「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

＜理事長引継ぎ事項＞

　　１）理事長交代後、１ヶ月以内に銀行へ行き、名義変更をする。貸金庫の鍵については、会計
　　　　担当に保管をしてもらう。理事長・会計担当・管理会社
　　２）管理組合の印鑑を保管する。請求書等の出金伝票の確認と押印
　　３）理事会、総会の議長を務める。
　　４）総会・理事会の記事録の作成と回覧　　　素案は管理会社が作成します。
　　５）各種専門委員会の委員を務める。
　　６）会計の途中監査の実施
　　７）理事会・総会の議事録署名人になる。
　　８）滞納者に対する対応は、理事会運営細則に則り行う。
　　９）組合員の要望や苦情等（協議依頼書）の対応を理事会で検討する。
　１０）義務違反者に対する警告等を行う。
　１１）広報活動については、回覧板、掲示版等を活用し、積極的な情報の提供を行う。
　１２）管理会社・工事業者との打ち合わせにできるだけ参加する。
　　　　　管理会社が依頼して出てきた相見積をチェックし指示を出します。
　１３）台風の際の対応をすること（エレベーター、共用玄関等）、管理員が行っています。
　１４）雑排水管高圧洗浄の実施状況の記録を残す。
　１５）管理員室、集会場等の鍵は理事長と副理事長が常備しておき、緊急時の対応に備える。
　１６）出来る限り管理員とのコミュケを図り、情報を収集する。
　１７）法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、その都度改正案を作成し理事会で検討する。
　１８）駐車場に空きが出た場合は、公募し、抽選会を行う。
　１９）年１回消防訓練を実施する。
　２０）次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　２１）役員報酬の判断
　　　　　（注）理事・監事の報酬は、原則理事会の出席回数に基づいて支給する。

エレベーターの奥のストレッチャーが入るようにする扉の鍵の保管しっかりせえよ
ストレッチャーが入らず救急搬送が遅れて死んだり後遺症が残ったりしたら
理事長の責任や
火事や地震の際に役員不在で避難誘導遅れて住民が死んだり怪我した時も同じやぞ
駐車場や駐輪場の抽選会やっとるだけではアカンぞ

>>10805さん
それに関しては消防署にストレッチャーを入れるために
殆どのマンションでは鍵を渡してありますよ。
だから理事長や管理人がタッチすることはありません。

>>10805さん
避難誘導は、消防署に提出してある役割分担では、住民全員が
役割を担当している筈ですよ。

役割なんかない。俺はいの一番に逃げる。

だったら理事長も逃げてもいいんだね。

理事長以下の役員は住民全員の安全が確認されてから避難する。
場合によってはマンションと運命を共にすることもある。
殉職役員の碑を中庭に建てて年に一度お祓いをすればよい。

役員なんかやらないに越したことはない
「月額報酬２５万円ならやるが、それ以下ではやらない」とゆうのは正当な理由になる

役員やらない奴はマンションから出ていけばいい。
自分の家を管理するのに報酬要求するとか何考えてんだか…

>>10807 匿名さん
避難誘導で、役割分担があるなんて聞いたことも、資料を見たことも、説明を受けたこともない、ダメなマンションになるの？

自主消防組織とか言って暇なジジイが自己満足しているだけだ。
実際に火災が発生したとき、誘導係や救護係を割り当てられた組合員が
在宅してるとは限らない。後日「誘導がなかった」「ケガしたのに放置された」と
総会でもめるのがオチｗ

消防訓練は年１回以上実施しなければならないことになっている。
そして、消防訓練とか役割とかも提出しなければならない。
防火管理者も専任しなければならない。
役割についても提出してあると思うけど、みんながしらないだけだろう。
それにね、理事長は最後に逃げればいいとかいっている者がいるが
火災等の災害はいつ発生するか分からない。
日中に起こればほとんどの役員はマンションにはいないよ。

防火管理者も防災設備の点検とかをする必要もないし、
それによって事故が起きても責任は問われないとなっている。
形式的な役割だけど、資格は必要ということ。

本人が知らないところで役所に文書を提出されても関係ない。
火事になったらさっさと逃げる。

ボケ老人理事長が「災害時には奇数階住民は東階段、偶数階住民は西階段を使って避難すること」を避難細則に規定しようと言い出し、笑われていた。

管理組合長になっても自治会長はもちろん自治会地区長よりはるかに格下で
各種会合では出入り口近くの下座を与えられるから立腹する人が多い。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

