「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　ここで一番問題となるのは、値上額を抑える場合大きな費用が伴う窓枠サッシ・網戸や専有部
分の配管を管理組合としてやるのかどうかの判断が必要となってきます。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　第２回の大規模修繕工事までの額
　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模 マンションの戸数 １戸月平均 ㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満 ５０戸未満 ２１８円 １６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡ ５０戸～１００戸 ２０２円 １４０円～２６５円
１０，０００㎡超 １００戸超 １７８円 １３５円～２２０円

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

教科書通りの模範解答っぽいけど実務がないのがバレバレですな。

相変わらず馬鹿の一つ覚えで「国交省、国交省....」かよ。今話題のニュース知らないの？国の統計とか調査がどれだけ杜撰でいい加減なのか。厚労省と国交省はその双璧です。

滞納金問題については、少額訴訟と支払い督促の実務は
あるけど、普通訴訟は弁護士じゃないからやったことはない。

国交省の調査が信用なければ何を信用すればいいのかな。
まさか自分で調査する訳にもいかないだろうしね。

他人任せを信用するからダメなのです。自分の眼を信用しなさい！

自分の眼といっても、自分で全国のマンションにアンケートを
取る訳にはいかないでしょう。

管理会社との委託契約を更新する場合、その内容が変更になるときは
管理会社は管理業務主任者をして重説書面を１週間前までに組合員全員
に配布するとともに説明会を開催しなければならないとなっていますが、
基本通りにやると、総会の１週間前までに重説書面を配布して全員に
説明会をやるというと、議決権行使書で管理会社との委託契約の承認決議が
できないと思うのですが、皆さん方のマンションではどのように対応
されています。
総会前（議案書の議決権行使書の提出前）に説明会を開催すれば問題は
ないのですが、ちょっと面倒ですよね。

総会の１週間前までに重説書面を全員に交付して、総会の日に総会前に
説明会を開催して、承認決議をするのが一番いいと思うのですが、それだと
議決権行使書で賛否をした方は説明会を聞かないで賛否をしたことになりますが。

マンション管理適正化法通りにやると難しいね。
やはり実務をしらない官僚が作成したからこういった問題点が
わからなかったんでしょう。

だから、標準管理規約や契約書や重説は信用してはいけません。
参考までに読む位が良いでしょう。
実務を知らないマンション管理士がよく過ちを犯すのです。

しかし適正化法は法律ですよね。
だったらそれをまもらなければならないのではないですか。
罰則規定もありますし。
３０万円以下の罰金に処するとなっていますよ。

適正化法はマンション管理士、分譲マンションの管理業者等の制度
読んでると管理業者と同格に位置付けに有るのがマンション管理士
制度に見えます。マンション管理士は管理業者と同格だとすると、？

しかしこれに関しては、管理会社が重説書面の提出を
しなかったり、説明会を開催しない訳ではないから罰則はないかもね。
順序がちょっと違った程度の問題だからね。
管理組合が事前に重説の説明会を開催するのを受け入れればいいことだから。
責任は半分半分かな。
いずれにしても罰金はないでしょう。

しかし実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

適正化法は分りにくいね。

マンション管理士と管理業者が同格ということはないでしょう。

では、管理業者の役割はおおよそ理解できるが、
マンション管理士の役割は。？

給排水管の管理を日常的に行わないと管理不全が原因で
給排水システムのトラブルで漏水等の事故が発生する。
管理委託契約を確認してみてください。
肝心なところが抜けている。

>>1326
マンション管理士を意識しすぎですよ。
現在の殆どの資格保有者は、管理会社に勤務しているかマンションの
理事が取っているんですよ。後はマンションの住民ではなく、ただ有資格者に
なってただもっているだけの者です。
士業としてやっているマン管士はまだまだ少ないのが実情です。
マンション管理士としての役割は、しっかりした規約や細則に則った
管理をすることでしょう。
殆どのマンションでは、マンション管理の法的、規約、細則、委託契約等の
知識が不足していてなんとなくやっているところが多いと思います。
例えば専用使用権のある共用部分の管理についても、規約上は各人の責任と負担
で行うことになっていますが、補修工事を管理組合が知らずにやっている
場合も多々見受けられます。
同じ補修でも、規約を知っている組合員は各人で行っていますが、知らない
組合員は理事会に補修を依頼し、理事はそれを管理組合としてやってしまう。
こういうことを是正していくのもマン管士の役割です。

