「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

宅配なんかで集会室を使わない。＊ホか、君は。
もっと別の有意義なことに使う。

宅配は個別に各戸に配達が一番いいでしょう。
アルコープの有効活用をすべきです。

>>11902 匿名さん
最近のマンション以外はそんなものないよ

アルコープはそんなに新しくはないよ。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

マンションの中庭に犬の運動場を作ればいいですね
子供の声が気になる人も意外と犬の鳴き声には癒されるから。

大規模修繕工事で総会で概算予算を提案するときは、
予備費はどうしていますか。
相見積を取り決定した金額プラス予備費でみますか。
それとも概算予算の範囲内を予算とみますか。

猫を飼ってる組合員は少ないです
小学生の子供が敷地内で餌をやっていると不機嫌な爺さんがいるので
歩道でやればいいんだよと教えてあげました

地震があったのか。知らなかった。うちのマンションには数年前に防災委員会ができて災害時の避難や救助を担当することになっているが、地震発生時に防災委員が仕事で会社にいたり旅行で他県にいたりして、住民の避難救助をしなかったせいで死人が出たらタダでは済まんぞ。

うちのマンションのカエル顔の理事長がエントランスで
飼い犬とよく戯れている。
ところが子供が騒いでいるとやかましいです。
子供会の会長が理事長に改善を申し入れたら子供会への
補助金が絶たれて困っている。
子供会への補助金は総会で可決しております。
順番制の理事長だが正式ではなく法律違反で理事長にな
っているとの噂です。
ことの次第を管理人に尋ねたところ話題をそらしてきた。
どうも真相を知っているようです。

カエルと犬は仲良し

>>11904 匿名さん
何年前からあるのだ？

理事長にはなりたくないが管理人にはなりたい
老後は管理人室で防犯カメラ（という名の覗き見カメラ）見て過ごしたい

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

アルコーブは貧乏人向けマンション、玄関ポーチは高級マンション

>>11914匿名さん
同意見です。専有部分の枝管を含めて国の補助金制度が使える物件であるか否かの
確認から始めることをお勧めします。
新耐震基準、環境改善基準、に合致していること等々。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

>>11916 匿名Zさん
補助金制度の存在すら知らないことが多いですよね。

給排水管更新工事を心配しなければならないような
低品質マンションには住まないことです。

11914 匿名さん
　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。


11917 匿名さん
　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

専有部分の配管は基本的にはそこの区分所有者の責任と負担で
行なわなければならないことになっています。
しかし、それでは漏水対策にはなりません。
共用部分であれ、専有部分であれ漏水が発生した場合は、その
補償をしなければならないのですが、修繕積立金であろうと個人
であろうと同じ区分所有者の負担であることには変わりません。
それ故安心感を確保するためにも、管理組合としてやれる制度を
設けて置いた方がいいのではないだろうか。

30年間同じ管理会社です。
色々な問題が噴出しています。
管理組合室に保管されているはずの建築や設備等の設計図が行方不明
で困っています。
管理会社にも尋ねましたが無いとの回答で困っています。
特に給排水設備の設計図等が欲しいのですが、
分譲会社は倒産していますので施工業者に尋ねましたら高い費用を吹
っかけてきますた。
本来ならば組合か管理会社に保管されていなければならないとは思い
ましたが、30年前は保管に対する法的縛りがないようですね。

>分譲会社は倒産しています
ﾌﾟｯ

>>11922さん
設計図面が紛失した場合、その図面を作製することができるんですか？
やろうと思えばできるでしょうが、特に配管は難しいでしょうね。
どこか専有部分の床板や背板等を外してやればできるでしょうが、
経費はかかりますね。