>>10819 匿名さん
管理組合理事長になっても自治会に出席するときは自治会委員の立場で出席するので末席になっても不思議ではない。所詮理事長歴１，２年だろう。

>>10822さん
それはそうでしょう。
自治会の会議とか総会に理事長が出席すればただの一会員ですから。
それは自治会の会長が組合の総会に出席するときも当然ただの一組合員ですよ。

うちの組合では、自治会と理事会は完全に分けてあります。
活動内容が違うから当然のことです。
自治会がマンションのことに口を出すことはありません。
自治会がマンション内で何か活動を計画したときは、理事会の
承認が必要になります。
マンションで自治会に加入している者が少ないので当然です。
マンションで自治会の存在感は殆どないですよ。
マンションの敷地の清掃とか花植えとかは許可しています。

マンション建設が持ち上がった時に地元自治会がゴテゴテ言って
マンション入居者の自治会加入を条件に建設反対運動をやめることがある。
うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
でも自治会長さんはいい人ですよ。自分でも駐車場や小規模マンションを経営してる。

私が役員やってた時は区分所有者の自治会加入率は１００％。マンション内に班会が
２つあって役員さんも輪番で出しているが、みんな熱心に務めている。
管理組合の役員になった時もあれくらい一生懸命にやってくれたらいいのだが。

大規模修繕工事をやったとき、アホな修繕委員長が地区の集会所で工事進捗状況の
定期説明会をやるように工事会社に要求したが、自治会の役員をやってる女性が
その時期は自治会の行事が色々あるので集会所の使用は控えてほしいと発言して、
進捗説明は理事会の席上ですることになった。やはり自治会のほうが偉い。

管理組合の仕事は子供やペットの騒音、管理費使用料の滞納、駐車場駐輪場での
トラブルの解決など、愚劣で鬱陶しいことばかりなのに対して、自治会活動は
盆踊りや餅つきなど楽しいことが多い。会合でよそのマンションの人と仲良くなって
相互訪問してる連中もいる。それで。よその子供がマンション前に自転車をわんさか
止めて、その苦情処理に当たるのが管理組合役員であるｗ

うちのマンションでは地域の自治会には加入拒否された。
それでマンション内自治会となっている。
大規模マンションなので地域の自治会に加入すれば
乗っ取られると思ったらしい。

大規模マンションの住民が地域の自治会に入会できないのは
普通のことじゃないの。
地域の住民よりマンションの住民の方が多くなることもあるから。
そうなると、マンションの方に軸足が向くからね。

概して戸建ての子は成績が良く、団地型マンションは不良と落ちこぼれの＊＊になりやすいから、戸建て vs 集合住宅で張り合うことになる。

＞10825
＞うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
これ、違法です。

何にも知らない者同士でマンションの管理を
しているんだから、合法じゃないの。

自治会加入はマンション管理と無関係なので規約に規定すべき事項ではないが
組合員が異論を唱えないのであれば放置しておいても問題はない。

自治会加入を希望する組合員からみれば、管理組合が管理費と一緒に自治会費を
口座から引き落として自治会に納入してくれると助かる。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしてくれると
集金をしなくていいから助かるよね。
まさか自治会費だけを口座引き落としする訳にはいかないから。
それぐらいはしてやってもいいんじゃないの。

しかし、基本的には管理組合と自治会は全く別物。

>>10837 匿名さん
何かの本の受け売りだよね。マンションによっては１つの町内会を形成している場合は、管理組合役員と町内会役員が交互に入れ替わったり同時受任もある。第二管理組合になることも珍しくないし、管理組合から町内会へカンパがダメだと言ったところで、町内会役員が管理組合役員に立候補すればなし崩しだしね。間違いを指摘したけりゃいずれかの役員にならなきゃいけないけど、誰も面倒ごとにはかかわらない。ましてや裁判なんてしない。机上の正義論は通用しないよ。