>やはり実務をしらない官僚が作成したから
とか
>実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

わがマンション（分譲）の管理規約・細則・内規はマンション管理士（中堅の管理会社出身と自称）が作成したも同然で、手続き上、専門委員会が承認し理事会に提案、理事会が承認した形で全管理組合員に提示され、臨時総会で承認された物です。
役員であろうがなかろうが、発表された改正案を組合員として興味を持って精読し、問題点を指摘した者は私ともう１人の男性（ともに無役）くらいでした。また、その作業が十分にできないスケジュールで進められました。２人の指摘は専門委員会の名において拒否されることが基本で、説明会が開かれた際には役員に回答の能力はなく、まさに管理士の独壇場でした。大事な点になると「それについては理事会で検討します」ばかりで、後日、ことごとく却下されました。
各段階の「承認」は、形だけの、体裁上の組合自治のために踏まれた手続きに過ぎません。国会を通る法案も同じ問題を抱えていると思われます。最低限、主権者たちの代表にはきちんと知らせないといけません（つまり国会や管理組合総会が実は「最高機関」になっていない。前者は検察、後者は管理会社が「最高機関」か）。当該のマンション管理士は「実務経験あり」ですが、２人の組合員の指摘をはねつけて”業者が主で組合が従”の規約・細則・内規を作成したわけですから、実務経験のある者が携われば法規の良さが確保されるとは限らないと考えられます。

表面的には組合及び組合員の当事者意識の無さが目に入りますが、そういう弱みにつけ込むプロのやり方もいけません。「共存共栄」の実体とは、多くはこんな関係でしょう。業者への依存がひどくて「自分の足で立てないマンション管理組合」になっています。また、そうなるように仕組まれてきた面も大いにあります。

>>1327さん
給排水管の点検については、共用部分、専有部分の配管の高圧洗浄を
１～２年に１回定期的にやっているところが殆どでしょう。
又、台所の水栓、洗面所の下の配管の継手部分の点検をするともっと
漏水は防げると思います。
ただ、これは専有部分だからといって、管理組合としてやってないところ
が多いとは思いますが。
管理委託契約には高圧洗浄は含まれていません。これは管理組合としての
責任としてやるべきものでしょう。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時は、マンションの住民で詳しい者（マン管士等）が
いれば専門委員会中心で改正を行いますが、そういう人材がいなければ管理会社に
手伝ってもらわなければならないでしょう。
ちなみに私どものマンションでは専門委員会で全て改正案を作成しました。委員会
には管理会社は一度も参加したことはありませんでした。
但し、改正する場合でも、基本的には標準管理規約をひな形として作成します。
築古のマンションで分譲時の規約のままになっているマンションでは、その後
法改正や標準管理規約の改正が行われていますので、その改正をまずやらなければ
いけないでしょう。
それからそのマンション独自の規約や細則の改正や追加となりますが、この部分に
ついては規約より寧ろ細則で細かいことをきめるのが普通です。

１３３０さん、
貴重なご意見有難うございます。
台所の混合水栓、洗面所の下の配管の継手部分の
点検はしていませんでした。
今後は管理組合と管理会社の契約に管理対象部分
に反映したいと思いました。
その他注意部分がありましたら教えて下さい。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時には、まず誰か一人が中心となって
たたき台を作成して、それを専門委員会で検討していくやり方でないと
委員会は何から手をつけていけばいいか分りません。
左右対称表といいますか左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約
（これについては別でも構いませんが。）を作成して検討していく訳ですが、この
左右対称表をだれが作成するかというのが一番大切なことです。これを作成するには
かなりの労力がいります。
これが出来上がれば、第１条から順に検討していけばいいでしょう。
後改正や追加するものについては、別紙資料を作成して専門委員のメンバーに配布
しますが、その資料を作成するのも左右対称表を作成する者になるでしょうね。
後の理事会や総会の手続きは基本に則ってやるだけです。

