「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事費用の概算の算出は長期修繕計画と建物診断により
判断します。
但し、長期修繕計画や建物診断がいい加減な数字であれば参考には
なりませんが。
数量調書を基に単価を掛けて算出したものでなければだめですね。

>>1454
ブログでやってね。

又明日は情報の提供をします。
期待していてください。

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事

　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

共通仮設工事は建設会社の問題と考える方もおられると思いますが、
結局はそれも含めての工事費が勘案されているのです。
勿論この部分を外すのは構いませんが。

皆さん方は、長期修繕計画書を作成する基本となる
数量調書をみたことがありますか。
相当分厚い資料ですからみても分からないというか
見る気にもならないとは思いますが。
しかし、これが相見積を取るときには絶対必要なんですよ。

建設業者の選定はどうされていますか。
相見積の取り方ということになりますが、同じ条件で
取らなければ比較ができませんよね。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。
　　　　業者選定については、ネットや専門委員からの紹介、マンション管理新聞等から候補社を
　　　募集し選出します。
　　　

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

　　「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

誰も何も質問していませんよ。

>>1475さん
質問がないときは情報の提供をしているのですよ。
何か問題がありますか。
あなたは何をいいたいのですか。

質問がなければ情報の提供をしていく。
だからこのスレは絶対に終わらないのです。
マンション管理は複雑多岐に亘りますし、問題点は
山のようにありますから。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

まだまだ大規模修繕工事の進め方の書き込みをしますので
参考にしてください。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば該当マンションに影響をきたす可能性があります。
設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>1486さん
あなたはここで質問したことがありますか。
問題提起者に対して自分の意見等を書き込んだことがありますか。
それから、質問があったり問題提起されたら、それについての
書き込みをしますよ。
そして、それが途絶えたら情報の提供をして皆さんの力を
アップさせる努力をしているんです。
何か問題がありますか。
質問が全然なければこのスレはなくなります。そしてだれかが答えなければ
質問者もいずれいなくなるでしょう。
ＰＡＲＴ２は１０，０００の書き込みがあったんですよ。
こういった、質問をうけたり情報の提供をしたりして。
殆どのスレはたてるだけでスレ主がいなくなり、いずれ消滅しています。

ＰＡＲＴ２がいい例ですよ。
いくら問題提起をしても、質問をしても誰も書き込みをしません。
私がスレ主だったんですが、ＰＡＲＴ３に移行したのでそこでの
質問等には一切答えていません。
誰かが音頭をとって仕切っていかなくては、スレは続かないんです。

施工業者の選定

　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
会社、宮管連、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
るかとかの制限を加えます。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考
　　　業者説明会は、３社の場合最低３時間。第１回目は６社で６時間の会議でした。
　　　昼食をはさんで行われる長時間の会議の時は弁当の経費を理事会で承認しておく。
　　　専門委員会には予定外の支出は認められていませんので。
　　　設計コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

相見積を取った場合、見積額が一番高く、説明会での評価点は
一番良かった業者と、見積額は３番目に安く、評価点は２番目の業者があった場合、
どちらを選びますか。当然見積もり価格は同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数）だったものとします。

そういった場合、声の大きい者の意見が採用されるでしょうね。
そうならないように、総合評価方式を採用して、数値で判断する
のがいいと思います。

総合評価方式とは？

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き 　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 　
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

　「元請業者選定方法」

①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。

　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。
　工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討
をしてもいいと思います。
　　専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。

定期点検・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。

　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容につ
いては、管理組合が確認をします。
　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所の
補修や手直しをやってもらいます。基本的に無償です。実施計画を立てるのは理事長。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検（前回はこれだけでした。） １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新
　　インターホーンの交換　火災警報器交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む）
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ）

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

　その他

建替えをする場合、代替駐車場の確保ができません。
　　駐車場・・・駐車場の建替えは現実的には不可能なので部分工事で対応します。