「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。

>>11209さん
マンション管理士を雇ったことはありませんが、勉強をしていない
住民ばかりが理事になり、区分所有法や標準管理規約、自分の住んで
いるマンションの管理規約や各種細則を熟知している者はいないでしょう。
当然、建物設備に関しても相見積もりの取り方や、相場の把握、大規模修繕工事
の進め方や長期修繕計画の洗い直し、資金計画、規約の全面改正、改正に
なった区分所有法や標準管理規約への対応等ができないと思いますよ。
マンション管理士に顧問とかを依頼して、理事会や専門委員会に参加して
もらい、参考資料等の配布をしてもらうこともできます。
それらのために、マン管士を顧問にした場合、費用対効果がどうなのかは
判断は難しいですが、顧問料が安ければそれを使わない手はないでしょう。
月２万とか３万のお金がもったいないというのなら、住民がボランティア
として取得すればいいでしょう。

>>11209 マンション掲示板さん
管理意識の乏しい組合員が大いのが実情です。
特に感情で事の次第を図られてはマンションの将来が危険です。
やはりマンション管理士の学習をしたものは事の次第を冷静に
見る能力がある者としての合格でしょうから、
組合員とともに学習する気持ちで管理に臨んでもらいたい。

ご相談です。
当マンションの駐車場はタワーパーキング約30台で、EV充電対応パレットはこのうち2台のみなのですが、近い将来EVが主流になるとこれでは到底足りなくなると懸念しています。
つきましては、タワーパーキングのパレットにEV充電を追加したケースがありましたら教えてください。
おそらく管理組合として大変だったと思いますので、苦労話なんかをお聞きしたいです。

>>11213 マンション掲示板さん 2時
この問題は非常に興味あるけど。私も知りたいです。
できたら駐車区画ごとに充電器を設置出来たら費用は
どれくらいでしょうか。
多分組合員は反対はしないでしょうけれども費用が問題。
将来は液化水素の給油機も考えないといけない時代になる。

マンションの管理組合が脱酸素の国策に協力して補助金を
請求してみるといいでしょう。究極は水素になるけどね。

>>11215 匿名さん
脱酸素とは先進的ですね
うちのマンションは脱炭素がせいぜいです

>>11216 匿名さん
というつまらないツッコミはさておき、EV充電パレット追加で脱炭素を謳うならグリーン電力を買うべきですよね。
割高なグリーン電力を買ってまで脱炭素を進めるべきでしょうか？
マンション管理士さんなら脱炭素の流れにも精通されてますよね。
ぜひアドバイスいただきたいです。

脱炭素が流行語みたいにもてはやされているが天然ガスや原油の
値上げがひどい状況です。
今は発電燃料が高騰して電気自動車の普及とともにインフレが起
こっている。
FRBは金利の値上げを強行するとリーマンショックの二の舞を演
じる危険性から苦慮しているらしい。
株価のハイテク銘柄の売りが暴落の原因である。
日本はインフレで国民の所得は増えずにスタグレーションの様相
を呈している。
脱炭素がもたらす弊害にきずきだした投資家がそれに伴う銘柄を
売り調整に入っていると思われる。
やはり、太陽光や風力等の再生可能エネルギーと究極の燃料は液
体水素だとの意見が浮上している。
電気自動車は液体水素燃料までのつなぎにしかならないのではな
いか。
ガソリンエンジンの製造で生計を立てていた自動車関連の企業の
倒産が気がかりです。

現実は電気自動車の普及が脱炭素に貢献すると言われているがその
電機の発電燃料が問題になってくる。
充電スタンドをガソリンスタンドに併設するには無理だそうです。
無理だそうです。
充電時間も問題だし、やはり一戸建ての深夜電力での充電は可能で
しょうが、
マンションみたいな集合施設は難しい問題がありそうです。
電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

