「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>11850 匿名さん
管理員を管理者とは言ってはいません。
上手く言えませんが管理人と言った仕事は相当レベルの
高い職業との認識ですから、
管理員を管理人の呼ぶのはいかがなものかとの意見です。

マンションの管理をしていく中では、管理人ではなく管理員が
正しい呼称ですね。
管理員より管理会社のフロントの方がレベルは高いのではないですか。
同じ管理会社の従業員ですが、フロントは社員で管理員は正規の
社員ではないのでは。

>>11850 匿名さん
くれぐれも誤解のないないように付け加えます
管理人の呼称は管理者（理事長等）への呼称には相応しいが、
管理員（清掃員）への呼称には相応しくないとの見解です。
管理員が管理者となどは一言も言ってはいません。
くれぐれも誤解をなされないようにご注意申し上げます。

>>11849 匿名さん
管理人＝管理員で、管理者は理事長ですね。
規約や区分所有法、民法を理解した管理人も、ほとんど寝ているだけの管理人も、やはり管理人であり管理員です。残念なことですが…
管理員の業務は委託契約書に記載されており、それ以上のことをしたとしても管理員です。

因みにですが、レベルの高い仕事とは例えばどんなことでしょうか。

管理人及び理事長の仕事は分譲マンションの建物や設備等のすべての
管理を司ります。業務内容は複雑です。
職業に貴賤をつけてはおりませんのでくれぐれも誤解をなさらないで
下さい。

>>11855さん
まだ理解されていないようですね。

管理官

理事長＜管理人＜フロント＜＜＜＜＜自治会長

>>11839 匿名さん
中古で買って新しい人はたくさん入ってくるよ

うちなどは30年だが分譲時のオーナーは半分もいない。
私も含めて買い替え資金がなく買い替えは不可能である。
いい人間は新築に移転した。残りはレベルが低く管理会社のいいなり
です。新築に移転した友人からの誘いでお宅に言ったらバリアフリー
化したお部屋で死ぬまで安心して住めるつくりでした。

築年数の経過とともに、住民の所得の低下は免れません。
それをみるのに一番いい方法は、車を見れば分かります。
分譲時は高級車が多くて軽自動車は殆ど見かけられなかったのが
どんどん高級車の比率が少なくなります。

>>11856 匿名さん
理解する気が無いのはいつものことですが、「職業に貴賤を」のくだりは他のスレで見ました。恥ずかしげもなくパクリですね。

下記の投稿で小規模、中規模そして大規模マンション等で提示があると参考にし易い
大規模マンションのほうがなにかとコストが安いと言われていますので。

>>11840 匿名さん
>>廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

自動扉のメンテ費用って月額いくらぐらいなのでしょうか。

現在大規模修繕工事の工事費が急騰しています。
５～６年前からしますと３０％程度の値上げがあり、今後は
更に上昇するといわれています。
しかし、これが現実だとすると全国のマンションの修繕積立金は
大幅に値上げをしなければならなくなります。
全国のマンションの積立金をみてみますと、そんなに余裕がなく
借り入れをしてから工事を行うところも多々あります。
将来的には工事費もおちついてくると思いますし、そうでなければ
工事ができなくなり、施工会社も沈滞してしまいます。

>>11864さん
うちの場合は２カ所で月６，０００円の請求がきています。

>>11866 匿名さん
ありがとうございます。
エレベーター2基と自動扉3箇所で毎月18万で予算がくまれていてなんとなく高いなと思っていたのですが、やはり相場よりかなり高いみたいです。
早急に見直してもらえるようにしたいと思います。

エレベーターの点検については、管理会社経由ではなく、
部分管理として、管理組合が直接契約をしてもいいですよ。

外注業者と管理組合の直契約でも、管理会社の支払口座を経由していれば、実際の支払額は管理会社の手数料が引かれているかもしれない。

支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

色々な意見が投稿されているが、
分譲マンションの修繕積立金等の運用方法は議論されてはいない。
現在の世界情勢から推測される将来の日本の紙幣の行方はどうな
るかでしょう。意外と近い将来に何かが起こります。
管理者は組合資産の保護等を考える時期に来ている。
優秀な管理者の投稿を期待したい。

何回も管理費等の収納と保管についての説明を投稿してい
るのだが理解できていないようです。
各組合員の管理費等の支払い口座を確認してみてください。
組合名義の口座には振り替えられてはいないと思いますが。
管理費等の流れを時系列で追っかけてみてください。
一旦は管理会社の収納口座に振り替えられて管理会社の口座
から管理組合口座に振り込まれています。
ここに問題があるのです。
私たちの管理費等が管理組合の口座へ直接振り込まれていて
通帳を管理会社が保管して印鑑を組合側の理事長等が保管し
ているのであれば文句は言いません。
とにかく組合員各自の振替口座の管理費等の支払い項目に支
払先が管理組合名の口座であれば文句は言いません。
つまり、自分の支払う管理費等の支払先が管理組合名義の口
座でなければ色々問題が生じる危険性があります。

