「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンションの管理は①日常の建物・設備の管理、②各種点検、③苦情・要望、
④滞納金対策、⑤管理会社の対応、⑥清掃、⑦事業計画、⑦長期修繕計画の作成、
⑧大規模修繕工事の計画、大型設備の更新工事等、⑨管理費・積立金の管理等、
⑩ごみの分別・相恩対応、⑪理事会、⑫総会、⑬規約や細則の改定等、⑭広報活動等
盛りだくさんです。

マンションの管理は複雑多岐に亘ります。
それを管理していくのが理事長です。
責任は重大ですよ。
勉強しなければ到底対応できない筈です。
それができているのは管理会社に丸投げしているからしか考えられません。

管理会社に丸投げをしいるマンションは工事費が高くなりますよね。
競争原理が働かないのがその要因でしょう。

大規模修繕工事をする時は、発意総会を開催
しなければならないのですか。

発意総会は開催しなければならないでしょう。
工事費概算費用の承認も必要です。

理事長はやるもんではないよ。
気苦労ばかり多いしね。

しかし誰かがやらなければならない。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

理事会への出席は配偶者でもいいんですが、
配偶者が理事長になってもいいんですよね。
但し規約に規定があればですけど。

理事の役員報酬は月いくらぐらいなんですか。
うちの場合は理事長が月15,000円です。これ普通ですか。

＜ペット飼育に関する判例＞

　ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂け
ればと思います。

１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

規約でペット禁止となっているにもかかわらず、さんざんの注意にも
係らず改善しない場合は裁判しかないのですね。

勝訴しても改善されない場合を考えてください。
規約に損害賠償等以外に弁護士費用等も敗訴者
負担として債権化する。
支払わないときは専有部分を差し押さえる。
そうなると相手によったら泥沼戦争が勃発する。

報道等では勝訴、敗訴しか報道されない。
実務経験のあるマンション管理士なら、ここら
辺は心得ているので、裁判には持ち込まないで
しょう。？

裁判で敗訴したらそれに従うのが普通の考えですよ。
規約には裁判での訴訟費用は敗訴者負担となっています。
当然弁護士費用を含みます。
もし、それでも従わなければ、競売手続きを裁判所に請求します。

へえー弁護士費用は含まれているの、知らなかった。
訴訟費用の中に弁護士費用が含まるのですか。

普通弁護士費用は敗訴者負担でしょう。

管理費等の滞納者に対しては弁護士費用も訴訟費用に含めて
請求できますが。

滞納もペット問題も同じ管理規約、細則違反です。
滞納金と同様の扱いをしても問題はないでしょう。
規約に規定しておくべきでしょうね。そうすることによって
注意喚起できますしね。

理事長はたまには専業主婦をもっとくるのもいいですよ。
主婦目線での管理と悪いことはしませんからね。

理事の多選はだめでしょうね。
やはり２～３年がいいとこでしょう。
輪番制中心で一部立候補制も導入すればいいでしょう。
後は専門部会の導入でしょうね。

輪番制理事会は管理会社の言うがまま思うがまま、管理会社に都合かええですわ。

輪番制で一部立候補の規約でしたが、
一部の悪徳組合員の０口と悪徳管理会社１０９が共謀してこの０
口を偽理事長を擁立した。
一部立候補制の管理規約を区分所有法３１条に違反して廃止した。
以後悪徳組合員０口と悪徳管理会社１０９の子飼いが理事長にな
り傀儡政権で運営されている。

金持ちマンションだから最近はあちらこちらの工事が盛んである。

金満マンションなら工事はどんどんやれるでしょう。
少々高かろうとそんなことは関係ないでしょうからね。
理事長が甘い汁を吸わなければ工事費はみなさんに還元
されるのですからいいでしょう。

総会が近づいていますが、民泊禁止の規約は
議案として提案した方がいいでしょうね。
早く規定しておかないと、オリンピックや中国人がわんさと
訪日すればホテルが足りなくなりますから。

民泊禁止の規約は作成してた方がいいのは間違いないでしょう。
一度民泊がなされるともうそのときになって慌てて民泊禁止を
提案してもその本人の承認が得られなければ規約は成立しませんからね。

「理事会運営の進め方」
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

　＜最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。＞

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。（各管理組合の管理規約をご覧ください。）

　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに運営できるよう
にしておくことが要求されます。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各２分の１以上の賛成で決議されます。

　　　特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

理事は輪番制で選出するのが理想で、任期については２年で一部
２期までとする方がいいでしょうね。
多選は必ず澱みがでてきます。

理事会は定期的に毎月開催することです。
議題は理事長が考えるべきです。
何も考えずただ引き受けた理事長ではマンション管理はうまくいきません。
常に問題意識をもつことが大切です。

駐車場の一部売却はマンションの敷地に接している場合は
全員の合意でしょう。

敷地に接していない不動産等が組合にとって無用な土地等
は普通決議でOKでしょう。

誰も何も質問していないのに何故に勝手に回答だけしているのてすか？

>>1440さん
建物の敷地に接していなくても組合員全員の共有財産であり
それを処分するには全員の承諾が必要です。
滞納金の処分でさえ全員の承諾が必要なのですからね。

>>1441さん
1440さんは質問をされたので私が回答しましたけど
自作自演ではありませんよ。

>>144さん
このスレは私が毎日必ず書き込みをしていますので終わることはありません。
そして質問がない場合は情報の提供をしています。
当然質問があれば私の判る範囲で必ず返答することにしています。
あなたもただ読んでいるだけでなく、情報の提供の間違いや追加することが
あったら書き込みをされたらいかがですか。
質問があればどうぞ。

