「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

【政府の行う統計調査について】
信用できる..........10.5％
信用できない........78.8％

文科省に続いて厚労省もやっちまいますた。おそらく国交省の実施している調査なんて疑惑の塊りでしょうね、全く信用できません。従って、大規模修繕12～13年周期説はなくなりますた。

あ、失礼。ほっかほかの共同通信社アンケート調査です。

歴史は繰り返す。

１３年前後の周期がだめなら何年ならいいんですか。
ある程度は指標がないと分らないですからね。
建物診断をしなくても、１０年も経てば外壁や屋上防水、
塗装の不具合は今でもあるでしょう。
どの時点で工事をするかということですよね。

>>1080 匿名さん

単に積立金のこと考えていないだけにも見えてしまいますね。
長期修繕計画など、話半分でも管理会社から出させた方が得策ですけど、やってるんですかね？

ソフトからの簡単な長期修繕計画を作成するのは何の意味もありませんよ。
計画を作成するには、数量調査というか、平米数等を考慮してそれに単価を
掛けて作成したものでないとだめでしょう。
それを作成するには、積算に強い建築士に依頼して、図面から数量調査を
行い、それに材料を話し合って決めて単価をはじき出し、工事費を算出する
のでなければだめですね。
その計画表の３０年間の全ての工事を網羅したものの合計額から、１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出し、修繕個所や材料のグレード等を検討して
そのマンションの実力にあった積立金にすべきです。
例えば、玄関扉の交換はするのか、サッシはどうするのか、専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるのかどうかの判断もしなければなりません。

勿論長期修繕計画は居住している組合員のマンション管理士の指揮で、
作成しています。５年おきに管理会社にも計画書の提出を義務化して
います。
因みに８０円/㎡の管理費等の組合員負担とは別に駐車場収入が年間
９０００マン位の収入が有りますので、組合員負担は他の規模のマン
ションよりは少ないです。

>>1087さん
マンション管理士では、数量調書を含めた長期修繕計画は作れません。
当然マンションの長期修繕計画は一般の建築士でも作れないと思います。
5年おきの管理会社からの長期修繕計画書は何の役にも立たないと思いますが、
それにも作成費が支払われているんですか。
5年おきに作成するよう国交省はいっていますが、大規模修繕工事のときに
しっかりしたのを作成すればいいのではないでしょうか。そんなに計画が
変るものでもありませんので。
管理費に関しては、駐車場使用料が大きく影響しますので80円/㎡が適切か
どうかは判断できません。80円/㎡は積立金だけでしょう？
ただ、毎年の駐車場使用料の修繕積立金の総額が判れば、その金額を組合員
総数で割り、12で割れば積立金の1戸当たりの金額が算出されますので、それと
80円を足したものが修繕積立金となりますのでそれを基に適正化どうかを
判断されたらいいと思います。

マンション管理士が数量調書を含めた長期修繕計画は
作れなくてもかまいません。
貴方は管理知識がないと見ましたので反論はしません、以上

>>1087
マンション管理士の指揮…
偉いのね

管理知識がないですか。
私は、理事長の経験や規約改正、大規模修繕工事、長期修繕計画の作成の専門委員、
地域のマンションの理事の相談やセミナー、広報活動等に取り組んできました。
大規模修繕工事の進め方については、一般的な進め方ではなく、マンションの住民
としての進め方について資料をまとめあげました。
建築士ともかなり真剣に大規模修繕工事や長期修繕計画の作成について論議をして
きたつもりです。
技術的なことはプロに任せるのが一番の方法ですが、それをチェックする又は選ぶ力
は勉強したつもりです。
数量調書の分析をして長期修繕計画の鏡部分の詳細を知ることもできるようになりました。
私なりに他のマン管士には負けないと自負はしております。但し、報酬を頂いて仕事は
していませんのでプロではありません。単なるボランティアですが。

マンション管理は難しいですよ。
住民それぞれが一家の主ですからね。
ゴミの分別一つにしても全員に守らせるのは大変です。
マンション管理は工事や点検だけでなく、諸々の問題がでてきます。
いかに平等に、不満がでないように調整していくことも大切です。

マンション管理は複雑多岐に亘りますから。

ごみの分別をしない者がいる場合、回覧板や掲示板で告知しても
改善が見られない場合、監視カメラで解析する方法は取られていますか。
時間はかかりますが、確実に確信犯を捜し出すことができます。

監視カメラを解析して犯人捜しをするより、全戸に
ゴミの分別の実態とお願いのチラシを理事長名で
配布した方がいいのではないですか。

うちは監視カメラと不法投棄のごみ袋の中身を開封して管理会社に
調べさせ証拠の写真等を理事会に報告させた。
常習者は公民館長、自治会長、保護司、民生委員、等々のマンション
の顔役ばかりがズラリ公開された。
理事長名でこの役員を理事会に呼んで始末書を提出させたら後日ゴミ
置き場は綺麗になった。
この理事長と管理員は色々と嫌がらせを受けたがひるまなかった。

