「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞12597 匿名さん
人のこと言える義理でもない。
このスレッドにへばりつく奴はすべてあやしい。
スレ主がいい見本だ。

スレ主はいい情報を提供しているし、参考になることが
いっぱいあるようだけど。

マンション管理に詳しくても、ボランティアだと
何のプラスにもならない。
詳しいから敬遠されるしね。
規約や細則、法律とか関係なく理事会が進められた方が
いいからね。

自分の日常生活に影響がなければ法律違反でも規約違反でも放置している

＞12602 匿名さん
私もマン管士の資格持っているけど、スレ主の発言内容をみると法螺だと思う。
彼はマン管士ではないと思う。
だから彼のすべての発言が法螺になる。

>>17 匿名さん
この場合は管理会社が保険代理をしていれば対応が早い。

>>12 匿名さん
この件は幼稚。
マンション管理士有資格者ではないでしょう。
法螺とハッタリが幼稚すぎ。

>>12606 匿名さん
>>17 匿名さん　？？？

>>17 匿名さん

なにを憶測しているんだい。
匿名さんでの書き込みだからそれでいいんじゃないの。
それに12606も１７もスレ主ではない。

一般社団法人　マンション管理業協会
マンション判例・相談事例検索システム
http://www.kanrikyo.or.jp/chousa/wlj/help/index.html

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

>>12609 匿名さん

何を恐れているんだい
見てくれ、読んでくれと投稿してるんじゃないの
なぜスレ主でないというのかな、スレ主なんて無視だよ

何も恐れていないし、自信をもって投稿しているだけだよ。
いい情報だと思わないかい、今までの投稿内容を。
マンション管理のいろんな情報を書きこんでいるからね。

スレ主は管理業協会の飼い犬。
管理会社に不利なレスには吠え付き、有利なレスを捏造し管理業協会から餌を貰う。
人間としては情けない飼い犬。

誰もそんなこと思っていないよ。
今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。

役に立つ情報は確かに多いし参考になる。

ここのスレは、スレ主の努力と情報の提供があるから
続いている。
スレを立てた者が責任をもって対応しているスレはその数も
当然多くなる。

大規模修繕工事で相見積もりを取るとき、設計図面と劣化調査書を
渡して相手に積算させて見積もりを取るやり方をしているマンション
はありますか。

スレ主の一人芝居に惑わされないように。
飼い犬になるぐらいの人間だからね。
＞役に立つ情報は確かに多いし参考になる。
君はどのレスがスレ主の発言だと判っているのかい。
それはスレ主てないと判らない情報。
管理会社に役立つ情報であって、管理組合には悪情報。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等

工事については、各マンションによってやり方が違いますし、
予算の関係も大きく影響します。
それから工事中は給水制限やトイレの使用には時間で制限は
ありますが、それ以外は問題はありません。
当然自分の部屋で生活すればいいでしょう。

修繕積立金の額については、長期修繕計画から
１戸当たり月の必要額を算出する必要があります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

住宅金融支援機構からの融資実行時期は、工事完了届提出から３カ月後となる。このことを加味した資金計画を作成する必要があります。

重要なポイントですね。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

国土交通省の、長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金(該当工事費の1/3)を申請できるマンションの状況であるか否かを調査して見るのも資金調達の一つの方法です。
しかし、これも支援機構同様工事が完了し支払いも補助金を差し引いた全額が支払済みである事を要求され、実際の支払いは工事完了後4～5カ月ごとなる。
資金繰りの組み方を工夫すると大きな原資となります。

一括配管工事で、ついでのリフォームはどうなのでしょう？

＜参考＞
・同時に壁や床、水まわりをリフォームしよう

配管のみ交換や移設をするにも床や壁を解体する必要が出てくる場合がほとんど。水回りの設備を取り外したり再設置したりしなければなりません。配管の交換自体が数千円で済むとしても、その他の解体や取り付けに100万円以上かかるケースもあります。配管交換のためだけに壁・床を壊すのは効率が悪いですよね。

せっかく費用をかけて工事を行うのであれば、配管だけでなく、その周辺に関わる部分も同時にリフォームしてしまうほうが長期的にみてお得になるかもしれません。

・組合の改修工事でのついでリフォームは危険

管理組合の改修工事に際しては、工事業者が「ついでにキッチンやユニットバスも交換しませんか」と営業することが珍しくありません。

「値引きしてもらえる」「管理組合が選んだから安心」といった理由で工事を依頼する方が多いのですが、後悔する方も少なからずいらっしゃいます。それは、大規模工事では多くの職人を各所から集め、行程に遅れないよう進めるのに手一杯であり、個別の小さなリフォームにまでていねいな仕事をする余裕がないためです。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

>>12615 匿名さん
>誰もそんなこと思っていないよ。
>今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。

スレ主は管理業協会の飼い犬。
今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。
管理会社に不利なレスには吠え付き、有利なレスを捏造し管理業協会から餌を貰う。
人間としては情けない飼い犬。

>>12634さん
私はスレ主です。
マンションの住民で理事長や各種専門委員の役員を経験しました。
現在も大規模修繕工事の委員長をして頑張っています。
何故ここのスレを立ち上げたかといいますと、ボランティアとして
マン管の資格を取りいろんなマンション管理について勉強・経験を
してきましたので、それを生かしていくために立ち上げました。
管理会社とは全く関係がありません。
今まで作成した資料から情報の提供をするとともに、質問等にも
答えていけたらいいなと思っています。
これからもスレは継続させたいと思っています。

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

連坦棟のマンションは全国には多数存在します。
この際検討してはいかがです。

管理規約の改正と可しなければならないとなると
難しい面はある。

分譲マンションの管理においていかなる場合でも法令を犯しての現状の変更をしてはならない。

>>12580 匿名さん
>しかし、全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
>管理組合として一斉に工事をしているところが増えている。
>管理規約で決めればいい問題ですよ。

40年以上経過のマンションが増え、古いのには材質が悪いのがあるので一斉に工事をしているのが増えていると思われる。

>>12624 匿名さん
＞＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
＞これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
＞　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。

我が規約には第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としその責任と負担は区分所有者が負うものとする。と記載してある。

それでは漏水対策になりません。
だから規約を変えて管理組合としてできるようにするんですよ。

>>12645 匿名さん
>それでは漏水対策になりません。

何処が漏水するだ。

専有部分の給排水管の交換は規約に規定がなくても
総会で決められませんでしょうか。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換をするときは
先行工事者の工事費を負担すべきです。公平でなければいけませんから。
そういったことを規約に規定しておく必要があります。
専有部分の工事は基本的には各戸ですべきものです。
それを管理組合としてやるには、規約に規定しておく必要があります。

>>12648 匿名さん
規約に規定がなければ総会で決めてもいいでしょう。総会（集会）は組合の最高の意思決定機関ですから。

先行工事者に対する規定は規約に決めないといけないでしょう。
１年前に交換した住民の部屋の交換はしなくていいわけでしょう。
積立金はその住民もしはらっていますから。
公平の観点からも先行工事者に対して支払いをすべきです。
一部分だけをとらえて総会で決議する訳にはいかないでしょう。