マン管士として営業活動をしている者でも、規約や細則の全面改正を
した者は殆どいないと思います。
ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験はないと思います。
やり方が理解できれば、あとは時間をかけて勉強し自分なりにやり方を
工夫してやらなければなりません。
専門家に聞いても、規約改正をするときは、現行規約と比較して、その後法改正
があったもの、標準管理規約が改正されたものを改正すればいいというだけです。
各種細則については、各細則のひな形を紹介するだけです。
実際規約改正するときは、それだけではできないんですね。だから全国のマンション
でも規約の全面改正ができないでいるのです。
左右対称表の作成を誰がやるかということになります。それを基に最終的には改正
規約と各種細則ができあがり、それを印刷に回せばいいのですから。

ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験は無いと
決めつけるマン管士もいたもんですね。
私がそのマンション管理士ですが、問題あるのですか。

>>1332さん
うれしいですね。今までは殆ど批判されるかスルーされるかでしたから。
私どものマンションでは、台所の混合水栓の継手部分の緩みが原因で
漏水が発生し、それが階下の壁紙に漏水して初めて分りました。
それが１年で３～４件発生しましたので、管理組合として業者に依頼して全戸
点検をしました。１戸当り（混合水栓と洗面所下）１，０００円でやって
もらいました。
不具合のある家のその修理代は各戸負担としました。水栓の交換です。２万円前後
作業内容は、台所の流し下の配管のゆるみのチェックとその奥のボードの
ネジを外して床に水がないかと洗面所下の継手部分の緩みの確認だけでした。
１戸当り１０分程度の作業ですから、業者というか素人でもできる内容です。
それ以降漏水は発生していません。

>>1335さん
全面改正をやられたのことですが、左右対称表とかの作成はされたのですか。
やられたのであれば、批判ではなくあなたのやり方を書き込まれたらどうですか。
どうやって、専門委員会のメンバーを募集し、改正のたたき台は誰が作成し、どの
ように検討していったかとか、改正案を理事会に諮る場合とか総会に提案するときの
議案はどのようにしたとかですね。
現行規約と改正案の比較表はどうやってやられたのか、最終案の規約、各種細則の
作成したものの校正はだれがやったか、印刷に回す際の表紙の材質や色とか字体とか。
どれぐらい大目に印刷すればいいかとか。

>>1335さん
マンションの住民でマン管の有資格者だったとしても、規約や各種細則の
全面改正をするのは１回しかないでしょう。
部分的な一部改正は法改正や標準管理規約の改正があればやるでしょうが、
全面改正はまず経験はないでしょう。あっても最初の１回だけです。
その時は経験がなくやられたのだと思います。それで終わりです。
私も自分のマンションと近くのマンションを無償でやった２回だけです。
現行規約や細則を全てパソコンに打ち込むだけでも大変でしたよ。

１３３６さん
マンションの管理において日常管理の大切な部分です。

管理規約と各種細則の全面改正をやらなければならないと思っているマンション
は数多くありますが、やれていないところが殆どです。
何故かといいますと、管理会社もたたき台を作成したり専門委員会に参加する
のは難しいからです。
管理会社がやるのは、法改正や標準管理規約の改正があった時や、そのマンションで
改正や追加したいときに改正案を作成するだけです。
それが１冊の規約集となると第何条にすればいいのかも分らないのではないでしょうか。
勿論別途管理会社に報酬を支払えばやってくれるでしょう。

単なる批判だけでなく、私はこういうやり方で管理規約と各種細則の
全面改正をやりましたという方はおられないんですか。
簡単だというのならその方法を教えてください。

私が全面改正をしたやり方、左右対称表に基づいたやり方についてこれからここに書き込みを
します。参考にされる方はどうぞ。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

当マンションは築２０年目で規約の全面改正をしました。
改正する規約原本は組合員に分譲時の原始規約のみですが、

それを原本とせず管理会社が勝手に作成した規約書を原本
として規約の設定、変更、廃止を行いました。

分譲当時の規約原本が保存されていなかったのでとの理由
で管理会社作成の規約書を原本として行いました。

一部の組合員からこの規約は無効であるとの告発がなされ
ました。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。