「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　５）エレベーターメーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。
　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

エレベーターを交換する時は、三方枠、基盤、巻上機の
３点が主な内容です。

エレベーターが１基しかないマンションは大変だよ。
制御部だけの交換でも１週間かかるから、年寄や身障者、妊婦さん、
小さい子供のいるところは大変。特に１０階以上の住民は苦労
しそう。

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。

面倒くさいことが書いてあるが良く読むと勉強にはなるようだ。

「高置水槽と増圧直結方式について」

　高置水槽の更新の際は、増圧直結方式との比較検討をして、どちらにするのがいいかの判断を
しなければなりませんが、そのための判断資料をまとめてみました。
　高置水槽から増圧直結方式へと交換するマンションが増えてきていますが、メリット・デメリットを
検討し、どちらがいいかは各住民の判断に委ねる必要があります。

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　　　　　　当マンションは築３４年で計画されています。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

匿名サン
水道直結方式を教えてください。

直　結　給　水　に　つ　い　て


　上水道の給水方式は、受水槽を経由せず住宅等の給水用具（蛇口等）に配水管等の
水圧・水量で直接給水する直結給水方式と、配水管等から各建物内などに設置されている給水用具（蛇口等）との間に受水槽という水槽を設けて、加圧ポンプ等により給水する
受水槽方式とがあります。

　また直結給水方式には、直結直圧方式（一般の住宅などはこの方式）と直結増圧方式（受水槽は設けず、増圧ポンプを設置して給水を行う方式）があります。

★　3階建て建物への直結直圧方式は、戸建て住宅（2世帯住宅を含む）、店舗または事務所併用住宅、事務所専用建物及び集合住宅（１日最大使用水量が12?以下、または12戸以下の建物）が対象です。

１２５７匿名サン、
★印については、地域によったら１０階前後のマンション位まで
可能との投降を見た事がありますが。
１１階建で１００戸位は不可能と見た方が良いでしょうか。？

１０階ぐらいまではできるように改善はされてきているようですね。

マンションに住んでいると大規模修繕工事だけでなく、
いろんな補修工事が出てきます。
特に大型設備の更新工事については、意外と皆さん関心が
ないようですが、いずれ交換しなければならない時期は
必ずやってきます。