無用な財産で有れば普通決議でOKです。
法人化されていた方が良いでしょうけど。

建物の敷地に接していて組合員の持ち分に算
入されていれば区分所有者総数及び議決権総
数の五分の四以上でOKです・

>>1445さん
管理組合資産で無用なものはないでしょう。
特別決議でオーケーという法律があるんですか。
建物の解体は５分の４以上で決議できるとはなりましたが。

ペーパーマンション管理士の知識はそこまででしょう。
建物の解体を５分の４以上で決議した後はどうなりますか。？

>>1444
あなたはスレ主さん？
スレ主さんならスレ主と名乗れば？
そもそもスレ主なんてスレを立ち上げただけの意味で
別に偉そうに出来る権利はないと思いますよ。
匿名掲示板とはそういうものですよ。
なんか自主管理マンションの理事長みたい。

匿名ですから利用規約を守るだけでしょう。
利用規約も読んでは見たが理解しているかどうかは疑問です。
利用規約に反していれば削除されているみたいです。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

質問してないのに勝手な情報提供はお断り致しまする。

最初から同じ人間が横行している。気持ち悪い。
こんなものほど投降を拒否してほしい。邪魔。

>>1452さん
だったらあなたが質問なり情報提供なり、問題提起をしたらどうですか。
私の資料は、Ａ４サイズで５００枚程度ありますので、いつでも情報
提供できますよ。
それに重要なものは繰り返し書き込みますのでほぼ無制限で提供できる
資料は作っています。
だからＰＡＲＴ２は10,000レスになったんです。
ここのスレもいずれそうなりますよ。

>>1453さん
問題提起も、情報提供者に対しての質問やその他の
書き込みもしないで邪魔だとよくいえるね。
書き込みをしてからいってね。

防災対策として水の確保はどれぐらい準備しておけば
いいんでしょうか。

500?のボトルで一人当たり５本は必要でしょう。
ただトイレ用はかなり準備しておかないとトイレが
使えないので風呂の水は抜かないでおくことでしょう。

いろんな情報を提供していますが参考になりましたか。
しらないことも数多くあると思います。
皆さん方のマンションで広報活動に活用してください。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

専門委員会はうまく機能していますか。
こういった基本的なことをやらなければ自分たちでは工事は
進められません。
分っているだけではだめですよ、行動あるのみです。

大規模修繕工事費用の概算の算出は長期修繕計画と建物診断により
判断します。
但し、長期修繕計画や建物診断がいい加減な数字であれば参考には
なりませんが。
数量調書を基に単価を掛けて算出したものでなければだめですね。

>>1454
ブログでやってね。

又明日は情報の提供をします。
期待していてください。

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事

　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

共通仮設工事は建設会社の問題と考える方もおられると思いますが、
結局はそれも含めての工事費が勘案されているのです。
勿論この部分を外すのは構いませんが。

皆さん方は、長期修繕計画書を作成する基本となる
数量調書をみたことがありますか。
相当分厚い資料ですからみても分からないというか
見る気にもならないとは思いますが。
しかし、これが相見積を取るときには絶対必要なんですよ。

建設業者の選定はどうされていますか。
相見積の取り方ということになりますが、同じ条件で
取らなければ比較ができませんよね。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。
　　　　業者選定については、ネットや専門委員からの紹介、マンション管理新聞等から候補社を
　　　募集し選出します。
　　　

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

　　「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

誰も何も質問していませんよ。

>>1475さん
質問がないときは情報の提供をしているのですよ。
何か問題がありますか。
あなたは何をいいたいのですか。

質問がなければ情報の提供をしていく。
だからこのスレは絶対に終わらないのです。
マンション管理は複雑多岐に亘りますし、問題点は
山のようにありますから。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

まだまだ大規模修繕工事の進め方の書き込みをしますので
参考にしてください。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば該当マンションに影響をきたす可能性があります。
設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>1486さん
あなたはここで質問したことがありますか。
問題提起者に対して自分の意見等を書き込んだことがありますか。
それから、質問があったり問題提起されたら、それについての
書き込みをしますよ。
そして、それが途絶えたら情報の提供をして皆さんの力を
アップさせる努力をしているんです。
何か問題がありますか。
質問が全然なければこのスレはなくなります。そしてだれかが答えなければ
質問者もいずれいなくなるでしょう。
ＰＡＲＴ２は１０，０００の書き込みがあったんですよ。
こういった、質問をうけたり情報の提供をしたりして。
殆どのスレはたてるだけでスレ主がいなくなり、いずれ消滅しています。

ＰＡＲＴ２がいい例ですよ。
いくら問題提起をしても、質問をしても誰も書き込みをしません。
私がスレ主だったんですが、ＰＡＲＴ３に移行したのでそこでの
質問等には一切答えていません。
誰かが音頭をとって仕切っていかなくては、スレは続かないんです。

施工業者の選定

　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
会社、宮管連、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
るかとかの制限を加えます。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考
　　　業者説明会は、３社の場合最低３時間。第１回目は６社で６時間の会議でした。
　　　昼食をはさんで行われる長時間の会議の時は弁当の経費を理事会で承認しておく。
　　　専門委員会には予定外の支出は認められていませんので。
　　　設計コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

相見積を取った場合、見積額が一番高く、説明会での評価点は
一番良かった業者と、見積額は３番目に安く、評価点は２番目の業者があった場合、
どちらを選びますか。当然見積もり価格は同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数）だったものとします。

そういった場合、声の大きい者の意見が採用されるでしょうね。
そうならないように、総合評価方式を採用して、数値で判断する
のがいいと思います。

総合評価方式とは？

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き 　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 　
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

　「元請業者選定方法」

①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。