「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

うちのマンションなどは築10年くらいで敷地のあちらこちらから汚水があふれて臭くてしょうがなかった。その他に2階部分のトイレから?があふれ出て騒動があった。排水管の設備の設計図も組合室には保管されてなく、管理会社にもなく、建設会社に高値で買って調べている。管理会社も組合役員も頼りがなく先が思いやられる。

ウンチ漏れが2階からでよかったのではないでしょうか。
最上階から漏れたらウンチが万有引力に従い下へ伝わってマンション住民全員が
臭い飯を食うことになります。

マンション購入ポイントは日当たりも間取りも大事だが、一番重要なのはトイレで垂れた大便小便がサッサと専有部分から配管を通って共用部分へ出ていくかどうかである。

>>11452 匿名さん
大地震の時は生きた心地がしなかった。
うちは給湯タンクが室内の洗濯機置場の奥に設置されていてタンクの倒壊と給湯管の亀裂や折れ等で大洪水が全体に及んだ。それに伴い汚水も天井から垂れてきて汚いのと臭いので大変でした。家具や洋服等にも汚水等が付着して汚いのには往生した。後処理に数か月かかった。

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

区分所有建物の使用者は給排汚雨水が配管をいつまでも永久に
漏れることなく落下していると思っている。
原因は劣化だけではなく地震や台風や津波や洪水や火災等の自
然災害でも起こっていることを予測はしていない。
私はそのことを想定して管理人にシュミレーションをしておく
ように命じたら理事等から被害妄想が過ぎると非難された。
マンションの住民一人一人は自分のマンションの給排汚雨水シ
ステムを勉強してください。
このスレに専有部分の配管設備についての説明をなさっている
管理プロの投稿をお暇なときにはお読みください。
外壁の問題よりも大事かもしれません。
私はこの件が一番重要だと思います。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

理事がマンションの諸設備の将来についてあれこれ想定を立てるのは結構だが
それを退職後の小遣い稼ぎで働きに来ている管理人風情に命じるのが間違い。
管理人も面食らったことだろう。

管理員は管理会社の従業員ではないの。
それに管理会社だろうが常に理事会主導でマンション管理は行われるのが
普通だけどね。
現在はマンションの住民も賢くなったから。

配管の傷み具合が心配なら毎年壁に穴をあけ床板をはがして状態をチェックするしかないでしょう。その状態からそろそろ漏水が起こりそうだなと判断すれば、総会に修繕積立金値上げの議案を上程します。理事が輪番で回ってくるマンションならば、理事の部屋に穴をあけるのが公平です。もちろん工事費用や修復費用は管理組合が負担します。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

>>11460 匿名さん
日常の管理で配管等の傷み具合は住民の苦情や
リホーム工事の申請書等で大体の察しはつけられます。

配管の検査は難しいですよ。
特に専有部分の配管の更新工事は問題がなければ皆さん
やらないでしょうからね。

>>11459 匿名さん
理事会主導（組合）の管理が出来ているマンションは多いのですね。
であれば安心です。理事のレベルはどんなもんでしょうね。
管理員は管理会社の従業員でなくてもいいでしょう。
マンションの規模によったら清掃員は必須だが管理人は必要ない場合
もあります。
大規模マンションであれば管理のプロを管理人として配置しているマ
ンションもあります。

管理員を管理組合が雇うとなると大変ですよ。
解雇もできないし、人事異動もできない。交代要員もいない。
教育はだれがするのかな。
管理のプロを管理人として配置しているとはどういうことか分から
ないけど、人を雇うということは、その者の労働条件等を考えて
やらなければならないし大変だと思うけどね。

>>11465 匿名さん
それぞれのマンションの規模や実情に合わせて採用するかしないかを
決めればいいでしょう。
お宅のマンションは無理と見ているのだから採用はしない方がいいで
しょう。

そうだね。
管理員は清掃とかマンションの窓口ではあるが
工事とかの発注とかには全く関与しないんじゃないの。
管理員に何を期待しているのかしらないが。
マンション管理は理事会がやるし、管理会社はその手伝いは
するけどね。あくまで補助業務だよね。

