「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

手抜き工事がわかってるのに雨漏りしてから直す馬鹿がどこにいるんだよ

>>12299 購入経験者さん
理事経験者です。
不正工事が発覚して同業者に直させたんですよね？
なのに、なんで工事代金を支払わなきゃならんの？

土地も建物も管理組合が勝手に売れるわけないだろ、aho

>>12301 匿名さん
　　　↑手抜き工事がわかっていると勘違いしてるaho
わかっているならやり直しさせれば良かろうw

>>12303 匿名さん
　　　　↑特別決議すると書いてるのがわからないaho

>>12305さん
ahoは使わない方がいいですよ。
あなたがマンション管理士上位合格者のＨＮで書き込みをして
いた時も頻繁にahoを使用されていましたが、afoは全国区では
ないですから。全国的にはバカと同意語です。

>>12304 もはや神さん
？？？

>>12307 匿名さん
　　　　↑手抜き工事がわかっている部分は補修したと言ってるのがわからないaho

頑固さだけは変わらないようだ。
ほんとにafoだな。

年を取ったら素直にならないとみんなに嫌われるよ。

>>12308 もはや神さん
「もはやafo」と、名前を変えた方がいいのでは？

>>12297 もはや神さん
聞きたいんだけど、管理人住み込みマンションってどういうマンション？
管理人が通って来られないような僻地にあるマンション？
管理人住み込みの会社寮とかは知っているけれど、東京圏のマンションで住み込み分譲マンションって聞いたことがない。
マジで「管理人住み込みマンションなんてあるんだ??」と最近驚いたんだけど、見たことないんでイメージできない。

どういうところにある築何年くらいのマンションなんですか？

>>12312 匿名さん
1970年代から80年代に管理人を募集しても応募がないので
住み込みにして夫婦で住んで夫婦で勤務する形にしたらしい。
奥さんの労働時間は旦那さんの半分くらい。大阪にはたくさんあるよ。

仕事に失敗した人が夫婦でやるみたい。いまはそれにかわるのはスーパーホテルかも。
スーパーホテルの支配人は夫婦で住み込みで業務委託形式だって。

>>12313 もはや神さん
関西文化なんですね。
東京圏だと住み込みの方が皆嫌がって応募なさそう。

>>12315 匿名さん
首都圏にも住込みマンション普通にあります。
築浅物件では聞かないですが、住込みの管理人を募集しています。

３６５日２４時間勤務のブラック業種

＞管理人室の売却

ﾌﾟｯ

>>12318 ご近所さん

↑いまの話題の住み込み管理人の管理人室とは管理人の居住してる部屋、例えば101号室なので、普通の専有部と変わらない。なにがプッなのか知らないが世間知らずのパーのようだw

>>12317 匿名さん
　　　　↑そのとおりで古株の清掃員から住み込み管理人は新入りだとバカにされたり、区分所有者からは深夜でも蛍光灯交換を要求されノイローゼになる住み込み管理人が続いて、住み込みを廃止したマンションがある。大阪の光明池のあたりのマンションである。

余談だが、マンションの管理人のほとんどは戸建てに住んでいる。管理人の仕事は給料は安いが楽なので定年退職した人には人気がある。タワマンなどは管理費に余裕があるので、月給22マン程度に設定され競争率は20倍を超える。管理会社が選ぶのは高学歴の定年退職者である場合が
多く、その多くは戸建に住んでいる

光明池は南港・三井が丘と並ぶ大阪の高級マンション街でっせ

マンションの建物内にある管理員室や倉庫や駐輪場がもともとは専有部分であることを理解できない組合員がいるな

プッ

>>12323 匿名さん
だから規約共用部分なんだよ。aho

駐輪場は壁がなければ表示登記はされないだろう。倉庫は別棟なら付属設備となる。

屋根と壁がある一般ごみ置き場と資源ごみ置き場は規約共用部分だが、屋根がない粗大ごみ置き場は建物ではないので付属施設になっている（区分所有法４条２項第１文）。

共用部分になると使用に関する条文が民法２４９条から区分所有法１３条に変更される。持分による使用制限がなくなるので使いたい放題。つまり、多人数家族でもバコバコごみを出すことができる。

理事会議事録を配布してますか？

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

プッとかafoの表現はやめた方がいいですよ。

>>12332 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ

東京に住みたくてマンション探しに時間と手間と交通費がかさむので
住み込み管理人になった。
休みは妻と東京見物をしながら余生を過ごすマンションを探している。田舎には住処はあるがやはり都会が住みやすいと思う。

>>12334 匿名さん
交通費を気にするようなら東京のマンションは買えないよ

>>12335 匿名さん
その交通費ではない。田舎からマンションの内見等に来るための
交通費とかホテル代の事です。
なかなか好みのマンションは見つけにくいです。
住み込み管理人をしながらですと時間をかけてゆっくり探すこと
が出来ます。その他に個人的な理由もあります。
中古も考えるようになりました。

