「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

誰も何も質問していないのに何故に勝手に回答だけしているのてすか？

>>1440さん
建物の敷地に接していなくても組合員全員の共有財産であり
それを処分するには全員の承諾が必要です。
滞納金の処分でさえ全員の承諾が必要なのですからね。

>>1441さん
1440さんは質問をされたので私が回答しましたけど
自作自演ではありませんよ。

>>144さん
このスレは私が毎日必ず書き込みをしていますので終わることはありません。
そして質問がない場合は情報の提供をしています。
当然質問があれば私の判る範囲で必ず返答することにしています。
あなたもただ読んでいるだけでなく、情報の提供の間違いや追加することが
あったら書き込みをされたらいかがですか。
質問があればどうぞ。

無用な財産で有れば普通決議でOKです。
法人化されていた方が良いでしょうけど。

建物の敷地に接していて組合員の持ち分に算
入されていれば区分所有者総数及び議決権総
数の五分の四以上でOKです・

>>1445さん
管理組合資産で無用なものはないでしょう。
特別決議でオーケーという法律があるんですか。
建物の解体は５分の４以上で決議できるとはなりましたが。

ペーパーマンション管理士の知識はそこまででしょう。
建物の解体を５分の４以上で決議した後はどうなりますか。？

>>1444
あなたはスレ主さん？
スレ主さんならスレ主と名乗れば？
そもそもスレ主なんてスレを立ち上げただけの意味で
別に偉そうに出来る権利はないと思いますよ。
匿名掲示板とはそういうものですよ。
なんか自主管理マンションの理事長みたい。

匿名ですから利用規約を守るだけでしょう。
利用規約も読んでは見たが理解しているかどうかは疑問です。
利用規約に反していれば削除されているみたいです。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

質問してないのに勝手な情報提供はお断り致しまする。

最初から同じ人間が横行している。気持ち悪い。
こんなものほど投降を拒否してほしい。邪魔。

>>1452さん
だったらあなたが質問なり情報提供なり、問題提起をしたらどうですか。
私の資料は、Ａ４サイズで５００枚程度ありますので、いつでも情報
提供できますよ。
それに重要なものは繰り返し書き込みますのでほぼ無制限で提供できる
資料は作っています。
だからＰＡＲＴ２は10,000レスになったんです。
ここのスレもいずれそうなりますよ。

>>1453さん
問題提起も、情報提供者に対しての質問やその他の
書き込みもしないで邪魔だとよくいえるね。
書き込みをしてからいってね。

防災対策として水の確保はどれぐらい準備しておけば
いいんでしょうか。

500?のボトルで一人当たり５本は必要でしょう。
ただトイレ用はかなり準備しておかないとトイレが
使えないので風呂の水は抜かないでおくことでしょう。

いろんな情報を提供していますが参考になりましたか。
しらないことも数多くあると思います。
皆さん方のマンションで広報活動に活用してください。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

専門委員会はうまく機能していますか。
こういった基本的なことをやらなければ自分たちでは工事は
進められません。
分っているだけではだめですよ、行動あるのみです。

大規模修繕工事費用の概算の算出は長期修繕計画と建物診断により
判断します。
但し、長期修繕計画や建物診断がいい加減な数字であれば参考には
なりませんが。
数量調書を基に単価を掛けて算出したものでなければだめですね。

>>1454
ブログでやってね。

又明日は情報の提供をします。
期待していてください。

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事

　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

共通仮設工事は建設会社の問題と考える方もおられると思いますが、
結局はそれも含めての工事費が勘案されているのです。
勿論この部分を外すのは構いませんが。

皆さん方は、長期修繕計画書を作成する基本となる
数量調書をみたことがありますか。
相当分厚い資料ですからみても分からないというか
見る気にもならないとは思いますが。
しかし、これが相見積を取るときには絶対必要なんですよ。

建設業者の選定はどうされていますか。
相見積の取り方ということになりますが、同じ条件で
取らなければ比較ができませんよね。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。
　　　　業者選定については、ネットや専門委員からの紹介、マンション管理新聞等から候補社を
　　　募集し選出します。
　　　

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

　　「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

誰も何も質問していませんよ。

>>1475さん
質問がないときは情報の提供をしているのですよ。
何か問題がありますか。
あなたは何をいいたいのですか。

質問がなければ情報の提供をしていく。
だからこのスレは絶対に終わらないのです。
マンション管理は複雑多岐に亘りますし、問題点は
山のようにありますから。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

まだまだ大規模修繕工事の進め方の書き込みをしますので
参考にしてください。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば該当マンションに影響をきたす可能性があります。
設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>1486さん
あなたはここで質問したことがありますか。
問題提起者に対して自分の意見等を書き込んだことがありますか。
それから、質問があったり問題提起されたら、それについての
書き込みをしますよ。
そして、それが途絶えたら情報の提供をして皆さんの力を
アップさせる努力をしているんです。
何か問題がありますか。
質問が全然なければこのスレはなくなります。そしてだれかが答えなければ
質問者もいずれいなくなるでしょう。
ＰＡＲＴ２は１０，０００の書き込みがあったんですよ。
こういった、質問をうけたり情報の提供をしたりして。
殆どのスレはたてるだけでスレ主がいなくなり、いずれ消滅しています。

ＰＡＲＴ２がいい例ですよ。
いくら問題提起をしても、質問をしても誰も書き込みをしません。
私がスレ主だったんですが、ＰＡＲＴ３に移行したのでそこでの
質問等には一切答えていません。
誰かが音頭をとって仕切っていかなくては、スレは続かないんです。

施工業者の選定

　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
会社、宮管連、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
るかとかの制限を加えます。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。