>>11467 匿名さん
それぞれのマンションの規模や実情に合わせて採用するしかないかを
決めればいいでしょう。
お宅のマンションは無理と見ているのだから採用はしない方がいいでしょう。
以上です。管理員に何かを求めるのも管理の在り方で変わります。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

メリットばかりじゃない？住むまで気づかなかった「角部屋」の意外な弱点
2022/02/04 15:00 マネーポストWEB

　窓が多くて開放的な空間が広がり、採光しやすく風通しも良い──。「角部屋」は物件選びに際して人気のポイントのひとつだ。隣の部屋に片方しか接していないため、騒音リスクを低減したい人にとっても魅力的だろう。そうしたメリットから、同じフロアの物件に比べて家賃が高くなっているケースは少なくない。多少、家賃が高くても角部屋のニーズは高いようだ。

　だが、念願かなって角部屋に引っ越すことができたにもかかわらず、「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースもあるという。いったい何があったのか。角部屋物件にこだわりすぎて失敗したという人たちが感じた、角部屋の“意外な弱点”を聞いた。

窓が多く壁が少ないので家具配置が難しい
　メーカーに勤める30代男性・Aさんは、以前住んでいたマンションの隣人の物音がうるさかったことから、物件探しにおいて「角部屋」という条件は上位に入っていた。

「以前の隣人は社交的なタイプだったようで人の出入りが多く、深夜でも騒いでいることがありました。声を張り上げている様子はYouTubeで配信をしているのかと思うほどで、うるさくてたまりませんでした。そういったリスクを極力避けたかったので、次は角部屋にこだわりました」（Aさん）

　Aさんが注目したのは、マンション4階で3方向に窓がある角部屋の物件。コロナ禍で都内の家賃が下落していたこともあり、手が届く価格になっていた。

「内見して窓はキッチン、寝室、ベランダと計3つの採光面があり、明るいし風通しがいいので最高だと感じました」（Aさん）

　内見後すぐに申し込み、無事に入居が決まったAさん。だが、入居してみると角部屋ならではのデメリットも感じるようになったという。

「幸いなことに、隣の住人も上の階の住人も静かだったので、入居当初はそれだけで満足していました。でも、だんだんと窓の多さにデメリットを感じるようになりました。というのも、まず寝室の出窓に合うサイズのカーテンは既製品で売っていないため、特注品で出費がかさむ。しかも、窓がたくさんある分、壁が少ないせいで家具配置が難しく、入居から1年ちょっと経った今でも難航しています。窓を“犠牲”にすることも考えましたが、せっかくの角部屋のメリットがなくなるので、それももったいない」（Aさん）

　Aさんにとって他にも想定外のことはあった。「隣接するマンション」の問題だ。

「角部屋だと同じマンション内では隣接する部屋が少なくていいのですが、隣のマンションのことまで気にしなければならないのが想定外でした。意外と生活音が聞こえてくるんですよね。角部屋じゃなければ、そこまで気にしなくて済んだのでしょうが……。

　あと、ちょうど私の部屋の窓の真ん前が隣のマンションの部屋のキッチンみたいで、にんにくを使った料理の匂いが部屋中に充満したことがありました。同じマンション内なら相談もできるかもしれませんが、違うマンションなのでそれもやりにくい」（Aさん）

外廊下で玄関前に2方向から雨が吹き付け水浸し
　IT企業に勤める20代女性・Bさんは、コロナ以前にかねてから憧れていた角部屋に引っ越した。だが、引っ越してすぐに想定外のことが起こり、「気持ちが萎えた」という。

「やはり光が多く入るのは魅力的でしたが、雨の日は大変でした。マンションの構造上の問題もあるんですが、うちの場合は外廊下で2方向から雨が吹き付けてくるので、玄関ドア前が水浸し状態になることも。他の部屋の玄関前はそんなに濡れてないのに……。ベランダもやはり2方向から雨が襲うので、ビチャビチャ度が高くなる気がします。雨の日は憂鬱になりました」（Bさん）

