題になっているので、うちの大規模修繕工事の具体的な話に流れるのも、ちょっとまずいですよね。（自分から書いておいて、なんだと言われそうですが）なるべく「総会での議論、決議」の話題に引き寄せる形にまとめますので、よろしくお願いします。

おっしゃる通り、「いいようにされている」傾向は確かにあり、一組合員として気づいてハラハラしつつも、全国の皆様がお読みになる掲示板で自分のところの理事会批判や管理会社批判をするのも、という気もするので、適当なところで止める方向で…。

いやはや、思っていた以上に疑問が膨らんでいたせいか、ついつい書いてしまいまして。
関心を持って頂き、質問を貰えてとても嬉しく思います！！　それは本当にとてもありがたいのですが、どこまでお答えできるかは分かりません。あしからず。


>>借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

古いながらも綺麗なマンションに見えますが、タイルを含む外壁等の劣化は相当あるようで、事前調査の結果、早く大規模修繕工事をしないと危ないとのことでした。

築年数から考えると２回目の大規模修繕工事を終えている筈ですが、初めてです。
共用部分の補修は、エレベーターのような高額補修も含め、こまめにやって来たそうですが、大規模修繕工事はまだです。良心的にあちこち補修していたら修繕積立金がかなり減ってしまったようで、戸数も20数戸のため、融資が必要となっています。

実は、以前、投資用にしていたオーナー（非居住者）の何人かが、何年も長期滞納していたことがあったそうで、長期修繕計画が立てづらかったようです。（未収納率が高ければ融資を受けるのも無理です。）自分は新参なので詳細は存じませんが、だいぶ前に解決済みとのことです。

理事会に独特の矜持があり、何年も管理費も修繕積立金も値上げしておらず、値上げをしないのが住人思いと自慢されていました。たとえ小額でも、物価等を考えて計画的に値上げしていれば、融資の高額化も防げたのではないかと普通は思うところですが、滞納者が多ければ値上げはしづらかったでしょう。その人達が払わないでいる間は、その分を他のオーナーが負担する形になってしまいますからね。
あるいは、これがこの理事会のささやかな管理会社への抵抗だったのかもしれないと思います。


>>着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

管理会社主導方式で、グループ企業の建設会社が総会に説明をしにやってきて、それを営業だと思わず管理の一環だと組合員は思った様子です。自分も最初はそんな錯覚をしておりましたが、大規模修繕工事についてネットで調べるうちに、間違いに気がつき、遅まきながら今に至ります。
事前調査もその会社が行い、工事内容の大枠と予算と資金計画、工期の設定まで理事会で通り、その会社でそのまま大規模修繕工事を行うことが年次総会で決まりました。ベルトコンベアーに乗せられているような感じでした。でも、まだこの時点では契約の段階ではありません。

その後、実際の工事プラン何種類かと見積りと、融資プランを理事会にかけ、理事会がプランをチョイスした上で、正式に工事と融資の契約をするための臨時総会が開かれました。
そこで「着工をずらすことは出来ないか」と質問したわけですが、すでに建設会社の方もその時期前提で準備に動いており、今からずらすことは出来ないという話で。

質問は自分だけで、他の出席者が白けており、早く決議してくれないかなあという雰囲気で雑談まで始めており、代理でやってきて事情をよく分かりもしない管理会社社員が「他の方々のお時間も考えないと」的なことを言い出して口を封じられ、これは何だか出来レースっぽいなと。


>>修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

15569さんがお書きになっているように、各オーナーで一時金を分担して払うことになるんでしょうが、「借入金全く無し」と仮定すると平均で100万円近くなってしまうので、これまで「融資前提・一時金徴収なし」で進めてきたのを、いきなりその日の臨時総会で即時徴収を決議するわけにはいかないでしょう。

なので、修繕積立金の値上げもせず、一時金徴収も、もししたとしてもすぐにはせず、何とか工夫できないかと考え、着工時期の変更を提案してみたのです。

何より気になっていたのは、議案書の但し書きに、この議案が通らないと大規模修繕工事が出来ない旨が書いてあったことでした。脅しです（笑）ですが、それを脅しと感じるナーバスな感受性は自分だけのようでした。

でも、この議案を通さず、その場で代案を出すことで、予定されている工事内容で、かつ、クオリティも落とさず大規模修繕工事が出来ないのか考える余地は「ある」と思いました！

なぜなら総会が開催されて「　初めて　」一般の組合員が議論に参加できるのだから、理事会とは別の見方や発想もあるはずだ、と思ったのです。
これまでこの掲示板でお伝えしたように、うちのマンションでは理事会の議事録は役員のみで共有され、一般の組合員は理事会が何をやっているのかを知ることが全く出来なかったからです。

ですが、総会で発言してみよう、場合によっては議案も再検討してもいいじゃないかと考えるのも自分だけだったようで、そうした考え方は場において「迷惑」と受け取られました。そういう考え方に立つなら、そうなんでしょう。特に、理事会もそのやり方で進めてきた以上、建設会社にとっては、今更こいつは何を言い出すのかと思ったでしょう。
でも、誰のために、誰の立場に立って考えるべきなのか？　建設会社や下請け業者が食べていけるようにするため？　管理会社と建設会社の関係を良好に保つようにするため？　グループ企業全体がハッピーになれば全国のマンションもハッピーになれるから？　そのために、うちの一般組合員が協力するべきなのですかね？　それって、「どこに皺寄せがいくか」のたらい回しでしかないですよね？　自分は悪者になってでも、言うべきことは言ったつもりですが、次の総会では果たして発言させて貰えるかな（笑）

おそらく、これまで、大規模修繕工事を行わないなら別の工事で儲けを出そうとした管理会社によって、割高の工事を長年に渡って発注されて、「これをやらないと危険」などの言われ方で、その都度、丁寧な言葉で諭されて（脅されて）「そういうものなんだ」と真に受けた組合が従って来たのでしょう。良心的な管理をして貰ってると思って幸せに生きてこられたご様子です。そして、管理会社に楯突いて、一体何の得があるのかという雰囲気を感じます。皆さん、優等生なんです。

こんな感じで、何となくは伝わったでしょうか？

ご意見がおありでしたらお願いします。参考にさせて頂きます。
また、さらに質問がおありでしたら、それは尋ねて頂いて私自身は一向に構わないです。
ただ、こちらからの返信は、なるべく一般的な、他の方にも何か参考になる点があると思われる形で、「可能な範囲で」お答えします。まあ、あまり深入りは無しでお願いしたく（笑）