>>12319 もはや神さん
私のマンションの管理人の居住宅は組合法人名義にしています。
12318さんはそこら辺の理解に乏しいようですね。
住み込みではない方式に変更する場合は居住宅を組合で他の方法に
利用できます。（売るとか貸すとか利用するとか）

>>12337 匿名さん
なるほど。規約共用部分ではなくて、専有部として登記して所有者が管理組合法人なんですね。新築のときはどうだったんですかね。

>>12338 もはや神さん
新築分譲時は、
適正化法施行前の分譲で権利能力のない社団としての管理組合の
マンションです。
管理事務室の奥に管理人用の住居がありました。

>>12339 匿名さん
なるほど！分譲したデベロッパーが賢かったんですね。

>>12340 もはや神さん
普通だと思うけど。

>>12341 匿名さん
規約共用部分としているマンションもある。

まだ揉めてるのか

住み込み管理人の居住する部屋を所有権保存登記して、所有者を権利能力なき社団とか管理組合法人にして管理組合名義にする場合、土地の持分が発生し、固定資産税がかかると思うけどね。規約共用部分にしておけば固定資産税がかからないはずである。

>>12344 もはや神さん
法人名義にして固定資産税は組合が支払っている。
これから先規約共用部分にすることも検討中ではある。
住み込み方式を辞めたときを考えて今のままで推移している。
理事長に聞いたら管理人業務の変更等も考慮している。
現在はこの方法が賢いと判断している。

>>12344 もはや神さん
一組合員の所有物である専有部分を組合が購入して規約共用部分にしたとて固定資産税の支払い義務は免れないと思います。

金メダルがつかない素人だから許してやれ

>>12346 匿名さん
あとから規約共用部分にしたら全員の持分が増えるので管理組合負担の固定資産税はないんだよ。

>>12348 もはや神さん
それは不合理ですので辞めたそうです。
規約共用部分にしたときは売却等の場合は結構めんどいです。
永久に住み込み管理人の使用ではないからだそうです。
神様にお尋ねします、
全組合員の持分が増えると全組合員の固定資産税が増えるの
で全員の同意が必要ではないでしょうか。

>>12349 匿名さん
変更登記は全員がやることになるからそうでしょ。
面倒だから住み込み管理人室を最初から規約共用部分にしないで、
権利能力なき社団として所有者を管理組合にして登記してるから賢いんですよ。
しかし、私が知ってる限り、管理事務室と管理人の居住する部屋は内部で繋がってる場合が多いけど。完全に壁がある場合もみたことはある。

>>12350 もはや神さん
勘違いしないでくださいね。
分譲当時は住み込み用ではなく一組合員の所有です。
問題を複雑化してモヤモヤにはしないでください。
この件はこれで終わりにしましょう。
権利能力なき社団の管理組合名義では登記はできませんよ。
登記名義人を決めないといけません。

>>12351 匿名さん
それが普通は理事長なんだけど、面倒だから法人化する。

自分の持分を勝手に増やされてはたまらない
持分が増えてるからうれしいだろと思うのはバカ

>>12353 匿名さん
持分を増やすと固定資産税も当然増える。
喜ぶ組合員はいないでしょう。
理事長はそこら辺を考慮して組合を法人化して組合名義で購入して
組合がその経費（固定資産税等）を負担することとしたのでしょう。
結局は組合員の負担になるのだけれども個人負担よりは組合員を説
得しやすい。

>>12353 匿名さん
　　　↑勝手にできるわけないのがわからないバカ

税金は払わないといけないが組合費（管理費）は役員がahoなら踏み倒せる。

〇鹿だな、キミたちわ

>>12357
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくるとスレが荒れる。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

税法上会計上の耐用年数と実際の使用可能年数が一致しないのは常識ですよ

>>12358 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ 　しかも２？

>>12360
何を気にしてんの。
ここのスレは人気あるからね。
12360の書き込みがあるからね。
このままいけば、２万以上になるかも。

はいはい

part2は有益な書き込みが多いですが、こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

>>12364 匿名さん
＞こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

あたりまえだよ　登録件数稼ぎが狙いだもん

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだけど、
ＰＡＲＴ２は、マンション管理士に質問しようだったのを
マンション管理士等に質問しようとしたので新しくスレを
立て直したんだよね。
本当はＰＡＲＴ２は削除してもらいたかったんだけど、それは
できないということだったのでそのままにしてある。
しかし、ＰＡＲＴ２は僕自身は終わったスレと思っているので
ＰＡＲＴ２への書き込みはしないことにしているんだよ。
ＰＡＲＴ３は毎日書き込みをしているので、いつまでも続くけど
ＰＡＲＴ２はスレ主がいないので継続性がない。
ＰＡＲＴ３に対抗しようとしているようだけど、無駄なことは
やめて新しくスレを立てればいいんだけどそれはできないんだろう。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

