「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞管理組合としてやるという組合も増えてきています
区分所有法違反です。

管理規約で決めたものがどうして区分所有法違反
なんですか。
全国には専有部分の配管を管理組合としてやっているマンション
も相当数ありますよ。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

裁判例まであるんだよ。

ちょっと古いけどこんな裁判例もあります。
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

そんな判例どこにあるの？

組合員全員の利益になる案件（工事等）であれば
理事会が主導して実行を進めます。
私のマンションでは管理プロの組合員のアドバイ
スで機械式駐車場を撤去してあらかじめ組合の法
人化をしておいて法人名義で用地を買収した土地
に機械式駐車場利用者を移動させて完了した。
色々と脅迫まがいの反対意見の住民と戦いながら
実行した。
当時のなりすまし893との戦いで言葉使いもつい
荒だったので言葉尻を取られて反論されて悪者に
なっている。
結果として機械式駐車場の年間メンテ費用600万
円くらいの節約になり土地代も焼却して土地の値
上がり等で資産価値も上がり築30年超で分譲時の
価格に迫る勢いである。
今でも感謝する人間もいるが、逆に当時の内容を
知りもしないのに非難する組合員もいる。
非難を恐れていては大きなことはできません。
少々の規約や法律違反でも組合員全員の為になる
と判断したら勇気をもってやりつげる理事長でな
いといけません。
ただし、私みたいに、なりすまし、８９３と正面
から立ち向かうと損をするので要領よくしてくだ
さい。
訴える、訴えると、いう者もいるが、どうぞと言
っています。
裁判官も現物を見せればなるほどと思われる正し
い仕事をしました。
良いことをして非難はつきものです。
全員と仲良くしたいとは思いません。
良いことは貫いてください

>>12556さん
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

>>12549 匿名さん
登録件数が増えて喜ぶのはスレ主。
１２５４４は異論を述べただけ。

>>12557さん
>少々の規約や法律違反でも組合員全員の為になる
>と判断したら勇気をもってやりつげる理事長でな
>いといけません。

これはだめでしょう。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

>>12557 匿名さん
本来、機械式駐車場というのは土地が高いから駐車スペースを積み重ねるわけで。
後から土地が買えるなら最初からデベが買えば良かったんですよね。
ウチのマンションなんかは、土地が高くて周りの土地を買うなんて夢物語りです。
土地が買えるような金額なら平置きできるに越したことはないと思います。

＞12558 匿名さん
アホか、ソース元を示せと言ってるの。

>>12563さん
アホだな。
自分で調べな。

正体表したな。

ところで東急からはいくらもらっているの。
24時間体制となると大変だな。
交代制なの？

>>12561 匿名さん
先行工事者をどうやって証明するのですか。

＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等

>>12566 匿名さん
東急は賄賂は出しません。

>>12568 匿名さん
自分で考えて、

デべ系のマンション管理会社はその筋との付き合い
が必要なので持ちつもたれずの関係ではないですか。

ところで東急の名前がどうしてでたの。
東急が何かわるいことでもしたのかな。

>>125687さん
技術的なことは施工会社に任せればいいでしょう。
マンションによっていろいろ事情は違いますから。
それに工事期間中は自分のマンションで生活しますよ。
配管のあるところは一部分ですから。それに部屋の中には配管は
ありません。段のある部分の床下ですから。

>>12573 匿名さん
部屋の中には配管が張めぐされているよ。
ここが複雑だから議論されている。
共用部分の配管は複雑ではなく単純です。

※配管のあるところは一部分ですから、
それに部屋の中には配管はありませんとのは
大きな間違いです。

寝室とか和室、リビングとかの下には配管はありませんよ。
廊下とか段差のある洗面所、トイレ、浴室の部分ではないですか。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

>>12575 匿名さん
それは直貼りのローコストマンションはそう
なっている、
しかし、直貼りの最大の欠陥はジワジワと
年月を得ての小漏水が明らかになったときは
始末にお得ない。

大規模修繕工事の時は瑕疵担保責任保険も必要ですが、
施工会社との契約時にメンテナンスの保証契約も結んで
おくことが大切です。

10414 匿名さん 2020/04/14 09:10:00

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん 2020/04/14 11:48:03

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん 2020/04/14 12:33:36

> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416 2020/04/14 17:11:25

ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

しかし、全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
管理組合として一斉に工事をしているところが増えている。
管理規約で決めればいい問題ですよ。

特に組合員全員が承認すれば管理規約も関係なくなる。
法に触れなければ大概のことはできる。
マンションを解体して売却することも管理費を１戸当たり月５万円の
値上げをすることも可能。
機械式駐車場をやめることも可能。

>>12581 匿名さん
組合員全員が承認することなどまず無いですよ。
だから規約改正するのです。

区分所有法31条も緩和されるよ。
管理会社や施工業者が仕事がしやすい方向に緩和されるでしょう。
建前は区分所有者のためが名目だが注意しましょう。
標準管理規約の新旧を比較しましょう。

＞12582 匿名さん
あのね、規約改正しても無駄。
民法を改正しないと。

>>12582 匿名さん
>組合員全員が承認することなどまず無いですよ。

だから区分所有者希望者だけで一括払いで実施する

個々に実施するより安くなるでしょう

＞だから区分所有者希望者だけで一括払いで実施する
そんな話は総会などでせずに井戸端会議ですることであって、どうでもいい話。

>>12582 匿名さん
民法の特別法である区分所有法を改正しないと
前へは進めません。
その後に区分所有法31条に基づいて規約の設定。

全員が承認することもあるでしょう。

＞12587 匿名さん
あのね、日本は共産国ではないのよ。
あんた中国人か？

>>12589 匿名さん

日本は法治国家である
力による現状変更はしない　あんた中国人か？

>>12315 匿名さん
都内のコンビニに置いてあるフリーペーパーに求人出てました。
マンション管理人、清掃員さんも
物件の所在地住所記載で。

>>12586 匿名さん
>そんな話は総会などでせずに井戸端会議ですることであって、どうでもいい話

だから総会で区分所有者希望者だけで一括払いで実施するよう話すこと

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。

保険は築古のマンションは保険料が大幅に上がりますが
日新火災海上のドクター保険を活用しているところはありますか。

ドクター保険はマンション管理がいいところは評価が高く
保険料は安くなります。
特に漏水に対する対応が大切です。

築２０年以上のマンションは試しに審査を受けて
みてはいかがですか。
無料ですから。

若葉マークのスレ荒らしがいるようだね。
ＨＮを変えたりして投稿しているようだが。
目的はなんなのか。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

>>12597 匿名さん
>若葉マークのスレ荒らしがいるようだね。

マンションコミュニティ 口コミ掲示板
全スレッド数：168788　更新日：2022-05-21 13:56:05

[ご協力のお願い] 初心者マークについてのアンケート

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。