　さらに在宅勤務になったことで、少し不満に思っていた角部屋のデメリットが際立ってしまったという。

「『角部屋は外に接する面が多い分、他の部屋に比べて冬は寒いし夏は暑い』と言いますが、たしかにそれはあるように思います。実際、以前暮らしていたマンションの中部屋に比べて、エアコンの設定温度を夏は低く、冬は高くしないと過ごしにくい。光熱費も上がりました。そうした中で在宅勤務になり、一日中家にいるようになったので光熱費が馬鹿になりません。それなのに、角部屋は同じフロアの中部屋より家賃が高い。角部屋は意外とコスパが悪いなあ、と住んでみて思いました」（Bさん）

　角部屋はメリットも多く、実際に住んで満足している人も多いだろう。それでも、角部屋のメリットばかりに目が行き過ぎて、「こんなはずじゃ……」と少し後悔している人もいる。もちろん「角部屋だから」というだけでなく、個別の住まいに由来するデメリットもあるだろうが、実際に住んでみないとわからないことは少なくないようだ

管理組合の理事選任の方法について
築20年マンション管理組合の理事を経験、20年前の管理組合設立臨時総会で理事選任について、立候補を募集して立候補者がいない場合は輪番制により選任するとの総会決議がありました。今回立候補届を理事会宛に提出しました。
理事会からの対応は輪番制による辞退者が出ていないので理事への立候補は認められない旨の通知がありました。
総会決議の主旨は立候補ありきで1名の立候補者が出た場合は優先され理事定数が不足した場合は輪番制等により対応するのが適正な方法だと思います。
以上の件についてご意見を頂ければと思います。
宜しくご指導をお願いします。

>>11471 購入経験者さん
役員（理事）選任についてのまともな投稿が出ました。
私は常日頃からこの件についての投稿をしてきましたがスレ荒らし
や妨害での投稿で嫌気がさしてと投稿を控えています。
11471さんの疑問は正しくほとんどのマンションでは犯罪に似た役
員（理事）選任が行われています。
分譲当時は総会の議案には役員（理事）を公募しましたがいなかっ
たので以下の役員（理事）を選任して皆さんの賛同をお願いする旨
の案が提案されて普通決議で可決されたことにして役員（理事）が
選任されています。
しかし、公募等の作業はなされていないで勝手に管理会社等で役員
（理事）決めをしております。ここら辺がマンションの管理の出発
点に齟齬が生

>>11470さん
私はマンションの購入は２軒目だが、どちらも角部屋だったけど
明るくていいですよ。風通しはいいし。
１軒目は８階、２軒目は１４階でルーバル付き。
騒音問題はないけど、物音が聞こえるとしたら片方だけ。
マンションを購入するときのカーテンはオーダーが普通ではないですか。
マンションは高層階へいけばいくほど見晴らしも良く快適ですよ。
それに角部屋がいいですね。

>>11471さん
うちのマンションも立候補制を導入しています。
３名以内となっていまして、理事の間隔を３年以上空けることが
条件です。
輪番制ですが、立候補者は優先されます。但し、３名以上になった場合は
理事会で選考するとなっています。しかし、立候補者は殆どいません。
毎年募集していますけど。

輪番制を採用しています。立候補の制度も設けてあります。
毎年総会の４カ月前に募集をしなければならないと理事会細則に
規定されています。
人数や期間、理事を降りてから３年の経過が必要とかの規定が。
しかし、現実的には立候補される方は殆どいません。
立候補者は３名の定員以内であれば理事になれます。
やる気のある方はなかなかでてきません。
ちなみに理事の任期は２年です。長期政権にはならないので
立候補制は有効ですよ。

