「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

当マンションの管理は小泉政治とは違った意味で「劇場型」と言えるだろう。理事長、監事、総務担当、会計担当、専門委員等々、いろいろ役職があって実際にそれらに就く管理組合員はいるが、特に議事録という紙の上で管理会社の意向に沿った発言や行動をした「物語」が記される。会議前に回される資料で「発言」はかなり準備できるし、必要なら打ち合わせをしてから開催する。全組合員に届けられる総会の議案書も、議事録と同様に素案を書いて作成する作業は「委託された業務」として管理会社の社員がやる。これら面倒な業務を有料だが遂行してくれている業者さんに感謝の気持ちで組合の役員は承認印を押す。工事の発注・受注はこれと同じ、単なる「流れ作業」に成り下がっている。一応はこうして持ちつ持たれつの関係が成立し、ひとつの閉じた世界が完成している。この平和・平穏を乱す者は「共同の利益に反する」（区分所有法）として脅される。管理組合は企業の代理として存在していればいいとの考えが見え隠れする。

>>151さん
理事会や総会の議事録のたたき台は管理会社が作成するのが普通だと思います。
議案書のたたき台についても管理会社が作成します。
これらの資料を作成してくれるのに感謝することはないと思います。
プロに報酬を支払って依頼しているのですから。
工事の発注については、管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。
この慣習を打ち破る者は共同の利益に反するとして脅されるという感覚は理解
できません。
テべ系の管理会社に管理を委託しているマンションには多いとは聞いていますが。

補修工事の発注をする場合、理事会が業者を選定し相見積が取れれば
いいんですが、理事会の役員にやる気も時間も知識もなければ管理会社に
丸投げするしかありません。
特に一般組合員で具体的な動きをしないで、総会で意見をいうだけでは
管理会社に対抗できません。

理事会の議題については、理事長が立案できるようになればいいんだが
資格保有者の理事長は殆どいないからむずかしいでしょうね。
問題提起する時の資料の作成や、標準管理規約の改正に伴う規約改正の
資料の作成等も理事長ができればいいんですが。

＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

輪番制の理事が回ってきたのにやらないというんであればペナルティを課す
のは当たり前でしょう。
そうでなければ誰もやる者がいなくなりますよ。

住民活動協力金を徴収するとしても、管理規約の改正を
しなければならない。特別決議

当マンションの管理組合役員選任での輪番制は、諸悪の根源のひとつだと考えられます。固い意志も高い能力もなく、プロの言うことには「右へならえ」で、概して不適格（内部では適格とされる）な住民が多く就任する結果になっているからです。大規模修繕工事の時期には専門委員の常連メンバーが数名、必ず理事長や監事になる不自然さもあります。昨年の春に一部の組合員の反対を押し切って管理規約を変更し「７０才以上の就任不可」としたばかりなのに、今年の総会で「７５才以上は不可」と再変更されました。理由として「高齢化によるなり手不足」が記されていました。他のマンションでは「組合員でなくても役員になれる」と規約変更しましたが、組合員として役員になろうと立候補して落選になる者がいる一方で非組合員が当選して就任できるのだとすれば、前者の組合と後者の組合は「よく似た意図のもとに役員就任の資格制限を緩和した」と言えるでしょう。その意図とは、「清廉潔白、公明正大な運営の必要を説く組合員が役員に就く事態を避けながら、他の住民等を役員として動員し、マンション（管理組合）自体の存続を図る」。

>>158さん
輪番制、立候補制、推薦制、どれにもメリット・デメリットがあります。
大規模修繕工事の時の専門委員のメンバーは完全公募が原則です。
理事会からのメンバーは理事長１名でいいでしょう。
非組の者を理事にするのは理事のなり手がいない場合の最終手段です。
何故管理会社主導で理事会や大規模修繕工事が行われるかといいますと、
組合員の知識不足、無関心、時間のなさがその要因です。
その場合は、プロの建築士やマン管士に依頼することもありです。
理事が一念発起してマン管の有資格者になれば又、違った展開になるかも
しれませんが。

会社をリタイアした者に頑張ってもらうことですね。
ボランティアとして一生懸命マンションのために頑張ってくれるかも
しれませんよ。
いくら優秀な若い者でも、現役で仕事をばりばりやっている者にマンション管理
は無理でしょう。
会社をリタイアした者の中にも優秀な人材はいる筈です。

年よりはダメといいなが、若手はマンション管理には関心も
時間もないのでタッチしない。
ただ年寄はだめと批判するだけ。

マンションの管理に年齢は関係ありません。
やる気と時間と知識がある者が、リーダーシップを取ればいいんです。

大規模修繕工事は管理会社にとっては垂涎の的だよね。
これは他業者に取られる訳にはいかない。
他所に取られたら親会社に睨まれるしね。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

マンションでの民泊は殆ど拒否されましたね。
オリンピックでの宿泊施設はどうなるんでしょう。

任期２年で初年度に副理事長となった管理組合員（次年度の理事長予定者）が欠席を続け、期末になって「退任したい」と言い出しました。退任の理由が何なのか、一般の組合員にはわかりません。理事会は「退任の理由として認めることはできない。業務を続けていただく」と決めて退任要請をはねつけました。この件から、当マンションの管理組合の性格を知ることができると思います。ひとことで言えば、「管理会社と同社指定の設計コンサルタントのビジネスに協力しなさい」ということです。推測される退任理由は、「理事長になってこんなことに巻き込まれたくない」、責任を取らされるだけの役職は嫌だ、あたりかと。役員報酬は月５千～１万円ですが、実質は社業協力へのご褒美。支給される役員たちはそんなことも考えず受け取っているようですが。このような実態を書いて内外に知らせた組合員１名を名誉毀損罪にあたるとして組合は告訴しようとしました。臨時総会を開いて承認を得て、実際に警察署に訴状を出し、刑事たちが捜査・取調べをしました。組合と管理業者と警察の連合は存在し、組合員を黙らせようとついにその姿を見せました。告訴は失敗に終わりましたが、それでも、告訴運動への協力者に礼状を出すという破廉恥な決議を最近行いました。

