「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>11599さん
売却するときには、しっかり管理されているマンションであれば
高く出売れますよ。
住んでいるときは、快適なマンションライフが送れますしね。

>>11600さん
管理費が高いマンションは、管理員やコンシェルジュ、警備員等が
充実しているから高いんですよ。
修繕積立金は、段階的に値上げが計画されているのが一般的。
計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。
それができないマンションはスラム化するだけ。

>>11601 匿名さん

修繕する必要がなかったので売却したときは積立金は返却されるのですか。が質問です。

>>11601 匿名さん
>計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。それができないマンションはスラム化するだけ。

意味不明

>>11601 匿名さん
マンションの価値を管理の良し悪し等の抽象的表現をよくされるが、
それはだましだよね。
マンションの価値はアクセスの良さでしかない。

同じ条件で比較しなければ意味ないよ。
アクセスの良し悪しだけでの判断ではなく、同じ地域での比較をね。

>>11601
それぐらいは意を汲む度量が必要だよ。
間違っていたとしてもみんなが分っていれば訂正することでもない。
内容が理解できればわざわざ指摘することでもないだろう。
問題はいかにマンションのためにプラスになるかの情報を
提供していけるかということ。
批判のためだけの書き込みはプラスにはならない。

>>11605 匿名さん
アクセスの良し悪しはだいたい地域は限定されているよ。
大体主要駅への徒歩5分以内とかは地域はすでに限定されている。

>>11607さん
具体的に分かりやすくいうと、同じ地域、隣のマンションと比較すれば、つまり
同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模のマンションと比較すれば
建物設備の維持保全がされているマンションと補修工事が
殆どされていないマンションでは資産価値が違うということだよ。

管理費にせよ修繕積立金にせよ使用料にせよ寄付金にせよ、一度受け取ったものは絶対に返還しないのが管理組合の鉄則（管理規約）

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。
駐車場や駐輪場を使わないのであれば、使用料値上げを推進しましょう。

駐車場使用料は近隣の駐車場料金と合わせないと
マンションの駐車場が借りられない住民とは不公平に
なりますからね。
それでほとんどのマンションは近隣のＰ場料金と同じ
ぐらいに設定していると思いますよ。

>>11608 匿名さん
そんな条件にピタリと一致するマンションはないよ。
非現実的な話はするな。

>>11611 匿名さん
うちは駐車場は所有権付きです。
管理費等はその分割高ですが、使用料はゼロ。

うちのマンションは駐車場が１人１台分確保されているので法律上は無償使用できる。ただし、分譲マンションでは使用料を徴収すると管理費を低く抑えられるので、使用する組合員と管理組合との「契約」を規約に規定して有償にしている。結果的に駐車場を使用する組合員は使用しない組合員の管理費負担を一部肩代わりすることになるが、特に苦情は出ていない。

駐車場の所有権付きマンションはずいぶんと少なくなった。今では新規分譲はほぼ皆無だろう。お上の行政指導があったのだが、一番の理由は駐車場に所有権を認めてしまうと、全戸分の台数を確保しないかぎり「駐車場付きマンション」という表示がインチキだと言われ、ただでさえ良くないマンション業界のイメージがさらに悪化するということだろう。

>>11609 匿名さん
専有部分は区分所有者が管理修繕に責任を持つのが管理組合の鉄則（管理規約）

>>11615 匿名さん
それくらいではマンション業界のイメージを壊すとは思えない。
それ等よりも組合員の資質がイメージを壊すよ。
都心部などは駐車場を必要ではないので空き区画の多さに苦慮
している。

管理組合の理事長、これは儲かりまっせ
一応表面上は無報酬だが、出入り業者からの付け届けや
駐車場の割り当て、補修工事の優先順位付けなどで
組合員から献上されるものもあるし、一度はやるべき

