「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

専有部分の配管を管理組合の責任と負担で一斉に
やるのは今では普通のことだよ。

わかりきったことです。
いちいち書き込まなくてもいいことです。

管理規約改正の進め方についての情報提供です。

１　準備する資料
現行管理規約（別表も必要です）
現行各種使用細則
うるさそうな組合員のリスト
総会議案書と総会議事録（管理会社保管の「本物」も必要）
管理規約・各種細則にない運用ルール・慣例・長老の天の声メモ
標準管理規約および同コメント

>>11703 匿名さん
専有部分の配管は区分所有者が責任をもって管理修繕すること
わかりきったことだよ

排水管更新工事が必要なマンションに住んでいること自体が間違いなんですけどね

＞工作物の責任者として占有者又は所有者は無過失責任を
＞負うとなっています（民法７１条）

民法７１条、これが一番の大間違いですよ

>>11706さん
塩ビ管を使用しているのでさびることはないんですよ。
しかし、共用部分との継手部分が地震等で緩みが出て
そこから漏水が発生する可能性があるので将来的には交換
しようと計画を立てているんです。
それと、いくら塩ビ管でもひび割れが起こる可能性もあります。
それだけ修繕積立金に余裕があるマンションということでもあります。

>>11707さん
毎回同じ指摘を頂いてありがとうございます。
以前作った資料からもってきているので訂正をしていないんですよ。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

無駄金を積んでる心配性マンションと言われますが、それでいいんです。
金はいくらあっても困りませんから。

民法７１条ですから大変です

昔は犬は番犬として家の外で不審者に吠えかかるのが仕事だった。それゆえ犬小屋は家の外にあったのだ。しかし、最近はペットとして準家族構成員に格上げされ室内居住が当然のこととなった。だから、規約に特に定めがない限りペットを飼うことは許される。
以前は規約にペット飼育が可能であることの規定がある場合に限り飼うことができたのだから正反対の状況になった。それだけ犬猫の権利が向上したわけである。

ペットは犬猫合わせて１匹と決まっているが、
どうも２匹飼ってるやつがいるな。

うちなどはセントバーナードを3匹と2匹と1匹飼っている人がいる。
その中で質の悪いのが3匹飼っている自治会長である。
おまけに部屋の入口の共用廊下にハーレーを停めている。
管理人も管理会社も各理事長も手が出せない。
おまけに組合の理事長は警察定年で防火管理者も兼ねていて管理人
とは飲み友達である。どうしましょう。

飼っている血統書付きの愛玩犬が隣戸の薄汚い屈強の雑種大型犬に襲われて
?み殺されそうになった時は、飼い主はその雑種犬を撲殺しても器物損壊罪には
ならないことがある。ただし、雑種犬の飼い主に犬代（雑種だから２千円くらい）を
弁償しなければならない。

>>11710 匿名さん
>是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

この資料ってどの資料、資料といえるものないのですが。

>>11717さん
この資料というのは当マンション用のものなのでここには記載していませんが、
専有部分の配管も共用部分同様経年劣化していきますので、この専有部分
の配管の工事を管理組合としてやることも検討していくべきだということです。

まともなマンションでは本管支管の両方を管理組合が維持管理しています。
いちいち規約に書かなくても常識としてとらえられています。

>>11719さん
全国のマンションで専有部分の配管を管理組合がやるというところは
まだ少ないというのをご存知ですか。

それに規約に規定しなければそれはできません。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。

ペット飼育可から不可に規約変更する際には、今飼育しているペットに限り
飼育継続を認めるなど、経過措置が必要です。
すぐに手放せとか殺処分しろなどと言うと、逆襲される恐れがあります。

玄関ポーチに私物を置いてよいか揉めることがあるが、その玄関ポーチの構造やそこに置く私物の大きさや用途で決まるといってよい。例えば、柵が設けられている玄関ポーチの場合は、私物を置いても差し支えない。柵は外敵侵入の防止ではなく、玄関ポーチ内の私物が廊下にはみ出さないために設置されていると考えられるからだ。

次にそこに置く私物の大きさや用途であるが、玄関ポーチから廊下にはみ出すような大きな物は置くことはできない。安いマンションの場合、自転車を置くとポーチの扉が閉まらないなどどいうことがあり、そのような場合には自転車は置くことができない。
また、玄関ポーチに置くものは原則屋外で使用する物に限られる。自転車、ベビーカー、車いす、子供の遊び道具などは置いてもいいが、衣装ケース、食器棚、仏壇といったものは屋内使用が世間の一般常識なので、置くことができない。