理事会議事録を配布する際、私どものマンションでは
上記のような生活の知恵も一緒にして配布しています。
興味をもって議事録をみてくれますし、保存をしておられる
方もおられます。

>>12371 匿名さん
これは良いですよね。
生活役立ち情報を毎月一回でも配布されると読みます。

議事録と同封という形で、別個に配布せねばなりませんね。

議事録の終わりのページに生活の知恵を書いて
いますので、別個ではないですよ。

>>12374 匿名さん
別個でなくてもいいでしょう。
これはとてもいい案です。
私のマンションでも採用します。

>>12374 匿名さん
理事会で話し合った経過と決定を書くのが議事録なので、うちのマンションなら議事録に生活の知恵等を書くのはNGですね。（ゆるいところはわかりませんが）
最後のページは理事長の署名で〆。理事長が理事会の記録内容に責任を負うということです。

>>12370 匿名さん
>　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

所得の低い人が多く住むマンションですか？

青色申告をするときにはいろんな経費とか控除額等を
記載しますけどね。

所得税の税率が１０％・・・課税される所得金額が、1,950,000円 から 3,299,000円まで

>>12377 匿名さん
ガンになったら治療費に300万くらい。
10万差し引いて290万。その1割、29万が還元される。

誰でも普通に申告しますよ。

○その年の課税される所得金額…４００万円
○その年中に支払った医療費…３０万円
○保険金などで補てんされる金額…０円

還付される所得税額は？

>>12381
【追記】
○その年の課税される所得金額（医療費控除前）…４００万円

【医療費控除前】
○その年の課税される所得金額…４００万円
○所得税額…４，０００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３７２，５００円…Ａ

【医療費控除後】
○その年の課税される所得金額…３８０万円（※１）
※１　４００万円－医療費控除（※２）２０万円（３０万円－１０万円）＝３８０万円
※２　医療費控除は最高２００万円
○所得税額…３，８００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３３２，５００円…Ｂ

【医療費控除前】－【医療費控除後】
○Ａ－Ｂ＝４０，０００円…還付金

生活の知恵として議事録に載せたけど、皆さん関心が高いんですね。
それに税法に詳しい方がおられるから役に立ちます。

議事録はなかなか住民の皆さんは読んでくれません。
いかにして読んでもらえるかの工夫も必要です。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

>>12376 匿名さん
>理事会で話し合った経過と決定を書くのが議事録なので、うちのマンションなら議事録に生活の知恵等を書くのはNGですね。（ゆるいところはわかりませんが）
>最後のページは理事長の署名で〆。理事長が理事会の記録内容に責任を負うということです。

上記に同意です
議事録に生活の知恵等を書き誤りがあった時、住民が被害を被れば理事長の責任が問われますよ。

もし誤りが想定されるのであれば、その文言を記載しておけばいいでしょう。
組合員にどうしたら議事録を読んでもらうか、関心をもってもらうかも
重要なことです。
そんなに難しく考えないでもいいのではないですか。

>>12388 匿名さん
堅いな～
形式にとらわれたり、なんでも責任責任って、そんなだから理事のなり手が不足するんだよ。

理事会と組合員の情報交換は大切です。
うちは誰でも理事会への組合員の出席傍聴歓迎です。
非難の渦が心配。( ´艸｀)

理事会では必ず管理費滞納が議題になります。
何号室の誰がいくら滞納しているのか、知りたい人は傍聴すればいいでしょう。

単に滞納金額が報告されるだけではありません。
勤務先が倒産して失業中なのにローン支払いが１０万円以上あって、、、などの
個人情報も明らかになるので面白いですよ。

大事なことは管理費を滞納しても共用部分の使用は従来通りできることです。
管理費滞納者はエレベータに乗れないとか、ごみ置き場を利用できないなどの
規約細則を作っても効力はありません。

マンション独自のごみ置き場がなく、町内会のごみ置き場を使っている場合は、町内会未加入または町内会費不払いのマンション住民は、ごみ置き場を利用できない。薄汚いマンション住民のタダ乗りは許さない。

>>12392 匿名さん
私のマンションでは滞納者の氏名は
公表しないようにしています。
理事会でも氏名は伏せて公表します。
ただし、長期滞納者等はやむを得ないので
理事長には報告されるように規定しました。

>>12395 周辺住民さん
それは行政の不法行為だよ。
町内会未加入とごみ置き場使用は別問題。
住民税未納者でもゴミ置場の使用はできる。

町内会に入っていない人は役所のごみ係に直接取りに来てもらってください。
町内会のごみ置き場は町内会が維持管理コストを負担しているのです。
コストを負担しない人は使えません。

＞理事会でも氏名は伏せて公表します。
氏名や部屋番号がわからないと理事は取り立てに行けませんよ。

やっぱり金融機関や暴力団で債権取り立て業務をやってた人が役員に適任ですね。