区分所有法は組合役員を集会の決議（総会決議）で選出することを原則としていますが、これは規約によって別のルールにすることができます。
そうは言っても、総会決議つまり住民の信任投票（信頼）を受けていない人を理事会が勝手に指名するのはトラブルの元でしょうから、ほとんどのマンションでは組合役員の選任・解任は規約上も総会決議事項になっていると思います。

つまり、総会で「Aさんに役員をお願いする」という組合員の意思が可決されれば、理事会がどうこう言える話ではありません。ただし。ここで大事なことは、多くのマンションでは総会に提出される議案（例えば、次期役員を誰にするか）は理事会の決議事項になっていて、組合員個人には総会議案提出権がないという点です。
たとえやる気満々の立候補者がいたとしても、理事会が「あいつはイヤだな」と思えば、屁理屈をこねくり回してその人を次期役員候補者名簿に登載しないこともありえます。

その場合どうするかと言えば、これまたほとんどのマンションの規約に規定されている「組合員の組合総会招集権」を行使することになります。やる気満々組合員が今の輪番制でイヤイヤやってる無気力役員に代えて自分を役員にするというアイデアをマンション住民に訴え、一定数の賛同を得た後、これを議題とする臨時総会を開催するよう役員に請求するわけです。
この臨時総会で役員交代が賛成多数で可決成立すれば、晴れて役員になることができます。しかし、そのためには日ごろからマンション内のトラブルに首を突っ込み、住民同士のもめ事にも積極的に介入し解決に導くなど、顔を売っておく必要がります。

輪番制であれ立候補制であれ、その組合員を次期役員候補者として総会に上程するかどうかは、現理事会の胸先三寸なのです。不合理に見えますが、これが世間です。
常識的には、自発的な立候補者がいない場合に輪番やくじ引きで次期役員候補者を選ぶので、立候補の意思を表明しているのに輪番優先を理由に立候補が認められないというのは、何か特殊な「大人の事情」があるのでしょう。理事会から見てその立候補した組合員は煙たい存在であることは間違いありません。

まず輪番制を細則に規定しておくべきです。
任期も決めておく必要があります。
最長２年とか３年に。
そして立候補制を取り入れる規定を作成します。
立候補する場合は、理事を降りてから３年の期間を空けること。
そういった細則をまず決めておかなければ先に進みません。

輪番制は一見公平に見えますが、組合員の個人的事情（意欲能力、時間的余裕など）を考慮しないので、「不作」の年度に込み入った事業計画が入ったりすると、理事会が機能せず無用のトラブルが発生することがあります。
また、役員同士の相性も重要であり、どうもそりが合わない組合員が同年度の役員として鉢合わせすると理事会で何一つ決まりません。それで、小うるさいジジイ同士がバッティングしないように、２年位前に順番をずらしておくこともあります。

11471さんのマンション管理組合理事会の言い分は「立候補制より輪番制が公平」「過去２０年間に立候補者はほとんどおらず輪番制が役員選出方法として定着している」ということなのでしょう。
それが間違っていると論じても水掛け論なので、規約の「組合員の総会招集権」をテコにして「意欲能力がある俺を役員にしろ！」と全組合員（理事会ではなく）に訴えるしかないと思います。その訴えが届かないようであれば、そういうレベルのマンションだということです。

しかし、見方を変えれば、意欲能力にかかわらず誰でも順番で役員が務まるようなマンションは、問題なく運営されているとも言えそうです。
実は、うちも輪番制で役員（１０人体制）を務めており、仕事の都合で奥さんを代理出席（これは規約では認められていません）させたり、理事会を毎回欠席する猛者が毎年必ずいますが、うまくいっています。管理会社がキチンとしてくれるので安心です。その代わり、委託費は年間１千万を超えています。