>>11219 匿名さん
マンションは戸あたりの屋根壁面積が戸建てに比してあまりに少ないため、太陽光発電パネルでのエネルギー自給は無理ではないかと。

>>11219 匿名さん
屋根壁面積が少なければその分の充電設備を減らせばいいのではない
でしょうか。駐車場一区画一基の充電設備は理想ですけどね。

液体水素燃料自動車次第では電気自動車給油システムは無駄になる
可能性が高い。
そこら辺を見極めようとしている投資家の動きに注意する必要がある。再生可能エネルギーの水上風力発電の入札で負けたレノバの株が目標
株価2000円くらいのものがここ4か月で7000円くらいに推移してい
たものが2000円を切る暴落をしている等でも国策として再生可能エ
ネルギーに目が向いている。
しかし、それくらいでは需要は賄えない。
究極の脱炭素としては水素燃料に注目している。ガソリンスタンド
が液体水素給油スタンドに移行する日は意外と早いものかと思われる。株価で占うと那須電機鉄工、日本化学工業、新日本電工、岩谷
産業、エネオス、等に注目している。
私は将来の水素燃料に着目してこれ等の銘柄に5年前に投資した。
証券会社からまだ早いと言われたが損を覚悟して購入した。
証券マンの意見に同調して株価は暴落して多額の含み損を抱えたが
、私のにらみどうりに意外と早く株価が最近買われだした。
いまは電気自動車だが水素を燃料とした自動車の時代は近いと思わ
れます。
マンションに充電設備の設置は無駄な出費になると私は推測します。

ただし、太陽光パネルを無料で取り付けてくれる業者も出てきました
ので理事会で検討されるのは良いと思います。
マンションには共用部分の電気代を皆さんの管理費等からの負担にな
りますのでそれ等が安くなるなら太陽光パネルや風力発電も有効だと
思います。
私は以前住んでいた大型マンションで提案しましたが受け入れられま
せんでした。
現在は水素吸蔵合金のシステムの情報を得るのに必死ですが頭が悪く
て理解できません。詳しい方は教えて下さい。
このシステムでは液体水素の貯蔵は無理なように思います。
しかし、このシステムで液体水素の貯蔵が出来れば鬼に金棒の水素燃
料の給油が出来そうです。

夢みたいなことを論ずるより、マンションの現実を認識
すべきじゃないの。
マンションは株式会社ではないんだよ。
日常の騒音、ペット、ゴミ処理、補修工事等を行っていけばいいんだよ。
それぐらいしかマンションの人材やそれに掛ける時間を割くことが
できないんだから当然なんだけどね。
それに、マンションも千差万別いろんなマンションがあるからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>11224 匿名さん 1時間前
夢ではないですよ。
現実に自家発電マンションは進歩しています。
脱炭素になっているマンションですけどね。
電気自動車に対する充電システムのマンションは増えますよ。
それより水素自動車に対する対応も考える時期に来ています。
多分水素に成るとマンションには蓄電設備を備えたマンション
が必要かどうかの時代になります。
ガソリンスタンドが水素スタンドになるのでマンションの充電
システムは不要になる可能性があります。
これは大事ですよ、
大規模修繕よりも大事かもね。水素までの対応です。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

大規模修繕は20年おきで十分です。

マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

　マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。

　不動産コンサルティングを行う「●●」に所属するマンション管理コンサルタント、●●さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

>>11226 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

質問：
１回目で築２１年～２４年がないが本当ですか？？？？

それは洩れてるだけですよ。
９％ぐらいになるんでは。

＜再掲＞
>>7722 匿名さん 2021/03/12 09:25:36
>>>7720　>>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

>>11228 匿名さん
解説ありがとうございます。
水素自動車が主流になったときにおけるマンションでの蓄電設備ってどんな必要性があるのでしょうか？

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

>>11234さん
ありがとうございます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

管理士会の役員の椅子は若者に渡すべき。
定年退職者が理事等は控えるべきである。

>>11240さん
理事は輪番制にすればいいんですよ。
そうすれば若者も、会社をリタイアした者もいますからね。
若者だけでは、マンションの管理はできませんよ、日常の
管理をしていくのに、若者だけでは時間的にも難しいでしょう。
それに、若者にもいろんな考えをもった者がいますから。
何故会社をリタイアした者の活用を考えないんですかね。
若者もいずれ会社をリタイアします。だから順次理事をやれば
いいでしょう。