管理組合と自治会を一緒にするということは会計も
ごっちゃにするの？
田舎の小規模マンションでは人材がいないから兼務している
とこは多いようだけどね。

10838 匿名さん
本当は間違いだけれども現実はそうです。
特に自治会費は管理費等と合計した金額を管理会社口座
で収納して管理会社が自治会費を自治会口座に振り替え
ているのが現実です。
ここを切り離さないといけないでしょう。
この状態では管理組合と自治会の職務分担が明白でなく
なりません。
組合員は自治会の役員会や総会と管理組合の理事会と総
会をごちゃまぜにして判断を狂わせられている。
適正化法等で禁止にするともっと管理組合は本来の職務
が解りやすくなる。
マンションの住民は順番で自治会の役員と組合の役員が
交互に回ってくる。嫌ですよね。
どちらか一つ統一できないものでしょうか。

>>10840 匿名さん
国が定める綺麗事の限界が町内会と管理組合だよね。法律でどう定めようが同じメンバーが構成する２つ組織を別々に自立させるなんて土台無理な話さ。

誰も言わないけど、加入も任意だったり強制だったり地域によっては団体自体がなかったり、無法地帯の自治会や町内会に関する法律って無いよね？法律がないから、横領など他の法律に違反した時だけ事件になる。それ以外自治に関することは100の町内会があれば100のルールがある。

マンションの住民が全て自治会に加入している訳ではない。
むしろ少数だよね。
田舎とか小規模マンションでは加入率がたかいようだけど。
タワーマンションで自治会に加入している者いるの。

>>10843 匿名さん
タワーマンションは、その世帯数の多さから逆に自治会に入れてもらえない。自分たちで町内会を立ち上げないといけない。だから立ち上げなければ誰も加入できない。しないではない。圧倒的加入率が低いというなら世帯数の多さから町内会に加入できない事情もあると思う。無いなら無いで良いという人も多いからそうなっていると思う。

自治会っていらないんじゃない。
何するの？
加入してなくてもなんの不便も感じないし。

>>10845 匿名さん
少し勉強して投稿した方が良い。
平時に不便が無いのは当たり前、ゲリラ豪雨で地下配電盤が浸水し全館停電したタワマンがあったけど、自治体に助けを乞わないかな？乞う場合、個人で対応するのかな？管理組合がやるのかな？対外的な窓口も知らないし、全部屋の組合員は管理会社通じてわかっても世帯の内訳まで知っているのかな？ネェ坊や。

自治会には殆ど加入してないんじゃないの。
都会やグレードの高いマンション、大規模マンションでは
加入率が極端に低いからね。
殆ど加入していないということは、必要性がないということなんだよね。

>>10846 匿名さん
自治会に加入未加入で行政はサービスの差別はしないし、
できない。こんなことも知らないのか、あほ管理士。

>>10846 匿名さん
おまえこそ勉強しなさい。
配電盤の浸水事故は自治会とは関係ない。
管理組合の管理の対象である。
規約に管理組合の管理の対象と明記されている。
自治会の規約および定款にはマンションの設備等
の不具合を管理する規定はない。
するかしないかは任意規定でご自由にどうぞなさっ
てください。
お前みたいなマンション管理士がマンション管理士会
で素人の組合員の管理相談をしているからおかしくな
るのだ。空いた口が塞がらなくて困っている。

>>10846さん
東北大震災時に支援物資がマンションに届かないという不満が
ありましたが、これは救援物資の支援場所としてマンションを
指定していなかったからです。
いざというときのために、その指定を受けておけば支援物資は
マンションに届きますよ。
マンション内の施設に関しては管理組合が対応しなければならないでしょう。
戸建てで蛍光灯が壊れたとか玄関ドアが壊れたので行政に修理とか
交換を依頼してもやってくれませんよ。
要するに管理組合と自治会は全く別物と考えた方がいいでしょう。
人材がいない小規模マンションでは自治会役員と理事会役員を兼務
しているとこもありますが、総会や理事会、自治会の役員会は別物
として運営されなければならないでしょう。

10846さんはマンション管理士の有資格者なんですか。
スレ主さんと勘違いしてません。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

下記事項は留意しておく必要があります。
>ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マン>ションのエントランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所と>して申請をしておく必要があり、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことがで>きるとのことです。

>>10852
>地域避難場所（マンションのエントランス等）

これは「地域避難場所」ではなく、「指定緊急避難場所」です。

指定緊急避難場所であり、物資の配達場所でもあるんです。
地域避難場所として指定されているマンションもありますよ。
津波対策として、小学校の緊急避難場所に指定されている
マンションもあります。
うちのマンションも近くの小学校の地域の避難場所に指定されており、
何回か小学校からマンションに避難する訓練がありました。