観葉植物などの鉢植えは置いてもいいが、種類によっては虫を引き寄せたりするので十分注意すべきだろう。秋冬は落ち葉が廊下や隣の玄関ポーチにまで飛び散って悶着のもとになったりするから気をつけよう。犬猫アレルギーと同じく植物アレルギーの住民もいるかもしれない。
玄関ポーチにせよ廊下にせよ、私物を置くことは消防法で禁止されているという役員がいたりするが、消防法が規制しているのは私物の置き方であって、私物を置くことを一律に禁止しているわけではない。現にマンションによっては、廊下にエアコンの設置場所が堂々と設けてある物件もある。

エアコンの設置場所はうちのマンションでも廊下に
設けてある。

うちもエアコン室外機を廊下に置くようになっているが、建築許可は下りてるし、
消防訓練で消防署係官がマンション内を巡視しても何の指摘もない。
廊下にエアコン室外機を置いてもお咎めなしということだ。
エアコン室外機がOKだから、それと同じような寸法のものを廊下に置いても
少なくとも消防法上はいいだろう。他の法律は知らんけどな。

消防法上は、通路の幅が規定以下でなければ
なんの問題もありません。
１５０ｃｍ？

消防法ではなくて建築基準法

車いす同士がすれ違うことができる幅であればいいでしょう。

>>11729さん
消防法ではなく建築基準法なんですね、ありがとうございます。

消防法にも建築基準法にもその規定はあるよ。

ローコストマンションなどは建ぺい率の関係でベランダや共用廊下
を狭くしているのでエアコンの室外機は法令違反で設置できないが
暑さ寒さを防ぐため組合としては目をつぶっているケースが多いで
す。事故の時は大変ですよと言ってしまった。
めったにないから余計な詮索をするなと怒鳴られた。
それに加えてオール電化マンションでは給湯タンクを室内に設置し
ている。
室外に設置すればその分ベランダや共用廊下を広くとらないと建築
確認な許可が下りない。
給湯タンクが室内にあってかっこいいなんてほざく購入者もいる。
ところが築古になるといろいろこのタンクの破裂の漏水事故は経験
者でないと恐ろしさは理解しがたい。

建蔽率とか容積率とかの関係で、各階の防風スクリーンを
増設する場合はその規制を受けます。
駐輪場の増設も当然規制を受けます。
建築確認を受ける必要が生じてきますので気を付けてください。

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレなんですが、
私がＰＡＲＴ２には書き込みしてないのが分ったでしょう。

ご参考までに・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487-10488/

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

上記で数値が違っていれば教えてください。

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

>>11740 匿名さん
>　　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

上記で　築２１年～２５年　？？？？％

相変わらず抜けていますね。コピーの元を正せ

>>11740さん
　　洩れてますか？
第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、
マンションのライフサイクルでみると
15年目に1回目
35年目に2回目
3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。
大阪駅前の百貨店ホテルなども概ね60年程度で建て替えしている。
建て替えないと建築業の技術承継が進まないとか経済対策とかいろいろ問題が起きる。
大局的に考えよう。ここのスレ主は国土交通省のガイドラインが変わればそれに従うインポ野郎である。

２回目が終わったら売るよ
ちょうど２回目のころに役員の順番が回ってくるから
組合のカネを全部つぎ込んで新築みたいにして高値で売るよ

>>11744 匿名さん
築30年くらいのマンションは厚化粧しても無理。
アクセス次第では高くで売れる。
私はバリアフリー化の主要駅徒歩2分の新築を購入した。
歩いて何でもかんでも見たり食べたり飲んだり
綺麗なね～ちゃんと話したりできる。

>>11735 匿名さん
各階に防風スクリーンを増設したが何も文句は出ない。
総会で決めて勝手に業者に頼んだよ。
管理会社は抜いたのでなんかぶつぶつ言っていたが無視。
大型マンションだから小さな工事でも費用は半端でない。

>>11743さん
あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。
ＨＮを変えてもすぐ分りますよ。
相変わらずあなたの考えは凝り固まってますね。
大規模修繕工事の周期しかり、建て替えしかり。
建て替えを５５年程度でやることの難しさがわかっていない。
建て替えをするには大変な労力や資金がいることをご存知ない。
５５年でいえば、もうすぐ大量の建て替えが始まることになります。
現実を見極めよ。
１５年で１回目をやり、３５年で２回目ということは、１回目に
やらなかった修繕個所は３５年間やらないことになる。
それに大規模修繕工事だけを念頭においているようだが、大型設備の
ことは工事には入っていないのか。
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

>>11747 匿名さん
私は現実主義者ではない。

>>11748さん
現実主義者の反対語としては理想主義者ということですか。
しかし、夢、空想、虚構とかもあります。
単なる夢物語に終わらないことですね。

>>11749 匿名さん
夢、空想、虚構、は理想では会えいません