>>11240さん
マンションの役員ではなく、管理士会の役員のことですね。
考え方はおなじですが、管理士会は全員現役ですからね。
管理士会に所属している者の中に定年退職して資格を取り
管理士会に所属している者は現役として働いている方です。
若者がそういった年配の方を抑えて運営できればいいですが。
管理士会では、一応会長とかがいますが、会員の者への人事評価や
昇給とかの権限はありませんからね。
人事権とかで押さえていくことはできませんしね。みんな平等ですよ。

>>11242 匿名さん 4分前
一般社団法人マンション管理士会は最低賃金は保障されていますか。

社団法人ですから、報酬は支払われているでしょう。
ボランティア活動ではないのですから。
ＮＰＯ法人でも、報酬が支払われているところは数多くありますよ。
そうしないと、その方々が生活できませんので。

マンション管理士会に勤務していると思えばいいでしょう。
マンション管理士会は国交省の天下り先でもありますし。

最低賃金が支払われているのだから雇用保険もあるのですよね。

一般の企業と同じです。
福利厚生や退職金もあるでしょう。
最低賃金とはいえないでしょうね。

>>11247 匿名さん 1時間前
最低賃金とはいえないでしょうとは、
最低賃金を超えるのか、それより遥かに超える、
とのどちらかだとの解釈でよろしいでしょうか。

普通の上場企業の賃金程度ではないですか。

普通の上場企業ってｗ
異常な上場企業があるのか？

上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。
頑張って合格して入会したいです。
組合員の皆さんマンションのために合格しましょう。
老後はマンション管理士会に入ると年金の他に収入が保証されます。

>>抑えて11242 匿名さん
この方は高齢で定年後の管理士会の方とお見受けいたします。
若い方が高齢者を抑えてできるか等の表現は人格を疑います。
若い方が高齢者を抑えるとは逆をいえば高齢者が若い者を抑
えていることを白状しています。本日はお休みでマンション
管理士合格者としてマンション管理士会の状況を調べていましたら、
平日に延々と管理の知識を投稿しているマンション管理士がおられ
ます。マンション管理士会がどのレベル化を理解できました。
ありがとうございます。

へえー、今日はマン管士の合格発表かあ。
懐かしいね。
ぎりぎりだったけど一発で通ったけどね。
僕は単なるマンションの住民だよ。
管理士会にも入会していない。

>>11253 匿名さん
オラもマン管と管業一発合格だったな。
単なるマンション住民だけど。

２０２０年までのマンション管理士試験合格者３８，５８３人、登録者が２５，６６０人ということだから、合格者の約３分の１が登録していない。

http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/bun-kazu/bunseki.htm

アンケート調査によると、マンション管理士として就業しているのは、４．６％。

７５．８％がマンション管理士の活動を行った事がない。

https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

>>11255 匿名さん
趣味の一環として取る程度の資格ってことですね(^^)

趣味として取るのではなく、自分が住んでいるマンションの管理を
スムーズに行うために資格をとっただけのこと。
何もしらないでマンション管理を行うととんでもないことが行われる
可能性があるからね。
マン管の資格を取る目的には大きく分けて３つあります。
①自分の住んでいるマンションのために取る者
②管理会社に勤務している者が自己研鑽を高めるために取る
③開業や就職を有利にするために取る

マンション管理士試験の合格発表は１月１４日なんですね。

マンション管理士の合格率は８％前後ですね。
ということは、１００人受けて８人しか合格しないんだ。
いくら受験者のレベルが低いとか言っても、わざわざ休日に
受験料や交通費を使ってまで受験しているんだから。
それまでの勉強も当然しているだろうしね。
要領のいいものは、短期間で１発で合格するけどね。

マンション管理士を批判する者もいますが、マン管の
試験に合格できないからですかね。
有資格者なら批判する筈はないですからね。

１４日を楽しみにしている者もいるでしょう。
あなたなら合格できる。

質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

>>11262 匿名さん
収支報告書をご提示ください。

>>11262さん
管理費は基本的には毎年殆ど変化はないと思われます。
しかし、多少は余裕をみていないと、突発的な補修工事が発生
しますので確保しておく必要があります。
漏水、台風や雷等での被害については殆ど保険で対応できる筈です。
毎年管理費に余剰が生じれば、一定の額が貯まった時点で修繕積立金
会計に振り替えたらいいと思います。
私どものマンションでは、５００万円～１，０００万円を基準としています。
また、管理員人件費や清掃人を日数や時間、人員を増やす場合は
当然経費は増えます。それ以外は管理委託費の値上げは普通は受けなくて
いいと思います。
消費税が５％から１０％にあがりましたが、それもクリアされて剰余金が
でているのですからそれは考慮しなくていいでしょう。