工事の請求書が管理会社経由か直接管理組合経由かで
支払い方法は違ってきます。
管理費等については、管理会社の収納口座に振り込まれます。
そして１カ月以内に管理組合の収納口座と保管口座に振り替えられます。

>>11872 匿名さん
管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、施設使用料等々）が一か月間は管理会社の口座にて保管されているのが問題だとは思いませんか。通帳も印鑑も管理会社の所有です。しかも管理委託費は差し引いて残額を管理組合の収納口座へ振り替えられます。保証は承知していますので割愛しますが、この一か月間は管理会社が自由に使っても解らない。

>>11873さん
管理費等が最初に管理会社の収納口座に入金されるのは確かに
おかしいと思いますね。
ただ、便宜上はそれでもいいとは思っています。
１カ月間は管理会社の口座に収納されますが、支払いはそこから
支払っていますから。
自由に使えるということではないでしょう。
当然理事会の理事長と会計担当理事の印鑑は必要になりますから。
支払い後になるでしょうが。
管理費の支払いは毎月支払いが発生する通常の支払いに対してですから。

自由に使えるかそうでないことは別において、
組合員の支払った管理費等が管理会社の所有する口座に一ヶ月月間
くらい保管されていることは理解していただいたのは今回が初めて
でうれしく思います。まともな方の返答は役に立ちます。

ただお金に色はついていないので、管理会社の口座に振り込まれている
残額は自由に使えますけどね。

>>11876 匿名さん
そうだと思いますけどね。性善説に立てばこうなりますか。
仕方ないでしょうね。
ただし、自分のお金が他人の意思で操作できることを認め
るようでは組合を守る管理者には相応しくはありませんよね。
管理費等を組合に支払うべきお金が間に管理会社の口座を介
していることには不快感を感じます。
法令による分別管理をなしてはいないと思う。

管理人、フロントに横領されても管理会社は使用者責任があり損害賠償するので安全である。

管理会社との契約も性善説にのっとって信頼しあえばいい。
ウインウインの関係。

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2021年(令和3年)12月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2021年
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12
元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金24億9,290万円、売上：1,149億円 経常利益：65億円（2020年度） マンション管理：9,925棟（469,898戸）ビル：599棟 賃貸マンション：1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員5,811名（ 本社員：2,101名 準社員：3,710名）（2021年3月31日現在）

横領等については、公務員でも警察官でも大企業の社員でも
やりますからね。

>>11881 匿名さん

だから管理会社従業員が横領をしても不問にしろと言いたいの？

点でせめないでといってるんですよ。

不祥事、行政指示及び業務停止処分

2008年 大京アステージ沖縄支店係長が、19の管理組合の修繕積立金等合計約8千万円を横領。

2009年 大京アステージ埼玉、神奈川、静岡県の社員3人による管理組合財産の着服で関東地方整備局から指示処分を受けている。

2018年 複数の管理組合において、組合の資金を着服したため、国土交通省はマンション管理適正化法に基づき大京アステージに60日間の業務停止処分。

悪いことをする者はどんな業界にもいますよ。
それを例にあげて、だから管理会社は悪いときめつけるのもね。
うちのマンションではそんなことは一度もない。それが普通だしね。
管理会社の社員が不正を働けば、使用者責任があり損害は管理会社が
補填してくれる。管理組合に被害はでない。

管理会社の不正の事例をあげてもあまり意味がないのでは。
管理組合の財産を着服されたら困るけど、その補償はあるのだから
あまり気にしないでもいいでしょう。

>>11869 匿名さん
支払口座は管理会社名義の口座なんですよね・・・

収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

しかし、入金には管理会社の口座を挟みます。

>>11890 匿名さん
区分所有者の銀行口座から引き落として直接管理組合の口座にに入金するには各金融機関と個別に契約が必要になることがわからんのか？

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

集会室を使えば良い

集会室はつかっていないようですね。

集会室は施錠の問題もあり使いにくいでしょうね。

集会室を生協組合員（一部のマンション住民）の私的集会のために使用することは
区分所有法13条の「用方」の範囲外（目的外使用）なので、集会室を生協宅配品の
仕分け場として使用するには理事会または総会の承認が必要になる。
銭勘定にうるさい理事長だと使用料を要求するかもしれない。

こっそり使えばいいでしょうｗ
鍵は管理員さんが持っています

>>11897 匿名さん
残念。管理員は17時まで、なのに宅配物の受け取りは何時になるか分からない。

役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

>>11899 匿名さん
>役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

宅配の時間に合わせて待ち受けて交代で集会室で個別分配を行うの？
受け取り時間に間に合わなかった人は合い鍵を持ってる人から鍵を受け取り集会室に取りにいくの？
ア＊か