「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。
　　参考例として、各戸が単独で配管工事をすれば１戸７５万円の工事費が必要との見積もりを頂
　いております。

コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

建物は１００年でも持ちます。
しかし設備の維持保全をしなければ漏水とかが発生し
いずれスラム化していきます。

専有部分の配管を管理組合として工事をするという規定を
設けると共に修繕積立金の値上もしなければならなくなります。

限界マンションといわれるのは漏水対策が取れないマンションを
いいます。
究極の課題なんでしょうね。

「修繕積立金の適切な金額の必要性について」

　共用部分が劣化したり不具合が生じたら、補修工事とか更新工事をする必要が生じてきます。
　現在の長期修繕計画をみてみますと、計画に洩れている箇所がかなり目立ちます。そういった計
画にない箇所の補修や交換等をすれば当然修繕積立金は足りなくなってきます。

　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、その期間で
大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

長期修繕計画書の作り方、建築士との検討会の
やり方が判らないと難しいかもしれませんが。

>>1531 匿名さん
セミナーでも開いてみたらどうですか？
大阪では無料セミナーをしょっちゅうやってますよ。

>>1531 匿名さん
こんな匿名掲示板じゃなくて
研究成果を発表したらいい。
http://www.kinki-mankan.com/seminar.html
いまからでも頼んだら15分くらいなら喋らせてくれますよ。今回はマンション管理士に合格した理事長が改革の体験談を発表しますね。

理事長を任期満了で辞めても、組合員が無責任で新理事長が選ばれなければ、永遠に理事長の仕事を事実上続けなければならないのでしょうか。また、マンションを売却して組合員でなくなっても、そうなのでしょうか。困っています。

>>1535 匿名さん
セミナーにきて弁護士に聞いてみたらいいでしょう。

>>1536 匿名さん
1535です。アドバイスをありがとうございます。ただ、広島在住なので、大阪はちょっと遠く、二の足を踏んでしまいます。

>>1533さん
久しぶりですね。元気でしたか。
私は相変わらずここで自分が調べたものを書き込んでいます。
質問とかもなく張り合いがないので淡々と今まで作成した資料を
ここに貼り付けているだけです。
セミナーはやったことありますし、今後も予定はあります。
大規模修繕工事の進め方、規約と各種細則の全面改正、管理組合・理事会
の３項目についてです。
たまには鋭い指摘を頂戴しますと又、やる気も出てくるんですけどね。

セミナーで弁護士への質問は事前に質問内容を連絡してないと
答えてくれないですよね。
それと質問以外のことを聞くとそれは別途事務所でお受けしますとの
返事で有料になるとのことですよ。

渡り廊下で繋がった建物なんですが、これは単棟型なのか団地型なのかで
揉めていたので司法書士に相談に行ったとき、各戸ごとに敷地の持分を
登記した方がいいけど、その場合は有料になりますといつたのには驚いたね。
マンションの区分所有法のことはご存知なかったですね。