>>11263 匿名さん
それは無理です
勝手に公開はできませんから

>>11264 匿名さん
目安のご提示ありがとうございます。
100万や200万程度なら東面は管理費会計に置いておいて、500万くらいまで貯まったら一定金額は修積会計に振り替えるイメージですね
1つ質問ですが、保険が効く場合でも保険金が下りるまである程度期間を要しますので、とりあえずは管理費会計からキャッシュアウトせざるを得ないですよね？
その分（幾らで見るかは悩ましいですが）は管理費会計でゆとりを持っておきたいと思います
また、消費税5％って随分昔の話ですよね…

>>11266 匿名さん
東面→当面

>>11266さん
保険金がおりるまでのつなぎ資金は必要でしょうね。
消費税は今後のことを書いたんです。１０％が１５％になった時
値上げの検討が必要になるかもしれませんので。
現在は10%になっていますがそれはクリアされているからその分の
余剰金はあったので、値上げはしなくてよかったんでしょう。

>>11251 匿名さん
＞上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
＞そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。

上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

>>11269 匿名さん
上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

訂正　プライム、スタンダード、グロース　に改編された？

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>11266 匿名さん
管理規約に管理費会計の剰余金を修繕積立金へ組み入れてはいけない規定があるならダメですね。厳密には剰余金は次年度の管理費会計へ繰り越すしか規定がない場合ですね。

>>11275さん
管理規約から剰余金を修繕積立金へ振り替えるのは総会へ
議案として提案するんですよ。
管理規約から積立金への振り替えがだめというそんな規約のある
マンションはないでしょう。

一般会計から特別会計へ振り替える。

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

国交省の標準管理規約では
「管理費等の過不足」
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。と定められています。

もし管理費の余剰金を修繕積立金に回せない規約になっていれば規約に「管理費の余剰金は、総会決議に修繕積立金に振り替えることができる」と付け加えれば大丈夫です。

そうしてください。

大規模修繕工事で相見積もりを取る場合は、同じ条件で取らなければ
意味もないし、比較もできません。
同じ修繕個所、同じ数量・㎡数、同じ材利用、同じ仕様で取りましょう。
素人ではできませんので、設計コンサルタントに依頼しなければならない
でしよう。

共通仕様書で相見積もりをとりますが、その前に現場説明会を開催して
同じ条件での相見積もりがよりその内容が伝わるようにしなければなら
ないでしょう。
共通仕様書に単価だけを記入してもらう方法、所謂金抜き計算書での見積もり
だが、そこまでやらないと正しい見積は取れない。

大規模修繕工事をする場合、管理会社任せや１社と随意契約を
結んでいるマンションは修繕積立金の無駄遣いが発生する可能性が
高いですね。
理事や専門委員に知識がなければ設計コンサルタントを雇うしか
ありません。
設計監理方式を採用すべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

建物はしっかりした保全や修繕をしていけば、１００年でも
もちます。

そのためには、しっかりした長期修繕計画書が必要であり、
それに基づいた１戸当たり月の必要修繕積立金の確保をして
おくことが大事です。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

うちはかれこれ築20年だが専有部分70㎡で修繕積立金は8千円以下。その代わり、管理費が1万円です。実は、各種使用料収入が大きくて管理費会計の年間収入の3割近くあるのです。特に駐車場は全戸分確保されているので、法令に従うと1人1台無料で使用できるはずですが、まあいろんな人のいろんな思惑があって、何回か使用料改定があって近所の契約駐車場とほぼ同水準になっています。したがって、駐車場を使わない住人は安い管理費修繕積立金で暮らすことができるので、結構人気があるみたいで、今年に入って買取価格4千万をつける不動産屋もでてきています。この調子で資産価値が上がっていくと嬉しいです。

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

滞納金で競売はできませんか。