>>10855 匿名さん
なんで私有地に避難するの？

緊急だから

>>10857 匿名さん
満員で入れなくなったら断れますか？

>>10858 マンション検討中さん
アホみたいな事を聞かないで下さいよ。あなたの地域の避難場所は定員を定めているのですか？
避難所でもないんだから定員なんてないと思いますよ。

避難場所と避難所の違いが分かればそれが答え

別に部屋の中にはいるんではなく、２階とか３階とかの通路に
避難するだけだよ。
１４階建てだから、通路に避難するぐらいなら、2,000人～３，０００人
でも大丈夫だよ。

>>10861 匿名さん
5000人来たら断りますか？

近くの小学校の生徒は１，０００人ぐらいしかいないよ。

スレ主のマンションは、指定緊急避難場所の指定を受けていないことがバレバレですね。

小学校から要請があり、いざというときの緊急避難場所
としただけだよ。
それで訓練にも協力もしたよ。それだけのこと。

ということは、単に避難訓練をしただけで、津波避難ビル（津波時の指定緊急避難場所）ではないということですね。

その小学校としては、津波が発生したら緊急避難先として
マンションに避難させるということでしょう。
マンションもそれを受け入れたということです。
それだけのことです。
そんなに難しく考えなくてもいいでしょう。

その状況で、現実に災害が発生した時に対応できまますか？

>>10868 匿名さん
ではどうするのが正しいのでしょうか？

小学校は、一般的に指定緊急避難場所（広域避難場所）に指定されており、小学生と教職員だけではなく多くの人が避難してくる場所です。
その小学校に津波の危険がある場合、二次避難をする必要がありますが、その避難先が津波避難ビル（津波時の指定緊急避難場所）です。
つまり、マンションとして避難者を受け入れるのであれば、津波避難ビルの指定を受けるべきだと思います。

詳しいことは分りませんが、小学校の近くに高層のビルが
ないため当マンションを緊急避難先として小学校が指定した
というか依頼をしたのだと思います。
小学校の建物では対応できないとすれば、小学校としては緊急
避難先に避難しなければならないでしょう。
マンションの住民としては、その場合は近隣の住民も含め
避難者を受け入れますよ。指定されていようがいまいが。

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

>>10871 匿名さん
そういう建物は転落事故が多発しやすい。オートロックで防いでいるが、災害時に開放するとなると自殺の覚悟をしておくべき

転落事故にへんかんされたけどとびぉりのこと

これについての書き込みはないのですか。
皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

自治会管理組合共同開催の餅引換券配るのダルい

そういえば12月に入ったのにエントランスにクリスマスツリー飾ってないな
経費削減で取りやめになったんか？

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

避難場所に立候補するなんて愚の骨頂。
見ず知らずの避難民に敷地内をウロチョロされた挙句、植込みに放尿脱糞されてはたまらない。

あくまで緊急避難ですよ。
津波がきてから引いていくまでの間ですから時間的には
数時間のことですからね。
それぐらいはやってあげてもいいでしょう。

怪しい連中が２階以上に上がってこないよう役員が交代で見張る必要がありますね。
１階はいいよ、もともと危ないところだから。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

町内会や近隣マンションの管理組合と懇意にしておくと
防犯防災交通安全など、マンション内に限らない課題について
お互い助け合うことが可能になります。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

皆さんのマンションはクリスマスツリー派、それとも門松派？

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

正月3が日は集会室で年始の会合があり、酒も出ます。
管理費会計の雑費勘定で処理していますが、特に異論は出ていません。

出し物があると盛り上がって親睦が図られる。荒れがちな総会もスムーズに進む。

理事会忘年会（昼食会）は今年も中止となりました。
管理員さんや管理会社の方にお礼をしたかったのですがコロナ禍なので。
リモートでやるほどのことじゃないからね。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

年末はごみ収集がお休みになる期間があるので要注意ですね

年末年始でもゴミ置き場をゴミで溢れさせないのが理事長の腕の見せ所です。

所信表明演説を聞きましたか。
口数が多いだけで誰かを意識しての演説に見えた。
その点だみ声の田中角栄がなつかしい。
もう日本は益々新興国に追い抜かれて三流国に成
り下がる。
株価がその表れである。
投資家の力を甘く見てはいけない。
力あるものを排除しようとする中国に似ている。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。