>>11612さん
あなたが理解されていないようなので、分かりやすく事例を
出しただけですよ。

理事のご主人が不在中に打ち合わせと称して奥さんの家に上がり込んでる理事長がいます。

組合員の間で不倫が横行しているくらいでは
マンションの資産価値は下がりません。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

同じ地域で隣のマンションが同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模である可能性は
限りなく低いから、そのような比較を唱えてもナンセンスｗ

>>11624
お前はここにはくるな。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置しておく。

エントランスに場違いなものを置かれると迷惑
見た目も貧乏くさい

洗濯物を乾かす方法は組合員が自分の責任と費用で決めることです。
足場を組んでる期間中は乾燥機をエントランスロビーに設置するなんて
マトモな組合役員のやることではありません。
使用状況の監督を理由に、何号室の誰がどんな下着を使っているのか、
のぞき見したいエロ役員でしょうね。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>11619 匿名さん
事例は実例と等しいので実例の少ない事例は出すものではない。
それは事例ではない。ただのこじつけであり、若しくは嘘つきである。

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備

外壁の躯体補修、タイルの交換枚数、高圧洗浄については
実費精算方式で行われます。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。

実費精算は追加工事費が請求されると思っていた方も多いと思いますが
決してそうではないことが理解されたのではないですか。

長期修繕計画がしっかりしたものが作成されていれば、
設計概算書を分析すれば優先工事個所とかグレード、仕様等
が分るので対策が立てやすいですよ。

施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
いますか。
同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
比較ができませんから。
しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。

https://www.renewal-taiyo.co.jp/faq/repair_23/

大規模修繕を計画中の方
Q.実数精算と実費精算の違いを教えてください。

A. 実数精算とは、施工数量の増減により精算することで、外壁のひび割れや浮きなど、遠方からの目視では確認できない部分に適用されることが多いです。

実費精算とは、数量だけでなく施工仕様変更をともなった「設計変更」によって精算することです。実費精算の場合、施工会社は資料変更して工事をおこなう前に、管理組合（理事）および設計者に承諾を得る必要があります。

但し、足場を組んだ後に実費精算で対応することになりますが、
追加請求があるかどうかは分かりません。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。
要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

火災保険に入っておくと安心です。

瑕疵担保責任保険のまちがいではないですか。

工作物責任（民法７１条）は間違いです。

工事個所ごとに相見積もりを取る場合は、共通仕様書の作成が
必要となります。
そしてそれを作成するには、工事個所ごとの概算設計書をつくり
ますが、それには、設計図面から計測するか数量調書があれば
その平米数・数量を記載し、業者には単価の欄だけを記入してもらいます。

高圧一括受電について

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

これはＰＡＲＴ２の書き込みですから答えません。

高圧一括受電に関する裁判例があります。


高圧一括受電を導入するため、各区分所有者（マンション住民）に対して専有部分の個別契約の解約を義務付ける内容の規約改正をしても、それは区分所有法３０条１項の「区分所有者相互間の事項」に当たらないので、効力がないということです。つまり、住民がどの事業者と電気供給契約を結んでも、そのことが直ちにほかの住民に影響を与えるわけではないので、他人があれこれ言われる筋合いのものではないということです。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

マンションで大切なのが「集会」です。簡単に整理してみましょう。

区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

>>11638
>要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
>数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

実数精算方式の共通仕様書を作成するとき、暫定数量について安全率を見込んで水増し設定した場合、工事竣工時において追加清算になることは少ないのかもしれませんが、どうして
>「減額は多分ないと思いますが。」
となるのでしょうか？

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。マンション管理会社やペーパーマンション管理士（組合員になかにいる）の意見は修膳積立金の値上げでしたが、その根拠があいまい、というより「よそのマンションもそうだから」の子供の答えで話になりません。
別の組合員の試算では駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ているくらい資金は潤沢です。
第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネコンに責任施工で行いました。さすが大手、工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論無駄で役立たずなコンサルは必要は有りません。