>>166さん
殆どの組合員はマンション管理に興味も関心も示しません。
又、厄介なことには極力踏み込まないというのが殆どの住民でしょう。
管理会社と一部の理事が管理会社に操られているようですが、一人で
管理会社に立ち向かっては勝ち目はありません。
まずは、正義感の強い主婦を味方につけることと、会社をリタイアした住民、
知り合いの住民と連携して理事会に対抗すべきです。
そして、資料を作成して全戸配布してあなた方の考え等を住民に訴えていくことです。
その際、理事会や管理会社の不正や癒着等を訴えてはいけません。
あくまでマンション管理の正当性を主張すべきです。
管理組合主導で理事会を運営していくとか、工事の発注方法とかを資料で訴求して
いけばいいと思います。そこからスタートすべきですね。

理事の任期や立候補、推薦、輪番制とかも決めないといけないね。
それを訴求したらどうですか。

>>166さん
世の中には大変なマンションもあるんですね。
しかし、それをかえていかなければ何も変わりません。
それをやるのはあなたです。
知識を知恵に変えてどうすればいいかを考えていってください。

理事をやめるといっても簡単にはやめられないでしょう。
後任の理事がみつかるまでは、その職務をやり続けなければならない
という規約になっていると思いますよ。

>>170
辞任するのではなく「本業多忙」または「精神体調不良」を理由に理事会を欠席し続ければよい。
副理事長だった私は半年間も理事会を欠席した。だけど文句言われなかったし管理組合業務に支障なかった。
副理事長などいらないということ。欠席の本当の理由はサボタージュである。

>>171さん
理事をやめるとなると問題がありますが、体調不良等の理由が
あればどこのマンションでも問題はないと思います。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので、同じスレ主としてＰＡＲＴ３でお答えします。
理事会運営をスムーズに行うには、理事長が勉強することです。
そして、管理会社に議題を全ておんぶにだっこではなく、自分で
問題提起等をしていくべきです。
身近な問題を議題にして、全員に質問とかするのも一方です。
補修工事の相見積についても、管理会社に任せっぱなしではなく、
理事も責任分担をして業者を調べてもらうとかしてもらうといいでしょう。
管理会社との打ち合わせには、理事の３役も同席して事前に打ち合わせを
するべきです。

理事会の役割について
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

理事会の運営の仕方わかりましたでしょうか。

良くわかりました。
ありがとうございます、参考になりました。

しかし、５０戸前後の小規模マンションでおまけに輪番制
であれば、人材はまずいないでしょう。
人材というのは、時間、やる気と知識が入ります。
単なる会社での優秀とは違います。その優秀な力をマンション
で発揮できるかがポイントになります。

小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。
但し、当り外れは大きいでしょうが。

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。
お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。
建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。
地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。
ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。
個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。
それで保険料はいくらなんですか。

現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。
積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。
理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら
いいと思います。
全て理事会のメンバーで運営することです。
管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。

>>183
>積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

詳しい説明をお願いします。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

どういうことですか？

施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。

個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。

積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が
マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が
プラスということです。利息は勿論つきますがね。
これは築１５年以上の場合の試算ですがね。

>>188 さん

積立保険の保険料構成（補償保険料と積立保険料）と予定利率による積立保険料の運用を知っている人が納得する説明ではないですね。

分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。
これは築年数が１５年以上の場合です。
築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。
尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら
フォローをお願いします。

マンション管理にオールマイティな者はいません。
専門的なことは、その道のプロにお任せすべきです。
マンション管理には大局的なものの見方が出来る者が
必要です。

>分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
>掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。

まったく理解できない文章ですね。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

主契約の保険金額が３０億円であるならば、漏水の場合もこの金額が支払限度になります。
「はなしになりません。」とは話になりませんね。

漏水のばあいの特別契約ではなかったんですか。
別々に書き込まれていましたから。
保険に詳しいのならあなたが答えればいいんですよ。
私の場合は単なるマンションの住民ですから。
ＰＡＲＴ２からこちらに移行されたんですね。
スレを続けるには、だれかが音頭をとらなければ続きませんからね。

大規模修繕工事の進め方には自信があるんだけどね。

このスレには毎日、朝と夜には必ず目を通しますし、書き込みを
しますので、質問のある方はどうぞ。

保存行為の取り扱いに関しましては、全国でも問題が数多くありまして、それで標準管
理規約の改正が２０１７年にありましたので、専用使用権の管理の除外項目と併せて保存行為の
規約改正を是非検討していくべきだと思います。新設された３項から６項の検討
専用使用権のある共用部分の管理は各人で行うようになっていますが、管理組合がやっているのも
あるんではないでしょうか。
専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、
網戸があります。
駐車場や駐輪場に関しては管理組合が管理をしています。

　現在の２２条に標準管理規約の３項から６項を追加し、１項の管理を保存行為に変更しておくべき。
　この規定を設けておけば、今後保存行為は理事長の承認がなければできませんし、やった場合でも
経費は区分所有者負担となります。

ただ、現在管理組合でやっているものをこれからは個人でやってくださいというのは
ちょっと無理があるとおもいますので、それに関しては、専用使用権の管理行為の
除外項目に規定しておく必要があります。管理規約違反をそのままにしておくことも
できませんので。

専用使用権のある共用部分の管理については各区分所有者の責任と負担で
やることになっています。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が普通にやっておられると思います。
その他の専用使用権のある部分の管理が曖昧になっているようです。