監視カメラの影響は確かにあるでしょうね。
そこで、各戸配布のチラシとか掲示板で今後分別できず
未回収のゴミを出したものは、監視カメラで分析調査
して該当者を明確にしますとチラシに書いて配布したら
効果もあるのではないでしょうか。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

見積金額は安かったけど、業者説明会の評価は悪い。
見積金額は少し高かったけど、業者説明会の評価は高い。
この場合、見積金額にもよりますが、どちらにするか
決めかねていた場合は、声の大きい者に影響されます。

業者説明会の評価点より、見積金額が安いほうに
軍配があがるのですかね。
それでも委員会ないで揉めた場合はどうやって
決めますか。

声の大きい者が主導権を握る。

丸投げの責任施工方式にすればいい。

大規模修繕工事のとき建設会社をえらぶのは
難しい。
いっそくじ引きできめればいいんではないの。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数
　　　　　国交省のガイドライン
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターのリニュアルは③が一般的でしょうね。

フルメンテでやるとロープの交換も中々やってくれない。
しかし独立系に依頼すると交換費用が高くなるし、交換時期
も早くなる。
早いのは安全面からいえばプラスだろうが。

ここのスレは、マンション管理の全てにおいて
問題点を抽出し、みなさんで解決していきましょう
というスレです。

ＰＡＲＴ２のスレは、いくら書き込んでも誰も
相手にしてくれません。
意地を張らずにＰＡＲＴ３にくれば相手をして
もらえるんだけどね。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

給水管もいずれ交換しなければいけません。
工事は大規模修繕工事だけではないですから、
修繕積立金の確保をしておくべきです。

大型設備には、消防設備、エレベーター、給水設備、玄関扉、
サッシ、配管（専有部分含む）、駐車場の建て替え等諸々
ありますが、大規模修繕工事以上の工事費がかかります。
それだけの準備がされていないマンションは、いずれスラム化
していきます。

特に専有部分の配管とサッシの更新工事費は金額が大きいようです。
サッシについては滑車の交換程度でいいとは思いますが。

大規模修繕工事については設計監理方式が理想的です。
但し、ある程度大きなマンションや修繕積立金に余裕の
あるところでないと難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは管理会社や
責任施工方式で丸投げでやるべきです。

大規模修繕工事は５０年に１回でいい。

５０年も放置しておけばコンクリート、鉄筋、鉄骨は大丈夫ですか。
放置してもこれ等の劣化のないマンションが有りますか。？

建替えを考えている。

大規模修繕工事の周期は難しいですね。
大規模修繕工事は悪いところだけを補修するのではなく、
殆どが予防保全ですからね。
だからいつ工事をするかその判断が難しいのでしょう。
周期は各人や建築士、業者によってもその考え方はいろいろ
ですからね。
だから余計全国的な判断基準を参考にするしかないんですよね。
建物診断をしても、それが周期とは直接関係ないですから。

もう少しましなマンション管理士はい
ないのでしょうか。？
５０年間建て替えをするので大規模修膳に無駄な費用
を費やさない考えは奥のある管理学でしょう。
節約してためたお金を使い道を示唆した考えと思います。

これを５０年間マンションの管理にトラブルなく実行で
きる組合員はすごいでしょう。挑戦してみたいです。

５０年も建物設備の維持保全をしなければ、それこそスラム化していて
資産価値もなく、買い手も借り手もいないマンションになってしまうでしょう。
大規模修繕工事と大型設備の更新工事は是非やるようにして、快適なマンション
ライフが送れるようにしましょう。

１１１８さんに管理を委託してはどうでしょう。
建て替えを目的にマンションを管理するのも一つの方法ではある。
内は四回分の大規模修膳費が８億円位余計に溜まります。

建て替え費用ができそうだけど汚いマンションになっているでし
ょうね。？

大規模修繕工事の周期と大型設備の更新時期については各マンションで
検討を要する重大な問題です。
無駄な工事はやってはだめですが、周期については、少々早かったと
しても快適な生活ができるのでそれはそれで良しとしましょう。
ただ、工事費についてはしっかりと同条件での相見積が取れるように
勉強すべきです。

50年も防水機能があるのかひとつ実験してみてくれ。

貴方のマンションの管理状況を公開して実験してみてください。
ペーパーマンション管理士や国土交通省の標準の管理が根底から
覆してみてください。
地震・災害等・防水・配管類・その他設備の寿命・腐食等は心配です。

やはり大規模修繕工事は１３年前後でやるのがいいでしょう。
大型設備はそれぞれですが。
特に専有部分の配管の更新工事を管理組合として計画することは
大切なことです。

サッシの交換を計画しているマンションはありますか。
全交換となると高いのでせいぜい滑車の交換がいいとこ
でしょうね。

玄関扉は交換しなければならないでしょうね。
蝶つがいの交換だけでは資産価値に響きますからね。

エレベーターの交換は基盤だけでいいんですか。
フルメンテナンスで点検をお願いしているので
ロープの交換は無償でしてくれるといっているので。

>>1126
大規模修繕13年は早すぎます、15～16年でも十分ですよ。正しくは個別に検査してからの判断ですネ。