自分たちのマンションは自分たちで管理する、なんてことは昔の話
マンション管理はプロに任せて楽しく暮らすのが今のトレンド

うちの理事はメンバーが３０人だから輪番制でもその中には
しっかりした者はいる。

理事が30人て…そんなに必要か考えた方がいい。
船頭多くして船山に登る

>>11486 匿名さん
理事の員数が多いと唱える組合員は管理会社の回し者が多い。
マンションや組合員一人一人の利益を確保するためには理事
の員数はできるだｋを負い方がいいでしょう。
そのほかに理事の任期を短くしたがる者も同じ管理会社や特
定の組合員である。
理事の員数を少なくしたり、任期を短くしたり、立候補制度
を排除したり、これ等をたくらむ管理会社や特定の組合員は
要注意です。広く会議を興しばんき公論に００べし。

理事の人数が多いということは、輪番制では利点ですよ。
輪番制では当たり外れがあるといわれますが、理事が多ければ
それなりの人材は集まるものです。
任期についても、長期政権は必ず澱みが生じます。
マンションの管理ですから特別に難しいものではありません。
専門的な知識や技術が必要なら専門家をその時に活用すれば
いいだけです。

理事が多い利点は当たり理事がいるかもしれないという点だけ。
他のハズレ理事はだれかがやってくれると思い人任せ。レベルアップが図れないのにどこが組合のためなの？理事会での発言機会を増やし責任感を持たせるには少数がいい。
当たりに期待せず、当たりを増やす。

ついでに管理会社の回し者ってなに？あんたんとこは管理会社と戦いでもしてんのか？30人も理事がいて何やってんだか

>>11489さん
誰に対して書き込みをしているのか知らないが、どこの理事会でも
管理組合を主導しているのは理事長だと思いますよ。
ただ理事長一人が暴走しないように、他の理事が意見をいえなければ
その理事会はだめでしょうね。
そのためには、理事の人数は多い方がいいでしょう。人数が多ければ
いい知恵も浮かびますよ。3人いれば文殊の知恵というでしょう。
管理会社の回し者は私の書き込みとは関係ありません。

>>11488 匿名さん
任期については長期政権は確かに歪が生じるのは認めるがそうではな
い場合もあることも認めざるを得ません。
そういった場合に備えて適当な役員を有志で理事として送り込みやす
くするのが立候補制です。
それらの妨害ために悪徳管理会社や悪徳組合員の共謀により規約をい
じくりまわされることも想定してください。
このからくりは相当な管理経験者でないとひも解きは困難です。

何の問題もなく管理組合が運営されているマンションにとっては
管理会社や理事長の問題が指摘されることはありません。
管理規約や各種細則の改定にしても、殆どは標準管理規約や
区分所有法の改定に従って改訂をしています。
それができないマンションもあるんですね。
私どものマンションでは輪番制で任期も決めてありますが、うまく
管理が行われています。
月１回の理事会の議題については理事長が作成するようになっています。
理事会についても、管理会社のフロントと管理員が出席をしますが、
発言は殆どありません。殆ど理事会主導で進められます。
議事録はフロントが案を作成し理事長が修正して組合員に配布します。

まず、管理規約と各種細則の全面改正をしたらいいでしょう。
専門委員を公募して進めていきますが、その委員会には管理会社は
含みません。

理事長は組合員の直接投票で決定して理事長の指名で組合員の中から
理事を決めたらどうでしょう。

それこそおかしくなる。
住民は投票するにしても殆ど名前も顔も知らないしね。

>>11495 匿名さん
個人情報保護法が壁となる。立候補制を敷いても立候補が出ない。
何かいい方法はないか。
立候補する有志がいれば選挙を行い落選組合員を理事にできる制度
もできるのだが？

そこまでして立候補者を求める必要はないでしよう。
輪番制で十分ですよ。

役員選任方法についての細則を作るには普通決議では無理でしょうか。
やはり、選任方法の規約と細則を特別決議で設定して細則での賛否は
普通決議とするべきでしょうか。

各種細則は普通決議となっていますよ。
役員の選任方法の規定も普通決議です。
特別決議は限定されていますよ。標準管理客をみれば
その項目が規定されています。１０項目もありません。

11499 匿名さん
当然細則での可否は普通決議でしょう。
その細則を規約の条項に入れる場合は普通決議ではだめじゃないで
しょうかとの質問です。いかがでしょう。