>>11923 匿名さん
アサヒジュウケンとか

>>11924 匿名さん
30年前でもCADはあるからデータで建設会社にはあるはずですよ。
高いと言ってるでしょ
50マンとかかな

50万円をケチるとは給排水管工事以前の話

>>11927
お前はここにはくるなといってるだろう。
他スレで荒らしをしていればいいんだよ。

色々と議論が展開されておりますが、
肝心な資金はどうなりますか、
世界的インフレが進行しております。
ウクライナの問題は世界恐慌を招きそうです。
インフレと経済の悪化でスタグレーションの可能性が予測されます。
インフレによる資金不足で大規模修繕等（設備含む）が出来なくな
りそうである。この際資産の運用を議論したらどうでしょう。
資金を手をこまねてみているうちに紙くずになります。
思い切って投資したほうがいいのではありませんか。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管
　　　　　　硬質塩化ビニル管
　　　　　　排水用鋳鉄管

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

下記が規約に規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れができます。
ス・マイル債の積立がなくてもいいとのことです。

標準管理規約
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　この対象となる設備としては、配管・配線がある。

返済は修繕積立金からの返済になります。値上げは必要になりますが。

トウモロコシ相場一択

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

管理規約で決めれば、大概のことは決められます。

ウクライナ侵攻で金貨３００枚セットの効果が出てきました！

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

総会決議でも法律を変えることはできません。

管理規約で変えられるのは、区分所有法の任意規定ですよ。

総会決議で法律を変えることはできませんが、契約という法形式を利用することで
法律と異なるルールを設定することは可能です。
例えば、分譲マンションは専有部分を除けば組合員の共有物なので、持分に応じて
自由に使用することができるはずですが、駐車場は特定の組合員は使用できても
その他の組合員は使用できません。言い換えると、特定の組合員は持分を超えて
使用し、その他の組合員は持分があるのに使用できないのです。
これは駐車場が管理組合と組合員との契約によって使用されているからです。

契約とは簡単に言えば取引です。本来持分に応じて自由に（タダで）使用できる
駐車場を、持分を超えて使用できる代わりに有料にするという取引を管理組合が
持ちかけ組合員が同意してサインしているので、そうなっているのです。
契約ですから管理組合が強制しているわけではありません。駐車場を法律に基づいて
使用するか、契約によって使用するか、これは組合員の自由です。
では、組合員が契約を拒否し、法律に従い（日数計算で）駐車場を使用すると主張
したとき、どう対処するか？役員の皆さんは考えてください。

そんな無駄なことを考えても意味がないでしょう。
もっと有益なことを考えた方がいいのでは。

>>11917 匿名さん
>これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済ませることも検討していくべきではないでしょうか。
質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。
＞②共用部分の給水縦管は、・・・・・比較的容易に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。
この工事中は何日給水制限が必要ですか。

この投稿者の考えている段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。

理事会にとっては管理組合の財政問題が一番重要
すまい・る債なんてネズミの糞程度のリターンしか得られない商品ではなくて
ウクライナ侵攻時代に合った運用を考えるべき

給排水管の交換工事の手順なんかどうでもいいよ
まず遭遇しないから

専門技術的なことは専門委員や管理会社に任せて理事は大局を見ることが大事ですから。ウクライナは世界有数の穀倉地帯。それを考えると商品それも農産物市場に眼を向けるのもいいでしょうね。

>>11942さん
工事をするのは時間が決めてありますよ。
ＡＭ：９：００からＰＭ：４：００とかに。
それ以外は水もトイレも使用できます。

それに現在は工事の仕方が進んでいまして、上下２つの部屋での
工事ができますから。代替えの配管を臨時で設置するとかも。

給水竪管の配管の工事をする場合、外付けになりますので
少し見苦しくなります。

Zは不謹慎なのでYに改名しました。
>>11948匿名さん
確かに外付けにすると費用削減になりますね。見た目を我慢すれば。
私のところは、仮設で外配管を設置する。現配管を撤去しそこに新配管を
設置する。最後に仮設配管を撤去する方法で行う予定です。

中高卒の低学歴は役員免除ですよ